リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

2015年2月19日 (木) 18:06時点における版

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ外観

物件概要

• 所在地：東京都板橋区東坂下2-24-2（地番）
• 交通：

1. 埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩9分
2. 都営三田線 「蓮根」駅 徒歩14分

• 総戸数：149戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：普通賃借権（普通借地権の準共有、地代 : 未定）
• 完成時期：2015年10月上旬予定
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,600万円台予定～4,000万円台予定
• 本当に4000万円以内で買えると良いですね。一応、2,600万円台～4,000万円台の予定とあるので、この場合だと4,099万円までは、範囲があるからね。3,000万円台で買えると嬉しいですよね。
• 値段が安くないと…値段次第ですよね。この、高騰まっしぐらのマンション事情。ある程度の広さがあって安くなるかどうかでデメリットがカバーできるかどうかですね。
  • 73m2台の３ＬＤＫが3400万円台中心、って安いですよね。埼玉価格。もちろん借地権だからですが。どの程度のグレードかということと、地代がいくらになるか、そこがわからないと高いか安いか判断できません。
    • 定期借地権でなく普通借地権なので更新も可能ですよね。その点は安心感があります。
• 購入金額＋地代ということになるんでしょうか？こういったマンションに詳しくないのですが地代は毎月支払うものなのでしょうか？価格帯は安いんですよね、ファミリーでも住みやすい広さなのも悪くないです。
• 土地は資産に含まれないってことですよね。資産価値は低いってことですかね。家を持つって感じがしないな
• 安いな～と思っていましたが借地権物件だからですか。それなりにメリットもあるし、デメリットもあるようなので、自分のライフプランに合致するのならいいんじゃないかなーとは思います
• これは売れるでしょう。今の時代のニーズに合ってる。板橋とはいえこの値段は画期的。
  • どこら辺が今の時代のニーズに合ってるんですか？デメリットの多さ関係なく、何より安さ重視の人には良いかもしれませんが、子持ち世帯にはこの環境は合わないので長期販売になるでしょうね。中山道斜め向かいのレアシス板橋蓮根は、あの小規模なのにもう3年以上も売ってます。結構良い建物なんですが。あそこも安さ売りにしてましたが…ここは140戸ぐらいでしたっけ？長期戦になるでしょうね。
• 地主が南蔵院っていう寺なんだって。江戸時代から持ってるみたいだから手放したくはないのでは？
  • 地主がお寺さんなんだ。なら、業種的にも立地的にもお墓とか作ればよかったのに。周りは１７号、パチンコ店、川で近隣住民からのクレームも無さそうだしお墓の観点で立地を考えたら良い場所だと思うわ
• 地代は発表になりました。4,180円～5,100円（月額）だそうな。これだけ見ると安い！ って思うかもしれないが勘違いしないように。固定資産税は建物、土地、それぞれにかかる。 この地代は当然土地分。上物の固定資産税・都市計画税は当然自腹。さて、安いのか？ 高いです。まぁ土地所有者の税金＋利益がのせられるのはそれは当然ですが。
• 更新料積立金ってのが1,300円～1,580円（月額）で出てますね。これはなんぞや？修繕費はともかく管理費は安いですね。ただ、管理形態も不明で価格だけでは判断できない。
• 管理費が圧倒的に安いから地代や更新料は問題にならないな。
  • 管理費安いってメリットでもないけどね。 安ければ安いなりに管理が行き届かないし 手薄になる。 高すぎるのはもちろん嫌だけど ある程度ある方が良いんだよな。
• なんだかんだ言って結構売れ行き順調ですよ。既に1/3は分譲済らしいです。
• ここは普通借地権ですから賃借人が望む限りは普通に更新が出来ます。 特にここは共同住宅のマンションですからその辺りは問題ありません。 地主からの一方的な更新拒否はよほどの理由が無い限りは認められません。 ただ、地代や更新料が今後どうなるかはわかりません。また、もともとが これだけ安い物件です。今後ここのスラム化のスピードは一般マンション よりかは早いかもしれないですね。ただでさえ地上権しかないこのマンション はより賃貸に近いと思った方が良いかもしれないです。
• 普通借地権は、更新、更新でずっと続くって事だよね。立て替えの時もお寺さんに相当な金額を払えば立て替え可能になる。
• 一期の時点では予定販売数は売れてるみたい。今後は厳しくなってくるかも。
  • まぁ価格レンジだけ見たら23区内でも安値だしとりあえず売れるんじゃん？結局借地だろうが立地悪かろうが値付さえ間違わなければスパッと売れちゃうが不動産だよ。
    • そうですね。２３区内は無理なのかなと思っていたのですがここだと手の届く価格です。駅からの距離があるのも価格に反映しているのかな。
