ルフォン御殿山

2010年11月16日 (火) 21:35時点における版

ルフォン御殿山外観

ルフォン御殿山外観2

物件概要

• 所在地：

1. 東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）
2. 東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）

• 交通：

1. 山手線 「品川」駅 徒歩14分
2. 京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

• 総戸数：33戸
• 構造、建物階数：地上6階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008年10月
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：(株)竹中工務店

価格・コスト・販売時状況

• [販売代理]三菱地所リアルエステートサービス株式会社
• 予定価格 5100万円〜1億8900万円
  • ロフト上階にビューバスの1.9億の部屋は圧巻です。ただやはり…純然たる御殿山から少し外れた立地にしてはお高い印象はあります。
  • 相場が一番高い時の価格設定なんですよね。確かに高すぎ。
  • 坪280くらいが御殿山近年のボトムかな
  • このマンションは、ホームページで見る限り日照がいい部屋がまだ残っていそうです。ただ、値段が高そうなので手が出ないのが現実です。
• 一部住戸の狭小住宅みたいなレイアウトは苦戦しそう。
• 完成在庫４戸もあるんじゃないの
  • 価　　格：7,510万円・12,870万円・15,500万円・18,890万円
  • 専有面積：66,15m2・92.96m2・115.18m2・130.49m2
  • 間 取 り：2LDK・3LDK
  • ３３戸中７戸も残ってるらしい ６６㎡で７３００万だと。
  • ホームページに９個残りとありましたが、売れ残りが昨年より増えているのってどうしてなのでしょう？
  • １５００万引き 60Ａタイプ：2ＬＤＫ 専有面積66.15平米 販売価格7,510万円→特別価格6,080万円
    • ワイドスパンの角部屋。動線もスッキリしてて良さそうだけど、LD10.2畳はちょっと狭いなぁ。それに玄関幅がドア幅って、ワンルームの賃貸マンションっぽくて高級感は無いですな。
    • 角、ここは場所が悪いよね。周りを賃貸や官舎に囲まれて薄暗く全く高級感がない場所で建物自体も全体が見渡せないよね。この場所の坪単価は200位が妥当です。
  • 40Ａタイプ：1ＬＤＫ 専有面積44.81平米 旧価格4,890万円→新価格3,990万円
  • 0Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ専有面積79.70平米 旧価格9,980万円→→新価格7,910万円
  • 90Ｄタイプ：2ＬＤＫ+Ｓ 専有面積97.73平米 旧価格11,070万円→新価格8,860万円
  • 0Ａタイプ：2ＬＤＫ 専有面積66.15平米 販売価格7,510万円→特別価格6,080万円
  • ここももう北向きの小さめの部屋以外はほとんど１億以上の部屋しか残っていないようですね。２割引でも８千万以上ですか
  • 分譲戸数15戸で、１戸が21年３月下旬販売予定、で9戸が先着順販売との記載。
  • モデルルーム使用住戸価格 南向き70Cタイプ「404号室」(79.7m2) 旧価格 9,920万円　→　新価格 7,650万円　
  • キャンセル住戸販売価格　 東南角部屋 90Dタイプ「204号室」(97.73平米) 旧価格 8,860万円　→　新価格 8,290万円　南西角部屋　100Aタイプ「303号室」（107.72平米） 旧価格 1億4,200万円　→　新価格 1億650万円
  • モデルルーム使用住戸販売価格 ルーフバルコニー付角住戸　 90Ｃタイプ「503号室」（96.09平米） 旧価格 1億3,280万円　→　新価格 9,960万円
  • キャンセル住戸 40Aタイプ ６６平米の1LDK 旧価格 4,730万円 →　新価格　3,880万円 ・・・
  • 竣工して１年以上経つのに総戸数３３戸中７戸売れ残りってのは明らかに値付けミスでしょ。
• 周囲もマンションだらけで、中古だと3,000万円台から出てるので、それを大規模リフォームしてもまだおつりが来る価格では、ちょっと厳しいでしょうね。
• 駐車場料金の収入が入らないから、いきなり管理組合の会計は赤字だね 管理費の値上げも近い？

交通

• 駅から徒歩１０分以上かかる
• 北品川駅に比較的近い

構造・建物

• 眺望がイマイチ
  • 南向きで明るいですが、最上階でも眺望はタワマンに比べたらやはり寂しいと感じました。
• 外観はショボい。クラス感がない。
  • 建物は敷地ギリギリに建っていて植栽などがほとんどないから見た目がそっけない。高級マンションに見えないところが残念。
• ここはせっかくグッドデザイン賞もらったのに南側の外観が外から見えないのが残念。
  • 確かに正面玄関が裏口にある感じですからね。

