ディアナコート茗荷谷翠景

2016年8月26日 (金) 14:58時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚3丁目35番14他（地番）
• 交通：丸の内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
• 総戸数：27戸（他に管理員室１戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年6月中旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社合田工務店

価格・コスト・販売時状況

【検討者】

*Cタイプって、いくらぐらいから売り出すのでしょうか？オーソドックスな間取りのこのタイプが気になっています。

• • 最低でも坪400として、8000万強から、という感じですかね。。
  • 8000万か。安くはないね。
• 坪３８０万で７８平米が８９８０万。でいかがでしょう。
• いい間取りですね。1.5億円の価値はありそう。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4122.html

• 第二弾では、かなり外観と立地について修正

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4123.html

• 坂の下で、このお値段。ハザードマップ見ると、納得いきません。
  • 坂の上ならもっと高くなるということでしょう。

交通

• 茗荷谷駅まで坂を登らなくてはならない

構造・建物

• 敷地面積：768.70m2
• 建築面積：481.89m2
• 建蔽率：62.69％

【構造：外観】

• ここは外観のタイルは本郷弓町とおなじなので高級感あるね
• 外廊下
• 外壁のタイルもライムストーンがお洒落だし 使われているタイルもディアナコート本郷弓町と同等で高級です

【配置計画について】

• 主軸としては道路側に住戸を配置し階段、廊下を道路と反対側にとった、オーソドックスなプランとなっています。道路に沿った住戸は南西に向いています。この配置だけですと敷地形状からして北東側に空地が出来るのですが、東側角にさらに２層分住戸（Ｅタイプ）を入れ、残った北側角の空地を機械駐車に充てています。
• 道路側の住戸は真南向きではありませんが、道路の反対側は占春園と小学校のグランドで開けているので、低層部でもかなりの日照は期待できると思います。ただし、南西に開けているので、夏の西日を遮るものが少なく西日対策は必須と考えられます。
• 東側角のＥタイプ住戸については、間取り図がないので想定ですが、リビングの主な開口は南東のバルコニーに取っていると思われます。しかしながら、隣地との距離が十分空いているとは言えず、午後は自分の建物の陰になってしまうので日照は朝方のみと思われます。また、北東側マンションの敷地境界からの距離は７０ｃｍと狭く、北東側マンションはリビングの窓がディアナコート側に面しているため、お互いに非常に気を遣いながらの生活になるでしょう。
• 事業者側としては、空地を残すより少しでも多く住戸を入れたいところでしょう。Ｅタイプ住戸は住戸専有率を上げるため、付け足されたような格好になっています。 住戸の北西側には２段式駐輪場、３段昇降式駐車場があり、この駐輪場にＥタイプ住戸のバルコニーが面していて、バルコニーの前を自転車の乗降のため他の住民が恒常的に行き来することになります。車の昇降機や２段式駐輪機の出し入れの音も間近に聞こえることになると思われ、居室としての環境はあまり好いとは言えません。
• この南西側と北西側境界沿いの約７０ｃｍの幅に植栽をする計画になっています。植栽をしたら人が入る隙間が無いので、どのように手入れをするのか、日当たりが悪くすぐに枯れてしまうのではないかと懸念します。文京区の条例で緑地面積確保を義務付けられているので、仕方なく取ったのだと思われますが、ここにも無理な配置計画の皺寄せが現れているようです。数量合せだけの形ばかりの植栽をして、手入れも出来ずに枯れて放置されないことを願います。植栽が無くなれば条例違反になりますので。

共用施設

• 駐車場：機械式駐車場（屋外）6台、障害者用兼来客用駐車場（平置）1台
• バイク置場：バイク置場3台
• 自転車置場：41台（２段ラック式、一部下部スライドラック式）

設備・仕様

• 廊下は石貼りですかね。仕様は全体的に高めになる予感。

間取り

• 間取：1LDK+S～3LDK
• 面積：58.77m2～96.38m2

買い物・食事

• スーパーは少ないし、三徳とか私には微妙

育児・教育

• 大塚小学校区。不動産業者に適当なことを言われて、窪町小学校目当で近隣に越してきて、後でトラブルになる例はこの付近では珍しくないのでお気をつけて。
• 国立３校（筑波小・御茶ノ水小・竹早小）はいずれも、約２０倍の入学競争率です。この町に住んでも全く入れる保証はありません。

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、防火地域
• 静かで、駅からさほど遠くもなく立地は良さげです。本郷台よりいいな。

