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ザ・パークハウス 南行徳レジデンス
提供: すてき空間
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==物件概要== | ==物件概要== | ||
*所在地：[[千葉県]][[市川市]]福栄3丁目19番3号（地番） | *所在地：[[千葉県]][[市川市]]福栄3丁目19番3号（地番） | ||
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*売主：三菱地所レジデンス株式会社 | *売主：三菱地所レジデンス株式会社 | ||
*施工：株式会社長谷工コーポレーション | *施工：株式会社長谷工コーポレーション | ||
| + | *物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutokur/ | ||
==価格・コスト・販売時状況== | ==価格・コスト・販売時状況== | ||
| + | *平均坪単価200万くらい？4階70平米4,200～4,400万くらいですかね？ | ||
| + | *価格がどれくらいなのかわかりませんが 魅力的に立地だと思います。 いろんなご意見がありますが 長谷工は大手だから安心かなと思ってます。 | ||
| + | *70㎡3700万円台からのようですね。 | ||
| + | *設備等は標準レベルで違和感はないのですが、想定価格を聞いたところ坪単価220-230するようです 南行徳でこの立地だと高いですね。 | ||
| + | *EU関連が発端となって今後は不動産価格が下がるみたいです。 千葉でこの立地ですと、最上階でも坪単価は200万円を切って欲しいですね。 | ||
| + | **円高進行で海外投資家が買うような都心高額物件が売れなくなるのはわかるけど、一般の住宅にまで波及するかな？ 首都圏は五輪需要あるし、さほど下がらない気もするけど。 | ||
| + | **確かに短期的にみればおっしゃる通りだと思います。海外投資家は損切りのために日本の物件を売りはじめていますが、彼らの主要投資先は都心、タワマンですので千葉は大丈夫ですね。 ただ、中長期的にみるとこれまで全体的に上昇傾向にあった不動産価格は都心部に引きずられて落ちるようです。。 | ||
| + | *平均坪単価は１８０万前後だそうです。 『ザ・パークハウス南行徳』が平均坪単価約２２０万前後で販売に相当苦労したのでかなりコストダウンしてグロス価格を下げてたのかなと思いました。 | ||
| + | **４階中住戸70.2㎡ 3,908万 (坪184万) | ||
| + | **１階中住戸70.2㎡ 3,688万 (坪173万) | ||
| + | **４階角住戸85.89㎡ルーフバルコニー付 5,598万 (坪215万) | ||
| + | ***上記をみると、３～４年前のグロス価格の基準です。 ただし、仕様を鑑みると実質値上げでしょうか。 | ||
| + | *管理費は70㎡で約13,000円程度なので極端に高額では無いと思います。 ここはディスポーザーが付いてますからね。こういったマンションであれば一般的に１㎡あたり200円くらいが平均なのでそこは問題ないと思います。 ただし、機械式駐車場・ディスポーザーという仕様が将来の修繕積立金をどれだけ押し上げるかは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。 | ||
| + | *ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、 | ||
| + | #価格は２～３年前と比較して同等の水準。ただし仕様を考慮すると実質値上げされていると思います。 | ||
| + | #設備自体は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！ | ||
| + | #管理費等ランニングコストは平均的なレベル | ||
| + | #デメリットは価格・梁・下がり天井でしょうか？ | ||
| + | ***という印象でした。 コストダウンが目につきますが、 営業の方とお話をしていて本当は高水準の設備仕様を作りたいのだが このエリアでそれをやってしまうと買う人がいなくなってしまうとの嘆きの声を伺うこともできました。 販売担当の方の本音も聞けてちょっと安心しました。 私はもう少し他の物件も検討してみようと思います。 | ||
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==交通== | ==交通== | ||
| + | *南行徳駅から現地までのアプローチ：駅から現地に辿り着くまでに、細かい道を通っていけばほとんど信号に引っかからずに到着することが出来ます。大通りも無いので小さなお子さんをお持ちの方はいいかもしれません。公式HPでは南行徳徒歩１１分なので体感としては、ちょっと遠いかな？？といった印象です。 | ||
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==構造・建物== | ==構造・建物== | ||
