シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ

2014年8月22日 (金) 13:36時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
2. 京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分

• 総戸数：257戸
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• この辺りは最近、マンションが多くなってきました。。。
  • 広い意味で大師周辺って規模の大小はありますが、なんかものすごいマンション建設ラッシュ。
  • 大企業だけでなく中規模な工場や大企業の社宅などが撤退したので、その跡地利用として

マンションが増えているような気がします。

• ここって、あの敷地の東半分だけですよね。 西側には15階建てぐらいのものが建つみたい。
  • 敷地面積よりも、かなり総戸数が少ないと感じましたが、そういうことだったんですね。
  • 隣は住友不動産の性質上商業施設にはならないみたいです検討中らしいです。
• 住友不動産のアフターサービスは普通でしょう。構造躯体に対してのアフターサービスは、きちんと施工されていれば何もしないものですから、保険程度のものだと思います。

1. 原則お引渡し後2年間にわたり、｢アフターサービス業務規準｣に基づき、お客様の住戸ならびに共用部分へのアフターサービスを実施
2. その後も構造躯体や雨漏れに対しては10年間のアフターサービスを実施

http://www.sumitomo-rd.co.jp/okyakusama/

• 駐車場代が気になるんですが、何かしら情報ありますか？
  • 5,000円位からあると聞きました。管理費や修繕費、インターネット費用なども１５，０００位だそうです。さすがに平置きは15,000円以上はするとは言ってました。
• ７５m2だと４０００万円程度ですか？管理費は1万円くらい？修繕費は５千円かなあ？
• 我が家は価格的にはA棟は難しいですが、駅近いですしC棟も悪くないと思ってます。管理費も安いですよね。
• 今日、物件を見て来ました。C棟は４０００万をギリギリ切ってましたが、もう少し頑張ってくれると思ってただけに少しガッカリです！こんなものなんでしょうか。
  • 強気価格ですよねー・・・ 正直残念です。果たして完売できるのでしょうか。
• C棟みたいにA棟の裏側だと、A棟の人からいつもリビングダイニングを覗かれながら生活するのが耐えられないから、A棟一本に絞って検討してたけど、4500万円はやっぱり厳しいなぁ～
• 大師沿線すごい住みやすくなってきていますが、それでもイトーヨーカドーと電気屋さん以外何もないエリアでこの価格は強気な気がします。
• 坪単価１８０万円ぐらいでしょうか？
  • 坪単価は200万円以上です

交通

• ここから川崎駅までは３キロ位なので電車に乗る他、自転車でも行かれますね。ただ川崎駅は駐輪場がいっぱいなのでなかなか止められないのが難です。
• 鈴木町駅を利用すれば 徒歩5分程度で確実に駅に着くことできます。毎日電車通勤する人にも負担がないと思います。
• 大師線の終電逃したときに歩いて帰るとどれくらいかかりますか？
  • 30分くらいかな。
  • 大師線は競馬場のモールや競輪場の再開発、京急川崎の駅ビル化 殿町の再開発もあるしで今後期待できそう。
• マンションが増えて人が多くなるに伴なって、電車の増便などもあるのかどうか気になるところです。
  • 昔に比べれば朝の上りは随分混むようになったけど、本数は現行で十分。 終電を遅くしてほしいなんて声が大師線沿線の物件ではいつも出る。
• 羽田も近い
• 首都高のインターがすぐ近くなので、車も便利
• 大師線の終電もう少し遅くなりませんか？せめてもう１本！
• 大師線とは反対方向にある富士見通りは複数系統のバスが頻繁に走っており、実は電車以上に本数が多いです。京急使いならともかく、JR使いであればバスのほうがいいかもしれません。地元の方々はそのことを知っているので、バス停徒歩４分のマークウィングも捨てがたいと感じているのでは。

