ザ・レジデンス東三国

2014年12月9日 (火) 17:06時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市淀川区十八条一丁目1-6、7（地番）
• 交通：大阪市営御堂筋線 「東三国」駅 徒歩6分
• 総戸数：304戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月予定
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社/株式会社長谷工コーポレーション　関西
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,200万円台予定～4,800万円台予定
• 東向き3LDK2500万円台〜
• 西向き3LDK3300万円台〜
• この土地柄で3LDKが3300万円からって絶対売れ残るよな。2500万円～くらいが妥当、何考えて地雷埋めてんだろ
  • 確かに高い！相場知らん人が買ってくれたらラッキー位に思ってるんかな？
  • 同じ意見です。公園側は日差しが強い西向き、東向きは御堂筋の目の前、北側は下水処理場と立地が良いとは言えず。価格は3LDKで3000万越え、長谷工施工で防音大丈夫？この物件のメリットって何があるのか？駅徒歩6分もサバ読みし過ぎ、実際は男性でも8分は掛かる
• 昨日、モデルルーム行ってきました。東三国は友達が住んでいるので良く行きますが、あの環境でこの価格はないな……と思いました。東側(御堂筋向き)で2500万から、西側(公園向き)で6Fが3400万からを予定しているという説明を受けました。駐車場も25,000円前後になるそうです。設備やマンションの外観も他のマンションよりグレードが落ちる感じで、そのぶん部屋のオプション(有償)が豊富なのが売りだそうです。騒音対策の話を20分くらいされまして、やはり気にしているんだなーという印象。周辺環境も、個人経営の小さな店や寂れたスーパーを引き合いに出すなど営業さんがかなり無理に話をしているのがわかり、逆にかわいそうになりました。値段や駐車場は今後も改定の予定があるそうで、申し込みの具合に応じて安くなるかもしれません。御堂筋に魅力を感じるなら、値段が下がればアリかもしれませんね。
  • 私もモデルルーム行ってきました。気になるのはやはり価格・・・。オリンピックなどの影響で建築コスト、人件費が高騰しているから、どうしても価格が高くなるとのことでした。とはいえ、この値段では需要は多くないでしょうね。売れ残りが多発して、値引き物件になって売れ残り物件のレッテルを貼られないか、心配。今回は無理に背伸びしてまで買う物件ではないと感じました。
    • うちも説明会行きましたが、高いのでしばらく様子見します。そのうち売れずに安くなるでしょう。けどこのままだと全く売れないって可能性もありますね。それはそれでもし買う場合には嫌ですね。
      • 私も説明会にいきましたが、正直高いなぁと思いました。でも、あくまで予定価格で価格が決まる頃には、下がると聞きましたよ。いくらになるか次第で検討します。
• 先日、見学に行きましたが人の少なさにびっくりしました。価格思ってた以上に高い感じがしました。営業の、人も必死に価格説明してましたが…。正直このマンションどうなんですか？
• 今日行ってきました。平日なのに、まあまあ賑わってました。ここ見て、価格は覚悟して行ったので、逆に「な～んや」って感じ(笑)３ＬＤＫっていっても、面積が広いので、高く感じるんでしょうね。前に書かれてるのとはちょっと安くなってる？まあ、数年前のこと考えると、高いんでしょうけど。今、どこ行ってもまあまあ上がってますしね。
  • 確かに面積が広いから高く感じますね。御堂筋線で探していますが、どこもそれなりの値段です。数年前から探していますが、上がってますね。もう安く買うことはできないのでしょうか。もう少し悩んでみます。
• 第一期の販売がそろそろだということでしたが、一期であわてて申し込む必要はないのかな。。。という印象です。第一期の予定価格から、一期の売れ行き次第で二期、三期で下がるという可能性はあるものなのでしょうか。
  • どうなんでしょうね…価格は下がるかもしれないし下げないでたとえばオプション付けることで実質値下げみたいにするかもしれないし…ただ最初からあまりそういう事はしてこないと思いますが欲しい部屋があるならむしろ早めに動いた方が良いんじゃないかなぁとは思います。お値段的にはもう一声って言いたくなる気持ちはよーーーくわかりますよ（笑）

