プラウドシティ蒲田

2014年12月1日 (月) 22:32時点における版

プラウドシティ蒲田

物件概要

• 所在地：東京都大田区蒲田4丁目100番（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「京急蒲田」駅 徒歩1分
2. 京浜東北線 「蒲田」駅 徒歩9分

• 総戸数：320戸 （事業協力者住戸（非分譲住戸）159戸含む）
• 構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上20階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社、住友商事株式会社
• 施工：東急建設

価格・コスト・販売時状況

• 外廊下なら京急蒲田だし、坪単価260万円が妥当だな…
  • 京急蒲田なら坪３５０万以上が妥当です。
    • まぁ、どんな価格でも駅直結だし出す人は出すし、売れるでしょ。部屋のタイプも色々あるみたいだし。
• 蒲田と言うと一般的には町工場だったり治安が良くないイメージがついているので、グロスが8000万を超えると売れなくなると予想。その価格帯を買えるならより都心部に流れる。7000万程度の70m2強とすると、坪290が平均くらいかなと。
• 高級感より機動性重視、出張機会の多い首都圏ビジネスマンや地方富裕層のセカンドハウスとしての需要が多そう。だから値段が高くても売れるはず。いわゆる本当の「お金持ち」の方々には京急で空港という選択肢自体ないかと。どこに住もうがタクシー利用。
• まあいいとこ坪310から320くらいでしょ。ミニバブル、駅直結、プラウドとはいえ、悪いイメージが先行する蒲田で、しかも京急wHP見る限り外観も安っぽいし、地権者のしょぼいテナントが入りそうな下駄履きマンションなのもマイナス。安くなきゃこんなとこ買わないよ。330は厳しかろう。パークシティ大崎も設備は微妙だったが、パークホームズではなくシティなのに360くらいだったし、それよりは確実に一回りは安くないと話にならない。
• 販売戸数が161戸しかないですらね。戸数が少ないんだから、野村以外の大手が売ったとしても早期完売でしょ。少ない理由が、約半数もいる地権者じゃマイナス要因だけどね。
• 高額の物件の1階にパチンコ屋ってどうなんでしょう？イメージ違いますよね。下の階だと音なども響いてくるでしょうし。
• 今月下旬販売なのに、ＭＲもオープンしてませんね。5月→7月→？どこまで遅れるのだろう？
  • いつの間にか販売時期が９月上旬予定に。
    • 何なのココ。少しでも市況が良くなってから売ろうというのがありありなんだけど。5月延期→7月延期→9月って、市況が悪ければ次は11月か。
• 事前案内会行って来ました。何なの？この強きな価格設定！購入はあきらめました。残念！
  • 6000万円台中盤とかそう言ったホントにざっくりな価格しか教えてもらえませんよ。幅が広くてあまり参考になりません。まぁ高いって事だけは分かりますけど (笑)
• 事前説明会行ってきました。幅はありましたがだいたいツボ310万の価格設定でした。
• 70平米が6500万なら安いね。ここは買いですね。立川の件があったので高値になると思ってましたが昨今相場からみると安値部類に入るので前向きに検討できます。
• 大きめの間取りでは、坪350〜450でした。下に入るお店が問題ですね。話しを聞いてるとたいしたお店が入らなそうな…濡れずにスーパー行けるってことぐらいしが情報ないですね。というかスーパーだけか…
• しかし坪310万とは弱気な価格設定できましたね。予想よりかなり安い設定で抽選がかなり高倍率になりそうで不安。
  • 確実に上ぶれすると思います。今は客を煽る期間です。坪330前後で落ち着くのでは??
• この物件、安い安い評価される方が多いようですが、周辺の相場からするとかなり高い設定です。即日完売どころか、この価格だと売れ残りも多くでてきそうですね。
• MR行かれたか方、どうでしたか？
  • 作りが貧弱で狭い。大部屋でがやがやとやかましい。打ち合わせ卓にモニター画面がないから眺望や間取りなど具体的な話ができません。せわしない雰囲気。これが蒲田なんだなと。
