ルネ蘇我ディアパーク

2016年11月30日 (水) 02:53時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市中央区南町2丁目20-1、20-2（地番）
• 交通：京葉線 「蘇我」駅 徒歩5分
• 総戸数：163戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月末予定
• 売主：総合地所株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• モデルルーム見学いってきました。 正式な販売価格は5月の中旬以降に発表となるそうです。 価格は、近隣相場よりは高めと思います。3LDKで最安値でも3,300～3,400万あたりです。 一番お高いお部屋は5,000万を超えるようですし、4LDKは4,500万前後って感じですねー 世の中にはお金持ちはたくさんいると思いますし、幕張や都内なら十分ありえるか価格ですが、 蘇我としては、なかなかイイお値段です。
• 私もモデルルームに行きましたが、 とにかく価格が相場より高いですね。 南向き70m2強で3200万円台からで、駐車場は9000円予定。 設備も最低限でオプション費用がかかるになっていました。
• 南向き70m2強で3200万円台からで、駐車場は9000円予定。 これが最低価格だとすると、平均価格は3500～3700万くらいで これに諸経費等（ローン・登記・引越しなど）考えてたら 4,000万ちかくなるよ、いくら値引きしてくれるのだろうか
• 第一期分譲即日完売ってHPに出てますね～
• 第一期２次もまだ載ってますが第二期の予告が始まりましたね。結局いま何戸ぐらい売れてるんだろう…。一番安い部屋も3000万円台かと思っていたけれど、第二期は2000万円台の部屋もあるみたいですね。
• 南向から販売してるそうで、現在は第二次販売だそうです。売約済みの表を見ましたが、大体三分の二は売約済のようですね。

最後に西向を販売するようです。

• ここは施工以外の高濃度放射能廃棄物保管施設問題やJFEの粉塵問題など山積していますから 相当の勇気がある人しか検討できないと思いますが。
• 駐車場は先着になっていますが、129台だと不足してしまいます？ 平置き69台、専用平置き駐車場10台、機械式駐車場48台の先着順だと一番始めに平置きが埋まってしまいそうですが現在残っている場所が知りたいです。 数年毎に抽選は公平ではありますが、抽選に洩れて外部駐車場を利用する羽目になるのはイヤ過ぎますよ。
  • ひとつネックになったのが今、車を所有していないご家庭は少ないのでは・・・？と思ってしまうくらい駐車場が少なく感じました。駐車場の完全確保が出来ないのは購入を阻む原因になりあきらめました。（うちは車２台所有しているので余計に） 抽選に漏れ他に借りるには、駅近と言う事もあり借りる場所も少ないうえ高いときたら・・・購入は考えちゃいますね・・・周辺マンションと比較してみると、マンション自体も、駐車場も管理費も料金も他と比べても少々高く感じました。（ブランドなんでしょうかね？） ただ設備等は充実しているように感じました。お金に余裕があるなら購入したいと思いましたが現実問題難しいです。
  • 駐車場、今後数年ごとに抽選し直し、というのは説明なかったです… 先着順の説明だけだったので、たぶんなくなったのかな？ 駐車場は80%カバーとのこと。 駅五分で80%は魅力的だと思います。 今ならまだ平置きに空きがあるとのこと。
• キッズルームやパーティルームは魅力的だし、洗車場もあるのがポイント高かったです。 うちはスーパー銭湯大好きなので、共同浴場も魅力的でした！ あと、天井が高い！なので、実際は狭いですが(今まで100平米以上に住んでたので)、広めに感じます。 また、防災の面でも簡易かまどやマンホールトイレ、浄水の機械やその他諸々とても充実していました！
• マンションなのに、インターネット使用料が3000円以上すると言われた。 上層階は電波が悪い場合もあるので、自分で電波を良くする機械？(詳しくなくてすみません)を購入すると良いと言われた。
• 第四期、2700万円台〜の予定が、2500万円台〜に変更になりましたね。
• 今日チラシがはいりました。2500万円台は101号室で、販売事務所に使う予定の部屋だそうです。
  • 販売事務所に使われるだろうそのお部屋、SUUMOｻｲﾄ→間取り→部屋一覧に出ている第4期販売予定A-4tﾀｲﾌﾟだと思います。値段が2700万円台になっているのでわかりにくいですが　これが2500万円台になったものと思われます。温浴施設の隣の部屋なので101号室は間違いないかと。