交通

構造・建物

• 大きなデメリットは西向きぐらい。ただ、東棟の４・５階の眺望が御堂筋丸かぶりでキツイかな。
  • 西向きにするのが一番合理的なのでしょう。形が縦長なので、最大限利用しようと思うと西向きか東向きになります。道路に向けて建てるか、公園に向けて建てるかで、公園ビューを選んだのでしょう。西向きを嫌う人も多くいますが、反対に東よりは西向きを好む人も増えているようですので、無難なのかな？と思いました。
  • 西向きの利点としては、朝は玄関側にある主寝室に朝日が入って心地よく目覚め、午後はリビングが西日が入って明るく暖かいってところですかね。南ほど一日中暖かいわけではないが、バランスがいいので、好みですが私は西向きがいいですね。
• 外観は特徴はなく、ちょっと団地みたいな感じがしますね。

共用施設

• 駐車場　184台(ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ76台、機械式地上4段地下1段108台)
• 駐輪場　608台
• バイク置場　平置き式7台、ミニバイク置き場／54台
• 駐車場は19000円ぐらい、高くても20000円ぐらいと聞きました。それでも高いと思ったのに25000円なんてうちは無理です。
  • 駐車場は関東並に高いですね。引き渡しがまだまだ先ですし、価格は下がるのではないでしょうか。
    • 駐車場も11000円からで、25000円なんて無かったですよ。
      • 駐車場11000円から。。。最低価格がこれでは高いでしょ？
• 規模の大きなマンションだと思うんですけど、共用施設ってマルチルームくらいですか？それはそれでシンプルで無駄がなくていいかもしれないですね。規模が大きいとどうしても使わないような施設があったりしますから。マルチルームすらも使わないかもしれないですけど。
• 庭の手入れは、管理会社がするのだと思うのですが、植栽が多ければそれだけ管理コストもかさむのではないでしょうか。結構、手入れに手がかかると思うので。確かに、植栽が敷地内にあると癒されますけど。マンションの近くに河川敷や公園が幾つかあるのは、いいですね。

設備・仕様

• 公式サイトを見ていたら、アメニティ・サービスとして病児保育・病後児保育のサービスが受けられると書かれていましたがこれってすごいですよね。もろちん有料でしょうけど、スタッフさんが自宅まで来てくれて病院にまで連れていってくれるだなんて共稼ぎ世帯としては優先度の高い検討材料となるのではないでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：61.37m2～85.45m2
• バルコニー面積　9.54㎡～16.62㎡
• ルーフバルコニー面積　46.70㎡
• サービスバルコニー面積　0.91㎡～4.86㎡
• アルコーブ面積　1.24㎡～9.89㎡
• 間取りは良くある…という感じで特筆するかんじではないですね。

買い物・食事

• グルメシティやコーナンもありますから買い物も便利です。
• 物件までの帰り道の中学校近くに 「浪速の串カツ居酒屋 串きち」や「吉鳥 東三国」がありお酒が好きな旦那が寄るのではないかと心配です。
• 東三国は、バラの木と言う喫茶店も美味しくて有名ですよ。
• 東淀川商店街にあるカドヤというソフトクリーム屋さんはかなり有名で安くておいしいですよ。
  • ｶﾄﾞﾔは確かに美味しいです。昔から値段も変わらず安いですし、お店の方も物腰の低い良い感じがします。冬でもクリームコーヒー飲んでしまいます。

