シティテラス品川イースト

2016年7月14日 (木) 22:02時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
• 交通：

1. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
2. 東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分

• 総戸数：254戸（124戸（A棟）、130戸（B棟））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月24日完成済
• 入居時期：2016年年9月上旬
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/

価格・コスト・販売時状況

• ここ数年分譲近隣マンション⇒パークホームズ品川：東向運河ビュー・坪280・品川11分・天王洲9分。ハーバーテラス品川：西向運河ビュー・坪310・品川12分・新駅1?分。品川ベイサイドＰＪ：西向運河ビュー・坪2?0・天王洲りんかい線4分・モノレール3分。ここはスミフだけに周辺発展や共有設備詰め込んで290と予想。
• 坪315なので少し高いですね。角部屋は325超えですし。。
  • 角部屋の上のほうは抽選になるかも、と聞きましたよ。
• 6400です。予定ですけど。13階の価格ですね。全体でいったら糀谷1分とか新馬場4分より安かったので、まあ適正なのでは？
• もうDMでは予定価格が掲載されているのですか。 恐らく5880万が最低価格（目玉商品）となるのでしょうね。 そうなると最上階の価格が知りたいところですが、 どなたかご存知の方はいらっしゃいませんか？
• HP見たら4月下旬予定、9戸、5880-6980万って書いてあります。一期に9戸って、こんなもんなんでしょうか？
  • 抽選はまだまだ先です。4月下旬か5月下旬らしいです。一期は40戸くらいの予定で、10戸以上にすると広告上のシバリがあるので9戸にしてるとか。よくわかりませんが。
• このマンションをこの価格で買う動機って何でしょう。6000万円以上も出してこれはないのでは。
  • 確かにこの条件で6千万はたかいです。
• 5階が5980万円でしたが、3階あたりはもう少し安くなるんですかね？
  • 2階が5880だったのでそこが下限ですかね。今出ていない部屋は2期販売、現状殆どの部屋に花ついてるって情報が確かなら、スミフですし価格あげてくると思います。しかし随分下げましたよね。最初に聞いた価格から中住戸下層で1000、上でも700ですか
    • 最初の予定価格が高過ぎでした。
      • ですよねぇ。今でも平均坪単価は@300↑ですし

交通

• 山手線「品川」駅 バス4分 「天王洲アイル」バス停から 徒歩5分
• 東京モノレール：羽田空港方面の運行本数は、1日534本（平日。土・日・祝は1日506本）で、平均約4分間隔。
  • モノレールは東京駅延伸が検討されていますし、確か浜松町の駅も改良して綺麗になるみたいですよ。
  • モノレールの東京延伸の確率は高そうですし、モノレール通勤可能な人はかなり便利かもしれませんね。
• 品川駅からのバス停の品川ふ頭橋が目の前。
• バスの時刻表を見たのですが、ここはものすごくバス多いんですね。 天王洲アイル駅を利用するのも良いですが 品川駅利用者なのならば、バスで品川駅っていうのもアリなんじゃないかと 思いました。
  • 天王洲アイルバス停ですか？バス停から５分も歩くのはどうなんでしょう。遠回りでもマンション目の前の品川ふ頭橋バス停の方が、良いだと思いますよ。夜や雨の日は。
• バスはけっこう使い勝手良さそうですよね。 終バスは何時かにもよるけれど。 終バスがきになるようならりんかい線・モノレールでもいいのかもしれないけれど りんかい線は終電がJRよりも早めだった気がします
• 品川駅までバスでもいいですが、バスは時間が読めないですからね。 ま、そう渋滞する様な道路でもないので全く車が動かないという 心配はなさそうですが。お天気がいい日はやっぱり自転車で行って しまった方がいいかな。品川駅は港南口の駐輪場は、 毎年2月中旬から下旬に一斉募集、空きがあれば4月以降、品川駅 港南口自転車等駐車場で直接申込ができる様です。８００台もある みたいだから借りられるのではないかななんて思っているのですが。
• ここは品川駅メインの利用ではなくて、モノレール、りんかい線利用ですよね。 エントランスからモノレール入口まで200m。 入口から改札までかなり近いので、品川駅で言ったら駅中にマンションがあるようなものですよね。 モノレールは空いてるらしいので、大手町勤務の私にはすごく楽だし、モノレール延伸もぜひ実現してほしい。
• 駅から近いですよ。 モノレールでしたら、ホームまででも4分かりませんでした。 りんかい線も入り口まで4分でしたっけ。 品川駅までは歩いて20分は掛かると思いますが、たまにであれば歩ける範囲内だと思います