*敷地面積：3442.58m2 | *敷地面積：3442.58m2 | ||
| + | *直床仕様。直床はメンテナンス性は二重床より劣りますが、遮音性は二重床よりも直床のほうが優れているという説もあります。 | ||
| + | *外観のデザイン：全体的に高級感を意識したデザインなのかと思いました。 素直にかっこいいです。 ベージュ系のタイル＋ガラス手すりのファザードはここ４～５年のトレンドだと思っているのですがそこはしっかりと抑えてきています。 外観のデザインと若干違うかもしれませんが『ザ・パークハウス南行徳』と比較してコストダウンした箇所としては、バルコニーの隔て板の仕様です。『ザ・パークハウス南行徳』など近年の財閥系レベルのデベロッパーは必ずといっていいほど、バルコニーの隔て板は天井まで届くものを使用し、また床面も隣住戸との間に隙間が無いように施されておりました。『ザ・パークハウス南行徳』も然りです。ただし、この物件では上も下もけっこうな隙間が空いています。バルコニーの奥行が1800ｍｍあることでバルコニーにテーブルを置いたりする生活をしようとしている方は、この上下の隙間が意外と気になるかもしれません。コストダウンはわかるのですが『ザ・パークハウス』というブランドをもう少し大切にしてほしいです。 | ||
| + | *ランドプラン：南・南西の二棟構成です。 特筆すべき点はそこまで無いですが、先述したように前方にあるライオンズマンションの影響で抜け感というか開放感を感じられるような立地では無いのかなと思います。 | ||
| + | 【眺望・採光】 | ||
| + | *南西向き、目の前に14階建500戸のライオンズマンションがそびえ立っていますが、眺望はどうなのでしょうか。 ディズニーの花火は遮られそうですね…(>_<) | ||
| + | *眺望、抜け感を得るには4～5階以上が必要ですが、それでも遠方（近い？）はライオンズマンションが遮ります。 | ||
| + | *現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも１４時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。 ただし南向きの向かいには戸建てがずらっと並んでいるため３階くらいまでの階層は日当たりは問題なくとも視線等プライバシー面で気になるかもしれません。 また、南方向には14階建てのライオンズマンションがあるため当物件では東向きの高層階以外では眺望面で優れた住戸は少ないのでマンションに眺望を求める方は注意が必要です。 ちなみにモデルルームでは部屋ごとの眺望写真をみせてもらえるので是非事前に確認をしたほうがよいかと思います。 | ||
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| + | Image:施工時 エントランス付近（2016-11-28撮影）161213.jpg|施工時 エントランス付近（2016-11-28撮影） | ||
| + | Image:施工時 日当り（2016-11-28撮影）161213.jpg|施工時 14時頃の日当り（2016-11-28撮影） | ||
| + | Image:施工時 ガラス手摺（2016-11-28撮影）161213.jpg|施工時 ガラス手摺（2016-11-28撮影） | ||
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==共用施設== | ==共用施設== | ||
*駐車場：44台（平置4台、機械式39台） | *駐車場：44台（平置4台、機械式39台） | ||
| − | + | *駐輪場１世帯２台まで | |
| + | *共用施設：１階に集会室がひとつあります。 これは素晴らしいと思います。必要最低限にして十分です。 子どもを遊ばせるスペースにもなりますし、マンションの理事などになったときに外部の会議室をレンタルしないで話し合いの場を持てるというのは便利だと思いますし、保有コストを考えるとベストの共有施設だと思います。 | ||
==設備・仕様== | ==設備・仕様== | ||
| − | + | *ディスポーザーがついていること。 生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。総戸数が88戸あるので中規模といえるので、将来の修繕コストも多少は緩和されるのではないでしょうか？ | |
| + | *食器洗い乾燥機が標準装備という点も平均以上かと思います。 | ||
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*間取り：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 | *間取り：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 | ||
*専有面積：70.04m2～93.20m2 | *専有面積：70.04m2～93.20m2 | ||
| + | *バルコニー奥行1.8ｍ | ||
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| + | Image:モデルルーム（2016-11-28撮影）161213.jpg|モデルルーム（2016-11-28撮影） | ||
