プラウド国分寺

2016年11月27日 (日) 01:33時点における版

物件概要

• 所在地：東京都国分寺市南町1丁目316番26、316番38（地番）
• 交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩5分
• 総戸数：125戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建（一部4階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：西武建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 国分寺駅方徒歩5分という場所ですからね。場所の優位性を考えると、安くは出てきにくいんじゃないかなぁという感じはしていますがいかがでしょうか。

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589793/

• どうやら坪単価は300万円。66m2で6000万円程度のようですね。まぁ妥当でしょうか。
• 先日、一部分の価格帯が公開されましたが、坪単価370万ぐらいで計算されていました。競合物件がどう出てくるか次第でまた価格が変わるとのことだが、お隣りの年配の男性は、この価格帯なら都心より高いね〜と仰ってました。
• 南向き８０００万円～８７００万円、東向き６８００～７８００万前後あたりが妥当でしょうね。国分寺徒歩５分圏内のため、当然の価格帯です。今後北口のタワーも価格公表されれば、ここが妥当な価格であったとあとで後悔しそうです。弱点は土地が低い点、国分寺南口までも微妙な坂がだらだら続く点。それを除けば、駅近ですべて３LDK以上と投資目的でなければ、非常によい物件です。
• 最近、価格改定（値下げ）の電話がありました。売れ行き好調と土地仕入れ、合理化努力で1,000万程度は下がるみたいです。坪単価で300前半くらいとのこと。
  • 坪単価300万前半で、1,000万も下がらないですよね…
  • 事前案内会の説明では、坪単価が300万後半。 300万後半から300万前半へ値下げということは、 300万後半を375万とし、300万前半を325万とすると、坪当り50万の値下げです。 20坪以上の部屋なら、1,000万以上下がるということです。

【比較・検討】

• 駅から微妙な距離で、低めの水が少し心配な立地に３７０万円はないなあ。北口タワーの人気凄い。資金に余裕ある人は北のタワーか緑邸を選択するだろうし、ここは苦戦しそうな気配。
• あの立地で坪単価370万円？強気も強気ですね。 広い部屋だと億ション近いって事ですよね。
• あそこは低湿地で、雨が降るとすぐに水が溜まるような所です。 対策はしてあるのでしょうが、GSの隣で坪370万は無いですね。
• 少し前までは中央線は三鷹までと言われてましたが、今は国分寺や立川も値段がどんどん上がってますね。街の雰囲気も合わせて良くなってくれればいいのですが。
• 多分みんなこの土地やこの規模では最近の値上がりを考慮して300万くらいと思っていたと思う330万でも高いと思うのにまさか370万とは まさにバブルというか異常というか
• デメリットがきちんと価格に反映されていれば、あまり議論はない物件なのではないかなと思います。 確かにどこも価格が張る所が多くなってきていて、相場といえば相場だし、純粋にコストがかかっているのかもしれませんけれども。 ただ、基本的に国分寺駅まで徒歩５分というのは相当のメリットなのですよね。 地理的条件よりもそちらの方が上回っているというような感じに判断すると、いい場所なのだろうなと思います。
  • デメリットが価格に反映されていれば価格帯はもっと抑えられているのではないでしょうか。

高級物件といったイメージでもないですし、高台でもなく国分寺の中でも希少な場所というイメージもない上、人気の駅でもないのに駅まで5分もダラダラと微妙な坂を登る物件に億近い価格を出そうと判断する人は少ないと思います。 地元で土地勘や相場観がある人で買う人がいるのかが疑問です。 即売はまずないでしょう。

• 野村ではこの物件を中央線プロジェクトのフラッグシップと言っていますが、 外廊下でＡＬＣ壁、ペラペラボードで床厚や壁厚も十分といえません さらに低湿地でくい打ちなど、基礎の不安もあります ラウンジは８０戸規模の緑邸にはもちろん、 ４０戸規模の南口パークハウスにさえ見劣りがします あの価格では顧客の心をつかむのは 難しいでしょう
• こちらを、検討してます。高いですが駅力と駅近、設備が良かったので。資産価値を重視していますが、こちらは豊洲や木場方面に比べ下がりにくいと・・どう思われますか？
  • 今までに出てきた国分寺のマンション価格と比べてしまうと… プラウド含め最近国分寺で出てきているものは、都心で価格が上がっていると言われている以上に割高に感じられるので、将来売る時に買った時の価格とトントンで売り抜けるかは疑問です。悪い物件だとは思いませんが、国分寺にしてはとても高いので、もし、資産価値を重視してマンションを選ぶなら他の地区を検討した方がいいと個人的には思います。 豊洲や木場とは方面が全く違いますし、比較対象としては微妙ですね。豊洲や木場方面のMRで聞いたら、それはそれで、多摩方面のマンションと比べ、23区内で主要なエリアにアクセスしやすく資産価値は下がりにくいと言われると思いますが。

