ファインシティ東松戸モール＆レジデンス

2016年12月31日 (土) 09:38時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県松戸市東松戸二丁目5番1 （地番）
• 交通：

1. 武蔵野線 「東松戸」駅 徒歩2分
2. 北総鉄道北総線 「東松戸」駅 徒歩2分

• 総戸数：382戸
• 構造、建物階数：地上19階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月予定
• 入居時期：2018年03月予定（A・B棟270戸）、2018年04月予定（C棟112戸）
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社、相鉄不動産株式会社/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：2,400万円台予定～4,900万円台予定
• 第3期3次価格：2,400万円台予定～4,200万円台予定
• 最多価格帯：3,400万円台 予定
• ２路線使える駅が、駅徒歩2分で、3LDKで2800万円なら安いんじゃないでしょうか。都内までもそこそこ近いですし。
• HPには、3LDKが2800万円～と記載されてますが、57平米が2800～とも記載されています。つまり、記載されている情報が正しければ、3LDKの57平米の最安値が2800万円代になりますので、安くはないと感じています。また、駐車場が機械式で41％の設置率は少なすぎです。
• 都内まで30分程度で、駅まで徒歩2分で、2路線利用可能なマンションという条件だと、他の地域と比べたら安いとは思います。
• 3LDKが2800万円～のようですね。
• 南西向きの角部屋は4500万以上しますが低層階以外ほとんど埋まってしまいましたね。

【その他費用】

• 全体管理費 : 3,200円～4,600円
• レジデンス棟管理費 : 4,800円～6,900円
• 全体修繕積立金 : 60円～90円
• レジデンス棟修繕積立金 : 5,070円～7,360円
• 全体修繕積立一時金 : 600円～900円、レジデンス棟修繕積立一時金 : 231,000円～335,000円

【販売時状況】

• ここ2400万円台と一期販売で謳いながら2400万台は二期以降の販売ですと売らなかったらしいです。
  • 2400万円台はどうかわかりませんが、第一期一次では低層階も強い希望があれば販売していたようです。二次になって成約表に低層階が無くなってしまいましたが、、
• 首都圏781棟中 見学者数 「千葉県内1位」だった気がします。
• 春には（つまり完成の1年前）には完売予定らしいです。

交通

• 駅徒歩2分・2路線利用可・特急停車駅。
  • 駅徒歩2分でその間に坂も信号もないのは嬉しいです。
• 日本橋駅・・・乗り換えなし直通：最速２６分
• 押上駅・・・乗り換えなし直通：最速１７分　※東京スカイツリー
• 成田空港第２ビル駅・・・乗り換えなし直通：最速３９分
• 羽田空港国際線ターミナル駅・・・乗り換えなし直通：最速５５分
• 品川駅・・・乗り換えなし直通：最速４１分
• 東京駅・・・乗り換えなし直通：最速３７分
• 南船橋駅・・・乗り換えなし直通：最速１４分　※ららぽーと、IKEA
• 新三郷駅・・・乗り換えなし直通：最速１４分　※ららぽーと、IKEA、COSTCO
• 越谷レイクタウン駅・・・乗り換えなし直通：最速１９分　※イオンレイクタウン
• 実際にはパンフレットにあるような東京29分、新宿36分では都心に出られそうにないですね。北総線の本数が少なく乗り換えのタイミングによって所要時間が大きくぶれます。実際には東京は早くても40分、新宿は1時間程度見ておく必要がありますね。乗り換え検索で通勤時間帯でシミュレーションしてみると京成直通駅以外で都心に通勤するには結構時間がかかるのが分かります。
  • 東京駅までの所要時分に関しては、「「東京」駅へは、成田スカイアクセス線アクセス特急（京成線、都営浅草線直通乗入）利用、「東日本橋（馬喰町）」駅でJR総武線快速に乗り換え。（通勤時29分）」というあまり現実的でないルートです。各自のご勤務先に合わせて検索案内などでご確認ください。一般的には北総線特急で日本橋駅まで32分、武蔵野線で東京駅（京葉線ホーム）まで40分前後でしょうか。
• 上野なら東松戸から京成上野まで26分です。JRだと降りてから遠いので京成上野の方が上野に用があるなら、楽チンですよ。
• 交通アクセスに関して言えば全方向に格段に良くなりました。勤務先の綾瀬駅、長野の親戚、何度か利用した成田、羽田、時折の東京方面の冠婚葬祭、コンサート等、北総利用で運賃は多少増えても実際助かります。(千葉ニュータウンに較べれば運賃負担は少ない。)東松戸で用をなさない時は、時刻さえ合わせれば10分後には新八柱、新松戸へ到着して用が済みます。モールへは新鎌ヶ谷、新三郷へ。
• 東松戸は大規模商業施設がほぼないのに、他駅と同等以上の利用者人数のようです。毎日の会社、学校は基本的に定期乗車にて鉄道でいくと思いますので、商業施設の駅周辺に住もうとする人が多いというわけではないのではないかとは思います。（越谷レイクタウン駅＞新三郷駅＞東松戸駅＞新船橋駅）
• 北総線は、そんなに混んでないですよ。ただ、高い！会社から全額出るなら別ですが。
  • 北総線の運賃はJRの倍近くかかりますね。
• JR羽田空港アクセス線が新設、京葉線・りんかい線相互直通運転（田町・大井町・東京テレポート～東京貨物ターミナル～羽田空港、新木場）・都心直結線の新設（押上～新東京～泉岳寺）⇒http://www.mlit.go.jp/common/001095361.pdf
  • 羽田空港にも1時間弱で乗り換えなしでアクセス可能だし、アクセス特急を使えば成田空港にも40分弱で到着します。

