クレヴィア千里桃山台

2014年10月2日 (木) 16:48時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府吹田市桃山台5丁目4番2（地番）
• 交通：北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩4分
• 総戸数：61戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月中旬予定
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社　大阪支店
• 施工：名工建設株式会社大阪支店

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格帯はいくらくらいになるのでしょうか。売りは平均90m2台の部屋中心らいいので4,000万円台～なんでしょうか。
  • この駅近だと90m2の間取りなら2階でも5000万円はするでしょ。
• 説明会、行ってきました。販売担当者さんの印象もよく、気に入ったのですが予想通り高いです。下階は4〜5000万ですが半地下です。3LDKの70平米代だと3階辺りまで4000万代後半。中層階になると8000万代弱。最上階だと…幾らになるんでしょうね。印象はファミリータイプのカジュアルなマンションでなく重厚感のある大人のマンションって印象です。中層所得者以上の物件って感じなので…入居者の層も限られてくるかと思います。6000万前後を予想して伺ったので、やっぱり…という気持ちと下階に関しては半地下というのがネックではありますがお買い得かな…という印象も。落ちついて、ゆったり過ごすならこの価格は納得かと思います。北急沿線で駅近ですし…許容範囲内の価格でした。ただ少し駅から離れて東豊中あたりまで行けば、もう少しプラスして7000万出せば、それなりの戸建が購入できますので…考えてしまいますね…
  • 資料を見ても下層階が半地下とは判りませんでしたので、お聞きできて良かったです。それにしてもやはりスゴい金額ですね！平均90平米となってましたのでファミリー向けかと思ってましたが、高所得者対象物件ですね。機械式駐車場等を考慮すると修繕費もかなり高くなっていきそうです。ここまでの金額になると私も戸建を、と考えてしまいます。
• 3LDKなら5500あれば十分だと思いますよ。標準的な4LDKが高値な感じですから。
• この間説明会行きました。感想は高いなぁ！の一言。担当者も高いと感じると思います！でもこのマンションの周りのマンションと比べると同じくらいなんですと言ってました。恐らくブランズとかを指してるのかも。まだ値段は正式決定してないみたいで、大体ですがとの事でしたが、5Fで、75mが4800ぐらい。3LDKの85〜88mが5800〜6300ぐらい。4LDKが92〜107mで6500〜8300ぐらいになるかも？みたいな事を言ってました。上の階は更に高くなるみたいですね。なんか偉い強気だなと感じましたよ。駅徒歩4分も試しましたが、とてもとても無理です。長い階段を使って抜けて行く道を使っての分数なんで実際はもっと掛かりますね。まだ検討先に入れてますが、ちょっと順位は下がりましたかね。LAST HILLと云う事で強気の値段設定なのかも。内容はかなり良いだけに、この値段がネックかな。これで値段が通常設定なら即決だったんだが。正式値段決定の時には少しは値下がりしてる事を期待するわ。
  • 低層で85～88が5800～6300とは、これはまた強気な設定ですね。豊中で戸建買える…。
• 日曜説明会参加してきました。85平米で5600万円程度を想定し説明会望みましたが強気な価格設定に購入する気が失せました。屋外機械式駐車場、庭部分はじめ共用設備の稚拙さを考慮すると価格乗せすぎと思います。10年以上前に販売された両隣のマンションの坪単価を営業ツールとして見せながら、高くないですよーとひたすらアピール。真南でもないため、他にアピールポイントもなく、10年も前のマンション比較しかできないマンションに価値は無し。
• 景色の抜けない4階以下は価格を考えると大幅に値引きしないと完売厳しいでしょうね。いくら駅近とは言え、将来、賃貸や売却を考えた場合は4階以下は厳しいと思われます。景色見えない部屋で永住は無理かな。
• 「最後の頂」と言いながら、コンセプトの割に普通のマンションでは寂しい気がします。1階（本当は地下1階）のお部屋をなくしてゲストルームやロッカールーム、集会室を造って付加価値をつければとよかったと思いますが（販売も難しいし、住居として湿気の問題）。設計担当者のレベルがわかります。小規模でこれ以上部屋数を減らすのも難しいです。いまさら設計変更はできないのでこのまま出来上がるのでしょう。
• 施工がマイナー会社っていうのは、かなり痛いと思います
• おおよその価格を聞きましたが、計算すると最上階でなく低層階でも＠230万程です。正式価格はこれからですが視界が遮られる（最後の頂???）低層階は提示価格では全く興味が持てませんでした。施工会社、設備などを拝見すると、消費税増税・材料費や人件費高騰を理由に設定を高められているようです。駅近重視の方には良いかも知れませんね。
• 価格公開については、当初予定の3月初旬から5月中旬以降にずれ込んだようです。但し、既に要望書などは受付しているようで、価格を気にせず購入す人を水面下で見極めしているようです。価格公開しない理由は近隣新築マンションとの駆け引きだそうです。駅近、中途半端な仕様のため、強気な価格で完売出来るか不安なためらしいです。いくら新築・駅近とは言えこの仕様では割高でしかありません。満足感は人それぞれ違うと思いますが、高い買い物なので、なにかを妥協して購入したいとは思いません。
• 近隣物件は90平米以上でも4000万台。それに比べここは7000万台。近隣との価格駆け引きのため5月中旬に価格決定を延期したが、価格帯が違いすぎて下げるに下げれないんちゃうかな？初めにこの価格考えた上層部は見積もりあますぎるやろ。もしかしてそもそも原価がそんなに高いんか？設備見てるとそんなわけないよな。
  • 多分ここは駅近の割に閑静で、土地代が高いからでは？同じ徒歩圏でも駅の北側は新御堂の騒音がすごく気になります。ちなみに70～90に比べ100平米以上の物件は一気に高くなります。５年前に新築、駅徒歩４分の物件でも100平米以上はすべて7000万前後でしたから…ここも100平米以上は高いけど75平米の物件は確か4500万前後だったような？
• 高いですね。駅方近いし、専有面積も広い。駐車場も100％。条件が揃っているから仕方ない。最多価格は6000万台だけど、3000万台から物件はあるので気にはなるけど、南向きじゃないんだね。間取りは使いやすそう。用途地域的にも高い建物の心配もない。
• 売れ行き…はどうなんでしょうね。手頃なFタイプは、間取りが削除されているようなので多分完売したのでしょうね。
• HPを確認するとF-Type以外はまだ残っている様ですね。まだ完成まで半年あるので年末ぐらいには８割ぐらいは売れるんじゃないでしょうか？

