ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン

2015年9月16日 (水) 19:12時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区瀬田4丁目360番1、他（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩10分
2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩10分
3. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩10分

• 総戸数：130戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東急建設株式会社　首都圏建築支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 二子玉川とは言え価格帯は強気な感じをうけますね。専有面積が余裕をもって確保されていることは素晴らしいと思います。ここだと資産価値は割と維持できそうな感じはしますよね
• 普通に考えて、246の騒音や排気ガスの影響が少しは軽減されるB棟かC棟を検討する人が大半では。あえてA棟は買わない。売り切るのは苦労するんではなかろうか。瀬田一丁目ならまだしも、このロケーションで坪単価400万は非道い。
• モデルルーム見てきました。 また、全ての部屋ではありませんが、価格が決まっている部屋もありました。 わたしが希望しているのは最も高島屋寄りのＡ棟ですが90m2ないくらいで億超えです。 最上階に近いところでは1億2500万円、最上階のルーフバルコニー部屋は1億4000近くとのこと。 m2あたりの金額ではライズより上、以前のドエルプレステージも超えています。高いです。 イチバン安いのは、道路に近い１F、65m2、7000万円前後の部屋でした。 高いなりの造りかといえば、そうでもありませんでした。その時点で購入する気持ちが 100%から70%に落ちました。たとえば億超えの物件なのに梁が目立つ室内。天井高も普通です。 冷暖房は普通にポンと付けてあり、埋込み式を想定していたのでビックリしました。
• C-314室はまだ空欄だけど，１億くらいかな。75.8だからメチャ狭いんだけど角部屋だね。管理費も高いし，駐車場も2.2～2.6もするんだよね。他を探そうかな？
• A～D棟の最上階角部屋（ルーフバルコニー付き）はすでに抽選決定です。価格もでそろいまして、最高額はA棟の1.4億。ほかはA棟の上の方（下の方だと眺望抜けません。瀬田温泉とジムが目の前にデーンと見えちゃいます）、D棟の上の方が人気なようです。
• 資産価値が担保されるのは最上階ルーフバルコニー付きなどの、一級部屋のみです。 現段階の応募状況（すべて教えてもらえました）を見れば一目瞭然です。A棟の●階以上は価格はそんなに落ちません。 B棟、C棟はどうしても目の前の他棟がありますので、ルーフバルコニー付きとはいえ、A棟より資産価値落ちます。 D棟は本物件のタワーマンション的な存在なので、こちらも最上階ルーフバルコニー付きの部屋は価値があるでしょう。 みなさんそのようなことを知っていて、すでに競争率はかなり高く、実は当方も当選を半分諦めています。 他の部屋に関しては逆に買った瞬間から値下がります。 あたりまえです、内容に対して高すぎますし、過剰供給ですから。 中心価格帯の部屋で、まだぜんぜん希望者がいない部屋もいくつか散見されました。 意外と全戸完売は難しいかもしれませんね・・・
• 3LDKが６６００万台から。最多価格帯７４００万。２４６の騒音、排ガス、駅遠を納得づくで買うなら、リーマンでも手が届く絶妙のプライスゾーン。成城の「彩景」と同様、マイナス要素、プラス要素を天秤をかけて、勇気ある決断か見送りか。
  • てか、そんなに高くないね。
    • 安いのはすべてD棟など246沿いの部屋。246から離れるとぐっと値段が上がります。うまい話はないってことです。。
• 坪単価450万は凄いな。
• １３０戸のうち、第１期８０戸。騒音だの排ガスだの言っても、瀬田は瀬田。用賀も近いし。 パークホームズが完売しても、予算８０００万以上の層がまだまだ、いるってことですね。 個人的には、来年シネコン、蔦谷がオープンするのが楽しみ。
• 先着順３２戸、その一方で１期４次の販売戸数は未定。さて、総戸数からの引き算で、残りは何戸？
• 二子玉川は緑も多く、商業施設もありますから住みやすそうですよね。ただ、どうしてこんなに価格が高いのか理解しがたいです