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| + | 【モデルルーム訪問時】 | ||
| + | *問題は直床仕様にも関わらず天井高も2,400ｍｍしかない事です。 これは本当にひどいです。ここ10年くらいで行徳エリアで分譲されたマンションで最低レベルです。 近年の行徳エリアで直床仕様の分譲だと『ファインスクエア市川行徳』『ブランシエラ市川行徳』『パークホームズ南行徳サウスコート』などでしたが天井高は2,450mmでした。 | ||
| + | たった50mmの差ですが実際にモデルルームに入ると圧迫感がすごいです。 | ||
| + | *また、天井が梁と下がり天井のオンパレードで天井の凸凹がたくさんだったことも非常にガッカリしました。頂いた間取り図には下がり天井を示す点線がたくさんございました。。。。 | ||
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==買い物・食事== | ==買い物・食事== | ||
*普段買物で使うと思われるダイエー（イオン）は7分というのが買物して荷物を持ち帰ることを考えると少し遠いかなと感じます。 | *普段買物で使うと思われるダイエー（イオン）は7分というのが買物して荷物を持ち帰ることを考えると少し遠いかなと感じます。 | ||
| − | + | *エリアインフォメーションを確認すると食品スーパーがイオンしかないように見えますが、他にもあるのでしょうか。 コンビニでは頼りないですが、特に子育て中は24時間営業の店舗があれば何かと重宝するので、マンションから徒歩3分のファミマはメリットだと思います。 | |
| + | **駅前に地元のスーパーや、ワイズマートがあります。また、マンションとは反対方向ですが、マルエツが最近リニューアルオープンしました。日常品の買い物で不自由を感じたことはありません。 | ||
| + | 【飲食店】 | ||
| + | *この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。 | ||
| + | *夢庵：徒歩３～４分程度。 和食のファミレスです。 駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。土日はいつも結構混みあってます。 当物件の居住者となった方は使う機会が増えるのではないかと思います。 | ||
| + | *ダイエーの飲食店等 徒歩２～３分：ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。 ２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。 | ||
| + | *駅前は線路下の飲食店が充実しているので、 そこまで足を延ばせば複数選択肢があるかと思います。 | ||
==育児・教育== | ==育児・教育== | ||
*小中学校が近いのはいいですね。 | *小中学校が近いのはいいですね。 | ||
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==周辺環境・治安== | ==周辺環境・治安== | ||
*用途地域：第二種中高層住居専用地域 | *用途地域：第二種中高層住居専用地域 | ||
| + | *買い物に便利な上に小学校や中学校が近いのは 子育てしている親は安心して住んでいけると思います。 子供が毎日通う学校が遠いと、やっぱり心配ですから。 週末に散歩したりできそうな公園も近いのも魅力を感じます。 | ||
| + | *周辺道路：建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。 この近辺は夜はあまり人通りがないため静かに暮らすにはとても良いと思います。 | ||
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| + | Image:建設地周辺（2016-11-28撮影）161213.jpg|建設地周辺（2016-11-28撮影） | ||
| + | Image:南方向にライオンズマンション（2016-11-28撮影）161213.jpg|南方向にライオンズマンション（2016-11-28撮影） | ||
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2016年12月13日 (火) 22:54時点における版
目次
物件概要
- 所在地：千葉県市川市福栄3丁目19番3号（地番）
- 交通：東京メトロ東西線 「南行徳」駅 徒歩11分 （南口）
- 総戸数：88戸（他に管理人室1戸、集会室1戸）
- 構造、建物階数：地上7階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2017年01月中旬予定
- 売主：三菱地所レジデンス株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
- 物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutokur/
