ヴェレーナ志村坂上レジデンス

2014年11月17日 (月) 20:31時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区東坂下一丁目9番9（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩12分
2. 都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩12分

• 総戸数：60戸（※その他管理員室・ラウンジ各1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年12月上旬予定
• 入居時期：2015年01月下旬予定
• 売主：日本綜合地所株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：日綜コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/shimura2/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 第1期2次価格：3,698万円～4,498万円
• 第2期1次価格：3,200万円台予定～3,800万円台予定
• 管理費（月額）：12,420円～14,180円
• 修繕積立金（月額）：4,730円～5,400円
• 修繕積立基金（一括）：283,800円～324,000円
• 管理準備金：18,790円～21,460円（一括）
• ルーフバルコニー使用料：1,140円（月額）
• オープンエアリビング使用料：290円（月額）
• オープンエアデッキ使用料：260円（月額）
• プライベートガーデン使用料：230円・290円（月額）
• インターネット使用料：1,620円（月額）
• 担当者の言ってることが、本当であれば1次で10戸程度は売れているそうです。
• ここは、価格は安い、首都高と三田線が離れてるから空気と騒音は悪すぎない、（帰りは、志村坂上だと下りだから少し早いです）かわりに、駅までとおい、設備はあまり良くない感じですね。（複層ガラスと標準の大きさの洗面台は欲しいですね。。）
  • う～ん何をとるかですよね。便利さをとるか、環境をとるか。ま、環境をとるならもっと郊外へいくべきなのでしょうが、通勤する人を考えるとね。そこまで奥地ヘは行かれない。マンション検討って何を優先にして決めるべきなのかつくずく難しいなと思います。駅から１０分超えてしまうとたまにならいいけど、雨の日などはやはりきついかな。おそらく１２分ではつかないでしょうしね。
• いいところが一つもない印象 価格も安くはないし困ったわ・・・誰か教えてください。検討はしているんですが。。。
  • 値段は、最上階でも4000万円代ですから、近隣の物件よりもやすいと思いますよ。「あばたもえくぼ」生活するまでわからないでしょうね。デベロッパーも言っていましたが「これからの街」といってましたが、5年後を考えてみたらいかがでしょうか

交通[ ]

• 京浜東北線「赤羽」駅 バス11分 「志村坂下」バス停から 徒歩4分
• 埼京線]「赤羽」駅 バス11分 「志村坂下」バス停から 徒歩4分
• 東京メトロ有楽町線「平和台」駅 バス15分 「志村坂下」バス停から 徒歩5分
• 東京メトロ副都心線「平和台」駅 バス15分 「志村坂下」バス停から 徒歩5分

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  路線図

構造・建物[ ]

• 全戸南西向き
• 外壁・戸境壁：外壁のコンクリート厚は躯体約180㎜以上。戸境壁も約180㎜以上確保しました。
• 杭基礎：場所打ち鋼管コンクリート杭を強固な支持層まで合計27本打ち込んでいます。
• 溶接閉鎖形帯筋／コンクリートかぶり厚：安定した強度の確保によって、揺れに対しても粘り強い柱を実現しました。
• ダブル配筋：耐震壁の鉄筋は二重に配筋。
• 二重天井：コンクリートスラブへの打ち込みを減らし、将来的なリフォームのしやすさなども配慮しています。
• PRCスラブ・アンボンド工法：従来の工法と比べて室内の小梁が少なくなり、すっきりとした空間を演出します。
• 強度の高いコンクリートを採用：住まいの基本となる躯体の主要構造には設計基準強度Fc=30N／mm²のコンクリートを採用しています。
• フレキシブルジョイント：地震の揺れにも柔軟に対応するフレキシブルジョイントを導入しています。
• 水廻りに面する壁の遮音：水廻りの壁には、石膏ボードの間に吸音性を高めたグラスウールを詰めています。
• 次世代省エネ基準に準拠した最高基準“省エネ等級4”の高断熱仕様「ECO-NISエコニスⅡ」
• 耐震等級1・劣化対策等級3
• フラット35S（優良住宅取得支援制度）
• オリジナル外壁タイル
• 住宅性能評価を取得
• マンションの外観デザインは、ちょっと微妙。普通のほうがいいな。

共用施設[ ]

• 駐車場：23台　12,000円～15,000円（月額）来客用・身障者用各1台含む
• 駐輪場：120台　100円～200円（月額）
• ミニバイク置場：10台　1,500円（月額）
• 24時間ゴミ出し可
• 24時間セキュリティ（セントラル警備保障）
• ノンタッチキー採用のオートロックシステム
• 防犯カメラ
• 危機対応・防犯窓・監視カメラ付エレベーターエレベーター
• カーシェアリング：タイムズ24（株）と提携したカーシェアリング・サービス「タイムズカープラス」を導入。所有するのに比べて維持費や管理に関する心配もなく便利です。（有料）

