ベイクレストタワー

2011年1月29日 (土) 00:09時点における版

ベイクレストタワー外観

ベイクレストタワー外観_2

物件概要

• 所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
• 交通：山手線「品川」駅から徒歩13分
• 総戸数：594戸（ラウンジ、ベイサイドラウンジ、ベンディングショップ、フィットネススタジオ、託児所、ゲストルーム（1）・（2）、スカイラウンジ、管理員室を含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上40階・地下1階・塔屋2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2005年8月
• 施工：三井住友建設株式会社首都圏住宅建設事業部
• 売主：株式会社ゴールドクレスト

価格・コスト・販売時状況

• 39階の北向きの2ＬＤＫが5,900万円台で出ていましたね。安いと言えば安いような気がしますが、適正価格といえば適正なんでしょうかね。
• 南側中層階坪単価270はお買い得ですか？
  • 南側中層階坪単価270は良心的だと思います。物件の詳細はどこかに出ていますか？
  • ヤフーのホームページにでてましたけど、たしか中層階で北向きのほうが坪単価がかなり高かったので、やっぱりここはレインボーブリッジが花なのかなと。
• ここを中古で考えてます。新古は手が出ないので。坪２５０万位の２LDKはないでしょうか。
  • 不動産サイトで調べたら山ほどあるぞ。希望価格だと坪２５０万位で出てるのは少ないが、中古は１〜２割値切れる。
  • 向きや階数にあまりこだわらなければあるかも。ここは比較的安くでているので。
• 実は100戸以上の未入居売れ残りがあるという噂ですが、実際のところどうなんでしょう？
  • うわさの出元は？
• 先月、競売で5階の83平米の部屋が6148万円で落札されてた。これって安いのかな。
  • ５階の部屋が競売でそんな値段がつくのはかなり高いんじゃないの？市場での正常価格をいくらと見積もったのでしょうか。最近は競売の相場も様変わりしたのでしょうか？
• 賃貸40平米14万円ってずいぶん安くないですか？調べてしまいましたが、14.9万円（管理費別1.5万円）てやつでしょうか。コスポリも38平米15.3万円で出ていますね。
• 先週末で約２０戸残ってますよ。週末行きましたが、営業さん少なくて待たされたので帰ってきました。住人さんだって早く完売して欲しいですよね。竣工後すでに１年。竣工前から数えると足掛け３年？位ですか？もう少し完売に向け意欲が欲しいなぁと思ったしだいです。
• １３階南向きの中古ですが4000万円だったような…もう、とっくに成約してるみたいですよ。ちなみに、販売手数料は3％！
  • それって、何㎡の部屋ですか？60台なら10%以上上がってるような・・・。
  • 確か60台でした。
• 過去の売却履歴と現在の募集状況

交通

• 品川駅からのバス、せめて12時くらいまであったらありがたいな。飲み会に行っていても9時くらいになったらそわそわする。
  • ワンメーターだからタクシー使えば？季節がよければ歩くと気持ち良いですよ。

構造・建物

• 眺望だけはベイクレの方がよさそうだが？違うかな？ＷＣＴは色んな意味でやり過ぎたマンション。都内のタワーマンションの中でも共用施設を含めた付加価値は群を抜いている。ただし価格を考えると購入は難しいし、悩むとこですよね。庶民感覚ならベイクレで十分じゃない？決して仕様が弱いわけじゃないと思うし。
  • 躯体が弱いというのは、床スラブの薄さ、等級１の耐震構造、アウトフレームじゃないなどからでしょう。近隣のタワーに比べると、ハード面が少々劣るのは事実だと思います。しかしその分坪単価はお安くなってるわけですから、バランスは取れてますね。ブランド力やハードが弱い分、同じ金額で広い部屋が買えると思えば、それもまた魅力的。
  • でもスラブ床厚さ200mm、2重構造となっていますけど、それでも薄いのですか？何てったって、100年コンクリートなんですよね。公式ホームページに詳しく書いてあります。
  • 40階以上のタワーだと80〜150Nクラスのコンクリートが普通に使われます。最近の物件は120〜150Nのコンクリートを使用しているマンションも少なくないです。勘違いされているようですが、100Nはごく平均的な仕様です。スラブについては300mm前後のボイドスラブが主流ですよ。一般的なスラブに比べて、剛性、強度、遮音性等に優れています。タワーで一般的なスラブというのは珍しいですね。
• 先日、ベイクレストタワーを見学しに行きました。たまたま直後に希望のマンションのキャンセルが出て、そちらを購入することにしましたが、ベイクレストタワーも非常に魅力的な良いマンションだと思いました。特に、エレベータまでのアプローチやエレベーターは素敵でした。ただ、見学者として、購入を見送った（見劣りを感じた）理由を、参考までに記入します。このマイナス面さえなければ、何倍もすばらしい憧れのマンションになると思います。
  • マンションの横に乱雑に置かれたバイクや自転車。=>マンションの品を著しく悪くしています。管理の悪さを感じます。
  • 入り口。どこが入り口なのかわからないほどの地味さ。タワーマンションならやはり入り口の華やかさを期待してしまいます。（植木等々で、素敵な入り口が実現できると思います。）
  • ロビーのフローリング。傷が多く（特にピンヒール）、新築感がありません。人が歩く部分にカーペットを敷くなどすると、新築感が出るように感じます。
  • 受付。高級感の無い机に、どっと置かれたパンフレット。そして、暇そうで愛想の無い受付嬢。机の上をきれいにし、花などをセンス良く置くなどして水準の高い受付にしたほうが良いです。どうせ暇そうにしているのだから、パンフレットはきちんとしまって、必要な人には笑顔で手渡しするぐらい行ったほうが良いです。
  • ロビーの家具。安っぽく、このマンションに合わないファニチャーです。1住戸当たり１万円出すだけでマンションの価値を上げる家具に変えることが出来ると思います。マンションの入り口付近において、がっかり感を感じる部分が多々ありました。入り口付近を良くするだけで、本当にすばらしいマンションになると思います。

