パラドール四条葛野大路 グラン・スマート

2015年9月3日 (木) 10:14時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区西院東貝川町52番1、54番
• 交通：

1. 嵐電嵐山本線「山ノ内」駅 徒歩12分
2. 地下鉄東西線 「太秦天神川」駅 徒歩15分
3. 阪急京都線「西院」駅 徒歩15分
4. 阪急京都線「西京極」駅徒歩 15分

• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月下旬予定
• 入居時期：2016年03月下旬予定
• 売主：株式会社今井建設
• 販売代理：シアーズ株式会社
• 施工：株式会社淺沼組
• 管理会社：株式会社今井建設
• 公式URL：http://p-41.jp/

価格・コスト・販売時状況

【第1期】

• 価格：2,720万円～4,090万円
• 最多価格帯：3,100万円台（3戸）
• 販売価格は、確かに駅から離れているのに強気の価格ですね。
• パラドールシリーズは価格を高く設定しすぎ。丹波口の物件も竣工後ずっと売れ残り、最後は値引きじゃなかった？
  • パラドール伏見桃山にはキッチンに過剰な設備がついていたように思います。1メートル近いシンクに、ミドルシンクがつき、床暖房までついていました。キッチンの床暖房って、食品の保管にも影響を与えるだろうし、不要と思うんです。パラドール嵯峨嵐山も売れているのかな？　100万円相当分プレゼントをやっているようだし。50周年記念の五条のところのパラドールの外観も高級感がなかったし。何かちょっとずれてるなという感じがします。

【第2期】

• 価格：2,840万円（1LDK+F・54.74m2～3,990万円（3LDK・71.53m2）
• 最多販売価格帯：3,300万円台（3戸）

【その他費用】

• 管理費（月額） 5,750円～7,520円
• 修繕積立金（月額） 4,380円～5,730円
• 修繕積立基金（一括） 296,000円～387,000円
• 管理準備金 : 10,000円（一括）
• ガス漏れ警報器等更新積立金 : 250円（月額）

交通

• 烏丸・河原町・京都駅という、京都の3大主要エリアへ乗車10分内。四条通には市内各地を結ぶバス便も充実。大阪・梅田へもダイレクトに繋がり、ビジネスやショッピングのフットワークがひときわ軽快です。
• 「中ノ橋五条」停（西向）より徒歩5分
  • 特27系統 馬塚町・太泰天神川駅
  • 32系統 西京極・京都外大・73系統 洛西バスターミナル
  • 80系統 西京極・太泰天神川駅
• 「中ノ橋五条」停（東向）より徒歩6分
  • 32系統 四条河原町・銀閣寺
  • 73系統 京都駅・80系統 祇園・四条河原町

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  バス便

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  路線図

構造・建物

• 明るい南向き住戸87％（全41戸中36戸）
• 独立性・通風性に優れた多面開口角住戸設計（全41戸中11戸）
• 間口約9.9m以上・スーパーワイドスパン設計70％（全41戸中29戸）
• 東西に長いので、南側が道路であればよいと思いますが、道路に面しているのが北側と東側のほんの少しなので、将来的に建物と建物の間になりそうな気がするのも難点かなと思います。
• 外観はありがちなデザインのマンションではありますが、駐車場が平面であることなどを含めて、使いやすい設計がされています。

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  構造

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  ワイドスパン設計

共用施設

• 駐車場 : 平面式:27台（内、福祉対応・来客用1台、サービス駐車場1台）　10,500円～16,000円（月額）
  • 駐車場へのアプローチがスムーズで、入出庫の際に待ち時間の必要がない。
  • 全台ハイルーフ平面式駐車場を25台ご用意。
  • 駅から離れているのに、駐車場が100％じゃないので、その部分がネック。
• 駐輪場 : スライド式:74台、平面:3台　200円（月額）
• バイク置場 : 平面6台　1,500円（月額）
• ミニバイク置場 : 平面5台　1,000円（月額）
• 宅配ボックス：留守中に届いた荷物は、宅配ボックスへ。簡単な操作で24時間受け取り可能です。
• AED（自動体外式除細動器）：万一の時に、救命措置を行なえるAEDを共用部に設置しています。
• 太陽光発電システム：省エネルギーに配慮。屋上に設置した太陽光発電システムにより建物共用部の電力が補われます。
• オートロックシステム：来訪者の画像と音声を住戸内のTVモニター付インターホンで確認し、解錠。さらに、各住戸の玄関前にて、再度来訪者を音声で確認できる安心のシステムを採用しています。
• Tebra Lキー：居住者がキーをかざすだけで、マンション内オートロックドアの開扉ができる非接触キーシステムをご利用になれます。
• 防犯カメラ：不審者の侵入や車上荒らしなどの犯罪を抑制する防犯カメラを敷地内に数カ所設置。エレベーター内にも設置しています。
• 新聞朝刊配達システム：慌ただしい朝に、朝刊を各住戸の玄関先の郵便受けまで、配達するサービスを採用しています。（一部新聞を除く）
• ペット足洗い場
• 駐車場は戸数に対して60%でしたっけ？子育て世代はこの立地なら車必須ですよね。