交通

• 駅徒歩5分ですし、京葉線始発駅なので東京方面まで座って毎日快適に通勤出来ますよ。
• 通勤快速、朝7時台の5本のみですね。朝6時台にもあればいいのにな。

構造・建物

• 敷地面積：6,261.84m2（別棟含む）
• 建築面積：2,160.87m2（別棟含む）
• 延床面積：13,857.36m2（別棟含む）
• 二重天井で二重床なら天井高が250なら理解できたが、ここは二重床じゃないのよね。260は欲しかったし、リビングのサッシも高さが普通だった。
• ここって床構造は直床なんですか？二重床の方が施工費用が高いのでコストを落とすために直床にしたのでしょうか

共用施設

• 供用区間のページのCGにあるハンモックって実際に設置されるんですかね？イメージなのかなぁと思いましたが。
• 共用施設の詳細は載っていないですね。 ピクニックにスポーツ、大浴場ってマンションの共用施設と関係あるのでしょうか？ マンションに大浴場があるの？ HPを見るとそんな感じを受けますけど。 もしそうなら、凄いですね。
  • 入居者専用サウナ付き大浴場が共用施設として設けられるみたいですね。 賛否両論ありそうな気もしますが、個人的にはお風呂好きなのでこういうのは嬉しくもあります。 天然温泉ではないのが残念ですが。 ただ、管理が大変なのではないかなと思うのと、利用する人とぜんぜん利用しない人と分かれそうでもありますね。
    • なんと、サウナつきの大浴場ですか！マンションの共用施設としてはかなり珍しいのではないでしょうか。 お風呂は男女別でしょうし、管理に専用の技術者を雇う必要があるとすればメンテナンスコストが心配になりますが、管理費はどれくらいになるんでしょうね？
• 無駄な施設ばっかりあるっていうのは…使わないのに管理費ばっかり高くなるのは気が引けます。
• 共用空間に中庭広場と大浴場があるんですね。 大浴場のあるマンションって初めて見るので何だか新鮮です。 スーパー銭湯好きな人には良いのかなって思います。 中庭にしても浴場にしても管理人さんのお掃除が大変そうですね。 管理費がどれくらいになるのかも気になりますね。
• 浴場は男性用、女性用がある訳ではなく日替わりなのですね。 てっきり2つだろうと思い込んでいたのでショックですが、維持費が嵩む事からでしょうか。 利用料を徴収するとの事ですが利用者が少なければ将来的に維持が難しくなってくるかもしれませんね…
  • 利用料金は「1家族につき1000円/月」を予定しているそうですよ。 我が家は5人家族で、たまには自宅以外のお風呂に子供が入りたがるので、そんなときはスーパー銭湯にいっています。 それに比べれば、コスト的には安いのでいいかなぁと思いますし、 1000円支払えば、その月は、何回入ってもOKみたいですから、利用者はそこそこいらっしゃるんじゃないかなぁと 安易に考えています笑
• 163世帯ある大規模マンションですから、管理費は世帯数で割るから小規模マンションと比較すると安く済むのでは…と思います☆
• 大浴場は、水曜日定休、平日は1700～2130、1500～2130が営業時間のようです。それを日替わりで男女入れ替え。 3歳～12歳は要保護者、3歳未満は使用不可みたいです。 これで月1000円は払いたくないし、施設そのものが将来荷物になりそうな気がします。
• 総戸数163戸に対し、駐車場は100台分程度と60％ほどしかなく、 2年ごとに駐車場の抽選があり、ずっと駐車場を利用できるわけではないみたいです。 都心なら自動車保有世帯が少なく、問題ないのでしょうが、 蘇我に住んでいる人は車が必需品という方が多いのではないかと思います。 蘇我で駐車場が60％って低すぎるんじゃあないでしょうか？
  • 駐車場が確保されてないのは痛いですね。都内ならともかくこの辺は車がないと不便です。
• 駐車場は平置だけとのことでしたが、どうやら立体駐車場も増えるとのこと。
• 駅近で魅力的ですが、共同風呂はいらないかな。。
• あまりダイナミックな共用施設が嫌だという人だと向かないマンションなんじゃないかなと思います。 水を使う施設は一般的に管理費がとても高いです。 それでも敷地内に欲しい、使いたいという強い思いを持っている人にとってはいい場所なのかもしれないですよ。

