サングレート博多ロイヤルレジデンス

2016年6月24日 (金) 09:14時点における版

サングレート博多ロイヤルレジデンス外観

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市博多区東比恵1丁目57番3（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「東比恵」駅 徒歩2分
• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：地上14階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年05月下旬予定
• 売主：株式会社タイヘイ
• 施工：九州建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2LDKだと2800万円位からかな？以前と比べると結構高いですよね。建築費高くなってるからでしょうか。
• このマンション情報を知ってすぐに問い合わせしましたが、広い間取りは全て完売とのこと。やられました。地下鉄空港線徒歩3分圏内で捜していたのに、かなり残念。
  • 早い人はネットや一般情報が出る前に契約できたようですね。聞くと、通りがかった建設現場を見て問い合わせて来られた方、以前にタイヘイに申し込みされて買えなかった方（営業から直接情報が）、営業マンとの個人的な知り合いの方などが早くに契約できたのだとか。

交通

• 地下鉄空港線は直近だし、博多駅にも歩いて行けるし、立地はいいですよね。周辺の道路は、通勤、帰宅のラッシュ時にはかなり混むんでしょうか？
  • 東比恵はラッシュ時だけでなく日中ずっと混んでる。
• 都市高入口も川沿いの混まない道路からすぐ

構造・建物

• 敷地面積：1,202.65m2
• 建築面積：735.88m2

共用施設

• 駐車場：52区画（内、機械式駐車場32区画）
• ここって駐車場の分譲区画があるんですよ。権利の問題とか発生しそうで嫌です。過去トラブルが多かったため分譲駐車場はダメと国から通達が出てるようですね。
  • こちらの立地だと分譲駐車場を購入できた方はむしろラッキーではないでしょうか？おそらくマンションの１階部分が分譲駐車場になると思いますが、平置き＆屋根付きとなるわけです。賃貸駐車場もそれなりの価格するでしょうし、機械式やタワー式のようなストレスもありません。また日差しによる車の劣化は結構なものですから、車の維持費にも大きく関わります。需要のない場所ならまだしも、福岡県は地下鉄沿線や博多駅周辺でもファミリー層には車は必要ですから。 こちらのマンションは3LDK、4LDKもありますからマンションを売るときに、駐車場だけ余るなんてことはないでしょう。10年20年経過し、なくなるのは機械式駐車場で、駐車場の希少性はさらに上がりますし。あとは同じマンション住人との兼ね合いですかね。分譲駐車場だからといって、好き放題に物を置いたりとマナー違反しなければ適度に使えるスペースとして良いかと思います。固定資産税、積立修繕費、共益費は重くのしかかりますがね（特に固定資産税）車をただ停めるだけというコスパでいえば賃貸駐車場の方が優れているとは思いますがね。
  • 分譲駐車場は幅が広いのと狭いのがあり、広い方はすべて予約済み、狭い方は空いてるものの小型車じゃないと辛いとのことなので、広い方が買えないなら機械式にしたほうが。
  • このマンションであれば私は分譲駐車場を選択するかな。この立地で60戸に対し駐車場52基（約90％）だと、そのうち機械式駐車場なくなるでしょう。この立地なら80％でも多すぎる。子どもがいない、休日しか車に乗らないということなら機械式でも我慢できそうだけど 子どももいるし、仕事でも車を使うことがあるから少々の出費があっても屋内平置き駐車場がいいな。
• 機械式駐車場は、メンテ費用や、１０年ぐらいで、部品等が無くなり。 マンションの維持管理に障害になります。代替駐車場を考慮した方が良い。 分譲部分の駐車場区画は、所有者が、勝手に処分してもいいんでしょうか。？
• この物件、場所が場所なだけに平置きの分譲駐車場が狭い。 300万～450万は広さと駐車位置で違いますが、設計図を見るとフリーな部分が狭いからかなり停めにくそうに思える。 賃貸なら契約解除もすぐにできるが、購入して住みだしてから利用性が悪いと気付いても後の祭りではないか？売るにも貸すにも同じ居住者としか交渉できないとなると厳しい。 しかも、場所によってコンパクトカーしか入れられない、車高があるRV車等は入れられないという制限があるとなると、むしろ機械式の賃貸の方が融通が効くように思える。

設備・仕様

• モデルルーム行ってきました。室内設備は、標準でも結構いい感じでした。特にキッチンの背面収納がすごく大きくて便利そうでしたよ。
  • うちもモデルルーム行きました。キッチン収納たっぷりですよね。トイレがタンクレスが標準なのも珍しいですよね。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：64.02平米～113.06平米

買い物・食事

• リタイヤ組の私には、最高に楽ちんな場所です。新幹線も、国際線も、地下鉄も、高速も、スーパーも、銀行も、レストランも、 居酒屋も、デパートも、映画館も、何もかもすぐですね。ヤフードームは離れてますがね。茶髪は、流行じゃないみたいですよ。