交通

• 桃山台駅まで徒歩4分というのは坂道ですか？
• 大阪に仕事場のある人ならここも良い。直結で行けますから。それと、大阪空港までモノレールが出来ていたんですね。知らないうちに、いろいろ便利になっていきますね。大阪、梅田駅周辺はもう大都会ですよ。交通の便も良いのは当然ですが、地下鉄は東京より分かり易い。
  • モノレールができてから、もうずいぶん経ちますよ…しかも、桃山台駅には通ってません。千里中央まで出なくてはいけないので、出張などで伊丹空港をよく使われる方は千里中央がベストでしょうね。
• 千里中央まではどのくらいの距離なのでしょうか？あまり栄えすぎても人が多く暮らしにくいので、このくらいの静けさの方が暮らしやすそうですね
  • 千里中央までは１駅(４分)です。歩いたら…30分ぐらいかな？

構造・建物

• エレベータが1つしかなく、共有の廊下側の部屋が完全に行燈部屋になりそうです。内装や装備関係は１０年もしたら壊れたり、汚れたりして新規購入して交換ができますが、建物自体の構造物は変更はできません。場所と値段は一流ですが、他はイマイチと思います。
• 外観は暗そうな感じがしましたが、実際はどうなのかなって思いました。CGだと色の雰囲気って難しいですね。
• 外観デザインはシックな感じですが、周りのマンションより色合が濃く少し目立ちすぎることはないでしょうか？高級感はありますが・・・。
  • どうでしょうね、単純に色で考えるとそう目立つ感じではないと思いますが。家に来るお客さんにはわかりやすいかもしれないですね。
    • 外観やエントランスとかは、凄く高級感ありますよね。私は凄く素敵だと思いますけど。