共用施設

• ホテル調の内廊下、棟内を区切って各EVを設置、その他内装はさすが値段なりの豪華絢爛でした。
• 駐車場21台に対して残り13台ですよ。この辺りは徒歩圏内に商業施設がほとんどないことから、クルマがないと生活がかなり不便だと思いますので、2戸に1戸の割合でクルマ持ちと仮定しても、生活しているのは16戸です。少なく見積もって3戸に1戸の割合でも24戸。
• 管理組合は無事立ち上がってる

設備・仕様

• 二重床、二重天井、外断熱、空調、床暖房、ディスポーザ、屋内駐車場、セキュリティ、など　高級マンションと言える設備はほとんど完備しています。
• 専有部および共有部の仕様を考えるとお買い得

間取り

• 1LDK～4LDK
• 44.81平米～115.18平米
• このマンションなんでバルコニーがちっこいの？
  • 光を多く取り入れる為だと聞きました。「今時洗濯物は外に干さない。（風呂場の浴室乾燥機で乾かす）」と営業に説明され、うちの生活スタイルには合わないと思いました。
• 70㎡以上の部屋は南向きで、地下一階（一階扱いですが）以外は日当たりは良好ですよ
• 残りの部屋の造りはどこも酷い。下り天井がＬＤの真ん中にあって高さ2.1m、ベランダは居室より50cm以上の段差だったと思う（合板の階段がつけてある程）

買い物・食事

• 近所に商業施設が少ない（スーパー/コンビニ/飲食店/郵便局/銀行/etc.）

育児・教育

周辺環境・治安

• 3丁目も御殿山ですって強調してた。
  • 東側よりかなり上がってるところだし、御殿山の一部だろうけど、居住環境としては、「いわゆる御殿山」とは大違いだよね。
  • ここを御殿山というのは・・・。山手線の外だし。
  • ここは権現山という場所。桜のきれいな公園は近くにありますが、高級感という意味では微妙。
  • ここは歴史的地理的にみても間違いなく御殿山です。明治期鉄道が通って間もない頃の地図に、御殿山の山頂記号は今の鉄道の東側のマンション「ガーデン御殿山」（御殿山ガーデンではない）のあたりについてます。この小高い北品川3丁目あたりと線路を挟んだ御殿山ヒルズからミャンマー大使館あたりの北品川4丁目の両方を昭和7年まで北品川3丁目、それ以前明治44年には大字北品川宿字御殿山という地名でした。そのころの北品川5丁目は大字北品川宿字小関や字袖ケ崎、北品川6丁目を大字北品川宿字一本木となっています。徳川家の別荘（御殿）や高杉晋作や伊藤博文などが焼き払った英国公使館の所在地もやはり山頂だったここから今の郵政宿舎あたりだったようです。ペリー来航のため造られた品川砲台で大規模に削られ、続いて鉄道の開通にともなって東西に分断された結果、鉄道東側は変わり果てたのでしょう。広重や北斎の浮世絵、東海道分間延絵図第一巻、分間江戸大絵図に当時の面影がみてとれます。ちなみに権現山はまさしく権現山公園のみをさすます。
    • 本来の御殿山だっていうことも、それと同じで、いま御殿山って言ったら、JR西側を指すと思うのが普通で、過去にはここが御殿山だったことなんて、歴史好きの人以外には、なんの意味もないと思うよ。
    • ここ町会も御殿山町会じゃないからね。品川神社の神輿も別。
  • このあたりに品川御殿があったし、高杉晋作らが焼き討ちしたという英国公使館は郵政宿舎あたりだったとのことですし。
• お隣のハイツ北品川もいずれ建て替えを検討しているようですし、斜め向かいの郵政宿舎も遠からず変わるのではと思います。
• 西側はJR、東は京急に挟まれて、北は品川女学院、南は公立小中学校の嬌声が響く
  • 電車の音が多少気になります。
  • 生活してみて昼夜通してのＪＲの騒音は全く気になりません。
• 閑静な町並み
• 高台で地震に強く水はけが良い
• 桜満開、御殿山花見日和

周辺施設

• 御殿山ガーデン、ラフォーレ東京、原美術館がとても近い

その他

• 御殿山に建設された新築マンションはほとんどファンドが買い占め賃貸にしてしまいました。何故ファンドが買い占めたのか考えてみると、賃貸にして収益が見込めるからなのでしょう。ネットでみると７０㎡で３０万以上の部屋がごろごろしています。駐車場をいれると４０～６０万が相場みたいです。それでも埋まっているのが不思議です。部屋代だけで年間５００～７００万の高級賃貸マンションです。今のところファンドが撤収する噂はないようなので、御殿山地区のマンションは高級賃貸マンションと高級マンションに２極化されたままになりそうです。
  • 御殿山はもともと戸建て中心の町だし４－５丁目の一低住専地区は規制もきびしいからマンションは少数派ですよ。ただ高級賃貸はリーマンショック後は空きが多いようです。

掲示板

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