育児・教育

• このあたりの学校はあまり良いイメージはないですね。
• 博多区は子育て地区を宣言してます。利便性+子育て環境を重視してます。これから発展する地区でしょう。
• 学区が東光小、東光中ってところが気になります。博多駅近いのは面白いんですけどね
• 子育てには、はっきり言って向いていません。 リバーサイドで好立地と思われがちで、スーパー病院等近所に揃っていますが、この地域治安があまり良くないです。 幼稚園、保育施設も近所にないですし、何より小中校は東光校区となります。 小学校の評判はわかりませんが、中学校は毎年卒業式に茶髪のお兄さん方がド派手なバイクで校門に戯れてちょっと怖いです。博多区内の中学校でもかなり悪評価です。
  • 博多区在住の者です。 卒業式には毎年と言っても過言ではないほど茶髪のお兄さんがいらっしゃいますよ。 生徒に茶髪などはいないと思いますが、私が博多区内でマンション検討の際、東光校区は控えるべきと知人に言われたものですから。 過去のイメージを多少引きずっているのかもしれません。 しかし、評判は確かに良くないです。

周辺環境・治安

• 用途地域 商業地域
• 川沿いですね。氾濫の可能性ありますか？
  • 博多区の浸水ハザードマップでは、危険区域には指定されていませんね。
• 真横を流れる川が、結構、汚い川なので、生理的に抵抗あります。ただ、交通の便は抜群ですね。地下鉄空港線徒歩２分、博多駅も徒歩圏内、都市高入口や空港もすぐそばだし、交通の利便性という点では、これ以上の場所はなかなかないと思います。
  • 田舎じゃないんだから川が汚いのは仕方ないでしょう（笑）問題は治水と景観ですね。危険区域ではないけれど、川沿いをもう少し綺麗に整備してくれたら女性としてはうれしいんですけど。
• 目前の川もそこには何も建たないと思えば、氾濫のリスクよりも、景観のメリットの方が大きいと考えられます。
• 今でも東比恵のイメージはよろしくないようですね。会社や倉庫が多く街の雰囲気もいいとは言えませんしね。でも便利な場所であることだけは確かです。それをどう考えるかですね。
• 東比恵は単身者や一人暮らしが多いですね。街の治安は千代や堅粕などよりはいいと思います。子供のいる世帯であれば学区が気になるかもしれませんね。
• 3号線の真裏みたいですけど、この辺りは排気ガスの影響とか結構あるものなんでしょうか？
  • モデルルームと建設現場見学に行きました。３号線から１本入った会社のビルの裏側でベランダ側が川沿いなので排ガスはあまり気にならないかも。周囲にそれほど高いビルはありません。商業地域で近くに倉庫のような建物もありますが、スーパーのサニーと飲食店もあるので暗く汚いイメージはありません。
• 博多駅まで徒歩圏内というのがなんとも魅力的ですよね。人口が増えると人の流れは郊外に行きますが、人口が減っていくと今度は中央に集まります。全国的に主要駅一帯の再開発が進んでいるのと同じく、博多駅周辺も今後も再開発が進みコンパクトシティ化していくと思うので、立地は好条件だと思いますよ。
  • 福岡市もコンパクトシティの施策として博多区再開発を進めてますし、児童も増加しています。中央区ですが、九大跡地もマンションになるので、これからは博多区、中央区に商業、住居が集中するでしょう。ちなみに空港線、強風時はすごいことになりますが、ここは関係なさそうですね！
• 現在の治安に関しては特別犯罪が多いなど、ないと思います。ただ、子供さんがいる家庭にはあまりお勧めしませんね。その辺を気にしないのであればとても便利な場所だと思います。
• 立地はどこに行くにもすごく便利。 だけど家族で住むようなところじゃないです。 住環境と利便性って同時には成り立たないのねとつくづく思います。
• 福岡はいいところですね。 中でも比恵の辺はいいですよ。地下鉄・ＪＲそして空港が近く交通の便がとてもいいです。 公立の進学校、大学も近いですし、私立の進学校へも地下鉄を乗れは十分通学できます。 お父さんにも子供にもいいところです。スーパーも銀行も近くにありますのでお母さん も満足すると思います。 御笠川はドブ川ではありませんし、住んでいて「臭い」を感じたこともありません。 まるまる太った鯉が何十匹も泳いでいるのが可愛らしいです。百聞は一見に如かず。 実際に足を運んで見て下さい。空気が悪いという話が出てきていますが、福岡というか 九州全体がＰＭの影響があること自体が残念なことです。 福岡は歴史ある町。歴史のある町には昔の地域事情を気にする人が必ずいますが それはどこでもしょうがないことです。この辺は実際住んでみるとごく普通の町ですよ。 分譲価格は4000万前後～5000万程と聞いています。決して安くはないですが、値段は 全てを象徴していると思います。
• 場所が良い、便利なとこですね。駅、地下鉄、空港近いからね。 それに、南に建物が建たないから、日当たり、風の通りいいですよね。 眺望よしで安心して暮らせますね。　
• 学区以外は文句なしの好立地だとは思いますね。博多駅も徒歩圏内ですし。
• この周辺の実際の治安はどうなんですかね？
  • 東比恵は博多区の中では治安が良い方です。 会社や工場があっても飲み屋街は多くない環境です。 ただ博多駅側は酔っ払いが出そうですけど

周辺施設

その他

1. 元地主（等価交換）が、最上階に住んでいる。
2. 平置き駐車場が、30区画位が分譲である、（価格は、300万～450万）
3. 機械式駐車場は、30区画くらいが賃貸である。

※、等価交換の区分所有者はどんな方なのか、気になる。 ※、平置き駐車場は、分譲なので、駐車場使用料が、組合収入にならない。 ※、後々、区分所有者間の、対立が生じてくる。 立地条件は、非常に良いし、価格も、まあまあである。１、２、３、の件を、 考えると、二の足を、踏む、駐車場だけでも、分譲でなければと、思うが、？

掲示板

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