共用施設

• 駐車場　63台（機械式：59台、平面式：4台〈内来客者用駐車場２台〉）　
• 自転車置場　122台
• バイク置場　4台
• ミニバイク置場　10台
• 駐車場は機械式ですが100%というのは良いですね。
• 機械式駐車場は幅１８５０がほとんどですので、ここを購入される方には小さすぎます。幅１８００は論外。幅１９５０ではコストと、車重、設置面積上、数が限られます。駐車場をマンション外に探す人がたくさん出てくるでしょう。
  • ここの立体駐車場３機のうち２機（４６台分）が１９５０幅、１機（１３台分）１８５０幅です。ほとんど問題ないのでは？
• 機械式駐車場は２３台のが２機、１３台のが１機ですが、車を出すまでの時間はどれくらいかかるのでしょう。
• 駅前立地で、御堂筋線・北急、バス、タクシーがあり、坂道も多いので自転車は不要かもしれませんね。車も仕事・旅行以外は使わないかもしれません。全戸分の駐車場がありますが、かえって空きが出て駐車場の賃料が不足して修繕費が計画以上に増加する可能性がありますね。負担が重そうですね。
• 自転車置き場も屋外です。屋根が付いてますがマンション迄は屋根は完全に繋がっていません。ちなみに雨が降ったら自転車は濡れる構造です。要は屋根しか付いてない…。分譲にしては今時珍しいです。機械式駐車場含め、利益確保の姿勢が至るところに出ていて、ここ最近ではナンバーワンのがっかり物件でした。