構造・建物

• ようやく不動産情報サイトに完成予想図が掲載されました。 B棟は1フロア10戸×13フロア(2～14階？)=130で総戸数ぴったり、 A棟は見切れてる部分に2階層吹き抜けっぽい部分などありちょっと目減り 占有面積に幅がないのも納得な意匠です。 間取りも全戸似たようなものになるのかな？うーん
• 二重床、二重天井、天井高2.6mの住友仕様となっております
• B棟はこのマンションの中では、良さそうな感じですよね。 A棟の良いところは駅までが近いという所？ どちらを取るかということになってくるかと思います。

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  現地状況（2015年4月12日撮影）

共用施設

• 駐車場 : 94台
• 駐輪場 : 500台
• バイク置場 : 40台
• ミニバイク置場 : 24台
• 長さ約100mの居住者専用プライベートデッキ
• 居住者専用のデッキなどは、魅力的だなっておもいました。
• C棟ができるときにデッキ部分は共用になるかもしれませんと言われましたが その場合C棟前までデッキ延長されるんですかね？ 駐車場も含めて共用になったりするのか気になります

設備・仕様

• バルコニー面積 : 13.35m2～34.60m2
  • 奥行約2.5mバルコニー
• エネファームマンションになるようですね。。ガス契約だけってどうなんでしょうか停電時も発電してくれるから安心なのかな？

間取り

• 間取り：2LDK＋S～3LDK　
• 専有面積：67.02m2～71.11m2
• 間取りはコンパクトなものが多そうですね。 広い間取りはないのかな？ まだ、間取りや設備が詳しくわからないので、なかなか検討しにくいです。

買い物・食事

• スーパーはWCTマルエツかな。
  • 徒歩だと片道10分（往復20分）程度はかかるので、頻繁に行くならカゴ付きの自転車が便利ですね。
• 皆さん買い物はどうされますか？車で近隣のスーパーなどですか？
  • 自転車でマルエツ・イオン・北品川商店街、ネットスーパー、1階のコンビニだと思います。
• 駅ビル？(ではないけど)サルバトーレはテラスがあって雰囲気はよいですよね
• スーパーはクイーンズが一番いいです。野菜も肉も魚も美味しいことが多いいです。米以外はマルエツと値段はたいしてかわりません。イオンにいくといらない物ばかり買ってしまいけっきょく高くつきます。
• 北品川の商店街は八百屋さんが沢山あってしかも激安です！車持ちのお家だったら不動前のオオゼキに買い出しに出るのがオススメです〜
• 自転車はホーマック大井競馬場前店、品川シーサイトのオーバルガーデン１Ｆにも大きい自転車店があります。
• 敷地内にコンビニが出来るのはとても便利だと思います。 外部の人も利用できるのでしょうか？ そうじゃないと採算が合わなくなってしまうのでは？と思ったり。
  • 外部の人が車を停めて、頻繁にコンビニに来る立地とも思えませんし。
    • 外部利用もokのようですよ。外部用専用駐車場もついてましたね
• この近くで一番美味しいラーメン屋さんて、どこですか？ 品川までくらいの距離で。 天王洲にはとりあえず無いですよね。
• 上品なところは知りませんが、新馬場のイレブンフーズ、青物横丁のまこと家、大井町の永楽、なんて、いかがでしょうか？