• ここの価格表みたところ 3000万前後で購入できる部屋はほんのわずかで 基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。 このマンションのポイントはただ安いのではなく 南向き、70平米超え、高層(7階から14階)、駅徒歩10分、東京23区内 これだけの条件の割りには価格が安いというところですね。 理由は、普通借地権だから。
  • このあたりの価格帯は全く安くないですね。ここが安いのは 借地権だけの話じゃなく設備や躯が賃貸レベルなのですから元のレベル自体が そもそも低いです。しかもこのリッチです。道路とパチンコに挟まれる 工業地帯であり住宅向けでもない。 この価格帯まで出せるなら中古の方がお勧めでしょう。新築という以外は リッチ、設備、権利関係含めて全てにおいて質がうわまっていて価格も 安いので。
    • 所得低いけど、新築マンション欲しいな。って人いるでしょう。 その方々にオススメの新築マンションなんですよ。 ２３区内で3500万円の新築マンションで、70平米以上上層階なんて他には無いでしょう。 借地設備立地２の次と考えるよ。購入者は、
      • 中古の値段もいいけど修繕費管理費も比較しないと
• 実際の広告通り、南向き/3LDKが2600万円台もありますしね。 これが、23区内の新築マンションですよ。 普通借地権じゃないと実現できないクラス。 たぶん、後にも先にも、あまり見ないマンションでしょうね。 ここが欲しい！と思った方が購入したならば、それはきっといい買い物なのではないでしょうか。
  • ２６００万台なら買いでしょう。新築でそれは借地権だとしても十分魅力的。
• この前モデルルームに行ったんだけど、第１期の販売で３分の１分譲済になってる感じですね。 予定価格表見てみると内訳は低層階メインと価格が高い４ＬＤＫの82.05平米の高層階がほとんど販売済になってる。 これからは高層階の３ＬＤＫ70平米がメインの販売になってくるから、値段の高い部屋はもう販売済になって、販売しやすい3500万円?3000万円クラスの中間価格帯の販売になるんだね。 これから消費税のアップと言う風（無理して購入しようとする世帯）が出てくると思われるので、借地権マンションと言う不利もあるけど、きっと完売もしくは完売近くまで売れるんだろうね。信じられない事だけど。
• ここ駅は近く無いし、パチンコ屋の近くだし、おまけに借地権のマンションは価格的に魅力出さないと売れないね。 営業さんに聞いたら1000万円～1200万円安めの価格設定なんですって。 これで設備がよかったらいいマンションなのに残念です。 安かろう悪かろうのマンションになってたよ。
  • 正直いうと、もともと浮間舟渡は安いエリア＝あまりよくない立地なんだけど、ここはさらに絵遠で幹線沿いで所有権で設備をしっかりしてもよくはないよ。おれは借地権でいいとおもうよ。あと中身も削って安値だけで勝負ってのは割り切っていていい。残念なのは頑張りがよくない。もっと下げられたはず
• 借地権のため、安いは安いと思うのですが14階中7階の真ん中住戸で3500万台でどうかくらいの価格設定でした。3400万円台＝3500万中心って発表してますね。全体的にあと100から300安かったら衝撃的な価格設定でしたね。おしい。
• 東京23区で70m2台が3000万円後半で買える。これがこのマンションの最大の魅力よね。借地権とはいいつつも、トータルのコストを比較すれば所有権との差はない。
• ここは中仙道沿いと逆サイドでのお部屋で100万以上違います。ほぼ同じ間取り同じ面積で。
  • ここモデルルームで中仙道から５部屋か６部屋目までが二重窓と説明受けたけど、音よりも排気ガスの方が問題だと思いますよ。だから中仙道側が安い設定にしているんだと思います。
    • 中山道の交通量は半端ないからね。みんな安い安いって言うけど、駅遠、工業専用区域、幹線沿い、設備も建物もレベル低い、借地権っていうここで本当に安いと思ってるのかな？
• ここは借地権マンション。 ここは１０年後は借地権マンションと言う事で半値になってもよ思います。 何故か？と言うと固定資産税の評価替えの見直しが３度あるんです。 その度に地代見直しがされてもおかしくないのに、ここ買った方は地代の見直しの事を考えていません。 なので借地権マンションなんて買わないに越した事はないと思います。 素人が安いと借地権マンションに飛びついてそのうち痛い目に合いますよ。
  • 地代の見直しがあっても実際にはほぼ同じでしかないっしょ。そんなの賃貸と同じ。契約更新時に、家賃が上がることは当然ありえるがあっても3%ぐらい。
    • 立地が悪いのに土地の価格ってそんなに上がるんですか？もし上がったとしても世帯数で割ったらたいした額にはならないのでは…
• 地代の評価替えでの値上げ、修繕積立金の値上げ、住宅ローン減税の１０年目以降の終了、あと更新料の積立。等が確実に続くのに、 ここの購入者は耐える経済力があるのでしょうか？。 それを考えるとここのマンション購入しない方が正確だったと思います。
• 2期の案内出てますけど1期は完売したんですかね。それなら売れてるんだなあという印象は出ますけど。駅徒歩圏と価格帯は魅力的ですがデメリットもあって…。モデルルームの写真はオプションがたくさんついてるのを感じられてイマイチ良く分からないですね…。玄関の凹凸や洗面所のタイルはオプションですよね？ディスポーザ付きは良いなと思います。夏場の生ごみの臭いはやっぱり気になりますし。
• ここ3000万じゃ買えないんだな。価格表見せてもらったけど中住戸中階で3500万くらいだった。それでも、今の新価格マンションは4000万から6000万は普通だから買いやすいのは事実。