【モデルルーム訪問時】

• 第一期の時点で１２５戸中、４０戸がほぼ分譲済となっています。また、第二期は、２月２７日～３月５日までが第二期の期間だそうです。
• Ｉ３タイプのお部屋で、専有面積が７７．６７㎡あります。間取りは２ＬＤＫ+Ｎ+ＷＴＣとなっています。 取り敢えず、玄関よりお邪魔します。玄関から向かって左側には、約５．４畳の洋室があります。ここには、システム収納タイプのクロゼットがあります。そして、右側には、約７畳の洋室に入ります。約５．４畳と約７畳の洋室には、ルーバー面格子があります。 廊下を通ると、やや大きめのウォークスルークローゼットがあり、クロゼットの隣には物入れ、その隣には約０．５畳の納戸があります。手前には、トイレ、浴室、洗面化粧室があります。浴室には、魔法瓶浴槽やミストサウナなどが採用されています。 今度は、女の城といわれているキッチンを見せて貰いました。プラウド国分寺のキッチンは、野村不動産特有の「ラクモアキッチン」を採用しており、黒くて綺麗な模様の御影石、ディスポーザー、食洗機、浄水機、食器棚などは全て標準装備となっています。 次は、約１７．１畳のリビング・ダイニングです。床暖も、標準装備となります。最後は、バルコニーを見せて貰いました。 バルコニーの面積は、１２．１７㎡（奥行約２ｍ×幅約６．１ｍ）です。天井高は、２．４ｍくらいです。 間取り図が、モデルルームの玄関先に何枚もありましたので、営業さんから一枚頂きましたので、掲載しておきますね？３ＬＤＫの間取りを２ＬＤＫにプランを変更した間取りです。
• シティタワー国分寺ザ・ツインイーストとプラウド国分寺比較検討して・・・ プラウド国分寺は、北口から歩いて５分のところにありますが、北口周辺は何と、再開発地域としてこれからもずっと栄えていく地域だということを知りました。実は、昨年度、「シティタワー国分寺ザ・ツイン　イースト」に行って来ました。プラウド国分寺と比べて高いですが、プラウド国分寺が徒歩５分に対して、シティータワー国分寺の方が徒歩１分と駅直結型の最大規模のマンションですので、シティータワーの方が高いのも、ごく当たり前なのかも知れません。 とはいえ、スミフの物件と野村の物件を見比べた時、どちらも全てにおいて「完璧主義」をまっとうしている文句なしの物件だといえます。何と言っても、耐震強度偽装問題とか、変な事件がないというところも、美点です！お金があるなら、恐らく、プラウドよりもシティータワー国分寺を買うかも知れません。何故なら、駅に近ければ近いほど、それだけ資産価値が高い物件だからなのです。とはいえ、プラウド国分寺もそうこうしているうちに気が付けば「完売」となってしまっているんでしょうね。 何だかんだ言っても、プラウド国分寺が買えた人はラッキーだと思います。取り敢えず、資料を沢山頂いたので、帰ったら資料に目を通しておこうと思います。まだまだ、これから販売が本格的にスタートするといった感じですが、プラウドの物件は本当に人気があるので、気になる方は、お早めに予約見学に行かれることをおすすめします。

【モデルルーム訪問時 価格】

• Ａ棟（南向き①）７０戸
  • １０８号室　Ｄ１　７５．３５㎡　３ＬＤＫ　６，３９８万円
  • ２１３号室　Ｆ　７４．２４㎡　３ＬＤＫ　６，６９９万円
  • ４０５号室　Ａ　８４．９２㎡　４ＬＤＫ　８，２９８万円
  • ５０８号室　Ｆ　７４．２４㎡　３ＬＤＫ　７，１４９万円
  • ８０１号室　Ｔ　８７．６６㎡　４ＬＤＫ　９，４９９万円
• Ｂ棟（南向き②）２４戸
  • １１１号室　Ｉ１ｇ　７５．２９㎡　３ＬＤＫ　７，２９８万円
  • ２１５号室　Ｈ　７４．４６㎡　３ＬＤＫ　７，１９８万円
• Ｃ棟（西向き）１５戸
  • ３０４号室　Ｋ１　７１．２３㎡　３ＬＤＫ　６，４９８万円
• Ｄ棟（東向き）１６戸
  • ３２４号室　Ｐ　７１．１３㎡　３ＬＤＫ　６，７９８万円

