パークコート虎ノ門愛宕タワー

2010年3月29日 (月) 01:48時点における版

パークコート虎ノ門愛宕タワー外観

物件概要

• 所在地：東京都港区虎ノ門3-109-1
• 交通：

1. 東京地下鉄日比谷線 神谷町駅 徒歩4分
2. 東京地下鉄銀座線 虎ノ門駅 徒歩9分
3. 東京都三田線 御成門駅 徒歩8分

• 総戸数：230戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上30階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2008年4月
• 施工：清水建設
• 売主：三井不動産レジデンシャル

価格・コスト・販売時状況

• 2006-10-10現在、新橋方面から来た場合、愛宕トンネルをくぐり抜けて、すぐ左手がここ。１ＬＤＫならＳＯＨＯ（個人事務所）や、都心の隠れ家にちょうどよい広さでしょう。小さい部屋は、おそらく低層階の抜けが悪い部屋になる。価格は５８００万円予想。
• 2006-12-27現在、販売は2月初旬からのようですね。販売時期は徐々に後倒しになってます。売りしぶりなのかな。金額も90平米で18000万円、100平米で20000万円、110から120平米を超えると23000万円以上となるそうです。ライバルは虎ノ門タワーズレジデンスの中古（新築）物件になりそうですね。どっちがいいのかな？
• 2007-03-24現在、会員第1期1次は終わりましたね。私の申し込みした部屋は倍率付きましたが幸運にも当選しました。先週木・金に重要事項説明会が行われ、今週木・金が契約でした。落選者向けの2次が来週末に行われるそうです。
• 今回の会員向け放出でかなり減ったものの、１００平米はまだ出てくるはずですよね。

1. １２７．４２平米（２３〜２６階）、
2. １２４．６０平米（１７〜１９階）、
3. １２２．４３平米（１７〜１９階）。

価格帯は、1が２．２４〜２．３６億円、2が２．５４〜２．５８億円、3が２．３０〜２．３８億円。あと１９階の１０８．９７平米が１．６７億円。ご武運を。

• 2007-06-02現在、私は虎ＴＲを4月に売りました。結果的に希望価格の5％引きで決断しました。売却は1月からでしたから、3ヶ月半くらいで決済できた状況です。その間、引き合いや内見はかなりに数に達していました。実際、具体的な交渉を行ったのは2件で、そのうちの一件の方と契約を締結しました。今ほど物件が乱立しておらず金額も多少控えめにしたので成約されたと思います。私の感想ですが、高額の物件は以外に動いていないように思えます。
• 2008-04-28現在、この物件には地権者はいません。事業主（三井）保有住戸が３戸ありましたが、先日それらを売り出すとのお知らせがきました。ですから、５戸のうち３戸はそれだと思います。残りの２戸はキャンセルでしょうね。
• 2008-05-02現在、以前、事業主（三井）保有住戸（？）として販売されてい３戸は、22階：122.43㎡：25000万円、26階：79.85㎡：14300万円、28階：104.28㎡：21400万円でした。現在、HP上に表示されている販売５戸は、606：42.85㎡：5770万円、1903：122.43㎡：23800万円、2004：95㎡：14400万円、2307：127.42㎡：22400万円、2804：81.29㎡：12300万円です。
• 2009-01-05現在、損切覚悟の分譲価格販売ですな。

1. パークコート虎ノ門愛宕タワー　13階　69.99平方メートル　2LDK　1億 700万円（分譲価格） 神谷町
2. パークコート虎ノ門愛宕タワー　15階　69.99平方メートル　2LDK　1億 900万円（分譲価格） 神谷町