育児・教育

• 駅まで近いだけでなく 学校が近いというのはいいですね。
• 小中学校が近くて良いですね。学区の評判はどんなもんでしょう？
• 隣が公園で小学校・中学校もその横。保育園もある。それだけで子供いるってわかりますよ。隣の公園もいい公園だと思います。
• 戸数が多く、なかなかのマンモスマンションですね。近くに学校もあり、子育て環境はパッチリのようですが子供がいるから安心とも言えず、校区の評判が知りたいところです。
• 子供をこの周辺の保育園に通わせています。幼稚園は分かりませんが、保育園は激戦区です。区役所の方曰く、この辺りは淀川区内の中でも子育て世帯に人気なので子供が多いそうです。
  • マンションができる事で子供の数も増え、周辺の保育園入園はますます厳しくなってしまいますかね？共稼ぎ世帯が入居する場合、認可・無認可合わせて事前によく下調べする必要がありますね。どこかで空き状況など確認できないのでしょうか。
    • 区役所のＨＰに入所希望者数などが載ってますよー。また区役所に問い合わせても教えてくれますよ。新しい方達が入ってますますこの辺りが活性化するといいですね。
• 小学校はどうでしょう？宮原小学校、北中島小学校、東三国小学校などは同じ感じですか？
  • 各校ホームページで公開されている学力評価では、宮原＞東三国　のようですね。北中島は都合が悪いのか、橋下市長への反発か、学力評価を公開していないようですね。
    • 私も宮原小学校の方が良さそうに思います。さらには三国小学校の方が良い感じに思います。東三国小学校の生徒は他に比べるとやんちゃなイメージです。あくまで個人的にですが…
      • 北中島は分かりません。新高小学校も良いですよ。親も生徒も。
        • 東三国小学校が荒れているというわけではありません。中学校は宮原小学校と一緒に宮原中学校に上がるわけですから。宮原小学校よりは、活発なイメージなだけです。
          • どこもそう変わりませんけどね。東三国小学校は先生方も熱心で英語教育にも力を入れてます。皆さんがいいといっておられる宮原なり三国なりは、以前は決していいとは言われてなかった学校ですが、新しいマンションがいろいろ建ってきてから、マンションを購入されるそれなりの方々が引っ越してこられて、変わってきた学校ばかりです。東三国は、以前から悪いとは言われてなく、まわりが変わってきただけのこと。この大規模マンションができれば、さらに変わる可能性は大ですね。少なくとも、淀川区は病理保育にも力を入れてますし、大阪市北部の他の区と比べれば、全然良いですよ～♪
• 宮原中学校、三国中学校は本当に普通の学校です。東淀川高校は、偏差値下がってきてるみたいですが、特別目立つような生徒は見受けられません。