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  マンションギャラリー（2016-02-21撮影）

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  紹介して貰った間取り（2016-02-21撮影）

【コスト】

• 頂きました価格表の裏に、管理費一覧表が掲載してありました。毎月の管理費の支払いは、１.管理費２.修繕積立金３.システム料金などを合わせて、月額は約２８，０００円～約３５，０００円くらいです。また、管理費準備金と修繕積立基金を合わせると約８０万円～約１００万円が必要な経費となります。
  • 駐車場は、機械式駐車場ですと、地上１段で月額の使用料は、１４，０００円～１５，０００円まで、地下２段は１３，５００円となります。平置き駐車場は、地上は１８，０００円で身障者優先平置き駐車場は、１８，０００円となります。 自転車は、２段ラック式で上段が１５０円、２段ラック式で下段が３００円、スライド式が３００円、平置き式（子供用）が１，０００円、平置き式（大人用）が１５００円です。バイク置き場は、月額で５，０００円です。

交通

• 特快停車駅
• プラウドからピカソ（ドンキ）、西友、北口に抜ける近道が線路沿いにあるんですが、 急な階段で小さい子供は上り下りできないんですよね。 もちろん自転車を押して歩くことも難しいです。 少し上の交差点から迂回すれば行けますが遠回りになります。 普段から西友やTSUTAYAを頻繁に利用する人は気になるかも。
• 2020年を目処に導入が決定した中央線グリーン車を国分寺から利用することは可能でしょうか。

現状、吉祥寺以西で国分寺は着席の手段が無く、混雑を回避する手段もほとんどありません。

• • グリーン車と言っても自由席ですし、通勤時間帯は国分寺に着くまでに満席になっているでしょうから、国分寺から着席するのは難しいかもしれませんね。（国分寺で降りる人もいるとは思いますが。。） 確実に着席したいのであれば、ライナー号に乗るしかありませんが、まさか立川まで戻ってライナーに乗るわけにもいかないでしょうし。 なので、グリーン車が導入されても、通勤時間帯の国分寺からの着席は、期待できないと思っています。

構造・建物

• 敷地面積：8,035.06m2
• こちらの物件には、レジデンスＡ棟（８階建て）、レジデンスＢ棟（４階建て）、レジデンスＣ棟（４階建て）、レジデンスＤ棟（４階建て）から構成されています。そして、現地の奥には、「提供公園」が出来る予定となっているそうです。

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  施工時1（2016-02-21撮影）

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  施工時 レジデンスＡ棟（2016-02-21撮影）

共用施設

• 駐車場　機械式３９台、平置き駐車場５台、身障者優先平置き駐車場１台
• 駐輪場　スライド式１３８台、２段式１０６台、平置き式８台、子供用３台
• 物件サイトのランドプランを見ると、駐車場って平置きもあるけれど、グレーがかってるところもあって、機械式もあるような印象を受けますが、実際はどうなるのでしょうかね。
  • 駐車場は機械式の絵ですね。それプラス福祉用含めた平置きが数台分ってところですね。それなりに台数はあるものと考えて良さそうですが。

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.10m2～87.66m2
• Gタイプのようなプランですが、壁だけのしきりだと生活音が気になりますね。やはり、壁の間にJタイプのように何かかましがあったほうがいいですね。

買い物・食事

育児・教育

• 第一小学校（徒歩１５分）
• 第二中学校（徒歩１０分）
• こちらはファミリー向けだと思いますが、周辺の幼稚園や小学校などの環境、学区内の通学(登下校距離)は良いのでしょうか。
  • 南町は坂の下の小学校なので、そこそこ歩くかもしれません。 北口にある本町が学区の小学校の方がずっと近いかも。 保育園はいくつかありますが、待ち人数が多めで 駅近でないところも狙わないとだめみたいです。 うちは仕方がないので託児所を使っています。 幼稚園は色々な園のバスが巡回しているのを見かけます。
• 待機児童とかこの辺りどうなんでしょう？どこもすんなり入れるわけではない、というのは理解しておりますけれども。でも3歳未満が特に難しいとかありますでしょうか
• 保育園は1歳児クラスが厳しいみたいです。待ち人数が下の表で見られますよ。

　http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/kurashi/kodomo/hoiku/1001131.html