• 今となっては分譲時価格で販売すると言われても高いなーという感想を持つ人たちが大半では。いろいろ言われているように今の景況感、相場観では分譲時価格の２割引というのは妥当性があるのでは。現金化しなければならない事情のある売主さんは決断の時がせまりつつありますね。
• 2割引。良い響き。良い物件だけど価格設定に納得いかなかったから、イイカンジの方向に向かってて嬉しい。
• ここはチャレンジ新新価格だったので、良心的な価格の物件でも売れないこのご時世に、2割引しなければ、現実問題として売れないでしょう。売らなくても良いならば、話は別ですが。
• 事前案内会行ってきました。ここは前はお寺だったそうです。で、お墓ごと江戸川区にそのお寺が引っ越したとの事。ということで、以前はお寺＆お墓の跡地だそうです。　モデルルームは「サラリーマンには関係ないね」という最上階の５億円の部屋と、1.4億円の80平米の部屋。やっぱり高いよなー。となりの寺の墓は樹木でかなり目隠しされるけど、東南向きだと結構見えるね。　建物が東西南北をかっちり向いていないので、南が必ずしも良いという感じではなさそう。でも、東だと愛宕グリーンヒルズと完全お見合いだし（距離はあるけど）、西面だと少し北にふれるので、悩ましいね。ただ構造とかはやっぱり耐震偽装以降、明らかに変わってきているなって感じ。ここも耐震構造はかなりしっかりしているものね。まあ、やっぱり僕にとっては値段がすべての元凶って感じです（涙）。

交通

• 日々の生活では近在に寺が多いのは格調も高く落ち着いていて（緑も多く）私は好きですね。でもなんと言っても、本マンションの最大の魅力は神谷町まで徒歩２分（パンフレット記載では４分ですが）と至近であることと、銀座・赤坂・六本木・麻布等が徒歩圏内あることだと思います。
• 徒歩分数が２分ではなく４分となっているのは、どこかよその敷地を通り抜けるからでしょうか？ それとも神谷町の古い出入り口がいずれ壊されるとか？
• 天徳寺の横の路地を抜けて、虎ノ門40MTビルの地下街を通っていくと2分位で着きます。日曜日は虎ノ門40MTビルがクローズしていますので4分位かかります。マンション前の住宅群は、戦争で被害を受けなかったところで、大正時代の住宅もあるとのこと。寺社も含め、東京のど真ん中に残る、静かな環境を愛せる人であればお薦めします。
• 日比谷線神谷町駅が大変気に入っています。霞ヶ関、六本木に一駅の利便性抜群の駅で、虎ノ門病院、慈恵医大やホテルオークラに近いにもかかわらず、緑が多く静かな落ち着いたエリアです。

構造・建物

• 床材が石の場合で床暖房を使用する場合、熱伝導率が低いので、部屋が暖かくなるまでにかかる時間が長くなるかと思います。また、足付きのソファにするなど、床に直接家具を置かない等の工夫も必要かも知れません。カーペットは基本的に敷かない方が、床暖房の効き目は高まります。どうしても部分敷きを使用する場合、裏側に糊が使われていない物でないと、糊が溶けてしまう事があるそうです。
• 外観のデザインはなかなかよさげ。そこで建築地に行ってみました。まあ愛宕山というよりは、愛宕谷と表現した方がよい低い場所だった。東向き（ＮＨＫ側）は、おそらく１５階以上じゃないと眺望が抜けない。北向きもマンションが建ちふさがってる。条件のよい部屋は限られる。それでいてお値段は高くなりそうな予感がしました。
• 先般、内覧会に行って来ました。三井不動産の方よりとても丁寧に説明して頂き、且つ清水建設の方は真摯に指摘事項に取り組んで頂き、スムーズに進行しました。２８階のプレミアムラウンジよりの眺望は、まさに圧巻でした。夜景は東京タワーが浮き上がり更に素晴らしい眺望となるのではないでしょうか。私の部屋は南向きではありませんが、想像より眺望が良く早く夜景を楽しみたいです。もう後２ケ月で鍵引き渡しですね。

共用施設

• 駐車場がタワー式で地下じゃないのもねえ。立地は都心（かなり愛宕山の雰囲気からみると？ではあるが）だが、スペックはあまりいただけないなあ。

設備・仕様

• 全熱交換式換気システムじゃないし、１００㎡以下、全室天カセじゃないのもびっくり。
• 南側中層階で坪600万円なら、やはり全熱交換や全室天井カセット、無垢板のフローリングぐらいはと思いました。