    • 野村は幾つかMR行きましたが、打ち合わせの机にモニターが無いのは今まで見掛けませんでした。
    • 駅直結1分で押すのみ、細々したプレゼンは不要ってことでしょう。
      • 161戸しか販売しないのでは小規模なマンション並の戸数だからかな。
• この物件、大田区での注目度は高いけど、実際購入に至るケースは他の野村物件に比べ厳しいね。なんてたって、価格が高すぎる。数年後の中古は大幅に値崩れするのは間違い無さそう。
• それにしても23区のそれも品川至近の駅直結が310とは最近では割安感はある。大泉や立川などな価格と比べても抑えられている。何か理由とかあるのかな？ここって外廊下だよね？そんなのも関係あるのかな？
• プラウドのネームバリューで売りたい所だろうけど、地権者わんさかで、パチンコ屋を初めとした嫌悪施設でしかない蒲田丸出しのテナント入ったら、ネームのプラス以上にマイナスが大きい。駅直結は確かにプラスだけど、外廊下かつ安普請感が否めないし、休日とかに自宅周辺を歩かないなんて無いだろうから、そうなるとパチンコ客やらのthe蒲田な雰囲気に否が応でも触れることになる。そう考えると、坪310は高いかな。テナント無ければその値段でも良いけど、テナントあるから270から280が目安かなと。
• このマンション高すぎ！価格聞いてびっくり。（正式発表前ですが）蒲田ではバブル期含め、過去最高額のマンションなのでは！？野村不動産は相当強気ですね。大森・大井町の駅前価格ですね。こちらのマンションは！もちろんプライドの高い野村さんの事だから販売調整はするでしょうけど、はたして一期即日完売はいけるのか？二期以降の販売はどうなるのか？今後が楽しみ！このマンションの売れ行きによって、蒲田の地価がある程度の評価基準となりそうだな！
• 昨日、ギャラリー行ってきました。ズバリ、坪単価300万円設定。パチンコ屋入居、地権者有利な住古設定って事を考慮すれば、同じ坪300なら、武蔵小杉を選択するかなあ？私の参入ラインは坪275なので、とりあえずは撤退。さて、どうなるかなあ？
• 資料請求したら頻繁に見学案内が届くし、大賑わいと聞きましたが、話を聞いたら契約する気なくすという感じなのでしょうか。羽田空港へのアクセス重視だったので注目していたのですが。パチンコ屋に安居酒屋が入居というのが本当だとしたら、せっかく再開発するのに従来の京急蒲田のイメージそのまんまですよね。
  • そりゃ地元地権者あっての再開発ですから。しかしこのご時勢とはいえ京急蒲田で坪３００万かあ。
• @320で第一期で121戸も出すんだあ
  • 結局、坪300超えかぁ。都心物件が買えるね。
    • 坪300ですか？品川区界隈の物件価格ですね。プチバブル市況といわれてますけど、蒲田は所詮蒲田だからなあ、、、パチ屋入るなら、子供連れはまず敬遠でしょうね。DINKSや単身者、投資用賃貸のニーズ拾って既存地権者が住んでなんかあまり魅力なさそうな物件になる予感。
      • 坪単価は一番安いので275万だよ！！
• 申込み登録完了　上のほう　広さ中程度　＠323
• ここは半分が地権者なので、売りたがっている人が多いような気がするのが心配要素ですね。値崩れが起きそうで、売り時が難しい物件です。
  • 売りたがっている地権者は少ないですよ。高齢者が多いので、修繕前まで住んで、相続時に手放すんじゃないでしょうか？
• 1期で全戸完売にできたのに、今回、わざわざ2期に分けたのは、1期で抽選で外れた方を救済するためだろうな。
• 121戸即日完売。抽選多数。
  • 野村なら、そんな少ない戸数は即日完売で当たり前。逆に全戸を一度に売り出さなかったことに絶句
• 最上階3戸は一期で完売じゃないでしょうか。うち一億越えの角の1戸は抽選でしたよ。お金持ちっているものですね。
  • 総戸数半数の地権者vs新規日本人vs新規中国人。総会が凄そうですね。
• 下層階のほとんどが地権者住居でしたよ。間取りがほぼ1LDKっぽいので、地権者が賃貸に出すものと思われます。地権者が自分達で住みそうな物件は、中層階の南西側と東南側の2LDK、3LDKでしょう。特に南西側の角部屋はそこそこ上層階まで地権者住居になってました。