交通

構造・建物

• 外観ごっついですね～、かなりの存在感で完成したらすごいことになりそう。
  • デザインはゴツイですね、ほんと。 もっと優しい感じの方が街的にはなじむのではとは思いましたが もうこれは好き好きでしょうか。
• 瀬田温泉の跡地ということで、パークコート二子玉川のように 豊かな樹木と共存する物件を期待していたのですが…… デザインを見るかぎりでは激しくイメージと違っていてがっかり。 ホームページでも特にそれを謳い文句にはしていないようですね。
  • 斜面がすっかり削られ、瀬田の自然の緑が……１３０戸は、あまりにも詰めすぎ、多すぎます
• なんとなく、元の山河の湯に似てなくもない。公式ページの完成予想CGを見ると、マンションというよりビルって感じ？
• 外観デザインは、現代的でオシャレですね。が基調なので汚れが将来的にどうなのか気になるところではありますが。アルコープやポーチ付なのが、プライベート感がアップします。
• デザイン的には威圧感がありますよね。重厚といえばそうなんですけど。外観完成予想CGだと緑は結構あるように思えましたが新しく植えるものがほとんどなんでしょうか。
• メーンエントランスの茶色い壁面、あの色使いはないなあ。デザイナーの趣味なのでしょうね。地所の物件は、ＲＣが高い気がする。１３０戸もありながら、ＣＰはあまり良くないですね。
• 間取りとかすごく良いと思うけど 気になるのは外観デザインかな。 設備と鳥が良ければ良いという考え方もあるけど、 なんかゴチャゴチャした感じの外観がねぇ。
• 外観デザインがとても素適。ありふれた感じではなくて、オリジナル性を感じます。 庭が充実しているのでセキュリティがしっかりしていないと部外者が入ってきそう。 子供とか。 ４棟に別れていますが、各々、特性があるのでしょうか。
• 実際に現地を見るとA棟B棟手前あたりの既存樹木が案外まばらに感じられますが、あんなものですかね？もっと生い茂ってるイメージだったのですが。
  • 樹木に関してはこれからの成長もあるんじゃないかなぁと思います。 でもイメージ的には木々の緑にあふれるっていうかんじなので、 このままだとどうなるのかな。 あまりに木が多いと、メンテ費用とか掛かりそうな感じもするけれども・・・。 とりあえず、時間が建たないと判らない面ではあるんじゃないかな

共用施設

• 駐車場 : 総戸数に対して42台（内、機械式39台、平置2台、平置身障者用1台）
• 130戸に対して駐車場が30くらいしかないので車持ちには辛いでしょう。 ちなみに高額物件購入者は駐車場が確約されており、そういう意味でも貧乏人は相手にしていません。 つまり高額物件以外の方、約110名で残りの10ほどの駐車場を争うわけです（笑） 逆に安い部屋もありますので貧富格差の激しいマンションになるような印象を受けました。
• 駐車場が少なすぎると思いました。 この辺を検討される層は車持ちの世帯が多いと思いますがね。 駐車場は抽選必須になるでしょうが、外れるリスクを考えると、、、 仕様と価格も釣り合いがとれてないと思います。

設備・仕様

• ここのバルコニー柵はガラスパネルですか？アルミ格子ですか？

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK。
• 専有面積：59.34m2～97.62m2。
• バルコニー面積：6.44m2～19.27m2。
• ランドプランが想像しにくいのですが中の方の棟も二階部分は部屋になるんでしょうか。ルーフバルコニー付きや低層の棟の部屋は高くなりそうと思いましたがどうでしょうか。間取りはごく一般的な感じですね。
• Dタイプはコンパクトで、２人暮らしにはいいかも。でももう少し収納が欲しいかなと思ったらBタイプですね。Aタイプは広すぎちゃうでしょうけれど。
  • 北向きのDを買うのは、なかなか勇気がいりますね。Bは８０００万、９０００万前後、これまた都心が買えそう
• Ａ棟の眺望は魅力ですね。 南側は風致地区だから将来的にも視界を遮る建物は建たないでしょうし。 瀬田温泉のときの下の露天風呂の眺めですね。
• Atypeは、抜けているので、いいお部屋だと思いますが、広さ的にも高いでしょうね。 70m2で、ダブルウオークインクロゼット＋納戸のCtypeで検討しようかと思います。 成城の「彩景」より、幹線沿いでもニコタマに近いほうが将来性あるかと。 子供の通学を考えても、東急沿線は何かと便がいいし。
• 狭い部屋が多いけど誰が買うんだろう？
• やはりこのあたりは価格が高いんですね。 棟が分かれているところが良いですね。真ん中のB棟は日当たりは悪いでしょうか？ １F専用庭がついているので、お子さんがいらっしゃる方にいいのかな バルコニーがもう少し広かったら、更に良かった気がします。
• んー、間取りが良くないなー。廊下が長かったり、逆にリビングから3部屋直結だったり。
• 収納が広めになっているのがいいですね。ワイドリビングなのは住みやすそうです