• 国分寺駅周辺は公的な一時保育事業が無いんですよね。駅横のJキッズは入るのが難しく、一時保育の枠も6人しかありません。
• 駅最寄りの児童館は古く、走り回れる大きな公園は西国分寺まで急な坂を越えていかないとありません。（殿が谷戸庭園は入り口から石畳と砂利だったりで子供向けではありません。）
• プラウドは学芸大付属幼稚園の学区にギリギリ入っており、最近出た駅近マンションには無いメリットのひとつです。
• 子供向けのスポーツスクールが真横なのもいいですね。
• 子育て事情はそんなに良くない市なので、バリバリ共働きをしたい方はよく調べてから決めた方が良いですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・近隣商業地域
• 隣はガソリンスタンド
• 土地低いから冠水も心配
  • 東側が下り坂になってるので冠水は問題ありません。ハザードマップにもかかってませんし。問題は電車ですよね。うるさいんじゃないかなー・・・
    • 冠水はマンション西側の道路が線路下に潜っている箇所ですね。 あそこだけは浸水箇所として発表されています。 以前この土地の脇に住んでいたのですが、 線路は開けた場所に露出しているのと減速する前の地点なので カタタンカタタンとかなり音が響きます。 なので他の棟とか林をはさんだ位置を選んだ方が良いです。 始発が早いので窓を閉めておかないと起きてしまうかも。 あと、西側の道路は結構交通量が多いです。 南側の道路はふだん空いてますが、夕方だけは 信号待ちでそこそこの台数が詰まった状態になります。 また東経大の通学路で、朝夕はざわざわします。 東経大は二部とかあるので結構ぞろぞろ歩きます。
• 横にあるバーベキューハウスがカラオケ付きで、 毎晩煙たい焼肉の臭いと歌声が当時はしてました。 今も同じ建物だからまだ夜は臭いかもしれません。 防音がなってないので換気扇から音が漏れてました。 鶏を飼ってた時は深夜も雄鶏が鳴いて辛かったですが今はいないようです。 林があるので、防音と安らぎには良いです。 ただ市街地で明るいので、夏はセミが夜も合唱してました(^_^;) 虫やカラスは特に多くなかったような。 駅までの坂はそうきつくないので怪我とかしてない限り大丈夫です。
• 大学も遅くまで人が出入りするようなことがないのなら、大丈夫じゃないですかね。 サークルで遅くなる学生さんもいたりするかもしれないですけれども、 全員が全員そういう訳でもないでしょうし。 マンションに対して線路の影響がどの程度あるのか、というのは気になる部分ではあります。 しかし、駅まで道1本で徒歩5分というのはかなり魅力ではあるのかしら、と。
• まとまった大きな敷地ですが、もともと何があった場所なんだろう…
  • 長い間レンタカーの車置き場でしたよ。
• 国分寺は北口再開発決まってから急にマンション出来はじめた感じだなあ。 ここは駅近なのによくこれだけまとまった土地がのこってたなーって感じ。 南町は本多と並んで国分寺では高級で閑静な土地だからいい値段しそう。 坪300万で収まってくれるといいなあ。
• 早実側の崖を工事で切り崩していたけれど、将来がけ崩れの心配はないのかな? こういう緑があるとうれしいけれど、緑は北側にあるので日陰になりちゃんと育つのかな? それでもやっぱり、かなり気になる物件。
• 周辺状況が分からないので教えてください。 線路の反対側ですが、野球の名門校早稲田実業があります。野球部のグラウンドはこちらにあるのでしょうか。 あれば、練習で夜が明るいとか、騒音の問題はないのでしょうか。 よろしくお願いします。
• 線路側の造成が進んでいますね。元からあった林の木はかなり伐採されてスカスカですが、話によると今後植えられてきれいに作り直されるとか。
• 線路沿いですが電車の音や騒音はどうかな？
  • 電車の音は間違いなくしますが、北側なので南側よりはいいと思います。 電車は慣れます。窓を閉めていればそんなに気にならないです。 駅近を取るのならば、電車の音はつきものです。 近くの店舗に入って室内の音の入り方をチェックされてみてはいかがですか？ 私ならば、電車より車の音の方が気になりますね。南北を結ぶ交差点の近く ですし、排気ガスとか駐車場からの出入りも気になります。 まぁ駅近なので閑静な立地ではないです。
• バーベキューハウスはプラネタリウムの天井がある屋内型で、飲み会シーズンに特に賑やかになるのだと思います。 防音されていなくて、カラオケボックスみたいな個室の仕切りもないので、換気扇の隙間から臭いと一緒に音が漏れまくるんですね。 ちなみに自衛隊機の航路からは少しずれてるので、そっちの騒音の心配は必要無いかと。 夕方は南側の交差点手前に10?20台たまるので、ちょっと排気ガス臭くなるかもしれません。
• 南は車と学生だらけ。 北は朝から晩まで電車。 提供公園は市のものだから外部の人も普通に使う。 駅まで坂だし道も狭い。 スーパーは安いわけでも物がいいわけでもない。
• この前そばのガード下歩いていたら、丁度線路の反対側にある駐車場の歩道との境の壁から勢い良く水が出てた
  • こちらの物件と非常に近くで壁から勢いよく水が出るんですね…どうりで、この物件が建つ辺りは市が掲載しているハザードマップ上では2m以上の浸水危険区域
  • 殿ヶ谷立体の線路下は工事して綺麗になる前から雨になると穴から水が出ていた気がします。工事前時代は歩道とかに水たまりができ、北口方面から抜けるのが億劫だったように記憶しています。 たぶんJRの線路がある土手からしみた水なのかと思いますが…工事した今はだいぶましになりました。近隣の崖もあちこち直しましたし。 プラウドの場所は早稲田実業→線路→プラウドという順番で段差になっているので場所的には小さな崖の下みたいな感じです。またプラウド前の道は坂なので、豪雨の時は川みたいになるのは仕方がないですね。 普段は気になりませんが。
• 崖下なので北側は高層階以外は、暗くてじめじめするんですかね？？？それが気になっています。
  • 20年ほど近所に住んでいた者です。 崖ですが、住んでいた頃、崩れたことはなかった気がします。木々は昔からあるので根がしっかり生えているはずなので、そうやすやすと崩れないはずです。 ただし、工事の際に植え替えたり、いじったり、225さんの懸念の通り日陰になり生育できなくなるとその限りではないと思います。あと、最近の豪雨。昔は平気だったから今も平気とは限りませんよね。これに関してはどの物件にも言えますけど。
• 都心から近いということで言えば杉並とか吉祥寺、三鷹には劣るでしょうが中央線の中でも中央特快は停まるしそこそこ人気はあると思いますよ。 北口再開発が完成すれば駅回りも綺麗になるので更に人気は上がると思います。
• ハザードマップを見る限り、水害の可能性が有る様ですが、実際どうですか？
  • 平成元年～22年における浸水実績図が東京都建設局のURLにあります。国分寺市では平成12～16年において、プラウド国分寺より南東方向約500ｍの野川沿いに浸水実績が示されています。この辺りはプラウド国分寺より高低差で約10m程下った地域です。

