ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン

2016年6月22日 (水) 12:26時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市中央区桜坂3丁目288-1（地番）
• 交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分 （2番出口）
• 総戸数：322戸
• 構造、建物階数：地上18階 地下5階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年08月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/西日本鉄道株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• まだ正式な売り出し価格は決まってないらしいが予価は想像以上に高いなあ。坪２５０万～坪２８０万くらい。
  • 価格表出てますよ。角部屋はめっちゃ高いです。

1. 50平米3900万-
2. 70平米4200万-
3. 80平米5200万-

• 70m2～75m2なら、5000万ぐらいで買えますか？
• まず条件のよいところから売れていき ある程度（４０％程度？）は売れ残るような気がします。 多少条件は悪くなるかもしれませんが 価格交渉の余地も出てくるかも。
• 価格出てるね。思ってたより安いよね？
  • 平均＠240切るくらいなら西新の三菱やダックスと比べて安い。福岡もいよいよ80m2 5,000万円時代突入やね。
    • ほんと、思ったよりはやすいけど300戸ある大規模マンションなら、客寄せに下は安い価格にできるようにうまいこと調整できるからねえ。魅せ方よねー
• やはり、117m2の部屋は億近くしますね。 今の相場からみれば安い方なんでしょうね。 8千万程度と踏んでいた自分の認識が甘かったです・・・
• 価格みたけど、価格帯にかなり開きあるから、収入層がばらつきそう。また投資外国人の購入も多そう
• 三つの棟で構成されます。入口に近い、東向きの棟、次に続く西向きの棟、一番奥の南向きの棟です。南向き>西向き>東向きの価格帯です。 南向きは、目の前が南公園で、カラス、虫の被害は危惧されます。また斜面が目の前に広がるので、南側低層階は日当たり厳しいかも。ただ、値段は高い。最上階は9000万円以上。駐車場が自走式で75%確保です。それなりに、人気になると思いますよ。
• 三千万円台なくなりましたね。このマンションは、三棟からなっています。1番城南線側が東棟、東側に住戸が向いてます。次が西棟、西側に住戸が向いてます。1番奥が南棟、南側に住戸が向いてます。 南棟が1番高いですが、南公園が斜面になっているから、低層階は、目の前雑木林で眺望は望めませんし、福岡市のバザードマップを見ると、崖くずれの危険度高いところの上に建つ形です。十分な対策工事をすると思われます。西棟は、大濠公園の花火見えるかもしれませんね。西日は暑い気がします。東棟は、1番城南線側ですから、駅へのアクセス良いのでは？斜面にある構造上、エレベーターの乗り換えが必要です。

交通

構造・建物

• 敷地面積：12,708.05m2
• 傾斜地に建つ建物の場合、1Fは地面に接する最も高い階みたいです。なので、大型の建物の、地面に接する最も低い階は地下５階とかになる。でも、この地下５階。出入口さえ設ければ、そのまま地上に出られます。何だか不思議な感じなのですが、そういうものらしいです。 山奥の温泉宿などでも、入口が地下２階で、1階は３階の高さなんてことがあります。要は、傾斜地に建つ建物の階数表記に関するルールの問題な訳です。
• 東、南、西向きだそうですよ。
• 最大の難点は動線が長過ぎ。エレベーター二回乗り継ぎとかあり得ん。小さな子供連れたママや重い買い物袋持った主婦の大変さが目に浮かぶ。そして動線長いと高齢になってからシンドイ。コンビニが遠い。坪単価高過ぎ。
• 直下に固い岩盤あるから杭打たなくていいと書き込みありましたが、実際はどうなんでしょうか？
• 23階なのか18階なのかよく分かりませんがどちらなんでしょうか？1F～23Fまであるということでよろしいでしょうか？
  • 敷地が広くかつ高低差があります。城南線側が23階、南公園側が18階ということです。
    • 標高で考える方が分かりやすい。 標高約12mの城南線に面して標高約84mのマンションが建つ。 建物高さは約72mで階数は23階相当。敷地の高低差を約15m5階分と見て城南線側は地下5階地上18階となっている。 ちなみに南公園の標高は約60m。上層部では遠望が期待できる反面、公園側からの眺望が損なわれる。 自らブランドを損ねる結果となっているわけだ。