スーパー銭湯が趣味の人など・・・。

• 以前大浴場付きのリゾートマンションに住んでいました。 リゾート用であれば普段顔を合わせる仲ではない為、浴場で住民の方にお会いしてもあまり気にならず、よく利用しましたが… このマンションは定住用なので、少なくとも私は大浴場は利用しません。主人も仕事の休みが水曜日固定なので、殆ど利用できないですし…。利用時間や、交代制など、内容が中途半端です。 このマンションの魅力は駅チカなこととキッズルームが素晴らしいことであって、大浴場ではない気がします。
• キッズルームのコンセプトはなかなか良いですね。 木のおもちゃなんて自宅にある方はそんなにいないと思いますし。 大浴場は賛否両論あるかと思います。 自宅のお風呂とは違って広いお風呂は気持ちいいと思いますけど 利用する人は限られてくるでしょう。 サウナは自宅ではできないので、たまにいいかなとも思います。 常連さんがいたりして、その方と気が合わなかったりとか考えてしまうと 気軽に利用できなくなるかもしれないなとも思います。
• うちは、旦那がスーパー銭湯とかが好きなので楽しみにしていたのですが、利用時間が平日21時まで… 常時帰宅が22時過ぎの旦那が落ち込んでいました…だったら、近くにある24時までやってるところに行くわ…って感じです。 21時までとか、時間が短すぎて誰が利用するんだろう… 常に定時帰宅の人しか利用できなさそう

設備・仕様

• 設備の方は、高級感はありませんが欲しい機能は備えられてるな、と感じました。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：70.48m2～88.84m2
• ここはキッチンが広いのが魅力的です。キッチンに窓があったりモデルルーム見に行きたくなります
• モデルルームは4LDKで畳の部屋をスタディルームに変えているタイプでした。 3LDKを検討してたので、あまり参考にならなかったかな…

買い物・食事

• 着工日等はまだ未定ですが、リバーレーン（9月に閉鎖したボウリング場。トップマートの裏）とＪＦＥ第二寮跡地を潰して商業施設に立て直すみたいです。 1階が食料品店と衣料品、2階はＪＦＥ系列の社員用保育所になる予定で、アリオ周辺や千葉駅再開発とかぶらない店を誘致するそう。 いま解体中の警察跡地は更地にしたあと建設は当分予定してないとのことでした（こちらは別の会社が落札してます）。
• 東口側はﾏﾝｼｮﾝが多いのに　意外とお店が少なくて不便していたので、ﾘﾊﾞｰﾚｰﾝ跡地開発は楽しみにしている
  • ﾘﾊﾞｰﾚｰﾝ跡地、ｽｰﾊﾟｰﾍﾞﾙｸが出来るそうですよ～。この辺だと　近いところでは浜野にありますね～。ﾍﾞﾙｸと保育施設が出来るそうです。
  • これですね！来年春開業とは、思っていたよりはやくてびっくり。個人的には大きめのクリーニング店も入ってくれたら助かります。

　http://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/list/201601/CK2016011402000179...

