パークタワー板橋

2014年12月1日 (月) 07:09時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区板橋4丁目865-1（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩1分
2. 埼京線 「板橋」駅 徒歩5分

• 総戸数：82戸
• 構造、建物階数：地上21階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年11月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：鹿島建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

【販売時状況】

• 坪単価は 板橋の新築時平均坪単価と 同じくらいだとおもいます。ただ モデルルールはかなり混雑してます。
• モデルルール行きました!!沢山人がいましたよ！独身男性、女性らしき人達もチラホラ。
• ＭＲ行ってきました。混み合ってましたね。様々なデメリットもあるけど、魅力的な物件ではありますね。1ＬＤＫはほぼ売れていました。これから売り出すところも、抽選ではあるようですが、買う気があれば進めてくれそうです。2ＬＤＫ以上は考える余裕はありそうです。
• 公式ホームページのトップにプレゼントキャンペーンのバナーが張ってありましたが、東京ディズニーランドを貸し切ってイベントを開催するようですね。
  • ディズニーはこの物件だけじゃなく三井全体でやるイベントですよ。
• 1LDKは24邸です。自分が見学に行った段階で1LDKの部屋は残り僅かだったので、完売したかと思います。

【検討者】

• 立地、デベ、ゼネコンは申し分ないです。
  • 立地が申し分ないってそれはないやろ。高速の真ん前やで。交通アクセスはいいけど
• 食洗機、ミストサウナ、キッチン大理石であれば合計50万円くらいで全部揃えられますね。これらが標準で付いていないことだけを理由に購入を見送るのはあまり合理的ではないかと。
• 値段は大手にしては安いけど間取りと立地は微妙だなあ。魅かれる点は交通アクセスと制震構造
• この土地はいつ仕入れたんだろ。リーマンショック後？
  • １０年前はレンタカーやさんがありました
  • おそらくこの記事だよね。詳細はわからないけど、取得は2011年12月とある。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120522/568950/

• ワンフロア4戸ですか。無理無理タワーにした感が強いですね。
  • だからちゃんとしたゼネコン使ってるのかも？？普通のゼネコンだとできないからかな？？
  • 新聞の折込チラシに入っていたけど建物の長寿命化☆印１個のみ。ペンシルマンションなのに。コンクリートや鉄筋を少なめに制振マンションを建設するのは鹿島は得意かも？
• 柱が大分目立ってしまう点と、メイン以外の居室が狭くなってしまうことが残念だと思います。周辺の利便性や交通の便はすごくすごく良いと思いますし、大手のデベロッパーであることは安心感があります。なので余計に迷うなぁというのが本音です。
• 価格は決して高くないと思います。（三田線新板橋から１分・埼京線から４分）商店街も便利。板橋でも別格の立地だと思います。でも管理費が高いし修繕積立一時金が１００万弱は高すぎますね。エレベータ二基が問題なのでしょうか？
• タワーなのに視界がいいのは北方向、部屋も狭めで、坪単価としては割高感が。リセール時に向きの悪さや面積が欠点にならないか心配。
• すぐ目の前に高速道路があるから二重サッシにしたのでしょうか？高速から何か物体が飛んで来る可能性があるかも。二重サッシのためパノラマビューではなく外側のサッシが邪魔。エレベーターも２基あるけど１基は９階まで。２基もあるので管理費が高いのでしょう。（もともと三井は高いですが）１００戸以下だったら１基で十分だとおもいますが。今のマンションは７０戸で１基ですが特に不自由はありません。ちょっと残念なマンションです。

