パークホームズ浜田山四丁目

2014年11月17日 (月) 19:48時点における版

物件概要

• 所在地：東京都杉並区浜田山4丁目1048番1（地番）
• 交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
• 総戸数：50戸
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年08月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 地下と最上階、坪単価の範囲はどれくらいと予想されますか？
  • 予想っていうかインディケーション出てますよね。地下ですら300、最上階角部屋で360でしょ。昨年までより15%上昇ですが、受け入れられますかね？数年前になりますが、同じ町内で西永福よりの住不の物件は当初価格と投げ売り価格ですごい差がありました。絶対値下げしないといわれてる住不ですら、投げましたからね。浜田山はやはり300超えると厳しい地区ですよ。欲しい気持ちはじっと抑えて堪えれば、ここも最後は投げてくると思いますよ。幸い似たような間取りなので、残り物を掴まされる感じもないですしね。
• ホームページでは6月下旬販売予定となっていますが、今がまさしく6月下旬。どうなっているのでしょうか？　最高値は一億円突破とか。。。
  • モデルルームの開設が遅れているらしいです。先日問い合わせたら8月頃の予定とのことでした。
• １期１次、２次と進んだ西永福も、なかなかの価格。ここは、地下がイヤなら、１０００万前後の資金を上乗せしないと
• 偽浜田山物件が多いこのご時世、確かに正真正銘浜田山しかも三井で浜田山小学校地区、売り手市場も納得です。
• 路線価が出ました。西永福とあまり変わりませんが, マンションが建つと値段が上がっちゃうんですね、ここは。多分。
• 浜田山、三井、学区は確かにブランドです。地下住戸が一番広い部屋というのはこのマンションのポテンシャルを表現しております。パークシティには手が届かないけど三井、浜田山がいい！と言う人ばかりが集まるでしょう。全戸70平米以上なので、ここぞとばかりにこの物件は高くなりますよ～。
• 西永福含めて数年以内に出た物件より15%前後高いのは明らかな物件。それでもこのロケーションにこだわりたい人が買えば良いということ。
• ここは確か地下住戸が一番広い部屋でしたよね。三井の物件のなかでは、甘めに言って、中の下です。けれども地下住戸でおそらく、8000万超はいきますよね。数年後成城のように、5000万でしょうか？
• ４階だと、９０００万前後ですかね
• ここはもともとの仕入れ値が安いからかなり価格設定の自由度が高い物件とのことですが、足下の住宅市況の軟化を受けて、市場テコ入れのために可也競争力のある価格戦略に変更したという噂をききました。真相はでてくるまで分からないけど期待したいところ。
• また販売延期ですか。これで何回目でしょう。きっと消費税再値上げ決定まで引き延ばして、駆け込み需要でも囲い込むのでしょう。
  • モデルルーム使い回して、あげく、消費税駆け込みねらいですか。とんでもない物件ですね。
• 価格が出てきてますね。西永福より押し並べて1千万円ぐらい高いですが、これが浜田山プレミアムなんでしょうね。定量化すると比較しやすいですね。
• バカ高いというほどの予定価格ではないですね。最多価格帯が７０００万半ば。順当に売れるはず。三井の低層で浜田山アドレスを考慮すれば。ただ、施工会社がスーゼネでないのが、いまひとつ。パークコートではないので、仕方ないでしょうかね。
• 坪単340万円は騒ぐほど安くないのでは？しかも３階建てと思い込んでましたが４階建てなんですね。天井高はどのくらいなんでしょうか？単純に12mを4で割ると3mしかない。まさか250cmとかじゃないといいんですが。床面積だけでなく、容積も大事だと思うので気になります。
• 結局7,8割は抽選日に決まったよ。ここも売ったの？みたいな地下も数件埋まってた。

交通

• マンション敷地の北側道路。よく利用するので一方通行だなって知っていたけど 西側道路までもが一方通行なんだね。ビックリした。井の頭通りに出るのに非常に不便。
  • この辺りは、少し西側にある計画道路ができると交通の便が良くなる。
• この辺は山の手の住宅地の中でもかなり車での移動が便利な地域。
• 駅前商店街を抜けて、井の頭通で信号待ち。徒歩９分は？？？？

構造・建物

• 眺めはあまり良いとは思いませんが、空が全面に広がるのはいいですね。開放感があります。
• 地下住戸あり
• 外廊下
• 全戸南向き。
• 敷地内は背の高い植栽に囲まれている。
• 地下住戸や外廊下など、全体的にグレードが低い設計なので、 そこをどう捉えるか・・ですね。
• 見た目もとっても高級感ありますし、立地もいいですね。 三井のマンションらしく設備レベルも基準レベルはクリアしてると思います。
• 細長い建物なので、中住戸が多くできてしまっているのが残念なところでしょうか。でもほぼ全部南向きと、向きにこだわりがあったり、プライオリティを高く置いているのであれば良いのかもしれない、中住戸でも広いタイプの物だと、うまく部屋の配置を工夫していて