1. パソコン・携帯電話から予約
2. 予約した時間にクルマのあるステーションへ
3. 会員カードを車両にかざしてドアロックを解除
4. 助手席のグローブボックスを開けてキーを取り出す
5. スタート

• 高圧一括受電サービスと次世代電力計スマートメーターを採用。
• 敷地配置図より

1. エントランス共用棟：住宅棟とは別に設けられたエントランス共用棟。各住戸までのアプローチに優雅なゆとりをもたらし、ドラマチックなシーンを演出します。
2. 全戸南西向き：すべての住戸を南西向きに配置。敷地南側は角地となり、北側も平置式駐車場により開放感が保たれる、明るくのびやかな配棟です。
3. 全戸3LDK・24タイプ：1階住戸にはオープンエアリビング・デッキを設け、上層階にはオープンエアスペースやルーフバルコニー付きプランなど、全24タイプの多彩な3LDKプランです。
4. 平置式駐車場・カーシェアリング：敷地内の北側に出入庫がスムーズな平置式の駐車場を設置。居住者用のエントランスと分離され、タイムズ24（株）と提携したカーシェアリングサービス（有料）も導入します。
5. 屋根付駐輪場200％・ミニバイク置場10台：1世帯あたり2台まで利用できる200％（120台分）の駐輪場を敷地内に設置。またミニバイク置場も10台分をご用意。暮らしの利便性を高めます。
6. 中庭：ラウンジでのひとときを緑のやすらぎで演出する中庭を設けました。敷地内の緑化を増やすとともに、外部からの景観にもやさしい印象を与えます。

• こちらのエントランスはステキですよね。ヨーロッパのHOTEL de L’AIGLE NOIRをモデルにしたそうでマンションに帰るのが楽しみになりそうなデザインですね。
• ここだと駐車場は、確保したいけど。台数が少ないので確保できるかどうか。
  • 駐車場は全台平置きなのは嬉しいですね。23台なので確かにすこし少ないでしょうか。でもショッピング施設が徒歩圏内に多くあるので、車がなくても便利に過ごせそうです。

• 

  敷地配置図

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  エントランス

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  ラウンジ

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  オープンエアリビング

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  オープンエアリビング(2)

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  オートロックシステム

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  24時間セキュリティ

設備・仕様[ ]

【キッチン】

• レンジフード整流板付
• Siセンサー付ガラストップコンロ
• 静音ワイドシンク
• 浄水器一体型ハンドシャワー水栓
  • 蛇口一体型浄水器｢みず工房 スタンダード｣
• ソフトクローズ機能付スライド収納
• 不燃パネル
• 人造大理石天板
• スパイスラック
• キッチン吊戸棚

【バスルーム】

• フルオートバス
• TES浴室暖房乾燥機
• スタンダードドア
• ポップアップ排水栓
• 浴室手摺
• フラッグストーンフロア
• ヘアキャッチャー
• 収納棚・バイザーカウンター
• ランドリーパイプ

【洗面室】

• 三面鏡裏収納
• チャイルドミラー
• ドラム式洗濯機対応防水パン
• シングルレバー付混合水栓
• ボウル一体型カウンター
• リネン庫

【トイレ】

• 節水ECO6トイレ

【収納】

• ビックウォークインクロゼット
• ウォークインクロゼット
• システムクロゼット
• 下足入

【防災・セキュリティ】

• 防犯窓センサー（一部住戸のみ）
• 玄関ドア

1. シリンダー錠（リバーシブルタイプ）
2. 防犯サムターン
3. 対震ドアガード
4. 対震ストライク
5. プッシュブルドア
6. 鎌デッド錠
7. ダブルロック
8. ドアスコープカバー