間取り

• 間取り図と価格設定をみてググッと購買意欲が下がった。一級建築士の親戚によるとマンションは１００年コンクリを使っていようと消耗品にかわりなく、２０年，３０年後も快適に住めるためにどの位の大規模修繕が必要かは未だ実績なしとのこと。数坪分の地権も全２００戸が意見一致しなければ快適な住環境の保証にはならない。そうした要素と、地震の時の崖崩れや近隣をさらに高層ビルに囲まれてしまうリスク、一方で愛宕山の緑や神谷町４分の利便性やステータスや現在の閑静さを勘案して、９０平米角住戸が１.２億くらいなら買おうと思っていたけれど、角ではない８８平米が１.４億台、１００平米角だと２億台。今や新築高級賃貸タワーが次々に供給され続けている現状で、金利、管理費、大規模修繕費、また経年劣化や地震で資産価値が激減しかねないリスクをとることを考えるとこの価格ではコストパフォーマンスがあまりにも悪すぎる。

買い物・食事

• ポロロッカに関する印象を一言。生鮮食品については、

1. 野菜関係・・・新鮮度、種類等ＯＫです。
2. 肉関係・・・・種類は少ないですが、牛・豚・鳥肉が少量あります。（午前中はありますが夕方以降は少ないようです。）
3. 魚関係・・・・まったく無いです。私は魚が必要な場合は、新橋駅にある京急ストアーにて購入しています。不思議なもので、ポロロッカの最初の印象は、はっきり言って良くなかったのですが徐々に細かく見ていくうちに、最近は評価が上がってきています。

• ポロロッカよりも品揃えが多い店（野菜、魚、肉等及び総菜）としては、新橋駅１階にある「京急ストア」とか日比谷線を利用しますが、六本木ミッドタウン内にある「プレッセ／東急ストア」及び銀座駅のそばにある「松屋」、「三越」を利用しています。プレッセ及び銀座松屋等はdoor to doorで約15分ですし、プレッセは5,000円以上購入すると、数時間後に無料で配達してくれます。また、ビールやペット飲料（2Lおーいお茶等）は、配送料無しでWEB注文ですぐ配達してくれる「酒やカクヤス」が価格も安く便利で重宝しています。
• 自転車が使えるのであれば、日進ワールドデリカデッセンもおもしろいかもしれません。飯倉の坂を越えなくてはなりませんが自転車で10分程度で行けます。麻布十番も15分程度で行けるので、ナニワヤなども色々揃っています。
• 最近、近辺を探索した結果、あくまで小生としては（食事の好みは人により異なる為）下記の店はまた行ってみたいと感じました。

1. ヴォーナボッカ（イタリアン）
2. 籠もりや（居酒屋）
3. ＡＢＣ（ステーキハウス）
4. 本陣房（蕎麦）

育児・教育

• ミッドタウンの裏庭は幼児を遊ばせるのに好評だそうですね。絵画館の廻りの休日サイクリングコースでは子供用の自転車貸し出ししてくれていますね。都心に住んで車を持っていると山手線内の移動が楽ですから子供が喜びます。上野動物園にしても、新宿御苑にしても午前中に出れば渋滞ありませんから。郊外に行くにしても渋滞の逆方向です。子育ては郊外でという人の多くは都心生活を知らないのかも知れませんね。近所に空き地や畑があるのと、手入れの行き届いた御苑や皇居、都心の公園とは子供にとっても質が違います。
• 千代田区に住んでいます。公園は以外に多く、日比谷公園、北の丸公園がお奨めです。皇居前は歩行者天国になりサイクリングなどが楽しめますし、ジョギングコースとしても有名ですね。土日祝日の交通量はまるで正月のように閑散としていながら、レストランやショップもユックリと利用できるのが利点です。世田谷、目黒、渋谷あたりですと平日も休日も込んでいますよね。比較すると同じ都心でも全く異なります。
• 山手線の内部であれば週末に色々な公園巡りが楽で、番町と麻布・広尾の一部、芝公園の廻りでは更にのんびりしたお散歩コースが家の周りにあるということですね。これに準ずるのがオークラの廻り、つまり六本木６丁目や虎ノ門４丁目あたりでしょうか。この物件はギリギリそのエリアに入っている。こういう観点からは、この新築より虎ＴＲの中古の方が立地が良いですね。虎ＴＲは紙のカーテン＝未入居の部屋が多いので、この物件の値付けを土台に未入居中古が出てくるのでしょうね。