価格・コスト・販売時状況
- 平均坪単価200万くらい？4階70平米4,200～4,400万くらいですかね？
- 価格がどれくらいなのかわかりませんが 魅力的に立地だと思います。 いろんなご意見がありますが 長谷工は大手だから安心かなと思ってます。
- 70㎡3700万円台からのようですね。
- 設備等は標準レベルで違和感はないのですが、想定価格を聞いたところ坪単価220-230するようです 南行徳でこの立地だと高いですね。
- EU関連が発端となって今後は不動産価格が下がるみたいです。 千葉でこの立地ですと、最上階でも坪単価は200万円を切って欲しいですね。
- 円高進行で海外投資家が買うような都心高額物件が売れなくなるのはわかるけど、一般の住宅にまで波及するかな？ 首都圏は五輪需要あるし、さほど下がらない気もするけど。
- 確かに短期的にみればおっしゃる通りだと思います。海外投資家は損切りのために日本の物件を売りはじめていますが、彼らの主要投資先は都心、タワマンですので千葉は大丈夫ですね。 ただ、中長期的にみるとこれまで全体的に上昇傾向にあった不動産価格は都心部に引きずられて落ちるようです。。
- 平均坪単価は１８０万前後だそうです。 『ザ・パークハウス南行徳』が平均坪単価約２２０万前後で販売に相当苦労したのでかなりコストダウンしてグロス価格を下げてたのかなと思いました。
- ４階中住戸70.2㎡ 3,908万 (坪184万)
- １階中住戸70.2㎡ 3,688万 (坪173万)
- ４階角住戸85.89㎡ルーフバルコニー付 5,598万 (坪215万)
- 上記をみると、３～４年前のグロス価格の基準です。 ただし、仕様を鑑みると実質値上げでしょうか。
- 管理費は70㎡で約13,000円程度なので極端に高額では無いと思います。 ここはディスポーザーが付いてますからね。こういったマンションであれば一般的に１㎡あたり200円くらいが平均なのでそこは問題ないと思います。 ただし、機械式駐車場・ディスポーザーという仕様が将来の修繕積立金をどれだけ押し上げるかは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。
- ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、
- 価格は２～３年前と比較して同等の水準。ただし仕様を考慮すると実質値上げされていると思います。
- 設備自体は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！
- 管理費等ランニングコストは平均的なレベル
- デメリットは価格・梁・下がり天井でしょうか？
- という印象でした。 コストダウンが目につきますが、 営業の方とお話をしていて本当は高水準の設備仕様を作りたいのだが このエリアでそれをやってしまうと買う人がいなくなってしまうとの嘆きの声を伺うこともできました。 販売担当の方の本音も聞けてちょっと安心しました。 私はもう少し他の物件も検討してみようと思います。
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交通
- 南行徳駅から現地までのアプローチ：駅から現地に辿り着くまでに、細かい道を通っていけばほとんど信号に引っかからずに到着することが出来ます。大通りも無いので小さなお子さんをお持ちの方はいいかもしれません。公式HPでは南行徳徒歩１１分なので体感としては、ちょっと遠いかな？？といった印象です。
構造・建物
- 敷地面積：3442.58m2
- 直床仕様。直床はメンテナンス性は二重床より劣りますが、遮音性は二重床よりも直床のほうが優れているという説もあります。
- 外観のデザイン：全体的に高級感を意識したデザインなのかと思いました。 素直にかっこいいです。 ベージュ系のタイル＋ガラス手すりのファザードはここ４～５年のトレンドだと思っているのですがそこはしっかりと抑えてきています。 外観のデザインと若干違うかもしれませんが『ザ・パークハウス南行徳』と比較してコストダウンした箇所としては、バルコニーの隔て板の仕様です。『ザ・パークハウス南行徳』など近年の財閥系レベルのデベロッパーは必ずといっていいほど、バルコニーの隔て板は天井まで届くものを使用し、また床面も隣住戸との間に隙間が無いように施されておりました。『ザ・パークハウス南行徳』も然りです。ただし、この物件では上も下もけっこうな隙間が空いています。バルコニーの奥行が1800ｍｍあることでバルコニーにテーブルを置いたりする生活をしようとしている方は、この上下の隙間が意外と気になるかもしれません。コストダウンはわかるのですが『ザ・パークハウス』というブランドをもう少し大切にしてほしいです。
- ランドプラン：南・南西の二棟構成です。 特筆すべき点はそこまで無いですが、先述したように前方にあるライオンズマンションの影響で抜け感というか開放感を感じられるような立地では無いのかなと思います。
【眺望・採光】
- 南西向き、目の前に14階建500戸のライオンズマンションがそびえ立っていますが、眺望はどうなのでしょうか。 ディズニーの花火は遮られそうですね…(>_<)
- 眺望、抜け感を得るには4～5階以上が必要ですが、それでも遠方（近い？）はライオンズマンションが遮ります。