共用施設

• 駐車場が少ない。戸数の7割しか用意してないから1人一台迄らしい。福岡は車社会だし家族で二台持ってる家族は入居不可。そして出口が一箇所だが城南線はかなり交通量多いので朝とか車が出口で溜まりそう。
  • 駐車場1台のみという時点でこの物件は却下です。やっぱり車は2台必要ですから
• キッチンを備えたパーティールーム、敷地内のばーべキューコーナー、は最初は、珍しいが、徐々に利用者が少なくなる。
  • パーティールームは残るとして、 スタディライブラリとラウンジ、バーベキュースペース、コンシェルジュは管理費削減のため10年以内に取りやめの予感。
• 自走式の駐車場は、何段式になるかを見極めたい
• 避難階段が壁面から凸＿凸＿凸・・・。 この物件のチープさを印象づけてしまう。 屋内の仕様は変更できるが、これはできない。がっかり。
  • 一般的な形状じゃないんでしょうか？
    • そうです。あれを普通と思う人がいなければ売れないですからね。 でも、一般的と言えるかな？タワーマンションの避難階段はどうよ。 高さ60mまで一般的と言えるか微妙じゃないかな。 それに、景観条例で階段の凸は控えるんじゃないか。美しくないから。
• 標高80mで風にあおられて外階段で動けなくなるのは怖い。子供だったら飛ばされるかも。管理はどうするのかな？
  • 外廊下とは、暴風雨や台風の時に困るのでは？公園になる部分の傾斜地の土砂が上から下に流れたり、南向きの低層階は、湿気に悩まされることはないでしょうか。
    • 法的には地下5階地上18階となってますが、実質23階の外廊下はなかなかの眺望でしょうね。まさに、頂。
• コンシェルジュサービスってどうなんだろう？使うのかなあ？

設備・仕様

• 太陽光パネルの一活受電システムの管理方法詳しく知りたい。
• 最上階には電気を流す対策をするそうです。カラスがいると、ハトが少なくなるとのこと。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.55m2～138.80m2
• 130m2のお部屋の間取りを見ると、西側の壁が斜線になっております。 これってコンクリート壁(いわゆる湿式壁)ではなく、木質壁(いわゆる乾式壁)なのでしょうか？ もしそうなら、西側にも似たようなお部屋があり、この２室はコンクリート壁ではなく、 木質壁で区切られていることになります。どうなんだろう？　隣室にうるさい人が住んだ場合、 騒音問題に悩むことになりそうに思えます。
  • 乾式です。 単体では湿式と同じくらいの防音らしいですが、施工者によりけりらしいです。 さらに、地震でズレが起きたら音筒抜けでさす。
• 高層階は周囲の山より標高が高いので非常に強い風が当たる。 例えれば岬に建つ灯台みたいなもの。 特に台風が通る時は要注意だろう。住戸の窓ガラスが割れないか心配だ。 割れたら周囲に飛び散る。 急傾斜面に超高層マンション。自然に逆らうとろくなことはない。

買い物・食事

• コンビニは駅前のセブンイレブンしかないし、マミーズプラレミアムも行けば解るが閑散としてる。
  • 桜坂は再開発も期待できないし、駅前のセブンイレブンが無くなったらカナリ不便です。マミーズプレミアムでさえ虫の息ですしね。実家に住んでた時はコンビニ行くにも車出してましたから、あの辺りは本当不便ですよ。
    • マミーズは、そこそこ売れてる気がしますが、、、ないと、やっぱり不便です。買い物が便利な大きなショッピングモールとなるとやはり郊外になりますよね
      • マミーズは閉店予定です。
• 「新鮮食品館 薬院バリュー」、「西友サニー警固店」共に徒歩１０分です。「ボンラパス薬院店」まで車で３分です。
• 近所に住んでいますが 買い物はこの辺りだけでは、済みません 私は2週に１回くらい、郊外のスーパーに車で行って マミーズ、サニーを補助的に使ってます。 あと、セブンイレブンも牛乳買ったりに利用してます。 また、はなみずき通りに、個人商店の八百屋や魚屋もあり、 結構利用しています 近所にドラッグストアがないので、車で出かけた時 もしくは仕事がえりに寄ったりしています。 近所で車持ちの人はみんなそんな感じです 年配のかたは生協を利用されてますね? タクシーではないですが、天神に行った時に買い物したりもしますね 慣れれば特に不自由はありませんが 一つのとこで買い物を済ませたい人、お子さんが小さくて動きにくい人には 大変かもしれません

