広尾ガーデンフォレスト

2010年11月16日 (火) 22:02時点における版

広尾ガーデンフォレスト外観

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）
• 交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
• 総戸数：474戸（A棟:123戸、B棟:74戸、C棟:117戸、D棟:40戸、E棟:39戸、F棟:81戸、事業協力者住戸34戸含む）
• 構造、建物階数：RC造（一部鉄骨造）地上18階建地下2階（A棟）、鉄筋コンクリート地上9階建地下2階（B棟）、鉄筋コンクリート地上11階建地下2階（C棟）、鉄筋コンクリート地上6階建地下2階（D棟）、鉄筋コンクリート地上6階建地下2階（E棟）、鉄筋コンクリート地上11階建地下2階（F棟）、地上1階建（アネックス（業務棟））
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権（地上権）の準共有
• 完成時期：2009年02月竣工済み（A棟）、2009年02月竣工済み（B棟）、2009年02月竣工済み（C棟）、2009年02月竣工済み（D棟）、2009年07月竣工済み（E棟）、2009年07月竣工済み（F棟）
• 施工：鹿島建設株式会社
• 売主：三菱地所株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2009-02-13現在、もう賃貸が出始めてますね。A棟南向き、100平米強、管理費込み駐車場別で65-75万くらい？周辺相場に比べると、結構強気の値付けかと思いますがどんなもんでしょう。
• 2009-02-10現在、手付放棄によるキャンセルは引き渡し時まで買い主のオプションなんだから、引渡時に分譲価格より10%以上下がっていると見たらキャンセルするのが正しい判断でしょうね。ここは外資系社員とか多そうだから見込みがないと見たらあっさりキャンセルするのではないかと想像。10％はサンクコストだから、それに引きずられて買いたくないのに買ってしまう方が余程問題だからね。少なくとも上層階のプレミアム住戸（2LDKで2億とか）に関してはとても価格正当化の余地がないから、3月末の引渡に向けてもっともっとキャンセルが出てくるでしょう。セカンダリーでもとんでもない価格で売ってるけど、それは無理というものです。
• 2009-03-30現在、最近賃貸が沢山出てるね。30坪で60万から70万、坪2万から2万3千円くらいで出してるみたいですが、不動産屋は南向きで条件が比較的いいところでも坪1万8千くらいで決まれば御の字だって言ってた。坪2万5千とか3万とかめでたいことを言ってた奴がいっぱいいたけどご自慢のエクセルシートはどうなったのかな。
• 2009-04-19現在、入居が始まったのだから、もう手付け放棄だけではキャンセルできませんよ。違約金も取られます。キャンセルの人はとっくに終了でしょう。
• 違約金は１割ですよ。情状酌量は、契約者本人が亡くなった時などは酌量するケースも有るようですが、経済状況での酌量は関係ないでしょうね。
• 2009-04-24現在、今朝の新聞にまた折り込み広告。表は先日の「桜が咲きました」を流用。桜はとっくに散ってる。掲載物件は５戸。７，３９０万（６３．８３平米）～３７，１００万円（１５３．７４平米）経済危機で、夢が覚めたか。
• 3月とか4月には、正規のキャンセル物件は最大でも8戸しか一時に出ていなかったので、あまりいっぱい残っていると思われるのもまずいと思って、きっと売主の方で選別して制限して出していたのでしょうね。一旦消えたと思った物件がひと月余り後にまたネットに出て来ていたりして、何で？と思っていました。3月中に値引きをお願いしてみましたが、少なくともその時点では値引き交渉は無理でした。でも、おもしろいもので、3月から4月のころに出ていた売れ残り物件は、その後、特にこのひと月くらいで少なくとも7、8戸は売れてしまったように思います。70㎡台とか80㎡台物件が特に消えました。