　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.htm... 　 　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

• すぐ裏に林があって、緑に囲まれての生活良いなと思います。 でも、虫取りとか男の子がいる家庭は良いでしょうね。

【ガソリンスタンド隣】

• ガソリンスタンドの隣にあります
  • ガソリンスタンドの土地汚染調査に関する情報

　http://www.tatsuno.co.jp/pollution/

　http://www.georhizome.co.jp/topic1.html

• • プラウド横のガソリンスタンドですが、実際に住んで気になるとしたら、土壌汚染よりも、揮発して飛んでくるガソリンの臭いとか、24時間営業ゆえの騒音や夜間照明の眩しさとかだと思いますよ。
• 先月、ドイツの連邦議会では2030年にはガソリンや ディーゼルエンジンの車が走れなくなる案が可決されました。 つまりハイブリッド車も走れなくなる、ということになります。 自動車メーカー各社は2050年にCO2排出ゼロへのチャレンジを 公表していますので、今後はEV（電気自動車）かFC（水素自動車） に切り替わっていきます。

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  ガソリンスタンドの隣（2016-02-21撮影）

周辺施設

その他

• 財政的に国分寺は良くないので行政サービスはイマイチですね。
• ペットボトルの回収が無く燃やせないごみの種類が多くダンボールや紙ごみが隔週というのは不便
• 子育て支援施設も乏しく、無料健診も少ない
• 国分寺市のサービスは次第に悪化してきている印象です。 つい最近も財政節約のためとして改悪があったばかりですし。 ペットボトルを収集してくれないのはペットボトルがたくさん出る家には面倒です。 資源プラに混ぜることは許されないので、不燃ごみで出している家すら見かけます。 国分寺市は焼却炉が古いので燃やせないごみも多く、 区では可燃となるプラ製品、汚れが落ちないビニール包装、 使用済サランラップなどが全て不燃ごみに。 そのせいか不燃ごみの有料袋がいっぱいになるのも早いです。 他の自治体で納豆のタレ袋から革靴まで可燃で捨てるのに慣れている方は かなり制約が多いように感じられるかも。
• プラウド国分寺には、国分寺市への提供公園があり、防災用井戸が設置されています。

　http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/smp/kurashi/bousai/machizukuri/1002...

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