周辺環境・治安

• 現地を見に行きました。愛宕山の上かと期待したら、実際は、愛宕山の崖の下の窪地（低地）。さらに真横に愛宕山ヒルズなどがそびえ立つので、利便性を除けば立地はかなり悪い。これで強気の価格で出したら売れ残り続出か。
• お墓があっても、風致地区に隣接していて緑に囲まれている。それに加え、幹線道路から隔離された閑静な立地でさらに駅まで実質２分の超都心。タクシーで向かってみればわかる誰もがあこがれる立地。本質がわかる人が買っています。
• 本当におっしゃるとおりです。神谷町の地下鉄入口までわずか２分、そこから日比谷線で霞が関、六本木、日比谷、銀座と数分以内で行ける超好立地。虎ノ門病院や慈恵医大も至近距離だし、何といっても緑が豊富で、なんとなく温かみのある街です。建物の仕上がりもよく、完成度の極めて高い物件ですので、賃貸に出さずセコンドハウスにすることにしました。お墓のことなんかまったく関係ありませんよ。青山墓地があるから青山が住宅に不向きだなんて、聞いたこともありません。買物は電動自転車でポロロッカに行くか、一駅地下鉄に乗って、六本木駅出口の明治屋が便利です。配送してもらうと部屋まで持ってきてくれますので、お米やワインも楽勝です。
• ミッドタウン方面から赤坂サカス、アークヒルズを抜けて、本物件のあるあたりまで歩く機会がありました。私のような中年にとっては、赤坂サカス周辺は住むには正直猥雑すぎる感じがしました。時間帯もあったかもしれませんが、ハングアウトしている外人の品質もやや落ちるような。六本木通りを渡るとぐっと雰囲気が静かになり、神谷町までくるとかなり静かというか、これみよがしでない高級感というか、そんな空気を改めて感じました。全くの私見ですけどご参考まで。これがまた日比谷通りを越えて海側に行くと雰囲気が更にリベラルな方向に変わるので、本当に都市とは不思議なものですね。何で決まるんですかね。

周辺施設

• 本マンションの西側正門前は、天徳寺ですし、東側の愛宕ヒルズ敷地内には、青松寺・傳そう院・智正庵・清岸院があり、南側はすぐ隣が長元院でその隣が攝取院です。北側は、いっぱいお寺があって書ききれません。お寺のほとんどは、芝増上寺の小寺になっています。
• 都施行の環状第２号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業で、虎ノ門街区（Ⅲ街区）に建設する再開発ビルの施設概要がまとまった。４棟計画から超高層棟１棟へと集約した再開発ビルの高さは約２５０㍍。計画通りなら現在都内で最も高層の都庁舎第一本庁舎（２４３㍍）の高さを超えることになる。総延べ床面積は約２４万７０００平方㍍で、地下部分を環状第２号線の本線が通過する構造。都市計画変更や特定建築者の公募などを経て、09年度に着工する見通しだ。
• NHK博物館が建替えられても現在の高さは超えないと聞いています。今後の開発が唯一気になるのは、本物件の南側（東京タワー側）部分ですね。小区画の家屋が多く、空家も散見されます。弟分のような建物が建って、神谷町駅からの道路も併せてきれいにしてくれるといいんですけどね。

その他

• すでに都心に確保居住しているが、（基本的にこれからもずっと）新規に購入する物件は、自分が住んでも良いし、賃貸に出しても良いという物件を探している。つまり、私の場合投資的意味合いはあるが、すぐに転売する投機は考えていない。そう意味で愛宕と近いから、虎ノ門TRが賃貸に苦戦している、というのがとても気になる。そんなに居住用には向かない土地なのだろうか。単に、賃料が高すぎるのではないのか。購入時の物件の価格が上がったからといって、それをすぐに賃料に反映することはできない。つまり、ある種の上がりすぎる高額物件の場合賃貸では利回りが落ちる。しかし、賃料収入がどれだけ見込めるかから分譲価格が決まるべきで、それを超えて、思惑だけで価格が上昇した物件は又バブルの二の舞。そういう事を考慮に入れてない賃料の値付けなのではないのか？

掲示板

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