育児・教育

• 赤坂小学校まで徒歩16分、城南線とけやき通りを越えていくとなると、まあ20分はかかるね。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域・22条指定区域・第3種風致地区
• 校区は良いみたいですけど、立地的には便利といえば便利、不便といえば不便と、中途半端な印象ですね。
• この辺は平安時代以前からの陸地であります。なので、直下に岩盤があるはずです。場合によっては、杭打ちせずに直に岩盤の上に建てる可能性もある。そうなれば杭打ち問題は発生しません。ま、非常に大きな建物だから、ばあいによっては杭を沢山打たねばならないこともあるかも知れませんが、岩盤が直下にあることは多分間違いない。どなたかも言っておられますが、地滑りの可能性はあるかも知れませんね。岩盤のうえを土が覆っているのでしょうから、表層が崩れる可能性はある。しかし、その辺は、ちゃんと手を打つのではないでしょうか。
• 夕方、カラスが多い。実際に見に行けばすぐ解るけど周辺マンションもネットでベランダ塞いだり鳥害が酷いエリア。
  • 残念だけどカラス問題は丁度このマンションがど真ん中ですよ。警固2～3丁目と谷は殆どカラスが居ない。カラスにも何故か縄張り的なものがあるのか城南線北側のURマンション(西松屋が入っている)以上北には何故か飛んで来ない。
    • カラス、すごいですよ～。夕方来てみてください。夕方の近辺のマンションの屋上とかすごい数のカラスです。私は最初見たとき、"ヒッチコックの鳥"みたいだと思いました。カラスは南公園がなくならない限り、いなくならないと思いますよ
• 天空の森の看板は南公園側から見た風景なので、城南線側からの風景を想像して検討すべき。 朝、中高生が城南線を自転車ぶっ飛ばして通るから気をつけて貰いたい。 自動車の駐車台数が少ない方が城南線の安全のためには良い。
• 北側の凄く急な斜面ですね！
• ここから、薬院方面に車を出すのは、なかなか厳しいでしょうね。特に朝は歩道は高校生など、かなりの人が自転車で通ってるので事故など心配です
• 車は、城南線は片側２車線で信号がない所を出なければなりません。六本松方面にでるならまだ良いのですが、薬院方面にでるには交通量の多い二車線分を右折しなければなりません。しかも坂の途中なんで、六本松方面からくる車が見にくいんですよ～信号がないと、ほんとキツいと思います
• 駅も近いし便利そうな場所ですが 斜度がきつそうな敷地ですね。 斜面を削りとるような造成をするのでしょうか？
• 治安は通り沿いなので問題ないです。
• マミーズ本当に閉店なんですね…驚きました。 駅には近いけど、買い物も通学も不便そう。 だいたい部屋に着くまで、エントランスからエレベータ二回乗り継ぎってあり得ない。 天空の森じゃなく、カラスの森だしね…。
• ここの敷地は崖地です。雨が降ると造成した斜面の土は流れやすいかも知れない。しかし、都心にありながら雨のたびに自然を強く意識できる良い環境と思うべきでしょう。
  • 桜坂3丁目は丘陵地で土砂災害の心配が少ない。

周辺施設

• 地下鉄よりもバスの方が便利なので、地下鉄駅周辺は栄えませんね。

その他

• 建物は森に抱かれるように建ってこそ良さが引き立つのに、この物件は上層階が森の上に突き出て、いたずら坊主が背比べしているようで落ち着かない。キャッチコピー「森を抱く」はこの物件をズバリ表現していて傲慢な印象を与える。残念。

掲示板

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