ワコーレシティ神戸三宮

2014年3月10日 (月) 14:33時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区浜辺通六丁目301番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
2. 神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩7分
3. 神戸新交通ポートアイランド線 「貿易センター」駅 徒歩3分

• 総戸数：471戸
• 構造、建物階数：地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年10月下旬予定
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：1,690万円予定～5,880万円予定
• 予定最多販売価格帯（税込）　2,700万円台、3,000万円台、3,300万円台（各26戸）
• リーズナブルなので好調に売れ続けると思いますよ。ただ、この値段しか狙えない若い年代が集まると思うので子育て世代が多くてうるさいかもです。安い場所には落ち着いたリッチ世代は来ないできょう。
• まだ管理費やら駐車場の料金の事は情報が上がってきていないですね。販売が先なので、まだまだなのではないでしょうか。販売近くにならないと出てこない所も多いようですよ。駐車場…足りますかねぇ？さすがに抽選になりそうな予感がします。車持たれる方、多いんじゃないですか?
• 事前説明会がずーと満席なので、このスレに　　行ってきました～　　てでるかなと思っていたけど全然出てきませんね。駐車場は足りないくらいの方が、車持っていない人には修繕費が安くなるという利点があるので何とも言えません。カーシェアの稼働率も上がるだろうし。
• 説明書で駐車場は多分30000ほどと言われました。早く予約すれば100万割引のお話もありました。高速がかなりうるさいので南向きは魅力的だけど悩みます。
• プロジェクト発表会に行って来ました　価格の安さの理由については土地の購入が安く出来たというのが理由のひとつにあるそうです。土地を売る際通常いくつかの買主を集めオークションみたいな感じで一番高い売主に売るという方式が一般的なようで、当然落札価格というのは高くなりがちだそうですが、こちらの土地はもともと倉庫だった場所が駐車場であったところを売主の倉庫会社から直接購入できたので安く購入でき販売価格を抑えることが出来たそうです　管理費もプロジェクト発表会では６５００円と言っていたので設備の割には割安だと思います
  • 営業からすれば、素人相手には土地が安く手に入ったというのが一番説明が楽なんでしょう。しかし、早期契約で100万値引きというのは初めて聞きますね。普通は、販売が落ちてきてから使うものだけど、かなり売り急いでいる感じがします。これだと売れ残った部屋なら、値引き交渉もすぐ出来るんじゃあないかな。
• 昨日の説明回に行ってきました。引き渡しが2年後の3月で、優先契約の場合は今年の4月上旬には決定～前金入金しないといけない…うーん、急かされ感が大きくて、購入意欲80％から50％に減衰中。
  • 契約から２か月の入金と考えれば普通かな　だけど実際住むのは２年先と考えるとちょっとせかされてる感はあるかも。ワコーレさんも４７１戸の大規模マンションの販売実績はないし、消費税導入前の景気が上向き基調の時期に少しでも。売りたいと思っているのが購入者から見るとせかされているように見えるのかもしれません　正直なところ建物が完成する前にイメージ先行で勝負したい物件というのが売る方の本音のような気ががします
• 営業マンいわく問い合わせ多数で説明回の時期を早めた為充分な準備が出来てませんと開口一番。当然ＭＲも無く、パンフ以上の説明は無かった。各部屋の価格もわからず、大体の価格を聞いて、詳細は次回の説明会にて。って事で終了した。俺が予約できた次回の説明会は3月16日で、4月3日までに決めてください手付入金もねって流れだったの。
  • 問い合わせ多数で説明会の時期を早めた為、充分な準備が出来てませんと開口一番。と言いながら、４月３日までに決めてください。理論的に破たんしてますね。ちゃんと準備はしていないので充分な説明は出来ません。でも契約の申し込みの準備は万全を期しています。と言うことなんですね。無駄なサービスが多いのは、管理費で収益を上げるためですよ。
• 発表会行って来ましたが、得られる情報が薄くて少ないこと。市場調査的な意味合いがあるんでしょうけど、まともな間取り図や建物図すら無いとは…発表会来場者で１００戸程度は売り切ってしまうようですが、良くも悪くも価格でしか魅力を見出せない、それ相応な物件って感じですね。それにしても総戸数471戸なのに、中途半端な1台カーシャア、小さなシャトルバス運行入居して数年後は利用しなくなるだろうライブラリー後々管理費に重くのしかかるサービスがてんこ盛り(笑)
• ワコーレはあまり評判よくないみたいだから、急かされると色々勘ぐってしまう。
• 図面も仕様も何もわからないのに段階で契約急かして、さらに契約手付け2割も取るってどんだけだよ。
• うちにチラシ入ってたよ。間取りは・・・　まあ普通。　400世帯以上あってカーシェアリング１台、来客用駐車場１台か。エレベーターは３基くらいあるかな？
• とある不動産屋の人から「住宅に関しては、お買い得物件はありませんよ」と言われた事があるのですが、この物件は価格以外の魅力ってなんですかね？図面さえまともに無いのに契約を求めるような売り方をしているので、危ない物件？って感じがしました。
• モデルルームが出来上がるのは3月下旬ごろ。優先契約締め切りは4月3日くらい。(←申し込みじゃなくて売買契約です)今の段階で簡単な部屋の間取り図はあるものの、建物図面集とかはまだ手元に貰ってないのでは？他の物件に比べてもナイナイヅクシなのに、締め切りまではタイトスケジュールだと思いますよ。
• びっくりしました！エントランスコート、ほぼ北向きなんですね。4LDK(約80平米)2800万～ 。南向き？と称されるマスターコート・パークフロントコート 4LDK(約80平米)2800万～ 。北向きと南向きが同じ価格？普通ありえないでしょ(笑)
  • 南向きが安いのは幹線道路沿いだからです。幹線道路沿いの音と排気ガスはなめない方がいいです。T3であってもそれなりの音はします。もちろん洗濯物を干すのは無理です（このマンションだと南向き以外でも無理っぽいけど）
  • パークフロントコート は２号線、阪神高速、浜辺バイパスに加えて、神戸大橋を通る大型車両の騒音がすごいはずですよ。対岸にあるイトーピア神戸ポートアイランド付近では、朝は神戸大橋からゴーーという地鳴りのような音が絶えずしています。それに排ガス、粉じんもかなりあるはずですから、エントランスコートと同じ価格帯と言うのは不思議では無いと思います。しかし、８０平米で4ＬＤＫですか。