共用施設

• スカイラウンジを利用された方、いらっしゃいますか？食器などは、備え付けられているのでしょうか？使い心地など、教えていただけるとうれしいです。
• 管理組合・・どうなってしまうのでしょう。コンシェルや窓口のスタッフも換わってしまうのでしょうかね。個人的にはどなたも人付き合いがよく換わってほしくないような気もします。ただ毎朝エントランスで２名体制での「おはようございます、いってらっしゃいませ」はどなたの発案か知りませんが、過剰挨拶のような気もします。もっとフレンドリーでいいのに・・。
  • エントランスでの2名体制のご挨拶、とても気持ちいいと思います。夜は何時からか知りませんが、警備員さんが入り口に立ってますよね。（前は警備員さんいなかったような気がしますが）ちょっと安心です。
• エレベータだって決して少なくないと思います。
  • はっきりいって、かなり少ないです。
  • でもエレベーターの速さはどこよりも速いですね。そういうところはスルーなんですね。
  • 超高層タワーの場合、高層階用のエレベータ速度は210m/minが多いですよ。
  • ホームページにはエレベーターは5基とあります。サイト上の3基というのは何かの間違いではないでしょうか。住民の方なら簡単にお分かりになると思います。
  • 1基あたりの戸数は5基で計算されてます。エレベータについては基数、定員、速度の数字をみれば、総合的に平均以下であることは定量的に明らかだと思うのですが、がんばってる住民の方はいったいどうしたいのでしょう。
• 洗濯物や布団の話は確かに住民意識の差があるかも知れないけど、放置自転車の話は違ってきますね。コスモポリスの駐輪場は２段式の上段部分がまだまだ余裕があるから問題になっていないだけです。地下駐車場も余裕があるし、来客用駐車スーペスも３台ある。前の通りも有料で１時間駐車出来る。設備の環境が違うからコスポリとは比較出来ないので、比較するならブランファーレがベスト。
  • 来客用駐車スーペス→来客用駐車スペース
  • えっ？！本当に港南住民なの？ブランファーレも屋内駐輪場に余裕あるし、来客用駐車スペースも正面に４台分用意されているよ。
• 眺望よし、外観よし、７０平米台の部屋でしたがバルコニーが広く、間取りも悪くありませんでした。どなたかも書かれていますが、譲れなかったのはエントランスがタワーＭＳにしては地味だったこと、それと有名なデザイナーによるものと聞いている銀色のツリーがあちこちにあるのですが、非常にチープに感じました。ソファのある中二階も子供部屋みたいでした。
  • 共有部分をセンス良く直して、再納品したほうが良いですよ。このままでは、ブランドにも傷がつきますよ。有名なデザイナーもたいした事ないし、はっきり言ってデザインに関して手抜きされています。無名でもセンスを持った、まともな人に見直ししてもらったほうがいいですよ。
• 一度見学すれば、本当に眺めはいいし、共用施設も決してお粗末なつくりでないことがわかるはず。
  • 自分の目で見て、お粗末だな、と感じましたよ。特に玄関から階段で上がった先のラウンジのオブジェ。あれ、本当に住民の方は気に入ってるの？フィットネスルームも、寂しい雰囲気でした。コンシェルジュと言われているところも、なんか、スキー場の宅配便の受付みたいにあっさりしてたし。もう少し、わくわく感がないと、買う気になれないよ。