育児・教育

• 天王洲アイルには保育施設が無く、ファミリー層のネックになりそうですね。
• 小学校は、公立だと城南２。通学が少し大変かな？
• このマンションはファミリーだと狭いように思いますが、 住めなくはないかと検討してます。 幼稚園、小学校はどこに通うことになるのでしょうか？ ファミリーで検討されている方はおられますか？
  • 小学校は城南第二、一年生だと30分弱はかかると思います。
    • 城南第二よりも台場のほうが近いです。たしかではありませんが、品川区は特定の区域内であれば選べるはずですので、このマンションがお気に入りであれば問い合わせてはいかがでしょう？ また、近くに幼稚園か何かの送迎バスが来ています。入園できないと落ち込みますけど。
      • 幼稚園はバスの送迎が来ているんですね。 小学校も台場小学校に行けた許容範囲です。 マンションは気に入っているので検討してみます。
      • 選択制の台場小なら大人の足で11分。なぜに一年生を基準に考えるのかよくわかりませんが…
• まあファミリーで住めないことはないけど子供優先ならココ選ばないでしょ。狭いし、、、。
• 小学校上がりたてで一人で通うのは心配ですね。集団登下校みたいなのはないんでしょうかね？このままではキッズルーム貸し切り状態に！？
• 間取り自体を見ていると、ファミリー向けなのか？と思いつつ、 小中学校がかなり遠いなぁと思ってしまいますよね ターゲットとしてはリタイアしたシニアや、 ＤＩＮＫＳなどなのかなぁ？？？なんて思います。 まあ、中学校は、中学生は体力あるんだから歩いて行けるでしょうけれど…。 小学校も低学年の子どもさんだとどうなんでしょうね？