構造・建物

【構造】

• 敷地面積：11,000.08㎡
• 商業・住宅・医療一体複合開発マンション
  • MRで営業さんに聞いた話だと、スーパーやクリニックのテナント部分の所有者はMS管理組合になるから、最初のテナント誘致はデベがやってくれるとしても、その後空き店舗が出たときは管理組合が対応することになると。まあ管理会社の関連の仲介業者に頼む形になるんでしょうが。それだと将来の不確定要素が大きすぎないか？とおもったわけです。管理・修繕費とか、全体の敷地管理とか。うまくいかなかった場合どうなるのかと。
    • たしかにリスクはいろいろあると思いますよ。たとえばスーパーの駐車場で鉄柱に車をぶつけて鉄柱が破損した場合とかは管理費で賄う事になるんですかね、それともその手の保険に入っていて、免責金額以外は保険で賄うのかどうなんでしょうかね。あと買い物客の自転車の駐輪問題とか、例えばここは駅に近いので駅20分とかに住んでいる買い物もしない輩がさも買い物するふりして自転車だけとめていくとかありそうですよね。
      • モールやクリニックはマンション住人の共用部には当たらないので、それを管理組合や管理費で対応するようなことにはならないのではと考えます。
• 階高は、2～14階が2970ｍｍ、15～19階が2920mmとのことです。
  • 天井の高さは2600ｍｍか2550ｍｍ、しかし廊下や浴室は2100ｍｍなど、低いです。
• デザイナーズマンション
• 配棟計画が悪い。フォレストコートは敷地の北の端。南西に１９階建てのステーションコートとサウスコートがあるので、東端以外はほぼ終日日が当たらず、北には線路の高架という残念なかんじ。なんで、広い敷地の南にモール棟（2階建て）？ちゃんと日照確保できそうな部屋は４０００万前後だけど、開放廊下でポーチもなく、エレベーターがフォレストコートとステーションコートをつなぐ独立棟になっていて、おそらく最高価格になる南西の角部屋までは１００ｍくらい歩かないとたどりつけないという・・・。エレベーターを降りたら、荷物持ってベビーカー押して雨の吹き込む中また延々とあるくのか。立地とモール直結は魅力なんだけどな。