交通

• 京急線は止まりにくいと聞いているし、二駅利用できるのは便利ですね。
• 今朝の日経１面でJR東日本が、休止中の貨物線を使って、田町方面・新宿方面・新木場方面からアプローチする新線を整備するって記事がありました。JRが本気になった。これで蒲蒲線はなくなりましたね。JRは渋谷・新宿・池袋に直通で新宿へ２３分で行ける。どの駅も地上駅でアクセスがスムーズ。蒲蒲線は蒲田地下駅で乗り換え必須のうえ、田園調布のほうをぐるっと回るからどう見ても遠回り。渋谷は地下深いし、新宿は新宿三丁目で新宿じゃない。池袋から先の東武東上線・西武池袋線まで行ってようやくメリットが出る程度。東急は完敗。蒲蒲線待望論は急に冷え込みます。このマンションもそれを見越して検討しないと。
  • 「マンション出てすぐの蒲蒲線を使って自由が丘・渋谷へ１本」って言えなくなるってことだね。ん～。魅力半減。
    • 半減どころじゃない。全滅。品川と羽田にのみ便利さが限定された物件ということになる。大田区にあって東急の恩恵受けないとは。。
      • 蒲蒲線が開通しても必ず蒲田で乗り換えでしょ。同じホームといっても荷物大きいと結局面倒。乗ったらそのまま渋谷へ運んでもらえるJRのほうがいいね。しかもハチ公前へは改札出てすぐだし。
• 京急↔︎羽田を売りにしてますね。飛行機のる機会が多い人にはいいんじゃないでしょうか。京急がイマイチなんだよな。JR蒲田まで結構あるし。京急川崎は、ラゾーナから遠いし。横浜も京急は乗り場が遠いし。何と言っても京急沿線って言うのが何か恥ずかしい。昔から大田区では、京急、東急、JRで人の質が分かれてて、京急沿いは下がるんですよ。そこがなぁー。
  • 京急をもっと評価しましょう。重層構造の京急蒲田駅を作って、横浜方面に方向転換する電車を１０分間隔で走らせて複雑なダイヤを

組んで、おまけに蒲田～品川は時速１１０キロ超で爆走してる。特急料金なしで新幹線のようなクロスシート車両に乗れる。本当によくやってる

• 蒲蒲線路っていつできるの?
  • 計画立てて、認可されてから地下に穴掘って線路敷くんだろうから、かなり先の話。
• JR蒲田直結ならわかるけど、京急蒲田なんだよなあ。羽田空港に通うわけじゃ無いし、蒲蒲線できる頃は定年退職してるかもしれない。蒲蒲線できたらJR蒲田蒲田方向にのびるアーケード街は廃れそう。羽田空港へのアクセスは良いね。

構造・建物

• 外廊下ですね。最上階が珍しい造りになってるみたいですね。プレミアの３部屋と屋上庭園やホバリングスペースなどで。
• 電話で問い合わせをしましたが、京急蒲田駅からペデストリアンデッキでマンションの入り口までつなげるそうですよ。雨に濡れないのはいいですね！地権者が半分くらいだそうですが、販売されるのはほぼ8階以上らしいですよ。期待してますが、価格が気になりますね。。。
• ペデストリアンデッキの柱が立ってきた。物件の建つ感じが想像できる。でも、デッキの地上高が思いのほか低いな。

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  京急蒲田駅構内より（2014年9月13日撮影）

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  工事状況（2014年10月18日撮影）

共用施設

• 平面図を見ると各階ゴミ置き場が分からないのですが、あるんですかね？特に最上階を見ると、置き場がありそうには見えない。
  • エレベーター５機　各階ゴミ捨て置き場　１，２階はスーパーの予定のようです。
• 外廊下だと上が開いてる吹き抜け廊下だから騒音地帯だと吹き抜け側の窓からも騒音が聞こえる場合があります。
• ここは外廊下なんですね！通気性は良いかもしれませんが、高級感や静かな環境は望めませんね。
• 最上階にも各階ゴミ置き場はあるの？平面図を見ると無さそうなんけど。
  • 設計図を見たけど、最上階にも各階ゴミ置き場はあったよ。