交通

• 駅からの微妙な距離（埼京線からは夜道が怖そう）
• 2路線使えるって言ってもここはほぼ浮間舟渡になりそう。浮間舟渡の方が新宿池袋にはでやすいですからいいですね。ただ、土地の広さから見るに大き目のマンションですが立地はあまり良くないですね。2路線使えてもどちらも駅から遠い
• ここからだと蓮根まで歩くのはさすがに遠いかなぁ。バスとかはこの辺りって走っているのでしょうか？走っていればまだ楽かな。
• 蓮根駅、浮間舟渡両方利用できるのですね。蓮根まではちょっと遠いいから自転車の方が楽なのかな。蓮根駅には駐輪場もありますしね。一時利用だと１００円、１か月２０００円、３か月５６００円、６か月１０４００円の契約内容の様です。
• ここから蓮根だと大きな道路を二つもわたる必要があり非常に面倒である。またこの物件の目の前にあるバス停も本数が少なくかつ17号は板橋本町入り口付近まで激混みなので使い物にならない。
• 2駅2路線利用がいいですよやっぱり。都営三田線と埼京線、どっちも徒歩で５分圏内じゃないにしろやっぱり両方利用できるのは大きいです。実際、この辺りに住んでますが用途によって両方利用しています。

構造・建物

共用施設

• 駐車場 敷地内74台＜内訳：平面式57台（来客用3台含む）、機械式17台＞
• バイク置場 15台
• 自転車置場 298台
• 駐車場がスライスゲートになっているのもセキュリティ面で良い。