育児・教育

• 幼稚園は徒歩でいくなら「こまどり幼稚園」ですね。宮崎小学校の奥にあります。 あとはお勉強系で有名なのが「九重幼稚園」「松が丘幼稚園」「大願寺幼稚園」。 そのほかに、近所の子供が通ってるのは「あおい幼稚園」「仁戸名幼稚園」「聖母マリア幼稚園」「明徳幼稚園」。 朝は幼稚園バスがほんとに沢山通ってますよ。
• キャッチフレーズが 「愛しい笑顔の家族時間」 となっておりますので メインターゲットは子どもがいる世帯でしょう。 ご近所に公園もいくつかあるみたいだし、小学校も比較的近いし 子育てするにはいいかもしれないですね。
• 蘇我中学校、宮崎小学校は飽和状態です。お子様がおられる方は、事前によく調べたほうが良いですよ。
• 宮崎小学校はすでに飽和状態で受け入れるのが難しい、教室増やせる状態ではないからルネ蘇我の住民には大森小学校通ってもらえないか、と建設前にマンション側に提案したけれどだめだった、と町内会の報告にありました。
  • 宮崎小学校 885名 蘇我小学校 844名(駅挟んだ反対側) 星久喜小学校 739名(青葉の森公園の裏) 本千葉寄りの寒川小学校や大森台駅側の大森小学校が500名台なのに対して、蘇我･千葉寺地域の三校で中央区の生徒数2位～4位を占めてるので、かなり多いと思います。 ちなみに蘇我中学校は985名で中央区では生徒数1位です。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 雑居ビル的な飲み屋街 低価格低品質、低民度のスーパー 治安が悪く、あの辺り特有の、雰囲気が暗く混沌とした空気。 大きくて素敵なマンションが出来ることで、マナーの良い人が増え、空気感が良くなる事でしょう。
• この土地はJFEスチールさんの寮跡地なんですかね？
• 買ってから気づく、ここは家族で住む場所じゃないなぁ〜って。車の交通量、排気ガス、臭い、蘇我は工場の街で住むところじゃなかったです。失敗しました。
  • 私も蘇我の住民ですが今時すすだらけって事はないですし、普通の都市の汚れ程度だと思いますが。 汚染は工場というより幹線道路の排ガスが原因では。 駅前の殺風景な雰囲気から汚染イメージが生じるのかも知れませんが。
    • 昔を知る土着民から見ると蘇我はかなり変わった。 当時は空気も風紀も最悪で、外からは普通の人が住む場所とは見なされていなかった。 今でも工業地帯に隣接して地味なエリアではあるけど、京葉線始発駅で都心への通勤も現実的な普通の住宅地。 それでも昔のイメージで、どうしても敬遠してしまう人は結構いるでしょうね。
• 数年前から蘇我駅海側のマンションに住んでいます。 環境的には、海が比較的近く、風が強い日が多いのと、 たまに工場からの異臭がするのは気になります。 空気汚染などで洗濯物が気になったことはないです。 車の排気ガスは、国道は酷いですが、 建設地は通りから入ったところなので、 それほど気にする必要はないと思います。 ただ、バス通りが近く、本数も多いので、 良いとはいえませんね。 あと、蘇我駅は確かに薄暗い印象はありますね。 おすすめ出来るのは交通の便で、電車、車ともにいいですよ。 それ以外に生活する上では、特に不満はないですね。
• 最寄りの駅まで徒歩５分というのはなかなか利便性としては良いと感じます。 ただ、蘇我駅をりようしたことがないので、雰囲気がイメージしにくいです。 このあたりはどんな雰囲気でしょうか。ご存知の方はおられますか？

周辺施設

• ここです。すべてが東京おもちゃ美術館監修というわけではないんですが…もともとモデルルームだった一軒家を使った子育て支援ステーションで、木育に取り組んでいます。 今年オープンしたところで素敵ですよ

　http://nisse.club/?page_id=102

• 環境省放射性物質汚染廃棄物処理情報サイトからみると、放射能汚染物保存施設がほぼ決まったようね。国も結構力が入って、いろんなやり取りをしているから、さすがすべて白紙になるわけがないでしょう、千葉県内の候補地もここしかがない。。。 たしかに、処理情報サイトの説明に、保存施設の安全性が十分理解できるが、万が一問題が起こる場合、どう対応かあまりないね、その分は特に気になっている。

　http://shiteihaiki.env.go.jp/initiatives_other/chiba/

その他

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