【コスト】

• ＦＩＸ窓って年で何回掃除の計算でしょうか。年六回は大げさとしても、年四回でもかなりのコストですな
  • タワマンのＦｌＸ窓は掃除代のコストが高いですよ。高級マンションならコスト無視で年に６回掃除する物件もありますがね。ここは何回かな？高速の排気ガスの影響もあるだろうし。
  • 最近の新築物件ＭＲで聞くと、年２回のことが多いです。明らかに、住む人の不快感よりも、管理費を安い額にする事を重視しているデべが多数。ここが何回かは知りませんが。
  • 別なタワマンでは、特別注文で自室ＦＩＸ窓拭きを依頼するなら１日40万円と言われました。短時間で終わっても１日分。
  • 他の三井のタワマンの例ですが、600戸40階規模のガラス清掃で年4回、420万円です。
  • ウチのマンションは年に２回です。掃除してしばらくはいいけど１ヶ月も経てば汚れが気になりだします。
  • ＦＩＸ窓掃除は年四回の計画だそうです
• 管理費、高すぎませんでしょうか？ 戸数の割にエレベーター２台あるし、内廊下だし、三井だし、そこそこするのかな、と思ってはいましたが…無駄な共用施設がほぼ無いのに相場の倍近い値段で、想定の範囲を遥かに越えていたのですが、タワーマンションの管理費ってこんなものなんでしょうか？修繕積立金も含め、今後上がっていくだろうことを考えると、結局高い買い物になってしまわないか心配です…。
  • 管理費は都内の三井のマンションではどこも同じようなもんですよ。他のタワーでは人件費が結構かかってました。警備や清掃、管理人など。あとは植栽をはじめとした共用部のメンテナンスですね。
  • 三井のタワマンは管理費は高めの傾向がありますね。リセール等の為にマンションの資産価値を高水準で維持してくれると思えばしょうがないんではないでしょうか。どう思うかは人それぞれの価値観ですが先々リセールを考えているので管理費が安い物件だとメンテナンスが大丈夫かと不安になります。
  • 私も８２戸に対して２台のエレベーターは数が多いのではないかなと思いました。通常設計するに丁度いいエレベーターの数は、５０～８０世帯に1基程度とされている様ですからね。なのでその分、管理費などにも影響されているのではないかなと思います。ま、さらに共用施設が多くなると管理費も上がるので、共用施設がないのはよかったですがね。
• 修繕積立金は8年くらいすると高くなる、とのことですが、安いままだと今度は大規模修繕時に借り入れをするか、一時金を出さないといけないことになると思います。厳しいくらいの方がきちんとしているので安心かと思います。戸数もそこそこあるので、きちんとやっていけば大丈夫なんじゃないでしょうか。

交通[ ]

【鉄道】

• 駅徒歩１分は魅力的
• 三駅使える
• 埼京線使えるのは 便利です。
• 近辺に住んでいますが三駅使えるのはかなり便利です。
• 埼京線は通勤ラッシュがすごいですが、次の駅池袋でほとんど降りるから３分の我慢です。また、埼京線は主要駅しか止まらないため、普段殆ど降りない駅を通過してくれるのでストレスがありません。(私がせっかちなのかもしれませんが、基本池袋、新宿、渋谷しか使わないため)。 また都心に出る(東京駅とか)場合は三田線使います。こっちは空いているのでストレス感じないですが、一駅ずつ止まるので私てきにはあまり好きではありません。だけど便利ですよー。東上線は普段あまりつかわないのですが、埼京線が止まったとき利用します。
• 三田線って止まったりするトラブルってあまり聞かないですよね。地上を走る部分がないからでしょうか？

【板橋駅】

• JR板橋駅は、エスカレーターやエレベーターがない。
  • ベビーカーの人は普通に手で持ち上げてますよ…。不便そうだなぁ～っていつも見てます。
  • ＜パークタワー板橋＞の居住者は西口からのアクセスになりますので、 再開発と合わせて板橋駅の工事があれば西口の方にエレベーター等を作ってもらいだいです。 そうなると今度は北区側（商店街や近隣住民）が黙っていないでしょう。 という事で板橋駅はなかなか難しいのです。
  • 板橋駅構内のバリアフリー化はこの秋から着工される計画で、完成は平成27年になると聞いています。エレベーターの概要ですが、構内に11人乗りのものが1基、改札外に11人乗りのものが1基作られる予定だそうです。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1201.17平米
• 建築面積：479.87平米
• 延床面積：7143.00平米
• 見てきました！3階から上、南西と西側が見えてます。イメージCG（添付）どおりで、爽やかです。
• エントランス、全然イメージできてなかったんですが、期待をいい意味で裏切ってくれたようです。スッキリしたいい雰囲気。
• きれいだし、景色も最高、日当たりも抜群。大満足でした！
• 制震構造なのも安心できます。