- 現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも１４時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。 ただし南向きの向かいには戸建てがずらっと並んでいるため３階くらいまでの階層は日当たりは問題なくとも視線等プライバシー面で気になるかもしれません。 また、南方向には14階建てのライオンズマンションがあるため当物件では東向きの高層階以外では眺望面で優れた住戸は少ないのでマンションに眺望を求める方は注意が必要です。 ちなみにモデルルームでは部屋ごとの眺望写真をみせてもらえるので是非事前に確認をしたほうがよいかと思います。
施工時 エントランス付近（2016-11-28撮影）
施工時 14時頃の日当り（2016-11-28撮影）
施工時 ガラス手摺（2016-11-28撮影）
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共用施設
- 駐車場：44台（平置4台、機械式39台）
- 駐輪場１世帯２台まで
- 共用施設：１階に集会室がひとつあります。 これは素晴らしいと思います。必要最低限にして十分です。 子どもを遊ばせるスペースにもなりますし、マンションの理事などになったときに外部の会議室をレンタルしないで話し合いの場を持てるというのは便利だと思いますし、保有コストを考えるとベストの共有施設だと思います。
設備・仕様
- ディスポーザーがついていること。 生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。総戸数が88戸あるので中規模といえるので、将来の修繕コストも多少は緩和されるのではないでしょうか？
- 食器洗い乾燥機が標準装備という点も平均以上かと思います。
間取り
- 間取り：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
- 専有面積：70.04m2～93.20m2
- バルコニー奥行1.8ｍ
モデルルーム（2016-11-28撮影）
【モデルルーム訪問時】
- 問題は直床仕様にも関わらず天井高も2,400ｍｍしかない事です。 これは本当にひどいです。ここ10年くらいで行徳エリアで分譲されたマンションで最低レベルです。 近年の行徳エリアで直床仕様の分譲だと『ファインスクエア市川行徳』『ブランシエラ市川行徳』『パークホームズ南行徳サウスコート』などでしたが天井高は2,450mmでした。
たった50mmの差ですが実際にモデルルームに入ると圧迫感がすごいです。
- また、天井が梁と下がり天井のオンパレードで天井の凸凹がたくさんだったことも非常にガッカリしました。頂いた間取り図には下がり天井を示す点線がたくさんございました。。。。
買い物・食事
- 普段買物で使うと思われるダイエー（イオン）は7分というのが買物して荷物を持ち帰ることを考えると少し遠いかなと感じます。
- エリアインフォメーションを確認すると食品スーパーがイオンしかないように見えますが、他にもあるのでしょうか。 コンビニでは頼りないですが、特に子育て中は24時間営業の店舗があれば何かと重宝するので、マンションから徒歩3分のファミマはメリットだと思います。
- 駅前に地元のスーパーや、ワイズマートがあります。また、マンションとは反対方向ですが、マルエツが最近リニューアルオープンしました。日常品の買い物で不自由を感じたことはありません。
【飲食店】
- この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。
- 夢庵：徒歩３～４分程度。 和食のファミレスです。 駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。土日はいつも結構混みあってます。 当物件の居住者となった方は使う機会が増えるのではないかと思います。
- ダイエーの飲食店等 徒歩２～３分：ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。 ２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。
- 駅前は線路下の飲食店が充実しているので、 そこまで足を延ばせば複数選択肢があるかと思います。
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育児・教育
- 小中学校が近いのはいいですね。
周辺環境・治安
- 用途地域：第二種中高層住居専用地域
- 買い物に便利な上に小学校や中学校が近いのは 子育てしている親は安心して住んでいけると思います。 子供が毎日通う学校が遠いと、やっぱり心配ですから。 週末に散歩したりできそうな公園も近いのも魅力を感じます。
- 周辺道路：建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。 この近辺は夜はあまり人通りがないため静かに暮らすにはとても良いと思います。
建設地周辺（2016-11-28撮影）
南方向にライオンズマンション（2016-11-28撮影）
周辺施設
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