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  エントランスアプローチ

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  エントランスホール

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  敷地配置図

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  24時間セキュリティシステム

設備・仕様

• ホームセキュリティ「アイルス」：ホームセキュリティ「アイルス」を導入。共用部の設備や各住戸の異常を感知し、万一の事態に対応します。
• 床暖房がキッチンにもついているのは女性からするとうれしいです。寒い朝のキッチンでも足元が温かいのがいいですね

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  キッチン

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  バスルーム・洗面・トイレ

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  セキュリティ

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  快適・健康仕様

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  収納・エコ仕様・ユニバーサルデザイン

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  マルチメディア

間取り

• 間取り：1LDK＋F～3LDK
• 専有面積：54.74m2～71.53m
• バルコニー面積 : 8.98m2～15.17m2
• Detail Plan-1：明るく爽やかな開放感あふれる快適な住空間

1. 開口部が広く、明るい室内空間：大きな開口部により、開放的な居住性が得られるのがワイドスパン設計ならではのメリット。開口が広くなることで採光性や通風性が向上し、暮らしの心地よさも高まります。
2. 楽しみ広がるバルコニー：開口を広く確保することで、ゆったり広々としたバルコニーを実現。ガーデニングやテーブルセットを置いてティータイムなど、楽しみ方も広がります。
3. 室内空間を有効に活用：廊下面積を少なくすることで、各居室の面積も広がるなど効率的な間取りを実現。住戸内の生活動線も短くなり、移動がスムーズになります。

• Detail Plan-2：住戸の真ん中に玄関を配置 センターイン型住戸プラン
  • 玄関が中央に配置されているセンターインの間取りなら、生活動線が短縮されて動きのムダが省けます。
  • 玄関を入り右側にプライベート空間、左側にパブリック空間としたPP分離の間取りが実現でき、プライバシーを保てます。
• Detail Plan-3：プライベート感を第一に多面開口角住戸プラン
  • 2面または、3面開口を実現した角住戸プランは窓が多く、各居室に爽やかな光と風を与え、室内の明るさや風通しも良好です。
  • 隣接住戸が少ないので独立性が高く、家族のプライバシーを守る事ができます。
• 居室（寝室になる可能性大）が外廊下に面しているので、窓があっても、カーテン閉めっぱなしで、廊下を通る人が気になってしまうのが嫌です。また、玄関が外から見えるので、玄関の出入りが外からわかってしまうのが、プライバシー上、なんとなくいやかなと思っています。それよりも、一番広くて71平米なので、全体的にファミリーには狭いということと、駅から遠いのが難点かなと思います。
• 一番広いＡタイプで71平米。収納も少ないので、ファミリー対象なら、もう少し広い方がいいな。家具を置くと窮屈な感じがする。
• 京都で1SLDKって、あんまり出ないからシングルには魅力あります。でも、立地と価格は釣り合ってないかな...
• ワイド型の間取りは珍しいなと思いました
• バルコニーが広くて家族向けに住みやすいように考えられていますね 洋室が７畳あるので、寝室としては広くてよさそうです 和室は使い勝手が悪いので、フローリングの方がよかったかなと思いますがこれは、 後日でも変更できますね。 客間としても利用できそうでいいですね。
• 広さはコンパクトですが、ワイド型なので家族には住みやすそうですしバルコニーが広く部屋が明るくなっているんという点でも魅力があります