【日当り】

• 北側は買いですかね？(高速の反対側) 北側は高い建物も無いし。
  • タワマン北向きは、冬に激寒。 なら夏は涼しいと思うと、風は入らず照り返しで暑かったりする。
  • 北側に高層建築物は無いようですが、それでも照り返しで暑いのでしょうか？
  • 照り返しは高層建物からだけではありませんよ。 夏は太陽が高い位置になるので低い建物からと地面からも照り返しがあります。 結局のところ住んでみないとわからないとしか言いようが無いです。
• 何かが見えるというよりも、眺望が開けているという点で北側の部屋は良いかもしれないですね。

【騒音】

• 高速道路の音も気にならないし、ここにして良かったと実感しました。
  • 音は本当に気になりませんね。二重サッシって凄い。地下鉄の振動も高速道路の振動も全くない。当たり前なんでしょうけど、ほっとしました。

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  施工時１（２０１４年４月５日撮影）

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  施工時２（２０１４年１０月１１日撮影）

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  施工時３（２０１４年１１月１８日撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場 総戸数 82戸 に対して 敷地内機械式 28台(月額 24000円～28000円) 敷地内平面 2台(月額 30000円)
• エレベータ：2基
• タワーといっても戸数が少ないので共用施設は一階のラウンジだけ

設備・仕様[ ]

• 食洗機 なし 。ミストサウナ なし 。キッチンも大理石じゃない 。
• ガラス仕様が、二重サッシ、かつ、熱線反射透明合わせガラスとのことを聞いてますが、このガラスの場合は、紫外線を遮断し、断熱効果もあるため、ガラスフィルムの設置は不要であると理解していますが、皆さんはどう思われますか？
  • うちは西側なので、貼ろうと思ってます。効果があまり感じられなかったら、貼り替えはしないかも。東なら付けなかったかもしれません。
  • 方角によって合わせガラスの種類が違うんですね。うーん、フィルムの対策もしといた方が安心か。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.54m2～73.96m2
• 間取りがかくかくしているので、使い勝手が気になります。ま四角な部屋にしか住んだことがないので、多角形になると家具の配置とかどうなのか気になりますね。
• 気になったのはＦＩＸ窓が多くてリビングには実質開けられる窓が小さい窓しかない。３ＬＤＫのことね。
  • ３Ｌ。ＦＩＸ窓になってるから実際リビングで窓開けられるところ少ない。そしてリビングと引き戸で境になってる部屋は窓なし。南側はもろ高速＋大通り。
• バルコニーが狭いのと部屋が真四角ではなく斜めになってしまっているのが残念。でも、場所が場所だけにすぐに売れちゃうんでしょうね。
  • 確かに柱が目立ち、凸凹した部屋の形が気になりますね。バルコニーも狭く、家族が多い世帯の洗濯干しには不向き…かな？ でも一応物干し金具はついてますが、タワーで外に干したら 強風で洗濯物が飛んでいってしまうのではないでしょうか？
  • 近くに住んでますが、乾燥機使ってます。
• 間取りが柱の出っ張りだらけでものすごいダサイですね。入浴後、玄関から入ってきた人と鉢合わせみたいな間取りが殆どだし・・・。収納も含めてもう少し工夫したらいいのに。ドアの位置といい大手なのにすごい手抜きな設計に感じる。
• 公式にMR写真が出てるけど、開口が狭いんだね。なんでこんなに柱と梁が目立つんだろう・・・
  • 構造上、ペンシルタワーの宿命ですね。柱や梁を居住スペースの外に追い出すのが難しいんでしょう。