設備・仕様

• 仕様は中々よかったですが。でも部屋の廊下が狭く感じませんでした？

間取り

• 間取り：1DK～4LDK。
• 専有面積：38.25m2～101.50m2。
• ちょっと、ここの間取りおかしくないですか？いくら何でも細すぎるでしょ。
  • 分譲戸数を増やした結果、間取りが細くなった感じですね。
    • 面積削ってグロス価格を抑えに来たね
• 間取りも広いしバルコニーが２つあるプランもあり、惹きつけられるけど、値段が高いのが見えてる。
• LDが正方形すぎて、ソファーとダイニングテーブルのセッティングに困りそうですね…床に座って食事しそうな…サザエさんみたいに！
• 最近の物件では珍しい、８０m2超の３ＬＤＫが目につく。６０m2の２ＬＤＫも収納が多い。意外と、最近のコンパクト過ぎる物件に飽き足らない人で好調に売れるかも。
• 二重サッシばっかりだし柱のめり込み多いし中住戸は廊下ドーンの田の字だし間取りはイマイチですね
• 部屋の向きと言っても外廊下マンションなので、吹き抜けの中で騒音が反響しないとよいですが。

買い物・食事

【スーパー・買い物系】

• グランデュオ蒲田（約690m・徒歩9分）。
• オリンピック（オリンピック内にTIPNESSあり）
• マルエツ（マルエツ内にコナミスポーツクラブあり）
• ライフは去年ＪＲの西口に店出したけど、京急側はどうすんのかね？戻ってきても京急側はスーパー無いから２店目あってもいけるだろうけど。

【食事系】

• JR蒲田駅と京急蒲田駅間に居酒屋にはこまらない
• あの商店街中華料理屋多いよね。

育児・教育

• これから子供育てる世帯にとって、学区がダメですね。

周辺環境・治安

• 蒲田総合病院（約910m・徒歩12分）
• 大田区役所（約690m・徒歩9分）
• ＪＲ蒲田駅の方が商店街も近くて便利そうだけど、暮らすならこちらの方が落ち着くかなと思います。
• 蒲田は雑然としている感じがあるけど、いろんなお店があって楽しそうな街ですね。駅が近いということは線路とホームの音も聞こえるということで、どうなんだろうとも思います
• 地図見てもらえばわかりますけど、羽田に離着陸する飛行機は蒲田上空を通りませんよ。ただ強い東風が吹いている時は音だけ聞こえます。
  • 蒲田周辺は着陸機の話は現状も新飛行ルートも関係ない。着陸は基本的に西（蒲田方面）以外からのアプローチだから。大崎で話題になっているのは着陸便が直上を通りかねないからか？
• 空港快速は徐行するし、他は必ず停車するから音は静かですよ。電車の騒音は速度が遅いほど小さいので。
• 駅から近いのは魅了。その反面、電車の音が気になるところ。第一京浜も傍だし。複合再開発の中のマンションだから、生活は便利でしょうけど。
• 周辺の治安や住みやすさを考えるとそこまで高い評価にはならないかと思います。古くからの風俗街や飲屋街にはアジアの人も非常に多く、昔から食い逃げや窃盗等多い地域です。余計なお世話かと思いますが、購入の後にこんなはずでは…とならないよう裏路地もよく歩いてみた方が良いかと思います。
  • 蒲田は生活保護の方も多いし、外人が多い。危険ではないけれど、決して治安は良くない。子育て世代なので、すごく気になるところ。
• 京急に飛び乗るためのマンションって割り切って、周りを歩かず、ビル内だけで済ませる生活をするつもりで買うならいいでしょうか。
  • そういう人や、出張だらけであまり家にいない人には宜しいかと。出張族にとっては羽田と品川を起点で考えるでしょうから、京急沿線前提でかつ利便性考えると、品川と蒲田、もしくは川を渡った川崎くらいしか選択肢無いし。品川は価格が跳ね上がったので、消去法で有りだと思います。
• 子どもがいると、どうしても近所づきあい的なことが発生するし、家を教えたら、「ああ、あのパチンコ屋のマンション」とか言われるのも、ちょっとつらそうですねー。
• 京急蒲田という土地柄。既に地権者半分。蒲田ー京急蒲田間の雰囲気知らない人は1度現地に足を運ぶ方がいい、特に夜
• 先日あすと内で盆踊りやってたの見ましたがここの住民になると参加必須ですかね？
• 全体の半分が地権者住戸なので後から来た購入者は肩身狭くなりそうですね。ここにどうしても住みたいなら賃貸でいいような気がします。
• 電車から見た立地は魅力だけど、実際に京急蒲田の駅前は何もないので不便。再開発次第だけど、その期待値をどこまで織り込んで納得できるか..聞いた限りの再開発計画では大規模というほどのことはなくあまり期待できないのと、「野村はあくまでも販売を請け負ってるだけで地権者が決めることに口出しできません」とのこと。値段の割にリスク要因が若干多いとみて、我が家では見送ります。
• 駅から凄い近い、しかも駅まで濡れないで行けますね。羽田空港まで近いのも関西や地方との行き来が多い場合は便利。ここだと都心へのアクセスも便利ですし、日常、電車を頻繁に利用する人には、良い。再開発エリアですし資産性も高いでしょう。
  • 確かに出張が多い方や、地方に良く行く方にはいいかもしれませんね。羽田からすぐというのは利点です。立地的にも単身者向きという感じでしょうか。駅から近い分、騒音が気になりますので、ファミリーには向いていないのかな。