【その他】

• 24時間換気システム
• 給湯器リモコン(簡易エネルック機能付)
• 活水器「アグアクリーン」（キッチン・洗面・浴槽・洗濯・トイレ対応）
• TES温水式床暖房
• フレキシブルウィンドウ
• プリーツ網戸
• LED対応
• ワイドスイッチ
• ドアストッパー
• 玄関＆上がり框
• フルフラット設計
• UCOM光：（株）UCOMによる、最大100Mbpsの光ファイバーネットワーク環境をご用意。他社の光インターネット料金よりも約半額でご利用できます。またUCOM光電話で固定電話の基本料と通話料が、ダブルで節約できます。
• ゆか暖ぷらん＋ecoジョーズセット割で年間のガス料金が約19％割引
• ペット飼育可（足洗い場・ペット対応EV採用）
• リビング脇の引き戸はハンガーレール引き戸なんでしょうか。あれはすごく静かでスムーズだからいいみたいですよね。下に埃もたまったりということもないです。
• 先日モデルルームを見てきました。はっきり言って設備がよくないですね。リビングのウォールドアも全部開かなくて一部オープンなので今流行りのタイプではないです。広さの割に広く感じなかったです。開放感がないというか・・・・窓も複層ガラスではないのがイタイですね。
  • ここの立地で複層ガラスでないと室内はやっぱりうるさくなってしまうんでしょうか。結露にも効くらしいのでその辺りがちょっと気になりました。リビングに接する部屋で引き戸採用なら全面開放できるタイプの方が良いですね。出っ張りの部分も引っかかりますし。エントランス辺りの豪華さと室内の設備仕様がバランス悪いかなという印象です。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK
• 専有面積：65.70m2～75.02m2
• バルコニー面積：4.78m2～10.09m2（第1期2次）、9.04m2～10.09m2（第2期1次）
• ルーフバルコニー面積：38.10m2（第1期2次）
• テラス面積：3.68m2・4.05m2（第1期2次）
• オープンエアリビング面積：9.55m2（第1期2次）
• オープンエアスペース面積：5.01m2～5.30m2（第1期2次）
• オープンエアデッキ面積：8.63m2（第1期2次）
• プライベートガーデン面積：7.67m2・9.60m2（第1期2次）
• A、Bの間取りが人気あるみたいでした。また高層階はそれなりのお値段で、中層から埋まってるとのこと。
• 収納が多いかなと感じました。あと引き戸を導入しているのもいいかなと。結構、ドアの開閉の音って響くんですよね。引き戸の方が静かかも。それとドアと違い、死角が生まれないのがいいなと思います。
• エントランスは高級感があって良さそうですね。専用庭は殆どテラスのようになっているので、芝生の管理がすこしですみそうなのがいいですね

• 

  Ｂタイプ

• 

  ＣｏＬタイプ

• 

  Ｅタイプ

• 

  Ｆタイプ

• 

  Ｃｏｓタイプ

買い物・食事[ ]

• セブンタウン小豆沢（約380m・徒歩5分）
  • セブンタウンはセブンイレブンがある程度(失礼しました)かと思っていたら、ヨーカドーを中心に複数の商業施設が集積されたショッピングセンターだったんですね。店舗をチェックしてみたらユニクロやアカチャンホンポ、くら寿司、ＴＳＵＴＡＹＡ、ビバホームとファミリー世帯にマッチした店ばかりですね。
• ライフ（約430m・徒歩6分）
• スーパー三徳 志村店（約790m・徒歩10分）
• ヨーカドーとセブンタウンがあるから買物環境が整っていて良いなという印象。正直駅までも近くないので、買物環境や公園などの子育て環境が良いのは立地的にはいいのかもしれない。
• 駅から離れてはいるけれど、その分イトーヨーカドーが近かったりするので暮らすのは便利そうですよね。駅からのこの距離だから車があった方が便利かな。なんて思ったのですが、買い物はヨーカドーがあるなら十分なのかな。こちらのヨーカドーは１０時から２１時までの営業の様です。夕方結構ヨーカドーなんかは色々と安くなっているのでそれを買いにこの距離なら行かれるかな。
  • イトーヨーカドーは、品揃えがいいですからね。それに激安価格で有名なOlympicや食料品が安くて品揃えも豊富なライフスーパーも

あります。

• ドイトの跡地に来年夏に５階建てのドンキホーテがオープンするみたいですね。駅から少し遠いですがこのエリアは買い物が便利そうです。
  • 5階建のスケールですとドンキホーテでもメガドンキと言う店舗になるかもしれませんね。買い物に行くには線路を越える必要がありますが、ドンキは夜間の騒音が心配ですし、近すぎずで正解だと思います。
• これからもまだ新しい商業施設が来たりするんでしょうか。買い物は今でも充実してると思いますので被らない店舗が良いかもしれませんね。これからの街ということなら地域の発展には色々期待できそうです。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 小桜保育園（約520m・徒歩7分）