設備・仕様

• 設備もディスポーザーやタンクレストイレが標準装備であるのもいい感じです。
• 仕様はすごく豪華に見えました。特に玄関付近は人目にも就くところなので、天然石貼りは良いなと思います。洗面所のティッシュＢＯＸスペースも使いやすそうですが何よりもドライヤーフックがついているのが良いかと。ドライヤーって頻繁に使うわりに、置く場所に困ります。
• 落ち着いた雰囲気で、質感もいいなって思いました。住戸内の設備が細かいところまでいろいろあって、便利そう。
• セキュリティー面では、とても整っている気がしますね。
  • 気になったのでそのセキュリティ面を見ました。かなり厳重みたいですね、これはＭＲで説明を受けると尚更安心感を覚えるのではないでしょうか。別の視点でお話するとここまでカメラが多かったりというのは自分達も見張られている感もあるのですけどね。。それにしても同じく珍しいほどにセキュリティ万全だと思います。ダブルドアスコープなどは本当に細かい配慮だと思いました。
    • セキュリティも大切ですが、使いやすさも重要です。Eタイプはエントランスから近くて、室内のレイアウトもよく考えてあります。狙い目です。価格も占有面積が狭い分だけお得か。
• キッチンのカウンターが人造大理石なんだそうですが、写真の御影石風はオプションなんですね。標準はどのようなタイプになるのでしょう？おそらく人造大理石にもいくつか種類があると思いますが、カラーや材質が選べたりするのでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：75.05m2～107.63m2
• バルコニー面積　15.20m2～30.79m2
• テラス面積　28.12m2～48.60m2
• アルコーブ面積　2.21m2～10.57m2
• 眺望と開放感と緑の多い環境が期待できそうなマンションですね。平均90m2となるとファミリー中心になるのかな。図面を見ると、広々して綺麗な間取りですね。アルコーブのある玄関もゆとりがあって良さそうです。
• 半地下とは…一応一階ですが外から見たらテラスが地面より下にあるということです。玄関側よりバルコニー側の地盤があがっていて一階は一階なんですが斜面になっている土地なんで自然にそうなってしまうんでしょうね…テラスが広いので魅力的でしたよ。ただ廊下側の部屋は窓がないので、居室として使うのに若干抵抗が…納戸として使うならいいかもしれません。
  • いわゆるドライエリアのある部屋ですね。湿気やすいみたいですし、安くても避けた方がいい間取りです。
• こちらの間取りでは収納が充実しているのは良いですね。ただ、柱が部屋の中でデコボコしているのは残念です。アウトフレームだったらよかったのですが。
• このマンションは専有面積が広くてワイドスパンなのがいいなと思います。他のマンションと違い確かに上質な感じがします。バルコニーが２つあるのもいいですね。レイアウトを変更できるのも自分のニーズに近い物件を手に入れることができそう。
• 間取りもワイドスパンが多くていいなって思いました。リビングダイニングが広々使えるのは、いいなって思います。高級な感じもしますね。
• DタイプとEタイプはアルコープもう少し小さくてもよかったのに。その分室内がより一層広く使えるのにね。
• こちらの間取りでも、角住戸の100平米超えはL字型にバルコニーがついていて、リビング･ダイニングを含む4つの部屋に開口部が設けられ気持ちが良さそうです。北の眺望もギリギリ見えるかな？という感じです。
• 東（メイン）の眺望はいいですよね。
• 資金に余裕があれば絶対にGタイプ、西側にもしEVがもう一台あればCタイプ、BとDはリビングに2部屋が面しているので独立性がない（室内廊下側にあればよい）。共同廊下がA~Dの良さを低くしているのではと考えました。
• B、Dの間取りを確認してみましたが、本来区切らなくても良い部屋をわざわざ3つに分けているような設計ですね。ひとつは扉で仕切られていますが、やはり生活の中心であるリビングに面しているので独立性はなくなりそうです。子供が小さい間は良いのですが、成長し家族それぞれの生活時間にズレが生じた場合に辛くなってくると考えられます。
• 値段ははりますが、広さが魅力ですね。マンションは、ワンフロアなので間取りが広いのは魅力です。プランを、いろいろいじれるようですね。収納も多めですし、こういう広めのマンションに主人と2人で暮らすのが目標です。
• 間取りは好き嫌いが出そうな風には受け取れますかね。いわゆる判りやすい田の字ではない並びなのが面白いのでは？と思ったり。
• 広い部屋が目立ちますね。資産価値とかっていうのは、あまりよくわかりませんが、それぞれのお部屋にはゆとりがある感じがして、ちょっと高級そうです。

買い物・食事

• 近くに阪急オアシスという店がありますよね？日常の買い物はそこで間に合いますか？
• 駅と物件のちょうど真ん中がアザール桃山台。阪急オアシスも含め病院、郵便局、主要銀行ATM、本屋、100円ショップもあり日常生活に困ることはない。特にここのオアシスは商品もいい。
• 桃山台駅にはアザール桃山台ぐらいしか商業施設はありませんか？アザール桃山台のホームページを見ましたが普段の買い物程度なら間に合いそうですが子供の習い事（学習塾やスイミングなど）の教室は載っていません。やはり千里中央まで通わせないと駄目でしょうか？
  • アザールには、阪急オアシス（スーパー）とドラッグストア、田村書店、百円ショップぐらいしかない小さな商業施設です。習い事や塾は、皆、千里中央や豊中方面へ自家用車やスクールバス等で通っています。
• 買い物は…日々の食料品は問題ありませんが、ちょっとした日用品や雑貨になるとアザールでは品薄なので千里中央まで行かなければなりません。
• 桃山台も緑地公園も確かに環境も良く普段の生活には支障がない程度の買い物はできるとは思いますがちょっとした買い物をするには千里中央や梅田に出る必要はあるでしょうね。