周辺施設

• 大田区民ホール・アプリコ（約470m・徒歩6分）
• 蒲田図書館（約700m・徒歩9分）
• 仲蒲田公園（約360m・徒歩5分）。

その他

• 仮設道路に仮店舗営業中のあすと商店街の店の主人や外観・店内のパネルがきれいに貼ってある。パチスロ、パチンコ、スナック、グリル、居酒屋、眼鏡屋、不動産屋、ケータイ屋・・・これらが生活便利施設として　あすとウィズに入居するんだろうな。どうなの？
  • 住むのも商店を使うのも、地元民のためのマンションって感じ。
• マンショの下にパチンコ屋が入るとマンション価値は下がりますか？どうやら、このマンションの下に入るようです。
  • パチンコ屋さんは、本当でしょうか？もし事実なら、かなり大きな爆弾のように思いますが。蒲田でパチンコ屋って、想像しただけでも、住むどころか近寄りたくもない感じです。
    • パチンコ屋は確定です。現地に行けば、入居予定のテナントがわかりますよ。
• 最近のパチスロ屋は防音とかちゃんとしてるからあまり騒音はきになりませんが外観が派手だったり、看板持ちバイトとかは多々気になりますね。
  • それと無駄に派手な看板と照明ですかね。23時までギラギラしてますからねー。あとは、朝一の並びでしょうか。朝並ばれるとゴミとかタバコとか散らかされてがっかりってことに。。。なりそうです。
• 野村に聞いたところ、地下はパチンコ屋だそうです。地下に自転車置き場がありますが、地下1階から3階までのテナント店舗に来たお客さん向けの駐輪場と聞きました。区の自転車置き場という話はなかったです。京急蒲田駅は東口の自転車置き場が拡張されて、来月から有料になります。西口も駅前再開発工事が終わる頃には、自転車置き場が増えるのでは？（高架線路の下とか）
• スーパーはライフで１Ｆから３Ｆの一番大きな区画、パチ屋は１ＦとＢ１Ｆに入るとデベから聞いたが。
  • ライフ入り口が京急駅側のみだとぐるりと回る感じでめんどいですね
• Ｂ１Ｆのパチ屋は入居から降りた模様です。やはり住民とのトラブルを気にしたのでしょうか。代わりに大田区が区営駐輪場としてＢ１Ｆの購入を検討中とのこと。
  • 地下一階が空いたのに、区の駐輪になるってことはさ、つまり他にテナント誘致できなかったって事だよね。魅力ないのかな。

掲示板

• 「プラウドシティ蒲田」についての口コミ掲示板
• プラウドシティ蒲田ってどうですか？　その2【検討版】
• プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

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