【騒音】

• 遮音性△LL(1)-4等級、直床なので、音がどう響くか心配です。
• 線路近いですね。電車の騒音は大丈夫でしょうか。
  • 東松戸駅はターミナル駅でほとんどの電車は停車するため、マンションの脇を走る電車は徐行運転をしており、それほど騒音は気になるものではありませんでした。それでも電車が走る音はまったく聞こえないというわけでもありません。このマンションで線路に近い棟は窓が2重になっており、かなりの遮音効果があります。

【日当たり・眺望】

• 南西向きの部屋の眺望は12階以上なら前のマンションにも遮られないはず。MRのバルコニーからの写真は14階からのものでしたが、スカイツリーと富士山が横並びで見えるので夕景はなかなかの絶景ではないかと。
• こちらの駅前には大型のマンションやビルが立つ空き地はなさそうです。12階くらいから上だと、完全眺望になりそうです。
  • ただ、大した眺望じゃないんだよね。中途半端な風景が広がるだけ...。残念。
• 部屋の手すりの高さは1100ｍｍです。バルコニーは、乳白色とブルーがあり、透明ガラスではないので、バルコニーガラス部分は、外がきれいに見えるわけではありません。（一部コンクリートもあり）

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  現地写真（2016年9月22日）

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  現地写真（2016年9月25日）

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  現地写真（2016年11月20日）

共用施設

• 駐車場 : 159台（パズル式141台（身障者用1台、カーシェアリング用1台含む）・平置18台 ※希望者多数の場合、抽選により利用者を決定する場合があります。）パズル式　9,500円～13,500円（月額）、平置・身障者用　14,000円（月額）
  • 東松戸は車がないとまだまだ生活できないので駐車場設置率41%は少ないですね。
  • 東松戸は周辺に月極が多いのであまり不便は感じないのでは？８０００円程度ですかね。
  • 駐車場設置率41%では、中古物件として売り出しても、買い手がつきにくそう。
• 駐輪場 : 582台（2段式574台、平置8台（子供用5台含む））　200円～500円（月額）
• バイク置場 : ミニバイク9台、バイク7台　1,000円～1,500円（月額）
• 外廊下
  • 外廊下の手すりの高さは1145mm。
• ゲストルームや共用ラウンジなどが完備。
• キッズルーム
  • 図面を見ると水道やトイレがなく不便そう。
• 大型マンションでるがコミュニティ形成のサービスがあり、昔ながらの日本らしさを感じます。核家族で家にこもりがちだったり、いろんな悩みに追われた毎日にちょっとした癒しを感じられそうです。
  • マンション内の子育て支援「AsMama」ですが、近所の友達や顔見知りが登録し、謝礼は利用者間で直接やりとり、子供の送迎や託児、晩ごはんまで用意してくれるそうですが、トラブルの予感しかありません・・・
• エレベーター少なくないですか？店舗に行くエレベーターが2台もいるのかな？実生活で使うエレベーターが3台は戸数に対して無理があるんじゃないかと思います。ゴミ出しも選ぶ部屋によっては一仕事になりそうで。
  • エレベーターの配置は気になります。部屋にもよりますが、玄関から外に出るまでに時間がかかりそうだなと懸念しております。ゴミ捨て場も遠い。。

設備・仕様

• 良水工房（家中すべてを浄水にするもの）
• 床暖がないのが残念。
  • 床暖房がなくても気密性が高く過ごしにくくはないです。
  • 東松戸は普通に寒いので、日が当たらない日は南向きでも冬はかなり温度が下がります。
• 標準でついていないものがとても多く（食洗機、浴室ドアのタオルかけ、玄関照明センサーなど…）それなりに揃えたい場合は、100万近く追加されることを覚悟した方がよいです。食洗機、洗濯物吊などは、時間の無い方はつけた方がいいと思います。
  • マンションの仕様は全体的に低く、グレードアップするのは全てオプションでした。（キッチン、洗面所、玄関床の人工大理石→御影石に変更、キッチンの食器棚の作り付け、お風呂のレバーをスライドレバー、お風呂の扉のタオル掛け取り付け、お風呂の巻き蓋を平蓋になど）