周辺環境・治安

• 十八条のアドレスにはなりますけど道路1本はさんだら東三国。
• 公園にぐるっと囲まれている感じはいいのですが、 大通り沿いなのが気になると言ったら気になるかな。
  • 実際は、北側一帯は公園ではなく全て【下水処理場】ですよね？
  • 下水処理場は聞こえは悪いけど、臭いも騒音なく、従業員も少ないようで、がちゃがちゃとした車や人の出入りもないので、ここに限っては隣接地に住む分にはデメにはならず。むしろ静かなのでありがたいくらい。音に関しては、向かいの公園で夏場にたまに花火をやるガキが来るので、その時はうるさいです。
  • 夜は基本的に静かだけど、夏休み期間は騒がしい中高生がきたりしてうるさい時がある。あまりにも騒がしいと近所の交番のお巡りさんが注意してくれます。臭いは全くないとは言い切れない。風向きや天気によっては臭う。洗濯物にもたまに臭いがつくけど許せるレベル。
• 下水処理場の匂いより神崎川の匂いの方が臭いかも。あとは新御の夜中の騒音と排ガスが心配かな。
  • 神崎川の臭いなんかこないよ。新御の夜中の騒音もほとんど大丈夫。ほとんどというのは、たまに珍走団がいるから。でも昔と比べて珍走団も減っているから問題ないよ。夜中といえば、新御向かいのミフネの緑字イルミが思うよりも眩しいよ。
  • 物件のすぐ近くに住んでます。この辺りで大きな公園が目の前というのはとても貴重だと思います。静かで住みやすいので、西向きが気にならない人はいいと思います。ちなみに川の臭いはそこまで気になりません。
• 大通り沿いだけど、北は神崎川で行き止まり、東は御堂筋がぶったぎっているので、思うよりも人通りは少な目なのがグッド。 交通量は多いけど、御堂筋上り口なので渋滞はなし。 手前のGSと公園角の信号があるから、車も途切れも十分にある。
• 東三国は市内でも比較的治安の良い場所なので、そういうヘンなのはいません。何より交番が公園の目の前にあるので、騒いだりはできないかと。子供もあの公園ではほとんど見かけません。そんなに活気のある土地でもないですし。以前は建設予定地の近くに住んでいましたが、かなり不便な場所だと思います。ターミナル駅ならその金額も多少は納得なんですけどね……。
• 淀川区は治安の悪いところが多いけど、この辺りはまだ良い方では?江坂や北区の方が良いと思うけど。
  • 東三国、西中島南方、新大阪はワンルームマンションが多いです。なので家族の明るいイメージが湧きにくく→治安の悪いイメージをもたれるだと思います。※もちろんファミリー向けのマンションもありますが。御堂筋線でも、北摂にいけば行くほど、富裕層が住むってもう過去の話ですよ！最近では北摂から大阪市内に引っ越してきてる方が結構います。なんせ、北摂は山なので、坂道が多いです。緑地公園も坂道ばかり！
• 御堂筋線が使えて学校も近い、梅田にもすぐ出れる。言うこと無しですが川に挟まれているため大雨が怖い。今までの想定外はもはや想定外ではない
• 西向きだと、騒音・排ガスは　あまり気にしなくても大丈夫ですかね
  • どうなんでしょうね。騒音は向きでだいぶ変わりそうな気もしますが、排気ガスについては違いがわかるでしょうか？
• 何度か現地にいきましたが、天気の良くともわずかに下水の匂いがする日がありました。風向き・湿度によっては北角部屋以外でも匂いは感じられそうです。何度か現地にいかれたほうが良いでしょう。
  • 下水の臭いとはどうゆうことですか？もしかして、物件の北側にある下水処理場のことですか？やはりそうなんですね？
    • 下水処理施設が近くにあります。近くに住んでおりますが、臭いはすこしだけします。そんなに気にならないですが、夏場は正直臭います。
      • 通年にわたって匂うという事はなさそうです。まれに、「あれ、これって？」というレベルで匂う感じはないでしょうか？
        • すぐ南隣の賃貸マンションに住んでいます。はっきり言って臭いです。風向きにもよりますが窓を開ければ匂いがただよってくるし、洗濯物にも匂いが付きます。これからの夏場の時期は特に気になります。今は単身赴任なんで、あと数年で引っ越しすると思えば我慢はできますが、ずっとここに住むと思えばちょっと考えてしまいます。しかし、いくらで売り出しているのかわかりませんが、すごく安いのであれば、それは個人が判断することだ思います。私も建設業で働いているし、マンションも多数手掛けているので、悪口は言いたくありませんが、住んでいるマンションに入ってきたチラシには北側の敷地が公園のように描かれていたので、ちょっと違うんじゃないと思ったので投稿しました。
          • マンション北側には十八条東公園があるのでは？目の前の公園も十八条東公園ですが、北側の公園も同じ十八条東の一部だと考えてましたが違ってます？下水処理場は臭うのですか…これから暑くなるのでどのような状態になるのか、現地に行って確認しておいた方が良いですかね。
• 近所住まいですが、騒音は御堂筋線の車、バイク、電車の通過音が聞こえます。物件周辺は飛行機の通過経路なのでそれも聞こえます。閑静な場所ではないです。隣の下水処理場は臭い問題くらいで静かです。物件は防音ガラスが標準なので窓を閉めていれば問題ないと思います。子供の印象は人それぞれですが春〜夏時期は中高生が目の前の公園にたむろして23時ぐらいまで騒ぐことがあります。上レスでも記入ありますが、交番が近くにあるのでそこまで悲惨な状況にはなりません。ただ、深夜に交番からパトカーが緊急出動する際はサイレン音がもの凄いのでビックリします。
  • 下水の匂い、新御堂筋の騒音に排ガス、更には飛行機の音ですかぁ・・・公園前って聞こえはいいのですが実際は騒がしくて夜はすごい迷惑なんですよね。どれも窓を閉めれば解決するのかもしれませんが永く住むことを考えるときついですよね。でも窓を閉めても24時間換気があるので結局同じなんですか？せめて安ければ妥協できることはあるような気もしますが。