【目の前が森林公園】

• 目の前が森林公園で虫が多そう
  • 確かに占春園（筑波大附属小の自然園）からのカメムシや蚊の襲来は日常的です（笑）。

【小学校のグランドが目の前】

• 筑波大附属小の土のグランドが目の前なので、晴れた風の日は砂埃がすごく、干した洗濯物が砂混じりになります。もちろん、小学校のグランドですから大勢の子供の声がしますが、気になる人には騒音かもしれません。
• ここ谷底なので、小学校の校庭で運動している 子供の声が反響して角の信号まで聞こえるんです。ペアガラスなので、気にならないかもしれませんが。実際住んだらどうなのかのと、疑問に思いました。
• 近隣に住む者ですが、小学校からの騒音はものすごいです。暖房や冷房の要らない季節は、窓を開けて網戸にするのですが、子供の声がうるさすぎて閉めることになります。ペアガラスなので、閉めたら気にはなりませんが。風を楽しみたくても騒音には負けてしまいます。７時台には騒ぎ始めます。
• 立地も関係してると思いますよ。上にもあるけど、道路挟んだ高台との谷底になるから、エコーがかかって音が反響するんだよ。

【周辺住民】

• 帰り道でみかけますけど、検討中の方は、夜も行ってみた方が良いですよ。本当に真っ暗なので、女の子がいるご家庭にはおすすめしないです。
• 外観は素敵で、印刷工場よりは景観がよくなることは確かです。夜も明るくなるし、周辺住民としてみれば、このレベルのマンションがたつことは歓迎ですね。ワンルームとかなら色々賛否あることはわかりますが。
• 周辺住民でも新しいマンション歓迎派もいますよー！子供のために明るい綺麗な住宅街になってほしい！でも住むなら工業地域より、低層地域のほうがいいですよ。
• 茗荷谷に住んでいた者の意見としては、パチンコ等の娯楽施設がない、治安がいい（結構パトカーが循環している）、 教育施設が多い、という所かな。スーパーは少ないし、三徳とか私には微妙でした。丸の内線も他線乗り入れがないので激混みという事はないし。池袋から来る電車は結構混んでいるけど茗荷谷で結構降りるからね。丸の内線は大手町、東京、銀座、霞ヶ関等の主要駅を通るので通勤にも超便利。私も正直お金があれば買いたかったですね。このマンションは確かにちょい下がったところにあるけど別に大して落差があるわけではない。ここが谷底なら後楽園とか白山通りのあたりなんて地下レベルになってしまう。

【地盤】

• 茗荷谷周辺で住宅地として住環境・資産価値が高いのは小石川５丁目周辺・桜並木周辺・小日向ですよ、春日通り近辺の高台［地盤が固い、教育の森は地震時の避難地区に指定されています）が良いのです。ディアナコート周辺は、茗荷谷からずーと下った千川通り（昔は千川が流れており・地盤が弱い）に位置しています。今でも谷底と言われています。
• 春日通りから小石川一丁目辺りまでは、白山通りの方が海抜が低くなっています。

　http://maps.gsi.go.jp/

• 雨の日は、湯立坂が川のようになります。靴が水没しました。ちなみに、千川通りはハザードマップ真っ赤です。
• 文京区に限らず、昔の武家屋敷は高台ですね。災害のことを考えたら坂下はないですよね。何が何でもここに住みたいという人以外は。

【準工業地帯】

• ここは準工業地帯で印刷屋・製本屋のトラックの違反駐車が多く、小型フォークリフトが一日中走り回っています。文京区と言っても大塚です。豊島区大塚と資産価値はたいして変わりありません。
• 準工業地域であることが盛んに指摘されていますが、この物件にとってはそれほどデメリットにはならないと思います。駅からこの物件までの間では、印刷工場はほとんど無くなっており雰囲気は悪くありません。逆に、建築制限が緩く、コストパフォーマンスが向上しているはずです。南西面が公園・学校なのもポイントが高いですよね。