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：57.53m2～83.57m2
• バルコニー面積 : 11.07m2～21.65m2
• リビングの横にある和室がとても良いなという印象を受けました。日当たりも良さそうなので、冬場でも温かそうだと思います。
• 何も面白みもない田の字の間取りがほとんどで、柱も出てしまっています。しかし、バルコニーのフローリングが標準で敷いてあり、2m幅なので、バルコニーでいろいろ楽しめるなと思いました。

【モデルルーム】

• 2LDK、3LDK、4LDKの部屋が販売されていますが、ほとんどが3LDKタイプです。モデルルームも3LDKタイプ（71.67㎡）を見学してきました。玄関を入ると左右に6畳と5畳の寝室があり、廊下を進んでいくとリビングダイニングにたどり着きます。リビングダイニングは12畳で、その横にパーティションで分割可能な5畳の部屋があります。特徴的なのが、幅2mの広々としたバルコニーです。通常は1.8mの幅が一般的だそうですが、確かに通常のマンションよりもかなり広く感じます。バルコニーの床もフローリングと一体になっているようなデザインで統一されており、ところどころに細かい配慮がされていることを感じました。

買い物・食事

【買い物】

• まさ実や（約160m・徒歩2分）
• マルエツ東松戸駅店（約160m・徒歩2分）
• ベルクス東松戸店（約240m・徒歩3分）
• ミニストップ東松戸駅前東口店（約170m・徒歩3分）
• セブンイレブン東松戸駅前店（約580m・徒歩8分）
• 本マンションに入る商業施設は、商業施設床面積が約5，000平方メートルとのことです。 約5，000平方メートルというとそれなりの広さかと思います。⇒https://www.city.matsudo.chiba.jp/jigyosya/koubo/machidukuri_katsuyou/keikaku_gaiyou.html
  • 下に入るテナントは、東松戸には既に複数あるようなスーパーやクリニックだそうです。
  • スーパーはベルクスが移転じゃないかな？近所ではもっぱらの噂です。
• 商業施設の不足の方が深刻かと。モールや商店街もないので休日は松戸、柏、船橋や都内に出る必要がある。
  • 確かに駅付近はスーパーがあるものの、ホームセンターやドラッグストアなどは無く、特段の便利さは感じませんでした。

【食事】

• マクドナルド東松戸駅前店（約370m・徒歩5分）
• じんで[洋食屋]（約390m・徒歩5分）
• カフェがオープンします。⇒http://www.hokuso-railway.co.jp/pc/topics.php?catid=1&infoid=201
• 駅前にカフェができました。⇒http://higamatu.com/
• 東松戸駅前にオープンしました。居酒屋→さかなや道場 　焼肉屋→しちりん
• さかなや道場オープンしました。
• イデカフェ。朝6:00からやってます。⇒http://www.idecafe.com/store/higashi_matsudo/index.html
• ヒガマツタウンカフェ。テラス席がおしゃれです。⇒http://higamatu.com/menu/index.html
• 駅の「いちげん」は座敷があり3回行ったが子どもにも優しい(ただ、オムツ替台が無い。）
• この辺ってお洒落な農園カフェとか、美味しい飲食店が結構あるけど、その辺行くのには車が必須。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 桜花保育園（約110m・徒歩2分）
• 音のゆりかご保育園（約150m・徒歩2分）
• ポルクインターナショナルスクール（約240m・徒歩3分）　
• こどもの森ほっとるーむ東松戸（約240m・徒歩3分）　
• 子育てひろば ほわほわ（約420m・徒歩6分）　
• チャイルドホームおひさま（約460m・徒歩6分）　
• 東松戸保育園（約510m・徒歩7分）
• 東松戸保育園（約510m・徒歩7分）　
• あおば子育て支援センター（約510m・徒歩7分）　
• 耀きの森幼児舎（約770m・徒歩10分）
• このマンション周辺は認可保育園に恵まれていると思います。マンションのホームページに掲載されている保育園の他に、ここから徒歩15分程、県立松戸高校脇に佑和保育園、更に今年に入って新たに徒歩10分程の松飛台方向に、東進ワールドキッズ、同じく徒歩10分程の春日神社の麓に耀きの森幼児舎が出来ました。ここ近辺空きのある保育園もあったので松戸市では、マイクロバスでよその地区から送迎しているようです。
• 説明会では待機児童0とうたわれていたのですが、ほんとですかね？市の保育園の状況表みるかぎり空いてなさそうで。
  • 松戸市として昨年度待機児童0なのは本当です。が連続達成できるかは不明です。厳しい時は市職員が保護者と園の間に入り連絡を取り合って調整しているようです。
  • 私は松戸市在住ですが現時点で1歳の子供が認可保育園に入ることはできておりません。待機児童ゼロには細かい除外規定があるようですので、「待機児童ゼロ=入りたい認可保育所に希望者全員が入れる」ということではないようです。
• 松戸市の全公立保育園で英語導入。⇒https://www.city.matsudo.chiba.jp/kosodate/matsudodekosodate/kosodatenavi/hoikuenyouchien/hoikuenkodomoen/hoikueneigo.html
• 土曜保育時間延長。⇒https://www.city.matsudo.chiba.jp/kosodate/matsudodekosodate/kosodatenavi/hoikuenyouchien/hoikuenkodomoen/doyouencho.html
• 保育園情報⇒http://www.machi-pita.com/station/category.php?StationInfoID=612&genre1=1