【小学校・中学校】

• 板橋区立志村第四小学校［通学区］（約1,140m・徒歩15分）
• 学校も隣接していて子供が通う範囲ですし環境も悪くはなさそうです。
• 住人が増えると教育施設の充実も課題になってきたりしますが学校関係はどんな評判でしょうか？保育園の入りやすさもこの辺りだとどんな感じなのでしょうか？
  • 学校関係は区立は可もなく不可もなく。近くの私立の芝浦工大付属中高は数年後に豊洲に移転。跡地はマンション？保育園は激戦区。0から2歳児は両親ともにフルタイム会社員で共働きの最高点でも、保育園に入れるかどうか運次第。両親ともに自営業共働きの知り合いは第9希望の場所が不便な園でやっと入れた。パートタイムや就労希望なら100%無理。
    • 子育てには向かないのでしょうか。
      • 自分も4年以上待っても入れず仕方なく幼稚園に入れた口。病気で辛い時すら入れず。最近じゃ共働きでも入れないんだね。会社近くの保育園と思っても通勤時間子供連れて乗れないだろうし。通ってる知り合いの人が保育園はシングルマザーの人が多いと言っていた
        • シングルマザーの方は、夫婦共働き会社員フルタイムよりも点数高い場合が多いからね。駅近人気保育園の0歳児と1歳児は、そういった訳ありの方と、すでに兄弟がその園に通ってる方しか入園できず、第1子で普通の共働き会社員夫婦の子供は1人も入れなかった年もあったみたい。でも夫婦共働きなら、人気園じゃなければ、何処かには入れると思う。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：工業地域
• 新河岸川が迫るおもいっきり坂下の土地。
• リサイクル工場が隣の隣にあります。トラックばんばん通るし、安いには理由があるというのを感じました。
• 価格帯のわりに広めの間取り、エントランスも凝ったデザインだなあと思ってみてましたが近くに工場があるんですね。金属工場とのことで、日中はガチャンガチャンみたいな音も結構するんでしょうか。
  • 日中もうるさくてどうしょうもない事はないけど多少の大きい音はします。
• 近くに公園やスーパー等多数あり、子供を育てるにはよい環境ではないかと思います。平日に現地確認しましたが音はあまり気にならかったです。
• 駅から少し遠いのと、三田線のみなので車があったほうが暮らしやすいかなという印象。たしかにバスはありますが、休日に出かけるとなると多少不便を感じそうですね
• ただ駅までの距離を考えると毎日通勤や子供が高校生になったときに電車利用するかもしれないことを考えるとバス停留所が少し離れていますし雨の日など考えると、車があったほうが便利かなと思います。
• マンション周辺は、工場ばかりですね。公害面は、どうなんでしょうね。あと駅からの距離が微妙ですね。
• ここの用途地域は工業地帯なんですね。Wikipediaで調べたところ、住宅は建てることができるが、どんな工場でも建てられるため住むには適さないと出ていて落胆しました。住宅以外にも10000m2以下の店舗・遊戯施設・風俗施設・運動施設・図書館・美術館・自治体の支部・支所なども建てられるみたいですね。教育機関や病院は建てられませんが、それ以外は概ねOKみたいです。
  • でも今更ここに更に大きな工場とかできる可能性ってかなり低いと思いますけれどね…。既にちょこちょことあるので。意外と工業用地に住宅街が広がってきている事って多いらしいです。普段意識していなくても、とのこと。その分安いというのはあるのではないかなと思いますよ。
    • 価格が思ったより高くないなあと思ったのですけど、そういう理由もあったのですね。そう言われてみれば、工場が無くなってマンションが建つという話、他の地域ですけど聞いたことがあります。近所にどんな工場があるのかなと地図を見てみたのですけど、コカコーラボトリングとか中央社という名前に目が止まりました。中央社というのは出版社でしょうか？工場と言ってもいろいろありますね。
      • ちなみに中央社さんは出版印刷関係です。この辺りはほとんど印刷関係ですよ。ここの土地もそうでしたし。
        • そうなんですよね～ 煙モクモクの工場とかじゃないので別にいいんじゃないかとは思います。前を通るとインクのにおいがほのかにするくらいだから生活に影響ってそこまでないんじゃないかとは思います。車の出入りはそりゃありますけれど
• 工業地帯なので色々な工場が立ち並んでいて風向きによっては異臭と感じることもあるかもしれませんよね。製本等の工場でも紙やインクの独特なにおいがあると思うので気になれば現地で確認した方が良さそうですね。

周辺施設[ ]

周辺施設

【公園】

• 薬師の泉庭園（約540m・徒歩7分）
• 志村ショッピングセンター（約630m・徒歩8分）
• 小豆沢公園（約720m・徒歩9分）
• 見次公園（約1,280m・徒歩16分）
• 浮間公園（約1,530m・徒歩20分）
• 荒川戸田橋緑地（約1,910m・徒歩24分）

【金融機関】

• みずほ銀行 志村支店（約870m・徒歩11分）
• 三菱東京UFJ銀行 志村支店（約910m・徒歩12分）

【病院】

• 板橋中央総合病院（総合病院）（約990m・徒歩13分）
• さかうえ歯科クリニック（歯科）（約1,110m・徒歩14分）
• 小豆沢病院（総合病院）（約1,590m・徒歩20分）

【公共施設】

• 小豆沢体育館（約890m・徒歩12分）
• 志村坂上区民事務所（区役所出張所）（約970m・徒歩13分）
• 板橋区立志村図書館（図書館）（約1,550m・徒歩20分）

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• リビオ亀有ステーションプレミアについての口コミ掲示板
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