プレイスガーデン喜多見

2015年2月26日 (木) 15:43時点における版

物件概要

プレイスガーデン喜多見外観CG

• 所在地：東京都狛江市岩戸北2丁目1229番地4（地番）
• 交通：小田急小田原線 「喜多見」駅 徒歩4分
• 総戸数：137戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月上旬予定
• 入居時期：2015年09月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 販売代理：東急不動産株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー
• 公式URL：http://www.place-kitami.com/

価格・コスト・販売時状況

• やっぱり高いですかね？3LDで5500万円くらいでしょうか？
  • 狛江市で5500万円いきますかねぇ。 世田谷区と同じくらいですね。 5000万円前半なら購入検討したいなぁ。
    • やはり、相場は5000万円台ですか。少し高いですが、駅に近くて買い物も便利な立地だから仕方ないかなぁ。
• 駅から近くて、生活環境も良さそう。 今月下旬にMRがオープンみたいですね。 デザイン的には最近、よく見かけるタイプですね。 低層で住戸数がそれなりなので、横長になりすぎの感がありますが。 マンション周辺が戸建てなので、眺望はいいでしょうね。
• 駅に近くて結構大型のマンションとなりますね。専用庭のタイプもあったりエントランスに続く道はほっとさせられるアプローチになっているようで。幼稚園や歯医者等は近いようですが小学校は遠いのでは、中が高は同じ通りにあるのでそれほど遠くない印象です。
• ＭＲ行ってきましたが価格にはびっくりしました。。。 南棟だと３ＬＤＫは５６００（ＳＢタイプ、最下階）～ですorz 最多価格帯で言えば６０００万前半に考えてた方がいいです。 リバーサイドが＠２３０位なので＠２５０くらいかなぁと考えていた私は完全に予算オーバーなので諦めます（涙） 皆さん、想定外の価格なようで営業の方も苦笑してました＾＾；
  • 価格をきいてびっくり。でも喜多見駅からの距離が同じくらいの喜多見のマンションが１０年以上前だったけどそれぐらいの価格で売り出していたことを考えると妥当といえば妥当か。ただ住所が狛江と世田谷でどうなのか。
    • 予想通り！都内の駅近となれば、強気に出るでしょうし、何だかんだで売れちゃうんですよね。
      • 価格、すごく高いですね。 世田谷と変わらないですね。狛江なのに。 狛江の街は好きなんで、購入検討していましたが、世田谷と同じくらいの価格ならやめます。
        • ほんと価格は世田谷区と変わりませんね。喜多見で探している人ならいいかも。。。でも高いですね。価格が同じくらいなら後々の売却考えたら世田谷区の方がよさそうですね。わたしも考え直します。
• みなさんも書かれていますが、価格帯は高い設定ですね。 このあたりの相場よりも高いような気がします。 駅に近いということからなのかもしれせんが、庶民には難しい価格かと、、
• 価格がけっこう高くなりそうですね。これだけたくさんの戸数があって高めというのは、どれだけ売れるものなんでしょうね。駅までの距離が短くて、都心までもそれほど時間がかからないというのはいい条件ではありますね。
• かなり価格下げたようで、個別にも案内がきました。やはり、当初の南向きのSFタイプ（モデルルーム）3LDKが2階で6100万～6300万はかなり張った価格設定だったということですね。
  • 宜しければいくらくらい下がったのか教えて頂けませんか？坪単価２５０～２６０くらいなら芽はあるのですが
    • 約400万くらい当初MR等で、参考価格で提示された販売価格より下がったようです。階が2階～4階に上がるにつれて、150万のレンジで上がっていくので、大体坪@280だったのが、@265～になった感じだと思います。割高ですか、オリンピック招致がきまり、リセールを考えると、、、という思いが。
• 今日からﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑが一般公開ですね。販売価格が3Lで5200万～とﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞに記載ありましたが、最多販売価格帯はどの程度か、ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑにて案内うけた方いらっしゃいますか？
• 予定価格表が送られてきましたね。1階3LDK72平米で5400万円。だいぶ下げたのでしょうか。前向きに検討してたんですが、ここであまりにも割高って書かれてるの見てたら悩みますね。
• 高いですね。９０００万弱ですか。 ６０m2以下でも４０００万円台。 南側は線路があるのでベランダは、線路から見えるような立地なのに。 この値段の付け方の意図が解らない。 眺望が良いのが売りのようですが。 駅からは確かに近いけど。
• どれくらい販売できたんですかね？
  • どれくらいなんでしょうね。ＨＰを見ても、そのへんよくわからないですね。第何期とかなってないし。 現在、先着順で８戸販売中とはなってますがね。ヤフーでは９戸となってるから１戸売れたのかな？ 完成まで半年以上あるからまだけっこう残ってるんでは、と思うんですが。どうなのかな。 いつから販売開始されたんですか？ここ。
    • 今は第1期4次を販売しているようですね。 あまりにも小分けされているのと、 その詳細がホームページではわからないので 売れ行きはどうなのかはわかりません。 確かに、少し近い気もしますが、駅に近いこともあって 強気な価格に設定されている野だと思います。
      • ６０戸は売れたようです。が、１期の３と伺ったので小出し売り＝それほどの客の食いつきも無かったと取って良いのかもしれません。