    • やっぱり新御堂筋の車の音と電車の音は窓開けていれば、はっきり言ってうるさいです！特に電車の音がうるさいんで、夜12時を過ぎると静かになりますが、時々新御堂筋の高架を爆音を響かせて通る車やバイクがいるのでその時は大変困ります。それを考えるとやはり西側の方がいいのでしょうね！西側は若者が公園で夜遅くに騒いでいるんでないかと心配されている方がいますが、今まで見た限りではあまり無いように思います。でも西側の住戸はずいぶん高いようですね！おそらくその辺を見込んでの価格設定なのでしょうね！
• 当方、市外から引っ越してきて５年くらい近辺に住んでおりますが、イオンみたいな大きなショッピングセンターがないこと以外は特に不便は感じず、便利なところです。周辺にタイムズのカーシェアも多く、車を所有しなくてすむ点も良いですね。また、よく言われている臭いについても余り気になったことはないです。
• 間取りがファミリーにも対応していますし、すぐ近くに小中学校あり、共用施設としてキッズルームありならこちらもファミリーだらけになる可能性がなきにしもあらずです。しかしここ、二重サッシが採用されているという事は道路の騒音がよほど酷いのでしょうか？
  • 二重に越したことはないだけの考えなのではないでしょうかね。私なら外が五月蝿くない立地でもサッシは二重のほうが何となく仕様としてレベルが高くて安心感も覚えます。それにしましても中々の大規模物件ですね、敷地もそれなりに広くて、住む住戸によっては外に出るまでに少し時間がかかるのでは。贅沢な悩み事ですがちょいと気になる点でもあります。
• 隣の下水処理場の臭いではありませんが、川を挟んだ吹田教習所の隣の工場からの臭いが東三国まで臭ってきます。その臭いが結構強烈で、洗濯物にもつきます。御堂筋側を購入予定の方はご注意下さい。御堂筋側は価格休めですが、電車、車の騒音、廃棄ガス、異臭等、かなり厳しものがありますよ。
  • 川を挟んだ向こう側の工場地帯から臭いしますよ。吹田教習所の前の道、自転車で通れば確認できますよ。また電車、車の騒音はかなりうるさいです。電車は5時から12時過ぎまで、車は24時間です。週末は暴走族？が車、バイクで爆音で通りすぎます。車の影響で空気は綺麗とは言えないです。ベランダの網戸が真っ黒になります。 独身だから交通の便の良さで我慢できますが、家族と生活するとなると避けるかな？
    • 酵母会社なのかな？個人差があるので参考までに、りんごを煮詰めた後に腐らせたような匂い。決して良い匂いではないです。 うちの嫁さんはあの匂いが苦手で、匂う度に鼻を押さえてえずいています。毎日匂うわけではないです。たまにです。あとすぐ近くが神崎川で、ひとむかし前までゴミがゴロゴロ流れてるドブ川でした。ここ最近はだいぶましになりましたが、川の匂いも気になる方いるかもしれないですね。
• 35年このあたりに住んでいます。大きな事件もなく、治安も悪くありませんがファミリーで住むなら西宮原、三国、新高あたりも良いかもしれません。中学校は三国中学校が良さそうです。宮原中学校も悪くないです。東淀川高校はあまり偏差値が高くないと聞きます。
• 新大阪～千里中央は悪くないです(北へ行くほど良いと言われますが)最近は新大阪の利便性+治安の良さ(宮原、西宮原、三国)で新築マンションも完売するほどの人気だそうです。(知り合いの不動産屋さん情報) と言うわけで、東三国も悪くないと思いますが、下水処理場の臭いは大丈夫なんでしょうか?
  • 下水処理場のにおいは日によって変わるし、マンションのところまでにおうことは、公園で遊んでる限り、そんなにないとは思いますよ。東淀川高校は、昔は北野高校に並ぶ優秀校だったけど、紛争が起きて落ちた、とのことです。宮原界隈は海抜1mも無いので、昔はよくちょっとした雨でも池になったりしたそうです。その点、このマンションのところは、海抜3mなのでいいですね。
    • マンションまで臭わなければ問題無いですね。周辺散策してみましたが、近くのたこ焼きやさんに歌手aikoのｻｲﾝがたくさん飾ってありました。本当に何枚あるの?ってくらい(笑)
• 公園は毎日子供たちが遊んで活気があり家の近くで子供を遊ばせたいならいい物件ですよ。声や音が気になる方にはお勧めしませんが…昼時は公園回りにエンジンをかけたまま休憩する車が結構居ますがマンション立てば状況も変わるかもですね。向かいの交番は何もしませんが(;￣ー￣A 臭いの件は毎日公園と処理場の間を通りますが色んな臭いがします。雨の日は特に強いかもです。検討されるなら雨の日も現場視察に行きましょう。
• 治安に関しては淀川区の中でも良い方みたいですね。西中島の方になると、夜のお店が一気に増えてちょっと怖い印象になります。新大阪～東三国間は、マンションが多く、雰囲気も良かったです。

周辺施設

• 来客用としてのタイムズが向かいにあるのもいい。
• お世話になることないけど、北西角スグにある交番の存在が地味に嬉しい。
  • やっぱり近くに交番があるのっていいですよね。お世話になる事はまずないとは思いますが、周辺の治安が保たれますよね。実家の近くには大きな公園と、交番があるのですが、夜遅くに公園で騒ぐ人たちが居ると、すぐ警察官が駆けつけてくれています。もし何かあったとしても、すぐ駆けつけられるので安心できます。

その他

• 新大阪には近くて良いですね。よく出張に行かれる方には新幹線にも直ぐに乗れて良いところかな。また１５階建てで３００戸もあるんですから大きなマンションの部類になりますよね。近くに学校もありますし、ファミリー向けとしては良いのかな。

掲示板

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