• 2009-06-27現在、A棟からF棟の合計で販売されたのが474戸。そのうちA棟からD棟の354戸が今年の3月の引き渡し。これでキャンセルとなって出てきて現在デベがキャンセル物件として売っているのが15戸（全体の4.2%)。今月6月中心の引き渡しとなったE,F棟は合計120戸。このうち、現在までにキャンセル物件になっているのが6戸（全体の5%）。結果としてA棟からF棟の全体で474戸のうち、キャンセル物件で売りに出ているのは21戸（全体の4.4%）。意外と少ないですね。キャンセル物件21戸は、この物件のHomePageに出ていますよ。
• 2009-06-30現在、あくまでオフィシャルベースでキャンセル物件として三菱地所と三井不動産が出している残戸物件は、ネットのHomePage通り全体474戸のうち21戸です。そういう意味ではちゃんと開示していると思いますよ。見る限り、この21戸の中身がたまに妙に変わっているような様子は今のところありません。このほか、個人が中古というか新古物件として売っているのはネットなどの掲示を見る限り6戸程度です。デベは、残戸の募集21戸と公表しているけど、デベは隠していて、実際は100戸くらいあると言っている人もこのスレではいっぱいいます。本当にそんなに100戸からも残戸があるのかは、あれこれ憶測せずに、ネットにも書いてあるデベの案内電話番号に興味あるということで問い合わせたら相手も売りたいですから教えてくれるのではないですか。
• 定期借地権はセカンダリーで売れないよ。というか叩かれる。銀行が住宅ローンを出してくれないし、買う側の心理的抵抗感も残存年数が上がるにつれて高まってくるから。ディスカウント幅は所有権のオーナーチェンジ物件とほぼ同じくらい、つまりフェアバリューの10〜20％下で、古くなればなるほど業者以外の買い手がつかない。勿論定期借地権だから所有権より安いというディスカウントはこれには入ってないので、買うときは所有権より２割安くても、売るときは所有権より3，4割安いという覚悟をしておいた方がいい。
• ここの物件は、50年間の地上権（借地権）分の価値が購入物件価格の2/3程度を占めており、地上権の価値は土地代の上昇につれてほとんどパラレルに上がっていくので、他の先行定期借地権物件である三菱地所の銀座タワーや三井不動産のパークコート麻布鳥居坂物件のように、今後、都内のマンション物件価格が期待通り上昇すれば（今年1月現在のマンション中古流通坪単価が95年の坪単価まで回復するだけで理論上１８％上がる計算になります）どこかで転売しても妙味あると思うし、どう考えてもお得な将来への投資となるようにも思えますね。
• ガーデンフォレストは、1億円以上のいわゆる億ションが中心ですが、なかには４５㎡から６０㎡くらいの比較的小ぶりの、5000万円台から6,000万円台の物件もかなりあります。これらを買われた方は、３０代から４０代の、お子様をこの近隣の有名私立などに通わせる目的で購入された方など、通常のサラリーマンが相当におられると聞いています。一方で、これらを最初から投資目的で買ったという方も相応いらっしゃると聞いています。いずれにせよ、これらの方の多くはきちんとローンを組んで買っておられると思います。
• この物件のなかで、1億円前後で買える物件を見ると（もう売れてしまっているのかもしれませんが）、７５㎡程度の物件があります。このグロスの家賃は坪2万円として22坪程度で月約45万円、管理費、修繕積立金などで約43,000円、それと地代は月1万円程度です（日経新聞は他の物件の事例を出していますが、このＧＦの場合、そもそもかかる地代は、月1万円程度と安いです。これは土地分の固定資産税の1.5倍程度で、所有権物件であれば、もともと土地分の固定資産税はかかる一方、定期借地権物件の場合、土地の固定資産税はありませんから、後払いの地代の持ち出しはわずかと言えます）。