設備・仕様

• 玄関にエコカラット考えてます！！
• ここって下駄箱がオプションなんですね…これは、有り得るのでしょうか？
  • え？オプションでつけないと下駄箱ないの？
    • 本当にオプションみたいです。公式サイトの間取り図に下足入れがありませんよ。ホント、ビックリです！
      • 下駄箱オプションってホントなら考えられないね。 間取り変更プラン云々より重要だと思う。 うち、家族3人だけど50足以上に入る棚に 入りきらない。だからありえない。 下駄箱とは最近言わないけど（笑）その下駄箱ない家なんてあるのかな？なぜオプション？ 不思議だ…
        • 一応、下足入れ置くスペースはあるんですね。
• 個人的にはレンジフードがあり得ない。ひと昔のデザインだよね。
  • キッチンの換気扇が…あれはさすがにきつい
    • 昔ながらの古いタイプだからね。ここは安さが売りだからディスポあるだけマシと思わないと。
• 建物設備。現状公開されているレベルの仕様だけからは「格安仕様」にしか見えない... たとえば、コンロや換気扇、トイレ、風呂、洗面台...。写真だけから判断すると最下級グレード。 なんとかディスポは付いてるようだが... 共用施設は不明。何も無いのか？よくわからん。
  • 基本の仕様は低いけど、お金を出せば、蓮根のプラウドの仕様は超えられるみたい。下足は確かに最初うーんとなったけど、20万くらいでつけれるし、私は選ぶつもりです。
• 見に行ったよ。モデルルームはオプションいっぱいだから部屋良く見えるね。標準使用のキッチン見るとがっかりするは、土地は借地権（賃貸みたいなもの）でお金ほとんどかかって無いんだから、もう少しキッチングレード上げようよ。本当賃貸レベルのキッチンね。
• 内装もキッチンも全部標準グレードよりも最下級グレードで低すぎるよ
  • キッチンなど全てが都心マンションの標準以下グレードですが、水回りやあれこれ全てをオプションでハイグレードにすると大体100万以内で、できますよ。オプションの『価格表』見せてもらいました。さすがに、スミフマンションのモデルルームみたくリフォーム(全面鏡張り、あちこちにエコカラット)みたいなことすると150万くらい行くかもしれないですけど。
• オプションの説明を聞きました。 正直、オプションで何も頼まなかったらモデルルームとは程遠いお部屋ですね。 100万前後で、やっとこのあたりのマンションの標準仕様になりますので 購入予定者は無理せず、予算からオプション代100万円くらい差し引いた感じで お部屋の間取り、階層を検討することをおすすめします。
  • この物件に限らずリビオマンションの特徴だね。オプション無し状態をかなり底においておいてあるってことだよね。最初の価格を低くするためだろうね。
• 玄関の凹凸(エコカラット)が標準のマンションはあまりないかな。洗面所のタイルはオプションだけど数万。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：67.35m2～82.05m2
• バルコニー面積 10.64ｍ2～12.35ｍ2
• リビングが南向きで北側から入室する田の字型。すべての部屋が二重窓ではなく中山道から真ん中くらいのタイプだったはず。環境が気になるのでしたら自分で周辺に行って確かめるのが一番ですよ。
• 間取りはそこそこ豊富にあるので、子どもいる人もいいでしょうし、DINKSだとゆったり過ごせるし、それぞれのニーズに合っていっていいんじゃないかなーとは思いますよ。３LDKで70平米以上あれば、子どもさんがいるファミリーでもOKなんじゃないの～なんて思います。
  • 3LDKあって70平米なら家族向けでしょ。この変に限らず最近のマンションってほとんどがそれぐらいでしょう。まあ、環境的には家族向けには厳しいけどDINKSならもっと駅近選ぶでしょうし。
    • 70平米DINKSよりファミリーで暮らしてる人がほとんどでしょう。ここら辺や最近の新築は基本的に70平米3LDKがほとんどの中、それが皆DINKSが住んでるというのか？圧倒的にファミリーが多い。

買い物・食事

• 買い物の便がイマイチ。
• 商業施設が周囲にないのはマイナスかな。
• 近くの取り壊されてる元工場？の跡地ってスーパーになるって本当なんですか？
  • 国分跡地ですよね。 まだ何も発表されてませんが予想では 大型スーパーになる確率は高いのではないでしょうか。 ただ、おそらく年内の発表はないでしょう。 ここが、仮に大型スーパーにでもなったら このマンション絶対買いだと思います。
    • 国分跡地って、店になるような場所かなぁ。店になるには場所が悪いよね。
      • そうですね。あの辺りにはオリンピックなど自転車圏内ではスーパーもありますし、場所として狭い道を少し中に入ったところで中仙道からは見えないし、たしかに、どうですかね。