周辺施設

その他

【反対運動】

• 周辺との調和を無視した開発方法に、地域住民による大規模な反対運動が展開され、大変なことになってます。

　http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku

• そもそもの紛争の発端は、開発業者のモリモトが、建築に関する情報を付近住民からの問い合わせがあったにもかかわらず秘密にして、設計や建築確認申請などが整った段階で、突然に付近住民への説明会を行った点にありました。付近のマンションは全て、計画段階から付近住民の意見を取り入れ、境界からの離隔を十分に設け、高さも周囲に配慮して規制よりもかなり低くするなどして、現在の形になっています。ご指摘のパークハウスの三菱地所も、近隣マンションの野村不動産、住友不動産など、一流開発会社の物件は全てそうです。しかし、今回のモリモトのこの物件は、境界ギリギリ、高さ規制ギリギリに作られたもので、しかも、全てが決まった上で開かれた説明会では採算一点張りで何らの譲歩もありませんでした。
  • 付近の住民のみなさんの誰もマンションを建築するなとは一言も言っていません。ただ、これまでのこの地域での一流業者によるマンション建設の際になされてきたように付近住民の声に耳を傾けて計画を進めること、そして、境界ギリギリ・高さ規制ギリギリと欲を張らずに周辺との調和を考えた離隔や高さにしてほしいと言っているだけです。それが「文京区では普通の」マンション開発です。
• 反対住民の主張はおかしくないですか？法律を違反しなければいいのではなく、法律に従って設計してるのですよ？土壌調査や改良は、周辺住民の為ではなくマンション建設の為です。お金をかけて集めた情報をなぜ無償で開示しないといけないのですか？汚染元の印刷会社でもないのに。周辺住民で情報の買い取りを打診されては？(建設業に携わっています)
• 近所に住んでいる者です。入居以来、占春園の借景を享受されていた住民の方々にとって、２階建ての印刷会社から、突然10階建てのマンションに視界を遮られる心情は、理解できます。しかしながら、ほとんど影響が無い、お隣のパークハウスの住民にとっては、街並みが改善される方向なので歓迎れている様な気がします。周辺住民間でも、温度差がかなりあると思います。
• Googleearthで見た感じだと本当に余裕のない状態で西側にベルメゾンのベランダがあるのがわかります。普通は将来リスクを考えて道路のある東側にベランダを作るべきだったのは明白で、少し東側のマンションは千川通り側にベランダを作っているのがわかります。
  • 以前の印刷工場とは高さが違うので１Ｆ、２Ｆの谷底感は半端なくなるでしょうね。ベルメゾンさんは気の毒だけど、南側がマンション好適地なことは土地の属性なので販売時からそれなりの評価で値付けされているはずです。どんな建物にすればベルメゾンの皆さんが満足するのか。。
• 購入したい気持ちもあるけどベルメゾンの気持ちも分かる。周辺環境とか調和とか大義名分は全然ピンとこないけど、日照が奪われる不満は共感できる。ベルメゾン以外の近隣の人も反対してるのかな。
• 周辺住民さんに聞きたいです。反対運動はどのくらい盛り上がってるんですか？地域一丸となっているのか。ベルメゾンの住民だけだけど、マンション内は一丸となってるのか。ベルメゾンの一部の強硬な人が引っ張っているのか。。
  • ベルメゾンに知り合いいないのでわかりません。近隣の知り合いはいますけどね。その程度ですから地域一丸とかはないですね。
  • ありがとうございます。ベルメゾンの方の気持ちも分かるんです。日照が一気に悪くなったら自分だって嫌な気持ちになりますから 新しいマンションが地域の住環境を悪化させるかのような主張には納得できませんが…。いずれにせよ、仮に私が購入したとしたら、やはり隣のマンションとは仲良くやって行きたいですし、反対していても新住民に矛先を向けるような方はいないと信じたいです。
• 近隣住民は「建設を中止してほしいわけではない。建物の大きさや建て方に要望を反映してほしいだけ」と話す。ただ「協議の場がなく、建設に反対と言わざるを得なくなる」という。一方で事業者は「説明会を開いたが、その後に反対行動が起こった」と主張。両者の意見は食い違う。
  • この、「説明会を開催したが、その後に反対運動が起こった」という部分は少し違っているらしい。その説明会では「話し合いをして欲しいから、建築確認を待って、2回目の説明会を開いて欲しい」という近隣住民からの要望が出て、デベ側も了承したにも関わらず建築確認を提出し、その後の計画を強引に進め、結果、反対運動が勃発した。というのが、本当の話らしい。そりゃあ、反対運動も起こると思うよ。
• 本日の朝日新聞と東京新聞の朝刊に、ディアナコート茗荷谷翠景への抗議運動を含む住民運動11団体による文京区議会への共同請願受理の記事が、文京区内のマンション建築紛争の多発問題とともに掲載されています。いよいよ文京区における新条例制定に向けて区議会が動き出します！
  • 6月2日からの区議会で審査される文京区住民からの請願。結果に要注目！

　http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

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  Googleearth（2016-02-21撮影）

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  以前の印刷工場

【土壌調査】

• ディアナコート茗荷谷翠景の建設場所も印刷会社の跡地なのですが、印刷の際に用いられる大量の油性の何かが跡地の土壌を汚染しているらしく、モリモトは非常に長い期間土壌改良をしていました。その光景は異様であり、心配した近隣住民が土壌の汚染に関する情報を求めても、しかし、モリモトは何ら情報を出そうとしません。この建設計画への近隣住民の心配は、この点にもあるのです。
• １回目の周辺住民説明会の後、こちらの質問に対して２回目の説明会を開催する約束がなされていました。しかし、２回目は開催されず、現在、マンションの販売が始まっています。モリモト、ここまで誠意のない会社は今どき珍しい。隣に立つパークハイムの場合は、住民説明会の後に一定の配慮がありました。そもそも最初から、隣の敷地に70ｃｍしか離れていないような配慮のない計画ではありませんでした。新しく立つマンションにこれから住むことを考えている方も、近隣の建物の距離や位置関係に目を向けて欲しいと思います。
• 近隣が心配しているのは、汚染状況に関する情報が全く開示されないのもさることながら、その土壌汚染除去の手法があまりに杜撰ではないかという点にもあります。通常、汚染された土壌の改良のためには、かなりの深さまで土ごと取り替えますが、モリモトがやっていたのは大量の水を投入して泥どろにし、攪拌してから穴を掘って溜まった水を吸い出すだけといったものでした。子供がみて、砂場の泥んこ遊びみたいと言っていました。だから、本当に除染がなされたのか、今だに不安なのです。

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