交通

• 広尾の駅から正面玄関まで実際に歩いて１０分でした。公称は９分ですが、駅前の道路の横断で赤信号を結構待ったので、結果１０分かかったようです。でも上りでこんなもんですから、駅までの下りだと２分短縮の８分程度で行けるように思います。それでも登り坂の最初の３、４分は７５歳以上などの老人にとっては少しきついかと思いました。でもその場合は、隣の日赤のバスロータリーから渋谷と恵比寿にバスが相当頻繁に出ていて、渋谷行には乗ってみましたが、前回の信号待ちのよかった時で渋谷駅の真ん前までで７分、今回のかなり信号待ちの長い時で渋谷駅まで１０分でした。これ相当に便利です。

構造・建物

• 「森」というコンセプトだったはずなのに、なんかコンクリ、タイル敷が多く、現代っぽい感じ。むしろガーデンヒルズの方が、余程「森」な感じがする。まだまだ年月が必要ということでしょうか。しかし、この物件、年月が経つと価値がどんどんなくなるんだけど。
• 定期借地権の上に建つマンションなんて、飽くまでも賃貸マンションみたいな気持ちで買わないと駄目でしょうね。　資産価値は毎年毎年どんどんと落ちていくのでしょうし。
• 一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。
• 長期修繕計画も購入者にきちんと書面で説明されており、例えば汚れの目立つ可能性のある外壁やバルコニーの工事は、１２年、２４年、３６年目に相当な予算が貼られており、給排気工事は４６年先まで計画されているなど、かなりしっかりした管理修繕計画がコミットされています。

共用施設

設備・仕様

• この物件は医療やセキュリティーが完備されていて、いわば聖路加レジデンスのようなシニアに受ける要素も相当にあるので、広尾ガーデンヒルズなど既存の物件を売って、この物件に移り住む計画の方もかなりいらっしゃるようです。こういう方は、この後、現在お住まいのマンションにいろんな世代の住民がいるなかで、本当に７５％以上の住民の合意が取れて建て替えが成功するのであろうかと考え、それくらいならば、まだこのガーデンフォレストの単価設定は比較的安いし、新しくて広い住居に等価交換で移住できるのであれば、この際移って、終の棲家として快適に住もうというような考えなのだと思います。

間取り

• 南向き最上階というのはよさそうだけど1LDKだからな。駐車場がないのも似非富裕層向き賃貸として致命的。新築人気物件だし、欲こいて2/2の35万、現実的路線で30万で出して結局27万で借り手がつくといったところじゃねーの。5年経ったら新築プレミアムがはげて24万。5％なんて無理、っていうかそもそも売値高すぎ。妥当なところ5500万くらいだろ。
• この物件のHPで見る限りの一番安い物件だと、8460万円で61.43㎡（18.6坪）の物件が買えるようです。これに250万円から300万円程度の取壊費用の一時金があると思うので、あわせると8700万円くらいになると思います（この物件にも他と同様にリビング一体型の22㎡（14畳）程度のバルコニーが付いているはずなので、実質83㎡（25坪）くらいの広さの物件になるとは思いますが）。もしこれが所有権物件であったら、バルコニー分は無視したとしても、近隣新築相場から見て、坪700万円はすると思うので、61㎡（18坪）物件でも1億3千万円程度かかってしまいます。8700万円なら何とかなっても、1億3千万円もしたら、どんなにいい物件でも、通常のサラリーマンにはローンを組んでもまず買えないのではないでしょうか。広尾GFは実際にローンを組んで買っている人が多いと伺っていますが、これは定期借地権だからこそ可能になった話と思っています。