買い物・食事

• ミニコープ 瀬田店（約250m・徒歩4分）、明治屋 玉川ストアー（約590m・徒歩8分）、二子玉川ライズS.C.（約710m・徒歩9分）。
• お買い物はミニコープが近いけど、品揃えがいまいちですね。
  • 買い物は用賀がいいと思います。オーケー＆フジスーパーがお得！　コープは安いとは言い難いので。
    • 用賀在住です。駅前のOKは一通りのものは揃いますが二階建てでさほど大きくはないです。下着やシーツといった日用品はさらにそこから15分ほど離れたOKに行かなくてはなりません。 また二子玉までは急な下り坂、帰りは登り坂がかなりしんどいです。 夜は道路に面してはいますがその坂を登っている人ほとんど見たことないです。 用賀を利用することになるでしょう。 しかし駅前のOKはマンションに近い出口とは逆です。
• 二子玉川駅の近くに八百屋がありますよ。名前は忘れてしまいました。
  • 「八百五」ですね。あと二子玉川小正門の斜向かいあたりにもあります。それから建設中のパークホームズ二子玉川ヒルトップの向かいあたりにもこじんまりとした八百屋が１、２年前からやってます。

育児・教育

• 私立瀬田幼稚園（約380m・徒歩5分）、区立瀬田小学校（約370m・徒歩5分）、区立瀬田中学校（約530m・徒歩7分）。
• 教育環境に関しては区内でもけっこういい方だと思いますよ。瀬田小の私立への進学率はかなり高いです。
• 世田谷区は私立小学校への進学を考える親が殆どです。たまプラーザから私立小へ進学は、遠距離の電車通学がネックで少数派です。この二つを同列に考えてはいけないと思います。
• 最近聞いた話でこの物件の近隣の小学校の私立中学校受験率は8割と聞いてびっくりしました。よほどの事情が無い限りは自然と私立中学受験を意識する環境と言ってもいいと思います。
  • 世田谷自体が50%が中学受験する地域。 たまぷらもツクコマに複数名が合格する小学校あるみたい。 最近は都立も復調気味。 進学校も上位と下位では成績差がかなりあるし、 個人次第なのはいうまでもないが。