周辺環境・治安

• 用途地域 : 準工業地域
• 幅約150mの水辺の開放感など景色は良いとは思うけど、 大雨とか降ったときに少し不安要素などがありますね。
• 買いものできるスーパーや子供が通う学校も少し遠い位置にあります。ここに住むのなら 車はあったほうが便利そうですね。
• クリスタルヨットクラブの跡地はこれが建ちますか。周辺に何もなさすぎますし、夜道も怖いエリアですが、これを機にいろいろと開発されることを期待してます。
  • 夜道といっても天王洲から橋を渡っただけでマンションだから。 大雨でもあそこの土地まで水が上がったのは見たことないですよ。
• 品川駅まで歩くには微妙な立地だが、良い場所だと思います。
• 現地見てきましたが周辺ホント何もないですね。目の前に品川駅行きのバス停があるのは良い点ですね。
• 品川埠頭が近く、コンテナを積んだトレーラーが我が物顔で走って振動が半端ない。地盤改良はしているみたいだけど振動は防ぎきれない。
• 私もこの辺りをよく通りますが、トレーラーの交通量と路駐は凄いですね・・・。Googleマップのストリートビューでも、その様子がわかります。
• ホームページのトップの写真なんて素敵で憧れてしまう気持ちはわかります。 ベイサイドの風景って独特ですものね。 生活する場所としてはどうなのかなと考えちゃいますね。
• 当物件の至近距離にある大きな交差点です。 近くにはコンテナ基地などがあります。 昼間なので貨物トレーラーが往来しています。 夜はさすがにそれほどまでには交通量は無いのではと思います。
• 運河は相当大きく150mくらいはあるので、運河側の開放感は良好です。
• 周辺はヤード、倉庫、発電所といったハードボイルドな環境で、買い物場所はおろか公立学校などもまわりになく、子育て世代はなかなか当てはめにくい環境ですが若干小ぶりの3LDKオンリーのプランのみ。
• きっとここは、全体が完成してしまえばそれなりな街並みになるのでしょうね。 少なくとも運河側から見る限りは。 ただ、子どもがいる家庭には厳しい環境。 私立に入れて送り迎えするならともかく、 公立は城南第二小と東海中。 通学は毎日がサバイバルゲームさながら。 モノレール駅はまだマシですが、りんかい線の駅までの横断歩道は大人でも大変ですから。
• さきほどですが、22時前くらいに現地を見学してきました。寒かったぁ。 夜中でもマンション前の交差点は、巨大なトレーラーが轟音と共にかなりのスピードで通過していきますね。何台も。 正直、怖かったです。毎日通勤であの轟音にさらされるとは、まさにハードボイルド(笑)。でも嫌いではないです。 ただ、この環境で子育てを考える人は少ないと思うので、キッズルームは他の共用施設に変えて欲しいな、と。
• 優雅な時間をすごせそうですね。 運河の近くまで入ってみるとトラックの音も聞こえなくなって静かで驚きました。 価格も書かれてるよりは安めで。 あとは埠頭側の環境を割り切れるかどうかですね。
• 下の階だと、運河から騒音が聞こえる可能性がありますよ。 暖かくなると水上バイクの集団が走り出しますから。 それとヨットクラブの乗客は台場方向を見てますから、このマンションの室内も…
• 正直、品川埠頭のあのシマ（港南５丁目と東品川５丁目）って人が住む感じじゃないよなって思いました。まあ、スカクレとかRefugeとかあるけど、あのシマはほんと「埠頭」だし、トラックとコンテナの世界なので。 でも、それ言ったら、いま港南マンション群があるあのシマ（港南３-４丁目）もきっと昔はそう思われてたんでしょうね。「品川の海側？しかも運河より向こう側？あり得ない」と。 品川埠頭のシマも、これからきれいになっていったりするのかな？もっとマンションが建って雰囲気が変わっていくのかな？どうなんだろ。
  • 新幹線の引込線と隣接の旧貨物線路の高架橋があるので、なかなか開発は難しいですね。 港南3～4丁目と比べると品川駅からもそこそこ距離がありますからね。 この島（埠頭）の両サイドの橋のふもとに小規模なマンション群を建てる感じだと思います。
• ここはトラックもだけどコンテナトレーラーが多いよ。 物件前の交差点とモノレール南口前の交差点、 この２カ所の交通量と圧迫感、それと危険度は半端じゃない。 夜暗くなってから、とくに深夜の帰宅は気をつけないと。 夜もそれなり交通量ありますから。
• 今日、夕方に現場付近を見てきました。 かなり沢山の車やトラックが目の前の道路を通過していて、騒音と排気ガスが凄くて少しビビリました。 角部屋の南側ベランダに洗濯物を干すのは、ちょっと無理かもしれません。 これで新幹線と飛行機の音もプラスされたら、まさにアメージングな気がします。 目の前の川も少しにおいがします。夏場は少しくさいかも。 住めば都で、すぐに慣れますかね？
  • 水上バイクは水煙を高く上げながら走りますが、その水滴がマンション低層階に降り注ぐ恐れはないのかのとふと思いました。 まぁ、それ以上に洗濯物を外に干すのは難しいでしょうね。 環七や環八沿道よりははるかにましでしょうが、都心で洗濯物を外に干すこと自体難しいですからね。 やはり、お風呂場などに干して24時間換気が妥当な線でしょう。
• 土曜日に現地とモデルルームを見て来ました。 平日の交通量が気になり、先程営業の合間に現地を見てきました。 やはり、トラックの交通量は多いですね。 路駐も多い。 朝方と夕方の交通量が気になるのでまた見てきます。
  • 空気はいかがでしてか？排気ガスの匂いが強くてとても住める感じではないとか？もしくは洗濯物を干せないとか？
    • 排気ガスの匂いは、かなりありましたよ。絶対現地に行って確認したほうが良いと思います。 一番陽があたる南側の角部屋が、一番排気ガスと騒音が酷いんじゃないかと予想してます。 洗濯物を干すのはあきらめ、できるだけ北側の住戸にすれば騒音や排気ガスは気にならない様な気がします。
      • 排気ガスですが、ちょっと見に行ったくらいではわからないと思いますので書いておきます。 この立地なので覚悟はしておいてください。 現在の所では２週に１度ベランダに散水してススを流しています。 ３か月に１度程度は網戸に水をぶっかけますが、まあ黒いのが流れて来ますね。 家は窓を締め切りたくないのでカーテンも汚れるためよく洗うようにしています。 でも洗濯物は普通に干しています。
• この辺りの湿気ってどんなものなんでしょう？窓開ける事が多そうなので湿気対策をどうしようかと思案中です
  • 目の前は運河ですが湿気は気にならないと思います。このマンション、高層階よりも低層階の方が運河の水面が観れて落ち着いた感じで良いかもしれません。
• 公式サイトの対岸写真って、向かって右側ばっかり写してるけど、真正面は大きなゴミ集積場なんですね。
  • 確か粗大ゴミ仕分け場だったと思います
• トレーラーが夜通しエンジンかけて並んでたりしてますよね。昼間も爆走しています。 寝室が道路側なので、振動や騒音がどのくらい酷いのかかなり心配です。 住友物件なので竣工後に確認してから買ったほうがいいのではと思い始めています。
  • というかこの倉庫街というか港湾施設の生活感のなさというか、人が住むような場所に見えないハードポイルドな立地がいいわけで、そのような需要は昔からこのエリアには一定数あるんだよ。
• トラックけっこう減った気がしますね。 前は天王洲アイルの駅前交差点で左折するトラックが行列してましたが、かなり短くなりました。 中央環状線効果？
• ご近所だけに本物件が気になっています。 惹かれる面はあるのですが、品川区アドレス、小中学校は遠い、買い物不便、リセールは期待できないし、不便を強いられるので、適正価格は７０㎡で５０００万円前半が妥当かなと勝手に見ています。 立地的がハードボイルドなだけに、一部の層には受けるのでしょうが、やはり一般的には微妙な物件といえるでしょう。
• 人は少ないけど車は多い場所ですよね。でも事故は少ない。この辺りにも子供はいるのに。 ちゃんと道幅もあるし歩道も整備されているからだと思います。 子供が道に飛び出したらトラックも乗用車も危ないのは一緒なんだから、ちゃんと躾ができていれば子育てが難しい場所じゃないと思うんです。
• トレーラーは通るけど、幹線道路じゃないし 何より、駅近は魅力です。さらに水辺の眺望！ コンテナふ頭じゃなかったら価格高騰して買えない！