• 

  広尾ガーデンフォレストウェルネスルーム

• 

  広尾ガーデンフォレストキッチン

• 

  広尾ガーデンフォレストコンサバトリーバス

• 

  広尾ガーデンフォレストドレッシングルーム

• 

  広尾ガーデンフォレストベッドルーム

• 

  広尾ガーデンフォレストリビング

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 確かに需要の現状は、劇的な景気悪化の影響を受け、概ね記載のような状況ではあるようですが、実は2003年の六本木ヒルズ竣工のあたりも、90年バブルの最後の遺産と揶揄されながら、オフィス棟や住宅等が1,2年苦戦を強いられていたと記憶しています。フローで2000万以上ぐらい稼げる層とストックで1億以上ある層が劇的に減少した場面特有の現象だと、現状では判断できますが、このまま本格的な世界恐慌へ突入していけば、事態はもう一段悪化する可能性は否定できないとは思います。ただ、今後１年を見渡すと、低金利政策が継続し、減税が実施され、政権も大きく変わり、世界情勢も変化することを考慮すると、底打ちの可能性もそろそろあるかといったところではないでしょうか。いずれにしても、一度、広尾に住めば、まず他には住みたいと思いませんから。
• 救急車のサイレンは少し気にはなりますね。部屋が比較的日赤に近いほうにあるからかもしれませんが、深夜、寝ているときでも気付くことがあります。でも、もう３ヵ月もたったので慣れました。私は耳障りというほどには感じていません。まあ、このマンションに限らず日赤通りに面していれば仕方のないことだと思っています。ちなみ、一部住居では引渡しが前倒しされ、３月上旬から行われていましたよ。
• 広尾に住むなら、駅なんて関係ないんだけど。郊外の住宅地じゃないんだから。なんたって、フェラーリが路駐、マセラッティーやマイバッハが当たり前の光景なんだから。地方出身の成金とかっていう前にさ、広尾はそもそも海外出身の成金の町だから、目白や田園調布、成城なんかよりは当然面白いよ。
• 渋谷区や港区を、白人が多いことを理由に好む傾向を有する人たちは、国賊的と云うか、あまりに歴史を知らない人たちですね。六本木・表参道・代々木・広尾界隈等に白人が多いのは、単に欧米各国の大使館等が多いからではありませんよ。例えば、現在ミッドタウン建設中の旧防衛庁跡地や、原宿・表参道等とつながる現在の代々木公園等が、戦後いかなる歴史を刻んで来たかご存じでしょうか？無知・無教養・無常識というものは、単に愚かさが侮蔑の対象になるというだけでなく、明らかに有害ですらあります。
• 広尾は高級住宅地でも何でもないですよ。昔からの由緒ある邸宅地なんかではないのです。20年ほど前にガーデンヒルズが出来たお陰で地名は有名になったけど、あくまでも共同住宅中心の宅地でしかなく、ゆったりとした敷地の大邸宅なんて、もともと殆どないエリアです。だから、田園調布や成城、目白などはいうに及ばず、市ヶ谷、東五反田や北品川などの古くからの伝統あるお屋敷街と比べても、随分と格が下がります。そうした東京の地歴や伝統・常識などを一切わきまえず、何も分かってない地方出身者や外国人などが、この界隈を好むのは、偶然ではありませんね。
• それはいいポイントだな。しかし漏れのうちも結構五月蠅いぞ。GHの中でも道路沿いの低層階だからだろうがとても窓を開け放して寝る気はしない。この新築マンションは日赤通り側は結構五月蠅いかもしれないが少し外れれば大丈夫な気がするがどうだろうか。漏れが申し込もうとしているのはC棟の庭に面した側だから関係ないと思う。駅から少し遠いのが難点だが、まあ最近電車に乗る機会もめっきり減ったしたまには腹のメタボ脂肪を減らす機会と思って頑張ろう。

周辺施設

• この物件の正面玄関方向に向けて、日赤通りに沿って後半分の歩道を拡張するようです。また日赤通りに沿って、外壁は全部ガラスという外観の感じのよい郵貯バンクがありました。既に営業開始しているようですが、これは来年３月以降も営業するのでしょうか。営業してくれる場合は、ATMなどを含めて住民には便利と思いました。
• 満開のころ日赤の前庭は全部桜で、野放図に、のびのび広々と桜の塊でした。「霞か雲か・・・」という歌のようだった印象があります。何本かは生き残っているのかな。大きな木は見かけない。でも建物の壁が迫っているし日赤通り側（西側）はあまり期待できない。北西の角の公開区内の辺はどうなのかな。
• 広尾の日赤はこの定期借地のお金で既に設備の大規模な近代化を図って、ヘリポートなども備えた最新病院設備の建設を開始しているようですが、この後、上の方のスレでも言われている通り、この近代化によって東京全体にとっても重要な大震災などの広域災害時の大規模救急救命医療センターに生まれ変わるのでしょう。

その他

• 一般には借地権（権利金）の相場は所有権価格の6割といわれています。但しこれは税務上の評価額から来ているもので実際にはケースバイケースであると考えられます。定期借地権の相場は分かりませんが旧法借地権より借主の権利が相当弱いので6割より下であることは間違いないでしょう。まあ4割～5割といったところでしょうか。このあたりの土地坪単価が通常時（何が通常時か分かりませんが・・・バブルを除いたときと言うことで）大体500万円くらいでしょうか（大型整形地なので戸建て用の小さな土地よりは高いと見ています）。従って定期借地権の権利金は所有権の5割として概ね坪単価250万円くらいであると想定されます。30坪の2LDKに換算して考えると、容積300%をフルに使っていると考えると土地持分は10坪ですから、定期借地権の権利金部分は2500万円くらいであると考えられます。

掲示板

• 「広尾ガーデンフォレスト」についての口コミ掲示板
• 広尾ガーデンフォレスト
• 広尾ガーデンフォレスト その2
• 広尾ガーデンフォレスト [ 住民専用 ]