【小学校・中学校】

• 東松戸小学校（徒歩19分・1.5km）
• マンションの前から小学校まで歩くと、大人の足でも30分はかかります。近道はありますが、学校が指定している道ではないので、交通量がとても多く危険です。実際に区画的に、新しい小学校の方ではない気がしますが。
  • 霊園前の車通りの多い道は、歩道幅が広く確保されており、まあ、大丈夫かな？という感じでした。
  • 通学ルートはほとんど人通りがなく寂しい道のりです。距離は頑張れても・・・不安は大きいかなと思います。特に冬場、日没が早い夕方とかは。PTAとかで当番制で登下校のサポートとかするのかな？
    • 松戸市役所に電話をしたら、登校時なりのシルバーさんの見守りは東松戸小学校は実施していないとの事でした。
      • 登下校を保護者が持ち回りで見回る予定があるとのことです。
• 東松戸小学校、朝の登校は集団登校ですか？
  • 自由登校です。
• 新設小学校は大人の足だと約18分となります。⇒https://www.city.matsudo.chiba.jp/kyouiku/toukei_shiryou/sesaku/shinsetsu_shiryo.files/27071112.pdf
• 秋山の聖徳大学付属小学校であれば東松戸駅から直通バスが出ています。理事長が需要があればマンションからのスクールバスを検討していると言っていたらしいです。

【その他】

• 習い事する場所もあまりないんですよね。いまのところ、スイミングもないし、ピアノ教室もないし、商業棟のカルチャースクールに何か入ってくれますかね…？
  • 駅前のアルフレンテにはインターナショナルスクールがあり、幼児から英語に親しめるスクールがあります。習い事（特にスイミングや音楽スクール）がないのが気になりますね。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 元々市立病院の予定地だった土地です。
• 都心直結・駅2分、モール併設、静かな住環境で良いと思います。
• 東松戸駅周辺は、都心の駅前にあるような猥雑な環境ではなく、清潔で治安も良く、子供からお年寄りまで安心して暮らせる街だと思います。
• 東松戸はあまり知名度のない駅ですが、生活に必要な施設は一通り揃っておりますし、住みやすさはあると思います。
  • 東松戸駅前は、スーパー２店、眼科、歯科、皮膚科、内科、ドラッグストアー、コンビニ、飲食店数店くらいしかありません。
    • 総武線、常磐線だと、駅前徒歩2分くらいだと、パチンコなどあってごちゃごちゃしているので、東松戸駅くらいが静かてちょうどいいです。
• このあたりの車の必要性ですが、東松戸周辺は歩道整備が著しく遅れているので、共働きでも子供がいれば必須だと思います。まあ歩道整備は流山付近除き千葉県中の旧道をはじめ全県で問題となっていると思いますが・・。
  • このマンションの前には街路樹のある舗道が整備され、モールと隣には市の施設ができる予定です。今までの東松戸にはなかった複合開発によって、駅前の景色や人の流れなど街が変わるきっかけになるのではないでしょうか。
• 喘息を気にされる方へ。うちは、喘息気味の子どもがいて、隣の貯水池のカビが気になりました。営業さんに聞いたところ、市にも確認いただき、雨が降らないときは水はなくなり、常に水がはってるわけではないとのこと。昔、自分が川の近くに住んでいて、川のカビにやられ、喘息になったこともあり、心配しましたが、常に水があるわけではないということで大丈夫かな？と思いました。