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  現地状況（2014年10月16日撮影）

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  交通事故発生マップ

周辺施設

• 徒歩約15分の港南緑水公園は、港区の災害対策公園です。WCTブリーズタワーの隣です。
• 自転車があれば横の若潮橋を北に、道路からそれ京浜運河沿いの勝島緑道へ （それこそこの辺りで釣り人を見かけますが） そのまま京浜運河緑道に入るとここが日本？（笑）と思うほど 趣のある広い木立道が続きます。 気持ちの良いサイクリングコースです。

その他

• 港湾関係者ですけれど、スミフがここにマンションを建てると知った時はしばらくは信じられませんでした。 ここはまず人が住める場所ではありません。マンション前の道路は24時間品川埠頭関連の海コントレーラーが通りますし、順番待ちのトレーラーの導線にもなる道なので、常に何十台ものトレーラーが夜中からエンジン掛けっぱなしで順番待ちをしています。空気はとんでもなく悪く、またトイレもないため運転手は通りで用を足すため、常に悪臭がしており、環境は劣悪極まりないですし、品川埠頭自体 がキャパオーバーなため、通年通して周辺道路はトレーラーで埋め尽くされ、都営バスすら逆走するもはや道交法適用外の無法地帯になります。 もちろんマンション前の道路も例外ではなく、マンションから車を出すことすら難儀し、運転慣れしてない方などはトレーラーに弾き飛ばされる可能性も普通に考えられる場所です。 ましてや子供を外に出すなんて私には考えられない立地です。 現地をご存知な方なら3LDK 2000万以下でも検討外な物件でしょう。 スミフは一流のマンションデベロッパかと思っておりましたが、こんな土地に手を出すとはスミフに対して信頼はまったくなくなりました。
• ポジを
  • この時期、横手の若瀬橋を渡るとミニお花見スポットです。
  • 品川駅行きの都バスは天王洲から６分ごとに利用（土日は少ない）
  • モノレールは、強風、台風にて、山手や東海道、京急線等総ストップの中両足踏ん張って運行。やわいゆりかもめとは似て非なるモノです。
  • 天王洲のセントラルタワーの２７階にセントラルスポーツが入っているが　一昨年より子供のプールと体操クラスがオープンしました。屋上と屋内にジャグジー、サウナ、大風呂を完備（バブルの頃はクラブだったとか）
  • りんかい線から木場乗り換えでディズニーも近く、年間パスで楽しんでいます。

最後に、ここは７階辺りからお台場、虹橋が見えると思われますがすべて運河向きなのは何か理由が有るのでしょうか。それはさておき、C棟とか？上から見ると四角なのでタワーなら東、北にラウンジ、ゲストルームなど設ければいいですね。尚、A,B棟は、暑さ寒さもマンションに入るとホッとして思ったより距離は感じませんが品川駅にも近く、ご近所も賑やかになり、応援しています。

掲示板

• 「シティテラス品川イースト」についての口コミ掲示板
• シティテラス品川イースト［旧称：（仮称）品川ベイサイド大規模プロジェクト］ってどうですか？

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