構造・建物

• ネットの詳細には全5棟構成で南向き中心と書かれていますね。 プレリリースの敷地配当概念図を確認したところ、南向きと東向きのようです。
• 敷地内いっぱいに５棟つめこみました！って感じで悩む・・・
  • 高さ制限20m地域で容積率や建ぺい率の制限いっぱいに詰め込んだのでしょう。
• ファミリー向けでブラックとは思い切ったデザイン
• タワーマンションではなく、低層マンションというのも将来の管理費の点からはメリット高いです。
• Aに惹かれますが、バルコニー部分がガラス製とのことで、洗濯物などが丸見えになってしまうのかなと少し心配です。その点CDは少なくとも外部からは見えないので安心かな？上の階であれば日当たりもよさそうだし
  • 私はC棟上階とA棟上階とで悩んでいます。A棟が気になってはいるのですが、道路が少し狭く対面している建物と近く感じることと、電信柱があること、共用廊下が人通り激しいことを考えると、無理して購入する価値があるのかと悩んでいます。もう少しお安かったら、飛び付くんですけどね。。。C棟が一番人気かもしれませんね。
• 20メートル規正の7階建てだと、必然的に天井高が低くなり直床になりますよね。
• 天井高は2400mmだったかと。川崎市は20mの高さ制限があるので2400mmと天井高が低めのマンションが多い気がします。
  • 天井低いって感じませんでした。それよりも収納多いし、バルコニーに水洗も付いてて必要な設備はおさえてるなって感じました。
• 上空からは、Eの形。団地みたいなのがちょっとイマイチ
• こちらって二重床、二重天井、床暖房有ですか？
  • 直床、二重天井、床暖房は有りでしたかね。で、ディスポーザはあるものの食洗機がないんですよね、確か。
• ここは高さ制限が20ｍなので、7階建てだと直床にして、天井高も低くしないと建てられません。
• 天井高は、至って普通のマンションの高さですよ。無理やり階数を増やした為、直床なのに2.4mしかないし。

共用施設

• 駐車場に釜戸が設置してあって、常に入居者分の水と食料道具を完備してるので、何かあったときは駐車場で炊き出しが出来るみたいですよ。震災のときに水道水を作る機械もありました。
• 物件の全体図を見せてもらったところ、ゴミ置き場は道路側のＥ棟近くのようでした。自転車置き場も同様です。
  • ゴミ捨ては毎日のことなので、Ａ棟だとちょっと遠くて不便そう。
• 駐車場4500円からなのはかなり魅力的ですね。
• 公式ＨＰを見てきました。共用施設のキッズルームでは、子ども達がお絵描きをしても、簡単に消すことができるクロスを採用とありますが、こんなに大胆にお絵かきしてしまっても大丈夫なのでしょうか？どんなクロスか見たことがないのですが、ホワイトボードみたいな感じになっているのでしょうか？油性ペンなどでお絵かきしても全部消えるのでしょうか？
  • 子供の落書きも大丈夫というのは、嬉しいでしょうけど、そんなに何度も落書きをして、果たしてどれだけ消すことが出来るのでしょうか。私もそれは、気になりますね。でもそんな壁紙があったんですね。全然知りませんでした。
• キッズルームの壁の落書きはいいですね。思い切り描けて楽しいでしょう。それが当たり前になって自宅でも落書きされたらたまらないですけど。どうせなら子供部屋も同じようなクロスにしてしまったら良いのかしら。大規模なのに共用施設が少ないですね。個人的には好ましいです。カフェやスポーツ施設などはマンション外でいくらでも選択できますし。すぐ近くには無いかもしれませんけど、川崎駅周辺ならいろいろありそうですよね。
  • 共用施設も必要最低限の物しかありませんし、管理費も安いといいですね。

設備・仕様

• バルコニーの水洗は何に使うのですか？バルコニー掃除のためだけについているのでしょうか。戸建だと、外に水道栓がついていますが、それと同じ感覚でついているのですか？

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：65.78m2～81.36m2
• 窓やドアが大きめに作られていて実際よりも広くみえるように工夫されてました。バルコニーはかなり、広めの作りで、蛇口も設置されてました！バルコニーと外の仕切りは透明なので、光がふんだんに入る作りみたいです。ちょっと狭いかな？って感じますが、、収納が抜群で作りが工夫されてるので許容範囲内ですね。
• 全体的には、過剰な共有施設もなく、間取りも使いやすそうだし、収納もたくさんあって気に入りました。

買い物・食事

• 周辺は商業施設が充実しており、徒歩圏内で日常的な用事は済んでしまうところが良いですね。
• 駅やヨーカドーが近くて便利そうな場所。イトーヨーカドーはニトリが入ってますね
• 近くに大型ショッピングセンターのイトーヨーカドーや 電機店、他にも多くのお店があるので住み環境は良いと思います。
• ヨーカドーでほとんど済ませられるんで楽になりますね。
  • ヨーカドーの営業情報です。

1. 営業時間：10:00-22:00
2. 1階　食品と婦人・服飾・暮らしのフロア
3. 2階　ファッションと紳士服飾・子供・肌着・暮らしのフロア
4. 3・4・5階(屋上)　駐車場
5. テナントとして、眼鏡店、洋服の青山、婦人服のギャルフィット、カバン店、靴店、貴金属店が入店しています。