育児・教育

• 立地はあまり良くないということですが子育て環境はどうでしょうか。地図で見ると小中学校とも徒歩10分くらいでしょうかね。
• 子供の学区は多分だけど小学校は蓮根、中学校は5中だろうけどどっちも遠いね
  • 自転車通学できないの？こんだけ離れてればできそうなものだが。
    • 板橋区は原則自転車通学禁止です。この程度の距離は徒歩で大丈夫でしょう。大雨の時は路線バスもありますし。
      • 学区域の小学校は志村第六小学校ですよ。全校生徒約800人位の結構大規模な小学校の様です。大体子供の足で歩くと15分はかかってしまうかな。田舎の方だと15分は近いと言われるかもしれないけど、都内だとちょっと遠いいなと考えてしまいますよね。こちらの小学校は集団登校などあるのでしょうか？
        • 学区ってマンションができたら変わることがよくある。すでに志六は定員いっぱいの状態。ここの敷地の広さから考えると、戸数は結構ありそうだし、ここができることによって学区に変更もあるかもしれないね。現に、すみふのシティテラス板橋蓮根のエリアも、元々学区は志六だったけど、300戸ぐらいのシティテラスができたことによって、近隣を巻き込んで学区変更が起きたし
• 小学校は志村第六小学校ですね。１キロ弱距離はあるので子供の足では２０分はみておいた方がいいかな。学童保育の事が気になり調べてみたのですが、月額４８００円。授業終了から午後１７時までお預かりがある様です。できたら１８時位までだったらありがたいんだけどな。学校がない日は８時半から行かれる様です。１０月から２月までは４時半までで、特別な事情や緊急な場合は１７時まで預かってくれるそうです。地域によって学童も色々違うのでご参考になれば。
  • 学校までの距離は意外と大きな負担になると思います。このあたりは事前にチェックしておいたほうがよさそうですね。煩わしい問題にもなってしまうので、公共機関関係は実際に測ってみることです。
• まず、学校に通わすのに大きく交通量の多い道路を横断させないといけないというのが不安要素の一つですよね。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、工業専用地域
• 中山道沿いの立地
• プラスポイントは中山道沿い南側に志村警察署が建つことでしょうか。それと南東側のポンプ所の芝生がほぼ永久的、というくらい。
• 駅までは小さな橋が掛かっているから近道が出来るので、この橋は重要ですね。
• 目の前は新河岸の川。地元民ではあまり印象の良い川ではないですし。汚ないし、その他あまり良い出来事もないし何よりこの時期は蚊が多い
• 川の向こう側はパチンコ店。大きな中山道が真横に通ってるため排気ガスがすごいちょっとなにか買いたい時には店がない
  • 橋挟んで向かい側ってパチンコ店ですよね？ここ。
    • 確かに橋の向こう側にはパチンコ屋さんはあります。とても大きいです。音は気にならないですね（距離がありますので）あとは眺望的に気になる人は気になるという事なのではないかと思います。生活上は基本は関係ないと思いますけれど、見えることに関しては神経質になられる方がいても不思議ではないのかな。
• こちらの物件からは花火大会は観られるのでしょうか？
• 客観的にみても、浮間舟渡駅自体が特段駅力がない人気もない街だし、急行が止まらない埼京線は本数が少なくて利便性も落ちるよね。そんな浮間舟渡駅からも遠いし、17号幹線道路沿いっていう感じで住環境としては優れている、とは言いがたいよ、やっぱ。で、借地権ですよね。
• まず立地。地主がお寺さんなのかどうかわからないけど、17号、川（CGではキラキラ青ですが実際はどぶ色川） 、パチンコ店に囲まれていて正直子育て向きでもないし駅も遠い。住環境は悪い部類に入るのに、さらに借地権で追い打ちを かけちゃうその戦略やいかに？ ちなみにこの敷地の用途は工業専用地域（第一種特別工業区域）ってのも付け加えておく。 正直住居向きじゃない...
  • 立地評価云々は確かに否定はしないけど、目の前は都下水道局のポンプ場があるから基本的に未来永劫、南向きの採光は確保されるかと。
• この辺りで、あまりお金をかけたくなくて、23区アドレス、新築、設備(ディスポ)、面積、駅からの距離等のバランスを考慮すればここ以外ないのではないでしょうか。
  • 私が思うにデメリットは２つ。