設備・仕様

間取り

買い物・食事

• 品川駅付近まで行けばお店はありますがマンション近辺にはあまりないですよね〜。あるのはＦＩＳＨ＆ＣＨＩＰＳとこれからできるサイゼリアぐらいですかね〜。飲食店がないのはちょっと残念ですが、飲食店がたくさんあると騒々しいですもんね。今、建設中のシティータワー品川にスーパーのポロロッカが入ると噂に聞きましたよ。マルエツも出来てかなり便利になりました。ご入居お待ちしております！
  • そういえばマルエツに続きピーコックもデリバリーしてくれるようなチラシが入っていましたが、マルエツも使ったことがありません。うまく使えば便利そうですが、使われた方はいらっしゃいますか？
  • マルエツのデリバリーは使ったことないですね。近いから、両手に持ってなんとか帰ってます。ジャスコはデリバリーしたことありますよ。1回400円です。お水とかも買ってとても便利。
• ポロロッカ、行きました。月曜日でもすごい人でしたね。レジは長蛇の列でした。コンビニとマルエツの間くらいの規模のお店ですが、まあ選択肢が広がってよかった。マルエツの「炭火焼ポークのっけ」というのもあったので、ちょっとうれしかった。

育児・教育

周辺環境・治安

• 城南城西山手線エリアの価値観で考えているなら私だったら山手線内側物件に絞って探します。メインなら「こんなはずじゃなかった」となっても不思議じゃないですよ。事実私の周囲でも私がマンションを購入した事を何度か会話の流れで話した事が在りますが港南の過去を知っている人に”港南”に購入した事実はやっぱり恥ずかしいです。目黒周辺のマンションに住んでいる人が多いのですが「あー最近綺麗になりましたよね」と気を使ってる妙な雰囲気が流れる経験が何度かあるのも事実です。
  • やっぱり港南エリアは悪いイメージなんですね。周りも今は良いけどゆくゆく売却まで考えたとき買い手がつかないよ、マンション建ちすぎてるしね。なんてことは本当によく言われます。埋め立てだしとか、駅から遠いとか将来的にマイナス要素が多いようです。なので少しでもプラス要素があれば心強いんですけどね。私としましては、まずは住んでゆくゆくは賃貸にしていこうと考えまして城南城西で物もよく、なるべく貸せそうなビックターミナル駅を最寄とした内容を求めたのです。ちょっと徒歩が遠いのですが家賃を下げれば貸せるだろうし、といっても住宅ローン払うよりは高く貸せるでしょうし、ということで検討してみているんですね。
  • 私は港南の将来性は明るいと思っていますが、楽天家なのでしょうかね？近くに２件のスーパーが出来れば買い物の不便さも解消しますし、サウスゲート計画が進めば価値は上がらずとも下がりはしないと見ています。ＳＯＮＹ本社も移転して来ますし、益々賑やかになると思っています。これからのイメージは良くなるのではないでしょうか？昔の悪いイメージなどは気にしていません。
  • 「プラス要素」はあなた自身がＭＳに最も何を求めるか、つまりこれだけは譲れないというものが何かで決めるべきでしょう。回りの意見をいくら聞いても納得できないし、あなたの周辺の意見が後々気になって後悔することになりますよ。ただ、将来賃貸を考えるなら、あまりお薦めできないかもしれません。港南物件はＶＴなど一部の例外を除き、駅からの距離があること、分譲・賃貸物件ともに供給が多いので、競争が激しいと思われるからです。それなりのまとまった資金があるなら、城南城西地区が無難でしょう。ただ、永住を前提にしてなら、私個人としてはマイナス材料を最大限考慮しても、この時期、港南物件は買いだと思いますよ。来年以降、定借を除き港南の新規分譲自体なくなるであろうし、今検討できる物件の中古価格は分譲価格を上回ると考えられます。
  • 都市には数年で利便性が急上昇する場所というものがあります。かつて京葉線が開通した頃の新浦安。新玉川線が開通したあとの二子玉川。港南の場合、２０００年前後のインターシティ・グランドコモンズほかのビルラッシュと新幹線品川駅の開業、駅ビルなどの商業施設整備。バスターミナル整備。これらによって高輪よりも便利な港南口ができあがった。さらに今後ＪＲ車両基地の再開発でもっと便利になる。そこに注目したデベやゼネコンが競うようにして建てたのが港南タワー群です。もう、お気に入りはないなぁと思えばやめればいいですし、そのときは、自分で新しい「港南」を見つけてこないといけません。それが南千住か曳舟か王子か武蔵小杉か川崎臨海部かそれは知りません。リスクのない不動産購入などないです。リスクをとるに値する魅力を感じないならそれは縁がなかったとあきらめるべきかもしれません。円がなくてあきらめている人もたくさんいるのですから。
• 皆さん眺望のメリットは大きいといっていただけているのですがそれはやはり海側ってことですよね？つまり品川の駅の方を向いている部屋の場合は厳しいって感じですか？
  • 他の港南物件含めての話でしょう。含み益の少ないベイクレでなく他を狙えという意味。
  • 確かに年収ぎりぎりで買っちゃった人は、なんかあったら売るか貸すかしかないよね。銀行に相談すれば、今の不動産で追加融資してくれる可能性もある。ただし本人に返済能力がないなら、サブリースをつけアパートローンの類に借り換え。売却と、賃貸の平行募集ということに。こういうのは読めたら叩けそうだね。
  • 品川の駅の方を向いている部屋の場合は厳しいでしょう。なんでベイクレまで歩いてって、品川駅を振り返るの。それだったら、PT品川やコスポリの西側の方が全然良い。出ればだけど。もしくはWCTにしちゃうか。
  • 森永超えたらラクシアとフェイバが邪魔。さらにその先には定期借地権タワーが伸びます。南西、北西の抜けは確保されています。ともに夜景はきれい。実際に夜でも現地訪問して部屋を見せてもらって確かめてください。