交通

構造・建物

共用施設

• 駐車場30%未満
• カーシェアリングの1台は少ないので5台に増やして欲しい
• EV数はどうなんでしょう？少ないように感じてしまいます。後々の修繕やらを考えるとこれ位じゃないと厳しくなってくるのかもしれないですが、普段は朝なんて特にナカナカ来ないなんてことにならないでしょうか。元気な人は階段で降りてしまった方が早いかも。
  • 尼崎の長谷工物件は 総戸数－671戸（266戸、171戸、234戸の３棟）で各２基だった？と思う。ここ471戸だから、4基（3基＋非常用１基）かな。分譲価格が安いんだから、エレベーター渋滞は我慢我慢。でも５基は欲しいね。
  • もう少しないと…とは思いますけれど、EVの将来的な交換の際にはかなりコストがかかるらしいです。これくらいで僕もいいんじゃないかと思いますよ。朝は頑張って階段下りましょう（汗）５基あってちょうどいいと僕も思いますよ。
    • エレベーターの台数って50戸に1台が標準じゃなかったでした？特にここは15階建てマンションよりさらに5階も背が高いのでエレベーター台数は手厚くしないと。
    • 普通なら各2基でしょうね。コストダウンはエレベーターのダウンサイジングでやるかな。超コストダウンなら、各棟にでかいエレベーターを各1基で下層階は階段覚悟必要、中層階はイライラ必至。ついでにゴミ捨ては各階にごみステーションが理想(24時間ゴミ出し可能)と思うけど、ワコーレは指定日時に玄関前回収が基本。発表時に要確認。小さいエレベーターで良いから2基とごみステーション欲しいね。
• 小さなシャトルバスってどれくらいのシャトルバスですか？気になります！！
  • シャトルバスは朝と夕方に、ここ～ＪＲ三ノ宮～ＪＲ新神戶駅間で運行するらしい。サイズは知りません。需要あるかな？

設備・仕様

• ワコーレと長谷工のコラボだから、色々と簡素化してるのかと思ったけど、そうじゃあ無いみたいね。ディスポーザーは付いている。電気は一括契約で安くなりそう。ゴミは玄関前回収と、今では珍しいゴミドラムの2Way。三宮までの有料シャトルバスやカーシェアリング、レンタル自転車予定、、、等など。物凄く管理維持にコストのかかる事が目白押し。低価格分譲にハイスペックのサービス(当然お金かかります)という矛盾したコンセプトみたいね。
  • シャトルバスはやりすぎでしょう

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：42.66m2～100.23m2
• バルコニー面積 5.94㎡〜30.02㎡
• アルコーブ面積 2.10㎡〜8.31㎡
• その他面積　・MB・PS面積／0.42㎡〜1.68㎡

買い物・食事

• 車無いなら、COOPかネットスーパー使うしかないよ。 最寄のスーパーはダイエーだけど、荷物が増えると、徒歩や自転車はきつい。
• 確かにスーパーとかは遠いですね。例えばダイエー前とかだと助かるかも～近場にスーパーが有ればいいんですけど… あとは電車などで来られる来客にも便利かも？