買い物・食事[ ]

• 街の華やかさはないですが徒歩圏に色々揃うので便利。
• 周辺にスーパーがたくさんある
• クリーニング屋が安いところが多い
• 商店街も便利。
• 商業施設が何でも揃っているわけではありませんが、深夜まで営業しているスーパーやユニクロ、TSUTAYAが近くにあるのは便利そうですね。
• ドラッグストアは駅周辺にありそうですし、その他に欲しいのはホームセンターくらいかな？シマホかビバホームなどDIY系の店は近くにありますでしょうか？

育児・教育[ ]

• 歩いて全く負担感のない範囲に幼稚園・保育園・小学校とあるので 子育て環境的には割といいかなと思います。もっと至近距離に公園があればもっともっと良かったのですけれど。 でも駅が本当に近いので、通勤にもいいですし、子供たちが将来的に電車に乗って通学するようになったときにも負担がないので、そのあたりもいいのではないかなと感じております。
• 板橋区は結構住みやすくて良い街ですが、働くママは保育園が激戦なので大変なのが心配ですね 。
• 小中学校も近いので未就園児の問題がクリアできるならファミリー層にも向いてそうですね。
• 板橋区は保育園の待機児童が多いそうですね。この周辺だと保育園に入れるのは難しいと思います。あと、高齢者の数も相当なので、子育て支援も年々悪くなってきていますね。予防接種の補助などもあまりよくないです。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域

【立地】

• 今現地行ってきました。坂道に建てられるんですね…。駅近魅力なんですが、どうなんだろ？
• 交通量が多いから、小学生位になって一人で外出す時は心配ですね。
  • 駅が近いので電車通勤する人にとってはいいとは思いますが高速降り口が近くにあるので車が多く通ります。そのため走行音や排気などの問題があります。
• 子育てはできなくないですよ。ただ、子育てに「向いている」環境とは言い難いです。
• 北側は崖地ですね。地盤は大丈夫でしょうか？

【利便性】

• ご近所です。駅から近すぎて、どこに行くのもわざわざ感があるのが、贅沢な悩み。本屋さんがあったり、大小、病院が近隣に充実してるのも嬉しい。郵便局の本局が徒歩圏内なのも、なにげに便利。ホームセンターと100均が近くに無いのは残念ですが、板橋駅にアトレでもできれば満足かな。
  • ホントですね。大体は買い物が便利で駅が遠いという物件で夫婦が揉めたりすると思うのですがここは逆で、駅がとても近くて通勤には何も困りません。私が買い物に行くにあたって、駅前なのに遠出をする必要がある時も、というホントに贅沢な悩みを持ちそうです。ヨークマートやマルエツに行く際がまさにこれだと思います。
• 引っ越し当初は地味な感じですぐ引っ越そうと思ってましまが、見栄を張らない人ならかなり便利で住みやすいです。なんでも揃うし、あとは外食は安くておいしい所が沢山あります。
• 車があれば行動範囲も広がり高速も近いことで通勤や出掛けるのにも便利なので出来れば物件駐車場は確保したい所です。

【高速道路】

• 南側にすぐ高速
  • 南側が高速だと、バルコニー開けたら真下に高速があったら、騒音や排気ガスの影響が酷い。
• 高速は前にありますが、圧迫感はないですよ。ちゃんと日もあたってるし、マンションとか目の前に建つことがないから逆に安心します(割りきれます)。
• 高速が目の前にありますが、見ていただくとわかるのですが、そんなに圧迫感はないですよ。太陽光も低層かいでもしっかり入ってますし♪

【再開発】

• 近所に住んでますが、少なくとも板橋駅は近い将来、大化けする予定だそうです。
• 前に話が上がってましたが本当に決まったのですね。街が栄えるのはいいことですよね

http://a4232203.exblog.jp/20820375/

http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/055/055353.html

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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