交通

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  路線図

構造・建物

• 南西向き中心
• 施工が不二建設だしカタログに謳ってないのでひょっとして…と思ったら案の定、直床のようです(^-^;天井は二重のようですが。遮音で言えば直床が有利とも聞きますが将来的なリフォーム考えるとマイナスではありますね…
  • 直床なんですね。高いのになんでだろ
• ホームページに「東急不動産×三菱地所レジデンス×小田急不動産　三社の英知を結集」って書いてあったので、期待してモデルルームへ行ってガッカリしました。玄関の左右にある北側部屋のエアコン室外機が共有通路の床にそのまま設置してあって、夏場、各住戸の室外機からの熱風と騒音を浴びせられながら、滴る排水を気にしながら共有通路を歩かさせられることを想像するとゾッとしました。これで三社の英知を結集したんでしょうかね…

共用施設

• 駐車場 :（総戸数に対して）80台　
• 駐輪場 :（総戸数に対して）274台　
  • 駐輪場一世帯2台分ですからそれほど問題なく置けそうです。
• バイク置場 :（総戸数に対して）3台　
• ミニバイク置場 :（総戸数に対して）9台　
• 庭と庭の間に植えられる木は完成予想CGで見ると結構大きく育つものになるんですね。二階まで届いてますけど定期的に手入れされるんでしょうか。

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  エントランス

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.69m2～88.44m2
• バルコニー面積 : 9.70m2～19.50m2
• 南西向きメインの間取りですね。
• 間取りは良くありがちな田の字で、つまらないと言えばつまらないけどあまりに個性的だと住む人を選ぶこともあるから結局はここで落ち着くんでしょうか。
• ここのマンションは変則的な間取りが広いし気になっています。
  • 88平米のSSrタイプはユニークですね。 バルコニーとルーフバルコニーが居室を取り囲む形になっていますが、バルコニー同士はつながりがないので布団や洗濯物を干す時など、家事動線がスムーズでないかもしれません。 収納が充分に確保されている点は大変気に入りました。
• 今出てるEEgタイプを見ると外から庭に入ることってできなさそうな。門があるようですけどこれは非常用ですよね？他のタイプだと外から入れる扉があるんでしょうか。 自転車も結局玄関から入れなきゃいけないようなんで庭に置くのも現実的ではなさそう…。 子供用や小径車なら大丈夫なんでしょうかね。
• 駅から近くて、広さもそれなり。 低層で収納が多いプランもあるので、検討しがいがあるのでは。 7階建ての眺望を見た感じだと高台の立地ですか。 周囲に高層ビルがないだけの話か。 比較的、商業施設が近くて生活は便利そうですね。
• 専用庭がある間取り、庭に自転車がおけたら本当に使いやすそうですね。今は専用庭がある間取りは、ＥＥｇしかＨＰで確認することができませんが、こちらは専用庭からの出入りはできないような造りになっていますよね。
• 角部屋は個性的な間取りですね。ルーフバルコニー付きの部屋は収納も多くて良い感じだと思いました。
  • 殆どの間取りで収納に困ることは無さそうですね。
• 南棟であれば向かいは第一種低層地域（厳密には一部違いますが）なので高い建物が建つ可能性は現時点では低そうです。まぁ、もし建ったら４階や５階もダメでしょう(^-^;駅近で周りが第一種低層ってなかなかないのでこの物件、気になってます。皆さん言うように割高感は否めませんが…
• HPのバルコニー写真、緑がたくさんでいい感じ。おしゃれにまとめていますね。癒されるでしょうね。リビングからの景色最高なのでは。今の季節はクリスマスバージョンにまとめたいですね。