周辺環境・治安

• 世田谷瀬田郵便局（約410m・徒歩6分）、三井住友銀行 二子玉川支店（約620m・徒歩8分）、玉川病院（約610m・徒歩8分）。
• 幹線道路沿いですね。
• うーん。やはり２４６に面している点がこの物件の大きなマイナスポイントですね。特に土日はその先の瀬田交差点を左折するための信号待ちの車列ができ周辺は排気ガスまみれで空気悪いです。二子玉川ガーデンというよりも、「瀬田交差点渋滞ポイント手前坂横マンション」というネーミングが違和感ないかと思います
  • 同感です。マンション前はいつも渋滞で車列が出来ていますね。地元を知る人は避ける場所ですが、人気の二子玉川で瀬田とくればそれでも売れるんでしょうね。
• マンション自体が大きな壁になるので２４６の逆側は排ガスや騒音は案外少ないかと。 以前の瀬田温泉に行ったことのある方ならわかると思いますが、 建物を背にした露天風呂は排ガスや騒音などとは無縁の森の中といった風情でしたね。 それにしてもあの環境そのままだったら最高でしたが。 水戸徳川家由来の立派な木々を伐採してしまい近隣住民からも反感を買っているようです。
  • 建設反対の幟、まだありますね。近隣住民の方ならずとも、地肌がむきだしの光景、つらいなあ。稀有な緑に配慮したランドスケープにできなかったのでしょうか
• 場所もそこそこ悪く無い場所にありますので、 将来的な事を考えると買ってしまいたい様な感じがありますよね。 ややお店からは距離があるようにも思えますが、 駅までの距離は割と気になりませんね。 立地としては良いと思います。
• このロケーションは坂の勾配がきつく、登りも下りもそれなりに負担がきます。ベビーカーなどは下りは加速し過ぎて危険が伴い、登りはタフです。おまけに狭い歩道の横を自転車が結構なスピードで追い抜いていきますからぶつかる危険があります。フラットな道の１０分とは訳が違います。
• 空気悪すぎかな、２４６のこのあたり渋滞も多く交通量半端ない。ちょっと無理かな。みんな環境は大丈夫なの？
• 高齢者とベビーカーにはきつ過ぎる坂ですね。駅から遠いし。登り坂含め、徒歩15分はみても良い。 若くても、よっぽど健脚でないと、買った10年後は後悔すると思う。あと、前の人も書いてたけど、特に下りのベビーカーは事故のリスクがあり過ぎる。子育て世代は無理。 購入者は、30代から40代でまだ若く、子供も排気ガスによる健康被害にも耐えられる免疫力がついた中学生くらいになってる必要がある。かなり限定されるね。 どうせ二子玉川に住むなら、もう少しマシな場所に住むべきだね。
  • 近所の者です。 246沿いの坂は長さはありますが勾配は比較的ゆるやかなのでキツさはさほどないです。 まあ感じ方は人それぞれかもしれませんね。 私はベビーカーでも問題のない坂だとは思いますが、 たしかに自転車が横を突っ走っていくのがあれですね。 通るたびに頼むから減速してくれと心の中で叫びます（笑） 坂に関してはネガティブな意見もあるようですが、 駅を出て高島屋やロンハーマンなどの並ぶ洗練された歩道を歩いて、その先の坂を上って、 という道のりはそれはそれである種の心地よさも感じられる気がします。 個人的には、買うなら２４６の影響のあまりなさそうなB棟かC棟ですね。 １階だと専用庭の向こうが中庭というのも良さそうですし。
• 水戸徳川家の屋敷跡という意味では由緒ある土地ですね。
• 都心住みからすると二子玉は交通利便性低すぎるので駅近かつ多摩川近が唯一かな。するとRIZEは凄くいいよね。デッキ完成したら出来すぎなマンションだよ。246渋滞エリア沿いのここはいろんな面からRIZEに劣りすぎてなしだなと判断しました。
• 車に乗れば、横浜にも便利ですね。　　週末港北ニュータウンで買い物するのもいいかも。　　砧公園はジョギングにピタリです。
• サブエントランス寄りのC棟でしょうね。少しでも、２４６の音が気になるなら、なおさら。
• スポーツクラブは風致地区の15メートルの高さ規制と地盤の高低差（一番下側はマンションよりだいぶ低い地点ですね）から考えるに、手前に出っ張るのはせいぜい一階分くらいかな？あくまで予測ですが。
• まわりの地形上も、風はよく通るでしょうね。 排ガスでいうと、主開口の方向上一番影響を受けてしまうのはＡ棟ですね。特に南風の季節は。 ただ、Ａ棟には眺望の付加価値があるので何をとるか次第ですね。
• 山の斜面をあれだけ掘り崩して、地盤は大丈夫なのでしょうかね。
• 何度か現地を含め、周辺は確認した上で、ご近所住まいの方に質問です。確かに246の騒音はある程度の覚悟が必要と感じましたが、排ガスはそこまでひどくは感じませんでした。また、渋滞の名所との書き込みもありますが、信号待ちとは別に渋滞するのでしょうか？時間帯によって状況が変わるのであれば、教えて欲しいです。
  • 246から環八に行く車がマンション前に並びます。 その側道は広くないため大型トラック同士が左・右車線で譲り合うため、さらに渋滞を誘発します。 で、上り坂なので発進時は平地以上にアクセルを踏むでしょう。 音、排ガスが気になるのはこの点ですかね？
    • 側道は動いてもゆっくりクリーピング中心なので私の印象としては坂とはいえそんなにアクセルは踏み込まないです。よく風の通る場所ですし、なので場所から受ける印象ほどは排ガスを感じないのかもしれません。むしろその先の環八の方が排ガス感はある気がします。道幅や風の抜け方も関係するかもしれませんね。 交通量は平日はやはり朝が多いです。 あと土曜日は昼前?夜まで多いです。 ちなみに髙島屋周辺も土曜日や金曜夕方はなかなか車進まないです。
• B棟C棟に関しては配棟や騒音の性質上、距離からすると意外なほど騒音は来ない筈です（特に下の階ほど）。 道路側がこれだけ長い縦物なので音は抜けませんし、A棟の存在もあるので風も直接は排ガスを運んで来ないですね。 まあ価格もそれなりですが。
• 地元民ですが、246沿いに新たに並木が植栽される＆歩道の幅が広くなるのは歓迎です。歩道ギリギリまで建物が迫ってたスポーツコネクションの頃より雰囲気良くなりそう。
• 見てみたけど、ここは住むには少々厳しい環境ですな。交通量半端ないし、駅まで遠いし
• 二子玉川は、非常に魅力的な街だと思います。高級ブティックやレストランと多摩川の自然が併存しているのは、希少性も高いと思います。ただ、この物件についてはかえすがえすも246の渋滞からの排ガスが残念です。やはり永い間住むことを考えると家族の健康が第一です。
• 治安もよさそうですから、お子さんがいらっしゃるかたや女性には住みやすそうですよね。二子玉川といっても、駅から歩きますから、夜は一度下見をした方がいいかもしれませんね。人通りや街灯がどのくらいあるのかをしっかりとみたいですね
• 私は二子玉川の改札口から、期間帯を変えて数回現地を見てきました。 確かに5分程度は上り坂を歩きますが、急ではないのでそれほど苦にはなりません。 60才ですが10分で歩けます。 夜も10時過ぎに246号沿いの歩道を歩きました。 車の数は減りますが、結構明るくて暗くて寂しとは感じません。

周辺施設

• 玉川台児童館（約590m・徒歩8分）、玉川台区民センター（約590m・徒歩8分）、玉川四丁目広場（約340m・徒歩5分）。
• ここに隣接するスポーツコネクションは2016年にリニューアルオープンとのこと

その他

掲示板

• 世田谷区のマンション口コミ提示板一覧
• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• 「ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン」についての口コミ掲示板

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