どの居室にも窓があるようにしているのがあります。良く考えられているなぁと。ある程度の広さがないといけないのだけど。

共用施設

• 駐車場9台（9台以外に車椅子駐車場1台 来客用2台）
• エレベーターは1台
• コスト削減でいろんなものが無しになっているようです。
• ゴミ置き場までの屋根は欲しいですね。 雨の日は辛いです。
• 巾の広い共用部廊下に洋室の室外機を直に置く。非常に不細工な気がしました。

設備・仕様

• ディースポーサー

間取り

• 間取：3LDK
• 面積：71.42平米～83.64平米
• 田の字
• ワイドスパンのタイプは全て地下一階
• リビングルームにだけ『Ｐ』という出っ張りがありますが、これはいったい何なんでしょう？
  • Ｐはパイプスペースじゃないですかね。 何のパイプかはよくわかりません。
• 間取りはある程度良好だと思うが、ランドスケープ配棟が残念。 通風・採光は２の次にしているマンション思想はがっかり。
• 柱がすべて外に出しているのは良いが、その為に廊下や他の部分を犠牲にしている。社員寮との意見もあるがまさしくそんな感じ。
• ４階は眺望良さそうなんですけれどね。高い建物がないので遮るものがない。
• 85Atタイプの間取りでは、キッチンがＵ型になっていて、良い感じに見えますが、食器棚を置くスペースがない様にも見えます。この場合、どこに食器類を収納すると考えるのでしょうか？玄関周辺とか各部屋にも、収納が多くて使いやすそうと思ったのですが、キッチンだけが気になりました。

買い物・食事

• 駅からの帰り道、商店街でほとんどの買い物がこと足ります。スーパーありクリーニングありカルディありドトールありラーメンありコンビニあり最後にTSUTAYAまであり。素晴らしい立だと思います。
• 買物は一応徒歩１０分以内にいくつもあるようで。使い分けることができるのは面白いかも。西友もいいし成城石井もいいし。成城石井だと結構マニアックな調味料があって面白いです。

育児・教育

• 学区が良く通学路も安全
• 浜田山小学校は昔からブランド力がありますし、高井戸中学は西校入学者数では杉並区内屈指の学力の高さです。塾の先生によると浜田山は区内でもトップクラスの文教エリアとのことです。
• ここは学区が浜田山小学校,高井戸中学で、杉並区の中でも特に人気があります。私立小学校を検討する位ならば、徒歩でも近いこの物件は、魅力的かも。特に女の子が居る家庭には良いかも知れません。

周辺環境・治安

• 浜田山は都心とは違いますが、子育て世代以降には人気ありますよ。商店街と緑地と車での都心への距離がとてもバランスいいですね。
• 低層住居専用地域のマンションって資産性高いと思いますね。このエリアは緑が多いのが特徴で春には桜がとても綺麗です。秋は紅葉が見事。一年中、自然を満喫できます。運動施設やバーベキューなどもできるので、子供がいる家庭はいいですよ。これだけ自然が傍にあるマンションって少ないと思う。
• 駅から7～8分であの環境なら申し分ないですね。
• すぐ横が杉並区の畑で開けています。環境は素晴らしいですね。私としては、駅から遠いのが気になるところです。
  • この辺りはノンビリしてて素敵な環境ですね。前が学校のグラウンド、横には畑。視線が抜けるので何とも気持ちが良いです。
• マンション敷地のすぐ南側の一戸建て区画は、かなり密集しているので、眺望や抜け感はあまり期待出来ない。
• 本物件は駅からもフラットで低地ではないのでいいなとおもっています。
• 残念ながら現地周辺は高級住宅街ではありません。しかし、クルマの往来も少なく静かで暮らしやすいエリアです。何より隣は都の畑、前はグランド。視線が抜けてのびのび開けている印象があります。ゆえに、空も広いです。
  • その視線が抜けそうな西側(畑)、北側(グランド)のビューを全く活かさず、南側の戸建に寄せるだけ寄せたプラン。土地のポテンシャルをここまで無視したプランは勿体ないですね。
• 現地までの商店街の雰囲気が気に入っています。予算はギリギリだけど、永福より浜田山が理想です
• 地元の警察の話しに依りますと、浜田山４丁目の治安は良いそうですが、自転車の盗難は少し多いそうです。また、駅から遠く暗がりを歩く際、女性は注意した方が良いと言われました。治安面では、夜でも明るい井の頭通りに近い住居の方が良さそうです。ここは駅から少し遠いのが残念です。
• まだ駅までの距離自体はそんなに遠いっていうほどではないのですけれど途中の道のりが、という事なのでしょうか。なるべく明るい道を通って自衛していくのでしょうネ（どこで暮らしてもそうですけれども）。この辺りはどうなっていくでしょうね。アドレス的にはすごく引きは強いと思われます。
  • 駅からは商店街をぬけて豊多摩高校の通学路を通っていくのがいいですね。この道は周辺住民が皆使う道なので、人通りは夜も多いです。豊多摩高校からこの現場までは抜け道なので車に注意ですが、人目は割とある所だと思いますよ。
• 抜け道って案外車が多くて危険なんですよね。このあたりは道も狭そうなので更に注意しないといけませんね。バスもかなり狭いところを走っていますから、ベビーカーや子供をつれて歩くには少し危険かなと感じます。
• 街に関する口コミサイトで浜田山を調べてみましたが、
  • 風俗店や居酒屋もないので酔っぱらいに出会う事がなく、治安が良いので子供たちの外出にも心配ない
  • 少し離れたところに警察署があるので警官が頻繁に行き来しており治安的に安心
  • 街の雰囲気がよい。パチンコ店も1店のみで健全な店ばかり。子供たちも安全に通学している