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  ＥＥｇタイプ

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  Ｓｆタイプ

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  Ｓｊタイプ

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  Ｓｎタイプ

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  Ｓｒタイプ

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  ＳＳｒタイプ

買い物・食事

• サミットストア喜多見駅前店（約230m・徒歩3分）
• たぐちフーズ（約530m・徒歩7分）
• Odakyu OX 狛江店（約710m・徒歩9分）
• アグリス成城（約1,460m・徒歩19分）
• village成城石井（成城石井成城店別館）（約1,620m・徒歩21分）
• マルメゾン本店（約1,750m・徒歩22分）
• 喜多見駅前にスーパーはサミットがあります。サミットは結構品揃えが良いように思います。隣の成城学園に行けば成城石井もあります。
• 成城石井は、ものは良いけど、やはり価格が。成城近くの世田谷通り沿いにはＯＫストアもある。自転車でも行ける距離だから、日常の買い物はそちらでも良いかも。
  • 成城石井は毎日の食卓を支えるという感じではないかな。気の利いたものを買う、みたいな感じで。 OKは私もいいと思います。生鮮しっかりしているし、環境にも優しかったり、食品添加物のチェックがきちんとしていて、社内基準に合わない物は取り扱っていないという点もすごくいいなといつも感じています。
  • 以前テレビでみた事があるのですが、ＯＫストアは周辺のスーパーのその日の値段を チラシでみてから値段設定するとか。なのでＯＫストアは各店舗値段が色々違うんですよね。 実家の近くにあるＯＫストアは私が住んでいる近くにあるＯＫストアより高かったりして いて、家賃などに関係するのかなと思っていたのですが、その街の相場なんですね。 それでも他のスーパーに比べるとＯＫストアは安いので近くにあるのはうれしいですね。
• 買い物も普段使いとお使い物に使うものとお店も選んで使えますね

育児・教育

• 駅が近いと通勤に便利なだけではなく、子供達が進学で遠方の学校に通う事になった時に楽ですよね！塾や習い事も駅の周辺にある事が多いですし、親の負担がぐっと減る事になると思います。ここは各種病院関係が充実している立地なのもいいですね。
• 子育て環境も良いとホームページでは書かれていますが、小学校遠いですよね？
• 狛江は保育園の待機児童が100人近くいるので、検討の余地がありません。保育園は少しずつ建設しているようですが、全く追いついていないのが現状です。共働きで購入を検討している方はその辺も考えないといけないと
  • でも、それを言ったら世田谷区も。待機児童がいない市町村の方が難しい。
    • マジメに調べてるとは思えないので答えるのアホらしいですが単純に待機児童数で言ったら狛江市はかなり少ない部類ではありますよ…母数が全く違うのでアンフェアですがお隣の世田谷区は１１００人超えてます(^-^; 子育てに対する行政サービス諸々も含めて考えないと意味ないのでは…