育児・教育

• はっきりとした学区は、直接問い合わせて見た方が良いとは思いますが、地図上で見る限りでは、『市立桃山台小学校』と、『市立竹見台中学校』が近くにあるようです。
  • 学校は桃山台小と竹見台中です。位置関係はググってみてください。吹田市の北西端なので、ちょっと不利ですが、どちらも徒歩範囲です。（対象の子供がいないので評判は判りません）新御堂筋を越えなければなりませんが、駅構内や歩道橋を使えば、お子さんでも安全に渡れます。
• 桃山台5丁目のマンション周辺は私立の小中学校に通ってる子もちらほらいるようです。
• 学区については吹田市のようですが、やはりルール上、豊中市への通学は出来ないのですよね？まだ子供が小さいので先の話ですが、学区は気になりますね。
• 近くには大きな公園があり、子育てには良さそう。学校までは少々距離があるようですが、無理ではない距離かな？と思います。小児科が近いのは良いです。

周辺環境・治安

• 土地の向きの関係で、真南向きではないのが残念。本当に残念。でも目の前は公園と緑地なので眺望は一生保証。一階でも崖の上なのでそこそこの解放感。環境は最高でしょう。アプローチの道は狭い一方通行の道のみ。抜け道としての利用がないので、両隣のマンション住民以外は車で通行することはないです。
• 唯一の難点は、近くに葬祭場があることですが、このマンションの位置関係では気にならないし、前の道は前述のとおり、周辺住民しか通らないので安心してください。
• 静かな環境そうですね。このあたりの住み心地はいかがでしょうか？
• 桃山台は一部団地って感じがあっるので、緑地公園の独特のいい雰囲気には勝てませんが、桃山台の駅近の方が便利です。（買い物環境は同等、休日はかえって静かだし）特にバス（路線・高速両方）のネットワークが充実。緑地公園はバス・タクシーは無いに等しい（北急トラブル時の代替手段に困ります）
• 眺望や駅近というところはいいんですが、やっぱり近くの葬儀場と同町内(新千里南町)の火葬場がどうしても気になりますね。みなさんはどう思いますか？
  • 千里会館はともかく、火葬場の場所に言及するのはネガティヴ過ぎませんか？500M近く離れていて、同町内でも無いし、坂の下で生活圏でもないですよ。本当に気になりますか？
• 先ほど現地周辺を歩いてきました。駅からはなだらかな上り坂なんですね。竹林の裏側にはナイター設備もある立派なグラウンドがあり、野球少年達が大きな声で元気良く練習をしていました。話題にものぼっている千里会館を除くと、いい環境だなと思いながら散策していると、喪服を着た中年女性に『公益社(千里会館)はどちらに行けばいいですか？』と声をかけられました。思わず“話題にのぼるのも無理はないんだな…。”と思ってしまいました。
• 桃山台、普通の町です。市内へのアクセスが便利でそこそこ静かというくらい。普通に府営住宅もあれば葬儀場もありますよ、町だから。しかし塾も小児専門クリニックも駅前にはありません。子供の学用品や日用品も揃わないですね。
• 桃山台駅から坂を登りきっての階段は低層階でも少しきついかもしれません。最後の「頂」ですから。
• 将来の資産価値はどうなっているかはわかりませんが駅に4分の位置にあり通勤に便利です。他にもスーパーも徒歩圏内。緑がマンション付近に多く大きな公園もある。子供が通う学校も遠くない位置にあります。それにお店や施設が今現在少ないとしても物件駐車場は100%確保されているので移動に関しても問題はないです。そうなるとあとの問題は物件価格がいくらになるかで評価などもまた変わってくると思います。
• 駅から傾斜は結構あるのでしょうか？
  • 傾斜はけっこうありますよ。ただ距離はそんなにないので一気にいってしまえば問題はありません
• 周辺環境は、いいですね。緑も多いですし高い建物がギッシリ建ち並んでいる訳でもない。駅から近いし。高台立地なので坂の勾配がちょっと気になるところですが。外観デザインもシックな感じがしますね。間取りも広めで収納も多い。
• 駅の東側に比べて、緑が多いのが魅力的でした。駅から現地まで歩いてみましたけど、坂の勾配は我慢できる範囲でした。
• 物件ホームページのコンセプトに出ている立体概念図を見ると丘のてっぺんに建てられているイメージですが、駅までの道は勾配のきつい坂道ではないんですか？桃山台駅までは徒歩4分と駅近立地ですが、通いやすい道なのでしょうか。また、日常的な買い物に車が必要であるか教えていただけますと幸いです。
  • 桃山台5丁目は桃山台駅周辺で一番の高台で、桃山台駅口（バスターミナル前）から15m程高い立地ですので坂があります。駅からの帰り道は、フラットなルートはアザールの北側からぐるりと回ってエスリード桃山台横の勾配の坂道を登る感じです。もしくはアザール南側の35段程の階段を登るかになります。坂道の勾配はそこそこの角度がありますが、長くは無いので健康なサラリーマンや主婦にとっては特に不便はない様に感じます。ベビーカーを押しているときは少しの間だけ前のめりになって歩く感じですね。個人的は千里ニュータウン内の坂の中では短い距離なので気にならないレベルで、使い易い道とまでは言えないけれど大変でも無い程度ではあります。曖昧ですみません…ベビーカーや車椅子を使うのでなければ後者の階段を利用する方が早いです。日常的な買い物は、普段はアザールで賄う事も可能かもしれませんが、安さや品揃えを求めてホームセンターやベビー用品店や郊外の大型ショッピングセンター等をよく利用される方は車があったほうが良いと思います。