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  Ａタイプ

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  Ｂタイプ

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  Ｄ２タイプ

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  Ｆタイプ

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  Ｇタイプ

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  Detail Plan-1

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  Detail Plan-2

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  Detail Plan-3

買い物・食事

• FLET’S 西院店（100円ショップ）（約90m・徒歩2分）
• ローソンストア100 京都外大前店（約200m・徒歩3分）
• 京都ファミリー（約290m・徒歩4分）
• 西松屋 葛野大路高辻店（約330m・徒歩5分）
• ドラッグ ユタカ 西院安塚店（約330m・徒歩5分）
• イオンモール京都五条（約1,060m・徒歩14分・自転車4分）
• 京都ファミリーという複合施設は家電量販店から衣類、食料品が入っているますから、 便利でしょうね 書店も入っているので本好きの方や、学生さんがいらっしゃるご家庭にも利用価値がありそう。 雨の日なども近いので、買い物しやすいんじゃないかという点ではポイントが高いです。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 光華幼稚園（約760m・徒歩10分）
• つわぶき園［保育園］（約570m・徒歩8分）

【小学校・中学校】

• 市立葛野小学校（約650m・徒歩9分）
• 市立西京極中学校（約1,520m・徒歩19分）

【大学・その他】

• 京都外国語大学・短期大学（約220m・徒歩3分）、
• 京都学園大学（京都太秦キャンパス 約930m・徒歩12分・自転車4分）
• 大和学園（調理・製菓・栄養医療の専門学校）と太秦病院が「食と医療」をテーマにしたプロジェクトの実現に向け動き出しています。

周辺環境・治安

• 地域・地区：工業地域、町並み型建造物修景地区、埋蔵文化包蔵 地区、20m第5種高度地区、準防火地域、遠景デザイン保全区域
• ここって、昔アイフルの会社があった土地あたりかな？買い物には不自由しない場所ではあると思います。西院まで少し距離があるのが難点かな。
  • この２、３年で、周辺の雰囲気は本当に変わってきていますね。まだまだ開拓されていくのかなという印象。駅へは少し遠い気もするけれど、便利な環境だから人気出ると思います。
    • ということは、今後、マンションが周囲に建つ可能性が大きいとも考えられますうよね。東西に細長い敷地なので、南側に建物が建てば、せっかくのワイドスパンが台無しになって、部屋が暗くなりそうな気がします。北にも建物が建つ可能性もありますし。なんとなくそこが不安です。
  • 駅からは遠いですが、西院も太秦天神川もタクシーで1メーターです。日中なら西院、烏丸方面へバスで1本なのでライフスタイルによっては有りかと思います。4月からは、京都学園大学も移転してくるので、少し雰囲気変わってくることに期待したいです。
• 治安はあまりよくないようですね。女性の方は夜道は特に心配ですが、人通りはどのくらいなのでしょうか。一度現地に行って夜の様子を見た方がよさそうですね。近所に住んでいますが、治安はよくないです。ヤンキーから変態まで幅広く出てきますよ。夜中の女性の一人歩きは、避けたいところです。
  • 近所に住んでいますが、治安はよくないです。ヤンキーから変態まで幅広く出てきますよ。夜中の女性の一人歩きは、避けたいところです。
• 駅から15分ですよね？駅から遠いのはマンションの立地としては致命的。
• 駅まで距離があるのは確かなのですが、商業施設も多くスーパーなども何店もあり、日々の生活は快適かなと思います。

周辺施設

【公園・自然】

• 天神川（約230m・徒歩3分）
• 京都西院公園テニスコート（約630m・徒歩8分）
• 京都市西京極総合運動公園（約1,170m・徒歩15分・自転車4分）

【金融機関】

• 京都銀行 西四条支店（約280m・徒歩4分）
• 京都葛野郵便局（約570m・徒歩8分）

【病院】

• さかえ歯科医院（一般歯科・審美歯科・スポーツ歯科）（約90m・徒歩2分）
• 國枝医院（内科、小児科、胃腸科、神経内科）（約180m・徒歩3分）

【公共施設】

• 京都市葛野児童館（約510m・徒歩7分）
• 右京区役所/右京保健センター/右京中央図書館（約1,140m・徒歩15分・自転車4分）

【その他】

• 敷地内駐車場は100%ではありませんが、歩いてすぐのところに月極駐車場ありますね。近くの屋根付駐車場空きがそこそこあるみたいなので、そこに停めれば問題ないかなってかんじです。
• タイムズのカーシェアなら西院界隈あちこちにあります。
• カーシェアも近くの四条通り沿いにあります。

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  周辺施設(1)

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  周辺施設(2)

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  周辺施設(3)

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  周辺施設(4)

その他

• マンションのイベントは色々なのが最近はあるんだな。ウォーキング講座なんてあるそうです。
  • そのイベントにかかる費用も分譲価格に上乗せされてるんですね。

掲示板

• 「パラドール四条葛野大路 グラン・スマート」についての口コミ掲示板
• パラドール四条葛野大路グラン・スマート

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