1. 中仙道沿いの為、騒音がどうか。
2. 浮間舟渡からの橋を渡ってくる道が少し薄暗い(サクラエントランス)

でも、真向かいではなく二重サッシを採用しているのであまり気にならないかと。浮間舟渡からの道は女性であれば少し遠回りをして大通りを通れば問題なし。この辺りに住んでいる方はご存知だと思いますが治安もよく、緑も多く、住みやすい環境だと感じます。

• 中山道側が側面となり二重サッシならば音はなんとかって感じですね。ただ、音というより排気ガスを心配された方が良いと思います。
• ここは工業専用地域（第1種特別工業区域）＋商業区域だってことを忘れないようにしたほうがいいよ。隣のパチンコ店も朝から夜まで不特定多数の人が行き交うわけだしね。
  • 浮間舟渡からだとここのマンションは通過しないと思いますが、中山道を戸田方面に歩いてパチンコ屋に向かう客が多いんですか？
    • 浮間舟渡からだとここのマンションは通過しません。 ただし、このパチンコ店は多方面から来客されています。 (正直、最近は繁盛してないので騒がしくないです) 若い方よりは地元住民で年配の方がおおいです。 また、パチンコ屋は川を挟むし、廊下側なのでそんなに気にならないと思います。 騒音もネオンもそんなにないです。 そして、パチンコ屋が建っている土地が窪んでいるので リビオ板橋の4階あたりが、パチンコ屋の建物のてっぺんくらいでしょうか。 購入マンションの半径100m以内にパチンコ屋があるのはＮＧという方のみ気にすれば大丈夫です。
      • パチンコ店は地元の人もたくさん利用してる板橋側からもくる。だから、客もマンションの前通るよ。開店前はパチンコ店の前列とかできてるし。
        • パチンコ店利用者がマンションの前通るって行ってもマンション側面(17号沿い)ですけどねw 実際、来て見ると分かりますが本当気にならないです。
• ここの立地は、微妙。中山道が近いし。桜並木が春は、見れるのか。ぱっと見、川沿いにそんなに桜の木がないようだけど。南向きのべランダは、ここだと遮る建物がないので良さそう。
• やはり環境が気になるなぁ。リビング側は中山道と反してるみたいだけど、排気ガスは反してようと関係なく影響はあるだろうし。

周辺施設

その他

• メリットデメリット見ただけでもデメリット大きいなと思う。

1. 三田線、浮間舟渡と2駅使えたとしても距離があるし
2. 交通量の多い中山道脇
3. 気軽に行ける近隣に買い物先が無い
4. 川を挟んで向かいにはパチンコ店
5. 借地
6. 子供の通学に不安

メリットは比較的安いってところかな。後は、外観、内装、仕様などでどれだけカバーできるかってとこだけど、立地と借地ってとこがな…

• • 内容を見ると子育て世帯としては微妙に感じました。個人的には近隣に買い物する場所がないというのと通学への不安がネックですね。学用品など急に必要になった時はセブンタウン方面に行かなきゃいけないのはちょっとキツイかなあと。普通借地権のマンションだと30年位でよく出てますけどこちらは何年なんでしょうか。
  1. 駅からは遠い

1. 日中は15分に1本くれば良い方の電車の本数
2. 川の向かいはパチンコ店
3. 中山道脇で空気環境も悪い
4. 横は綺麗とは言えない川
5. 学校からは遠い
6. 現段階で気軽に買い物できるところが近くにない

と、土地勘のあるものからはデメリットはわかります。メリットって桜が綺麗？なところかなと

掲示板

• 「TOKYO ADVENTURE！プロジェクト（リビオ板橋浮間舟渡サクライエ）」についての口コミ掲示板一覧
• TOKYO ADVENTURE！プロジェクト（リビオ板橋浮間舟渡サクライエ）【検討板】

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