周辺施設

• 新駅案は芝浦近辺って聞いたよ。養護学校付近だと天王洲駅との距離が近すぎるからだってさ。
  • それでも１キロほどは軽くあるような気もしますね？山手線や地下鉄なら近すぎるということも無いのでしょうが、モノレールは確かに間隔広いですね。
  • モノレールの駅を良く見てから考えなよ。JRと羽田空港関連施設の間にあるのは、ホテルや劇場のある天王洲や、大井競馬場など「商圏の広い集客施設」があるのが条件だよ。ベイクレやコスポリの周りにそんなものあるの？芝浦アイランド住民（予定者）も港区マスタープランに高圧的な要望書出してたみたいだけど、横暴な新住民として反感買ってるだけじゃない。
  • モノレールは通勤電車じゃないからね。芝浦アイランドへの誘致も、構造上の理由でとっくに却下されてる。
  • モノレール新駅はとっくに終ってる。この記事に出てくる「品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画策定委員会」が、例のサウスゲート計画を作ってる連中だよ。計画の中間まとめ（去年7月）の時点で、既に「モ」の字もない。港南に設置されるのは、10年後のJR泉岳寺新駅（仮）と、それに連続して運河・海につながる水上バス。なお、最終まとめは既に終わってて、発表待ちだけの様子。いまさらあがいても全くムダ。

その他

• 今後も下記理由等で、そのほとんど全てが堅調に推移するでしょう。

1. 品川プリンスホテル街＆アミューズメント多数の利便性。台場は鼻歌気分で目と鼻の先
2. 品川駅のアトレ、クイーンズ、デリーカ等富裕層向け施設。高輪口にも有り
3. 六本木（ＭＴ＆ヒルズ他）、麻布十番などのハイソタウンの受け皿住宅街になる
4. 銀座・有楽町・丸の内・日本橋などの国内Ｎｏ１地区に程よい距離は職住遊に最適
5. 湾岸先進地区シオサイト・イタリー街、竹芝エンターテーメント・劇場・ホテル・遊覧他は自転車でも行け、ＴＡＸＩでも１０００円台
6. 芝浦アイランド内施設等は年内にはさらに充実し、医療・ヘルス・スポジムも追加開業
7. 海岸線ワールドマルエツの盛況に続き、港南３丁目ドリームショッピング街が着々開業近く、今年は高級スーパー開業で周辺富裕層住民に利便ＵＰで答える
8. レインボー、東京タワー、都心夜景、富士山、東京湾、連峰眺望は富裕層には当たり前の立地で、何も見えない住居プランのほうが珍しいという東京マンハッタン地区
9. 交通インフラはＪＲ中心に東京管区の無数の駅のうち、たったの３つしかないという新幹線の停車駅。ちなみに他の２つは東京と上野。もちろん羽田空港も近い。
10. 将来はリニア新幹線駅がまず出来るという、不動の要所を誇る候補地
11. 南には普段着で行ける品川シーサイドも至近
12. 人気が高い台場デックス等、豊洲ららぽ＆ビバ等へは至近距離で、連絡船も就航済み
13. 周辺開発計画は、大崎・東五反田・ＳＯＮＹ跡地、品川駅西口再開発、品川北部大開発、品川ＳＯＮＹ本社北側都有地、田町芝工跡地、田町東口北部計画、三田１丁目開発、新橋南部インフラ関連総合開発、品川東口旧海岸通り接地開発、芝浦南部地区複数再開発等々、存分に資本投下をしてくれるようです。

掲示板

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