• 物件そばのヤマダ電機は家電量販店というよりドラッグストアと住宅リフォーム店みたいですよ。
  • 家電もちゃんと売ってます。 品揃えはラゾーナのビックカメラ、ルフロンのヨドバシカメラ、ヤマダ電機の順ですが。
• 車で行く範囲ですが、オーケーストアもありますね。
• コストコも近い
• あまり便利でもないので、近くに住んでますがお買い物はもっぱら島忠です。まぁ住環境は閑静でよいですよね。
• ここで一番近いお買い物する場所はヨーカドーですか？ヨーカドーの様な大きなスーパーだと駐輪場に自転車を止めてお買い物など、駐輪場がちょっと距離があったりして結構面倒だったりするんですよね。まとめ買いの時はいいのですが、買い忘れたものなど買う時などはもっと気軽に行かれるスーパーが近くにあればいいのにななんて思っています。どこか地元の方などしか知らない様なスーパーは近くにありますか？
  • こじんまりとしたスーパーでしたら、大師線の駅寄りですがユアーズですかね。イトーヨーカドー、食品売り場の近くに自転車止めることができたような気もしますがね。重いものあるときは自転車がいいですよね。
• イトーヨーカドーしかない今は住んでも買い物に困りそうですね
• ローソンマートの場所は以前、ユアーズ旭町店があり、ヨーカドー開店のあおりで閉店し、その後ローソン100になり、業態変更でローソンマートになったようです。元がスーパーなので店舗面積は広めです。チラシを見るとある程度店内で調理するみたいだけど、細々とやっている旭町や伊勢町商店街に止めを差すことにならないといいけど。
• ヨーカドーやヤマダ電機が近くてお買い物が便利でいいなと思っています。子供が小さいとわざわざ車などでお買い物へ行ったりするのはおっくうなので、徒歩圏内に大きなスーパーがあるのは理想なんですよね。ヤマダ電機は普段はそう利用しないかもしれないけど、近くにあればあるで便利なのかな。ヤマダ電機でも日用品などを扱っている店舗もあるけど、ここのヤマダ電機はどうなんだろう。日用品もポイントがたまるのでいいんですよね。

育児・教育

• この辺りの子育て事情はどうなんでしょうか？
  • 神奈川県は中学校からお弁当というのがちょっと・・・。

でも、小学校の時は学校内で最高１９時まで預かってくれるのが都内とは違って良いと思いますね。

• • 実家が近くにあります。昔は中学受験をする人はクラスに数名しかいませんでしたが、最近はマンションができたりして、色々な所から引っ越ししてくる人も多いので受験をする人も増えてきている様ですよ。それでも公立中学へ通うお子さんの方が多い地域ですがね。川崎駅へ出れば中学受験対応の塾もありますし、ここからならバスで出られます。
• 小学校・中学校がやたら遠い気が・・・。
• 川崎市立初の中高一貫校

http://resemom.jp/article/2014/01/16/16708.html

• こちらの学区の川中島中学校は川崎区幸区の中では一番学力が高いようですね。上位校には程遠いですが。
• このあたりの保育園は入りにくいんですかね？
  • 保育園は鈴木町、川崎大師駅周りはないって聞きますね。川崎駅で一度おりて預けることになるかもしれません。激戦ですが。

周辺環境・治安

• 駅徒歩５分、まわりに高層マンションやビルが建つ場所でもなく、今後陽当たりが格段に悪くなる心配もない。
• 前面道路は交通量があるので、道路沿いの部屋は、騒音と洗濯物が干せなそう。
• 競馬場も近いですし子育て環境としてはどうでしょうか。
  • 競馬場の最寄駅は別です。 「若宮」という名から子ども・若者の守護神の若宮八幡宮が直ぐそばにあります。
  • 川崎競馬場は、無料送り迎えバスが川崎駅からと電車利用するのなら隣の駅ですが 川崎競馬場は駐車場が大型で800台近く停められることもあり川崎競馬場開催日は 物件近くの道は混む事が多いです。ですが車で移動するのではなく自転車利用したり徒歩ならいくら道が混んでも問題はありません。
  • 開催日など電車が時間帯によって混んだり 409号線が混むなどあるので人によっては通勤など影響を受けるかもしれません。
  • 競馬場の影響も直接はなさそうだし、良さそうな場所。
• 駅もスーパーも近すぎず、ほど良い距離。
• 一つ気になるのが、味の素工場が近いと思うのですが、匂いなどの影響はどうなのでしょうか？
  • 鈴木町駅の近くでは、味の素の匂いが今でもすることがあります。 全く匂いを感じないという人もいますが、鼻が敏感な人は多少気になるかもしれません。
  • 前に近くで働いてましたが、工場の匂いなどはなかったですよ。それより気になるのが、車の排気ガスです。部屋の中の棚まで、拭くと黒いススが…。もちろん窓開けっ放しではないですよ。社宅が多いとこでしたが、引っ越してきて喘息になる子供も多かった。勤務先がこのへんだった時は、よく風邪引きました。 海側に工場も多いし、大きな道路が多いので、交通量はが多いのは仕方ないのかもしれません。ここは少し道路から引っ込んでいるので、ましだといいですね。
• 物件の南側というか南西方向というかでっかい煙突から煙が盛んに出ていますが、あれは何の工場なんですか？
• やがて出来る高速道路沿いで騒音問題になりそう。
• 川崎縦貫道路が整備されるとどうなるか気になっています。４０９号の真ん中が開いて渡れる場所が限定されるように思います。また、鈴木町換気所の位置や風向きによっては排ガス来ないか心配です。