周辺施設

• この辺りに地縁がなく土地勘に疎い者ですが、マンション周辺にやたらと医療施設が集中しているのは何故なのでしょう？徒歩1分圏内に個人クリニックが6院ありますよね。総合病院が離れているのでそれを補完するように各科クリニックが開院したのでしょうか。
  • それは…『アザール桃山台』の３階部分がクリニック用のテナントになっているだけのことです。六つは全てそこに入っているだけのことです。

その他

• 桃山台は3丁目を除き、府営住宅がほとんどを占めています。(3丁目は大きな戸建てばかりです)府営住宅は大阪万博の時に次々と建設されましたので築年数がかなり古く、竹見台の方から着々と建て替えが進んでいっています。府営の建て替えにより、新たなマンション建設もあるようですが。
• 向きが真南ではないこと、竹藪で中層階までは視界が抜けないこと、その他細かい部分の設計や機械式駐車場、共用設備などを考えると、駅近とは言え、やはり割高な印象は拭いきれません。予算的には問題なかったのですが、今まで安価なマンションを販売してきたクレビアブランド、地方の中堅施工会社、桃山台の供給過剰状態、駅周辺の今後の立て替え予定、周辺の中古相場などを考慮すると、今回の強気な価格設定は数年後の大幅な価格下落は避けられないと思いました。
• 図面見て思ったのですが、このマンションどうやって引越するのでしょうか？前の道は路上駐車不可能。駐車場アプローチスペースにトラック停められそうもない・・・
• 東南東、機械式駐車場、葬儀場、非フラットアクセス、周辺の中古相場、いろいろ考えてもどう見ても割高。
• この物件はファミリー向けではなさそうですね。高額所得者向けで、住宅ローンも組まずに現金で買う人向けのような気がします。実際住まれる方は少ないかも。賃貸にして、社宅（管理職用）として使うなど。管理組合維持が大変かも。しばらく様子を見ます。
• 戸数が少ないので将来の費用負担が心配です。売れ残ったとして多少値引きされても月々負担はやはり重そう…。将来中古で販売されたとしても毎月負担額の増加は見えているので、立地だけでは選択できないですね。もう少しだけ戸数を増やし、機械式駐車場に屋根付けるだけで相当印象は上がったのですが…。あと、自転車置き場も屋外で、屋根はあるが通路には屋根は無いようで、雨の時はマンション入口までは傘が必要で自転車も濡れるようです。ここは少し高級感に欠けますね。

掲示板

• 「クレヴィア千里桃山台」についての口コミ掲示板一覧
• クレヴィア千里桃山台ってどうですか？【検討板】

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