など、ほとんどの口コミ情報が良いイメージでした。

• 浜田山は海抜高い武蔵野台地だし災害はないのがいいとこだよね。地盤がゆるいと地震も余計揺れるしな。
• ここはいい場所なんですか？浜田山の中でもいい悪いがるのでしょうか。具体的にどのようないい場所か、どなたか教えていただけないでしょうか。。
  • 小さいお子さんがいる場合、浜田山3, 4丁目が浜田山小学校の学区となりますので人気があります。また、閑静な環境を重視するならば、井の頭通りから離れた方が良いかもです。一方、駅近等の利便性や夜の明るさを重視するならば、浜田山2, 3丁目や4丁目の井の頭通りに近いエリアが良いかもです。よって、小さいお子さんが居て、閑静な環境を重視するならば、この物件の場所はいい場所だと思います。
• ややネガティブで申し訳ないのですが、もしお許しいただけるならもう少し教えていただけないでしょうか。
  • 目の前が、高校（豊玉高校？）と地図上では確認できますが、一般的に学校周辺は環境としては評価が下がる、また閑静と言えない場合もあるというのをどこかで聞いたことがあります。実際、こちらはどうなのでしょうか？
  • 高校との間の道が抜け道として紹介されているのか、せまい割に交通量が多いとどこかで見たｏｒ聞いたのですが、本当でしょうか？小学校への通り道としてその道は使わざるを得ないと認識しているのですが、実際どうなのでしょうか？
    • では、もう少し情報提供させていただきます。物件の場所は高校の南側ですが、この物件の多くの部屋が南向きのため、それ程騒音は気にならないかと思います。狭くて危ない道は、浜田山小学校の東側の南北の道です。ここはミニバスも通り、交通量が多いです。物件に面した道は確かに裏道ではありますが、上述の道と比べれば、交通量は少ないです。あと場所的な長所は、善福寺川公園に近いことです。都内有数のジョギングコースであり、桜の名所です。晴れた日に行くと、非常に気持ちが良いです。一方、場所的な短所は、やはり駅から少し遠いため(浜田山4丁目の端)、リセールでは少し苦労するかもです。リセールを考慮すれば、駅から1分でも近い方が良いためです。
• 電線が多いのはなんででしょうか。南側は道路に面していないので将来的には同じ高さの建物が建つ可能性はありますよね。いい環境なんですがね。
• 文教地区って評価が上がるものだと思っていました。下がる場合もあるんですね。高校と言っても校舎側では無く校庭側なのかな？部活とかにぎやかな音は聞こえてくるかもしれませんね。若い人の活気は元気をもらえそうです。さわやかなあいさつが交わされればいいです。中学校が道路はさんでだいぶ先に思いますがどうでしょう。今ぐらいの日の入りが早いときは下校も心配されませんかね。
  • 一般的に学校の近くは砂埃や騒音にマイナス評価がなされる傾向があるようです。ここはグランド近くだから砂埃は気になりますが、校庭は物件の通路側だし大丈夫そうです。

周辺施設

• ライオンズマンションの一階に医療モール
• 駅周辺に病院多数

その他

• もともと浜田山は永福より格下。戸建て向けの土地売買単価で並んだのが2008年。今は完全に逆転してます。これはひとえに三井のブランディング=広告宣伝のお陰です。その三井が正真正銘の浜田山物件においてプレミアム価格で販売をするのは至極当然。寧ろ、億に届かない価格でこの唯一無二、正真正銘の浜田山物件をてに入れることが出来るというのは、有難いことだと思う。そこに、不動産デベトップに君臨する三井の余裕をみる。やはりぱっとでのプラウドやブリリアとは違います。
• テラス階、テラス階＆メゾネット、どちらも、リセールは大変ですね。買うなら、永住する覚悟があるかどうか
  • テラス階を選んで、一生目の前のコンクリを眺め毎日憂鬱になることを選択するには確かに覚悟がいります。

掲示板

• 「パークホームズ浜田山四丁目」についての口コミ掲示板一覧
• パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

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