http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/409/traverse/drawing.htm

• 多摩川の川沿いが細かく整備されつつあるようですが、どんなふうに完成するのか今から楽しみ。
• 工場と国道からの騒音、臭い、空気汚染に加え、今後数年間行われるであろう再開発工事と西側の工事のことを考慮すれば、けしてリーズナブルな価格ではないはずです。ましてや、もし構造が住友不動産ブランドとはいえないようなレベルになるのなら、尚更。しかし高層マンションひしめく川崎で、駅近大規模低層マンションはかなり価値があるかと。鈴木町駅の地下化が実現すれば、より一層駅近になりますしね。
• 不安になったので液状化と水害について調べてみました。こちらの物件（大師２丁目）に関しては、液状化の危険は極めて低く、浸水も１階以外は問題なさそうでした。
• 本当の川崎が残っている地区みたいに思えました。空気が悪いのかマスクしている人が目に付きましたね。交通量もありますね。
• 数年前に川崎に住んでいました。何度か現地に行きましたが、臭いは全く気になりませんでしたよ。川崎駅の賑やかさに比べとても静かですし、道路も広くて綺麗でした。近隣の住宅も綺麗で落ち着いていますね。立地としては満足していますが、息苦しさを感じそうなほど各棟が密着しあっていることがネックですね。これで割高価格帯、そしてその価格に反した設備仕様となれば、地元住民の方々はマークウィングに流れてしまうのではないかと懸念しています。
• こちらの地域は確か準工業地域ですよね？高さ制限はあるのでしょうか？今回の物件は後ろに民家があるからへんだとだと思い込んでました。西側敷地も同じく高さ制限があるのなら、少なくとも７階以上の建物は建たないんだと安心です。
  • 前のマンションが15階位たってるんで公開空地で高さ制限緩和は可能な気がするのですが詳しい方如何でしょう？
    • 都市計画情報を見てみました。確かに、ここと横のスペースは20mと書いてあります。ちなみに、お隣の15階建てグランファーストの場所も20mと書いてありました。この20mという記載に意味があるのか、詳細わかる方に説明してもらいたいですね。
• 隣の空き地は、マンション
• 川崎駅⇒港町⇒鈴木町⇒大師⇒産業道路。すごい再開発ラッシュだな。このあたりは本当にすごいね。
• 生まれも育ちも鈴木町ですが、閑静過ぎるんですよね。夜は、駅からずっと暗いですし､夜の空き地や工場はちょっとこわいです。だから、ミライクさんの様な大きなマンションができて、少しでも､夜道が明るくなればと期待してます。

周辺施設

• 若宮八幡宮
• 川崎競馬場
• 川崎市体育館
• 公園や図書館も近い。

その他

• メルシャン物流センターの跡地
• ＡかＣで購入するか迷っています。Ａは少し割高だし、Ｃの場合、隣の空地に高層の建物が建ってしまったら…と思うと即決できません。
• 大師線はこれだけ再開発が目白押しだからね。仕方がないよ。それ以上に資産価値はあるんでしょう。港町～産業道路、あるいは殿町はこえから楽しみなエリアですよ。
• 品川に一番近い隣県の巨大ターミナル駅である川崎駅から横にわずか２駅という立地でここまで安いのは大師線くらいだ。
• これからの大師線はかつての大師線とは明らかに違うと思うね。これだけ再開発ラッシュな地域はそうそう無いよ。将来を見据えれば、まだまだ安いだろうね。

掲示板

• 「シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）」についての口コミ掲示板一覧
• シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）【検討板】

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