【幼稚園・保育園】

• 世田谷喜多見雲母保育園（約350m・徒歩5分）
• 聖セシリア喜多見幼稚園（約430m・徒歩6分）

【小学校・中学校】

• 狛江第五小学校（約990m・徒歩13分）
• 狛江第一中学校（約920m・徒歩12分）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域
• 前の道路はそんなに交通量多くないので良さげですね。
• そもそも真裏の電研ってなに？「原子力技術研究所」って書いてあるんだけど。大小はともかく、実験用の原子炉は当然あるよなぁ・・・⇒http://criepi.denken.or.jp/jp/nuclear/public/ntrl.pdf
  • 隣の電力中央研究所で放射線を使った実験をしているのが気になります。去年には放射能漏れがあったようなので、大丈夫でしょうか。
    • 研究所内でも実際に放射性物質を扱っているところは限られていて（大部分はごく普通のオフィスです）、放射性物質の管理は厳重とは思います。 それでも漏れていた事例が実際にあるので何のフォローにもなりませんが…。 お子さんがいらっしゃる等で気になる方はやはり慎重になるべきと思います。
      • 土壌調査はしたみたいですよ。ＭＲ行ったときに聞いてもいないのに書類出してきましたから(笑) やはり気になる人は気になるみたいです。値としては基準値より遥かに下回るようですが後々トラブルにならないよう開示してるとのこと。 あまり気にしてなかったんで（基準値超えてるなら別ですが）具体的な数値は覚えてませんが気になるのなら問い合わせしてみては？
• このマンションの環境は、閉静な環境です。この環境なら騒音とか気になる人も大丈夫そうです。
• 病院が沢山ありますし、小児科や耳鼻科も近いところは子供がいるママとしては安心できる立地だなとかんじました。公園がもう少し近くにあるとよかったかな。徒歩5分だとちょっと行くのに遠く感じそうですね。スーパーもいくつかあるので、暮らしやすそうなのは魅力的です。
• 電車利用の通勤通学には、自転車は必要なさそうですが、買い物にはやっぱりあったほうが便利です。
  • 駅が近いので自転車を持たない方も少なくなさそうですし、駐輪場は足りそうでしょうか。
• どちらかと言えば、エントランス前の五叉路のカオスっぷりの方が気になりますね。 地元民は慣れていますが、来たばかりのマンション住民さんやそのお子さんなどが絡んで事故が起きないか心配です。 信号を作ったら作ったで不便になるし…。
• 長期間住もうと考えている方は、マンション前の道路の拡張計画も考慮したほうがいいですよ。
  • 電研前の３．４．１６号の整備計画ですよね？どちらかというと歩車分離のための整備とポジティブに考えてるのですがどうなのでしょう？今はかなり狭いので…
    • 3・4・16号は幹線道路です。モデルルームの方は軽く説明されました。狛江市都市計画マスタープラン（案）に記載されていますので一読されるといいでしょう。車が劇的に増えるかどうかわかりませんが、世田谷通りへの抜け道としては車が利用し易くなるので多少交通量は増えると思います。ただ、マンション前から線路をくぐってからは住宅街を抜けて世田谷通りに出ます。
• 今ふと思ったんですが南棟で線路より上の住戸だったら富士山って見えないんですかね？方角的には見えても良さそうですが…アピールしてない時点でアウトなのかもしれませんがどなたか聞いた方いらっしゃいますか？
  • 富士山見えたら良いですが、期待薄だと思います。 ここから見えることを考えたこともありませんでした。 そういう人多いのかしら?
    • 東向きだと新宿の高層ビル群が見えたりしないのでしょうか？これもアピールしてないのでアウトかもしれませんが。
      • 新宿の高層ビルは成城の坂が邪魔して見えないんじゃないですかね？コルティの上に行くと富士山も高層ビルも良く見えます
        • そんなんです！コルティからは見れるのでひょっとして…と思ったんです。 成城学園前と喜多見だと海抜差２０メートルほどある（もちろん喜多見の方が低い）ようなのでやはり厳しいかなぁ 見れたらラッキーくらいに思っておきます(^^)/

周辺施設

【公園・スポーツ施設】

• しいのき児童遊園（約350m・徒歩5分）
• はなもも児童遊園（約470m・徒歩6分）
• きたみふれあい広場（約690m・徒歩9分）
• スポーツクラブは、ティップネスがあります。

【金融機関】

• 喜多見駅前郵便局（約390m・徒歩5分）
• みずほ銀行 狛江支店（約710m・徒歩9分）

【病院】

• 岩戸診療所（約70m・徒歩1分）
• おおしま喜多見駅前医院（約250m・徒歩4分）
• 近くに病院はないですが、駅前にクリニックが各科揃っています（クリニックビルが２つある）し、介護センター付きの整形外科もあります。一番近い病院は東京多摩病院かな。あとは国領の慈恵医大病院が比較的近いと思います。
  • 東京多摩病院・・・確かに内科外来もあるが、あそこのメインは介護療養病棟だよ。入院は介護保険使用の患者のみという徹底ぶり。

【公共施設】

• 岩戸地域センター図書館（約510m・徒歩7分）
• エコルマホール（狛江市民ホール）（約730m・徒歩10分）

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  周辺施設

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  周辺施設(2)

その他

• アドレスが狛江市ってところがちょっとネックかも。 ３年前まで喜多見に住んでおりましたが、喜多見駅の利用客は世田谷区喜多見と狛江市に分かれます。 子どもに対する福祉の手厚さは圧倒的に世田谷区が上でした（私立幼稚園に通わせる際の補助額、医療費の免除等）。それと、今はどうかわかりませんが、ごみを捨てる際に有料のごみ袋を購入しないといけないのが狛江市、ふつうのレジ袋でOKなのが世田谷区。 もっとも、行政がコンパクトであるゆえの利点もあるかもしれません。
• 駅近で日当たりも良さそうだけど、喜多見駅の駅力が低いことと直床が将来の資産価値を損なうのではと思うのですが、皆さんはどう思われますか?
  • 私も将来的な売却の可能性なども考えてその２点気になりましたが、駅近かつ都心へのアクセスが良いことは間違いないですし、床構造についても機能や耐久面で明らかに二重床と優劣がつくわけでは無さそうなので良いかなと思いました。
    • 直床が直接的に資産価値に影響するのかなぁ…というのはあります。 ただ中古を買われる方からするとリフォームの必要があるので 直床よりは二重床の方がという風に見られるのでしょうか？ 直床でもリフォーム大変じゃないという話も聞きますが 実際にしてみないと何ともですね。

掲示板

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