育児・教育

• 通学は、大変かも。 公立であれば、 生田川沿いの中央小、新神戸駅横の布引中 小学生にも、中学生にも、遠くてキツイかな。
  • 荒れるのは学校というより、学年によってかなりばらつきがある。悪童が多い学年にかちあったら最悪。 その辺は、小学校の時に情報を集めて（母親同士でいやでも耳に入る）荒れそうだったら、無理してでも私学ですかね。
• ファミリー層は子育て的に幼稚園や小学校の通学が厳しいでしょう。

周辺環境・治安

• 創価学会と町内が一緒
• 高速が間近でうるさそう。
• 一見、三宮に近いから便利そうに思えるけど、その実、住むには校区なども含めて不便な立地。
• このマンションだと向きによっては花火見える部屋がある。ルミナリエも可能な部屋があるんじゃないかな。高速とか国道の音はそんなに気にならないけど、みなとのもり公園にある震災の鎮魂の鐘を夜中にいたずらに鳴らす輩や週末のイベント事の音が気になる。神戸祭りやルミナリエが他の人には楽しいイベントだけど自分の生活の中に現れるとなかなか面倒なだけ。

スーパーはダイエーが24時までやってるし、ミント神戸の地下のKOHYOや雲井通りに阪急オアシスもあるけど、鮮度がイマイチで高い。若い単身者で都会めなとこに住みたいなら下手な賃貸より良いかもですな家族向きじゃないかも。遊具がある公園て少ないし。

• 敷地西側の学会駐車場、高層ビルとか建ててきそうで、マスターコートは将来的な日照＆眺望は保障無理そう。エントランスコートは東南向きだから日照は期待薄。購入するならパークフロントコートの高層階なんですかねぇー？でも南東向きだから花火は見えない可能性が…
• 間取りと価格は魅力的なのですが、このあたりの排気ガスや粉塵などがどんなものか気になっています。４３号線と高速が目の前・・・。外に洗濯物を干したり、バルコニー側の窓を開けておくのはやはり厳しいのでしょうか？同じような環境で今住まれてる方はいらっしゃいませんか？
  • 近くに住むものです。洗濯物は問題ありません。バルコニーの窓は騒音で開けっ放しで通常の生活（例えばテレビを視聴するとか）はちょっと厳しいです。サッシはT3程度は必要です。
• 北東のエントランスコートでもやっぱり粉塵と騒音は厳しいのかな～低層階なら南東でも教会があるから、北東の方が採光とかもまだマシかと思ってたけどどこの棟でも粉塵＆騒音が厳しいかな・・・
• 阪神高速まで３０ｍ程度となると排気ガスの為に年中窓を閉め切った生活を覚悟すべきですかね？高速道路の渋滞の酷い場所ですし・・・

周辺施設

• 近くに公園があるのは良い。 でも、 神戸震災復興公園には高速挟んでるし、 東遊園地公園は国道挟んでるし、 良いとは言えないけど。
• 周りにタイムズなどのカーシェアやレンタカーがたくさんあると思う。

その他

• 周辺の人気および資産価値は、旧居留地＞フワラーロード西側＞フラワーロード東側の順番と不動産業者に聞いたのですが、どう思いますか？
  • 周辺の人気および資産価値は、旧居留地＞フワラーロード西側＞フラワーロード東側の順番はあっていると思います。確かにこの物件はフラワーロード東側ですが、旧居留地やフラワーロード西側と比較して人気および資産価値が劣るというだけであってコストパフォーマンスは高いと思います。１LDKであれば賃貸に出せばいい値段で貸せると思います　ただファミリー向けはどうでしょう？値段がお手ごろなので人気はあると思います　ただ住みやすいかどうかは？　ですね
• 元地元民ですが、磯上でも環境はよろしくないですからねぇ。ここは住めたモンじゃないでしょうね…。西にある創価学会の駐車場、いつまで平場の駐車場にしておくのか分かったもんじゃないですよ。お子さんのいらっしゃるご家庭は校区も考えた方がいいですね。第一学区は昔からレベルが低いと言われていますが、そのなかでも布中の評判は最悪です。わざわざ越境させてまで、雲中小→葺中に通わす親御さんもいますから…賃貸なら引っ越すのは簡単だと思いますが、安いとは言え分譲なので人生設計を考えて購入された方がいいですよ。それに、いざ売却しようとしても思う金額では売れないでしょうからあと、住民板を読んでいると安い分譲マンションにはモラルの低い方々が集まるのも事実のようで、CMのようなオシャレでハイソ感をイメージして購入すると後悔するかもしりませんね。

掲示板

• 「ワコーレシティ神戸三宮【和田興産】（仮称）ワコーレ三宮プロジェクト（471戸）」についての口コミ掲示板一覧
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