【再開発】

• この辺りは昭和60年まで市街化調整区域でした。区画整理事業がバブル期と重なりうまくいかなかった経緯がありますので今後も商業地としての発展は限られていると思います。⇒http://www.cit.nihon-u.ac.jp/kouendata/No.40/4_kenchiku/4-064.pdf
• 平成27年7月時点で松戸市が出してます。商業地区Aと商業地区B。このマンションは商業地区Aの方角ですよね。実現してほしいです。⇒https://www.city.matsudo.chiba.jp/kurashi/sumai/tateru/kisei.files/kamishiki_machidukuri.pdf

【地盤】

• 海抜も高く地盤は固そうです。

• ファインシティ東松戸モール＆レジデンスマンション周辺.jpg

  マンション周辺

周辺施設

【公園・自然】

• 東松戸中央公園（約250m・徒歩4分）
  • とても広く、駐車場も自動販売機もトイレももちろんあり、休日には、自転車の練習をする子、テニス、サッカーをする子、平日には、お年寄りがゲートボールを楽しむ姿が目に入りました。
• 東松戸ゆいの花公園（約500m・徒歩7分）
  • お花や、コンサートを楽しむ素敵な公園です。
• 中内公園（約510m・徒歩7分）
• 21世紀の森と広場（約3.8km）
• 東松戸市民農園（徒歩5分）も2年間マンションで契約してくれてます。（※利用者が多い場合は抽選とのこと）

【病院】

• 東松戸クリニック[内科・小児科]（約240m・徒歩3分）
• 千葉西総合病院（約4,240m）

【その他】

• 東部スポーツパーク（約880m・徒歩11分）
• 松戸市立図書館東部分館（約880m・徒歩11分）
• 松戸市役所東部支所（約1,110m・徒歩14分）
• 隣の松戸市支所の移転予定地って東部図書館も移転計画あるんでしょうか。東部図書館も移転して来てくれたら嬉しいな。
  • 東部図書館はさておいて、その支所に図書館が入るのは確定しているようです。松戸市では図書館整備計画を進めていて、中央館→地域館→分館と区分して整備するようで、東松戸は駅に近いことから地域館候補だと思います。
  • 松戸市は図書館の充実を掲げており、東松戸の図書館は新規図書館としての計画の比較的直近の具体的なものなので、それなりの整備がされるかもですね。⇒http://www.city.matsudo.chiba.jp/matumado/h27/matsumado_toshokan.files/toshokan_keikaku.pdf
  • 隣の土地の図書館建設検討と、都市計画道路３３７号線の検討について触れられています。⇒http://www.city.matsudo.chiba.jp/smph/shisei/keikaku-kousou/siseihousin/H28shiseihoushin.html
  • 当マンション向かいの図書館機能付き公共施設の工程表ができましたね｡松戸市が土地を貸し出し､民間業者が松戸市の町づくりに沿って立案､建物を建て、その後の維持管理も行う｡ 公共施設分は間借り､もしくは買い取る｡民間施設に何が入るか気になります｡来年中に公募し業者選定予定｡平成31年度中に建物完成を目指すそうです｡
• 銀行がオープン予定です⇒http://www.chibakogyo-bank.co.jp/other/topics/detail.html?id=18798
• 駅前に100円レンタカーがあります。（他に駅周辺に3軒）
• 東松戸の街情報⇒http://www.machi-pita.com/station/category.php?StationInfoID=612&genre1=1

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