グランスイート広尾

2018年5月11日 (金) 16:19時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
• 交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩6分
• 総戸数：118戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月上旬予定
• 売主：丸紅株式会社
• 施工：前田建設
• 管理：丸紅コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 1階は値上げしたようですね。
  • 一階、子持ちには根強い需要があるだろうけど、このタイミングで値上げするか？
    • 完売に向けて、値下げかと思ったら値上げですか。すごいですね。
      • まだ10戸ほどは売れ残っているようですね。
        • 竣工済みなのに値上げなんてあるんですか？どの位値上げされたんでしょう？
• 価格が高い〜
  • アドレスの割には安いでしょ。しかし、、、
• 立地は好みなのでそれぞれ意見別れるけど、他の検討物件と比べて悪いところが少ないのが良いところかな？ 巾木まで一体感のある天然石の廊下、挽板フローリング、足元までガラスのFIX窓(隠し框？)、自転車置き場が多い、機械式駐車場の格納サイズが大きい、など。 間取りはある程度リフォームで対応できるし、普通の耐震構造とか車寄せが中途半端だったりもするけど、高すぎない価格を考えれば妥当なところかと。
• 第3期販売始まりましたね。
• もう直ぐ完売ですね。
  • 完売できるか？ここに来て一気に購買意欲が低下してるから。
    • 仮に3期分が確実に売れれば、先着分の3戸だけかな。未販売がないという見たてですが。先着分もじわじわうれている？お盆前には完売宣言期待してます。
• ちなみにもう売れちゃったかもしれんが、北一階半地下1LDKの42平米くらいが、5300万円だったらしいぜ
  • 売り切れですかね。場所がら順調に売れてるみたいですね。
    • 半地下の小さいのは、４０平米なかったです。１LDKでベッドルームも４．８畳で、５０００万を超えていたので、辞めました。
• 人気、人気と一部から持ち上げられながら、まだ完売してないんですね。億ションに乾式壁は、やはり敬遠の要因になり得るんでしょうか。
  • 残り3戸だと思うけど。8か月で105/108でしょ。悪くないんじやない、、
    • 竣工未完売って、入居済のひとは結構心配になるよね。
      • なにせ、販売開始が遅かったからね。青田売りは竣工前に売らないと。でも、ここは立地がいいんで割とハイペースではなかったかな。
        • 工事開始後もしばらく販売していなかったからね。周りの競合と被らないようにしたんだろうけど、まあ、竣工後暫く経っているとはいえ、売れれば問題ないでしょう。
• 残りは2～3戸ですね。 消費税UP後の10月中旬からの販売にしては順調なんじゃないでしょうか。 この界隈の物件は、事故やらあったので、何もなく販売出来たのが良かったのでしょうかね。 仕様や駅からの距離も好調の要因だと思いますが…
• 先着順2件、107と115は第3期の部屋が再登場ですね。一昨日までは1億以上の部屋が３部屋あったのですが、替わってますね
• いよいよ、最終1邸みたいですね。
  • 今月で完売ですね。増税後販売にもかかわらず、順調な販売でした。
    • 増税後は増税後で恩恵もあったわけだし、あまり急いでいる人もいなかったのでは？セキュリティがＥＶも含めてかなりしっかりしているし、部屋も広いしでいいマンションではあるわけだし。音に関しては、他の方も書かれていますが、都内に住んでいる限り何かしらの音に接している方が多いわけで…あまりそこまで気にしなくてもとは思います。が、これは個人差のあることだから仕方がないか。
• 建設コスト、特に人工代が５０％以上の値上がりをしているため、売値が３割以上上がってこないと分譲するメリットがなくなってきているようですね。つまり新規物件供給がなくなることで中古価格が上がり、広尾あたりの相場が坪単価８００万ぐらいが妥当になれば、供給再開になるのでないでしょうか。本格的な不動産値上がりのめどが立つ今秋には新価格でのマンション分譲が再開されるのではないでしょうか。
• 早くも半地下住戸が売りに出ていますが、お気に召さなかったのですかね？雨の多い季節は、特に過ごしにくそうですね。
  • 1LDK投資用でしょうね。港区の新築だと引渡終えたら即売り、即賃貸の物件が幾つもありますね。ここは少し乗せてるのかな、、
    • 売り出し物はかなり乗せてない？　港区の新築ですぐ中古にだしてるやつはみんな結構、積んでます。。（汗）
• 既に含みがでている住戸ががなりありそうな、ここは。
  • 含み益が出たので、転売しました。瑕疵で問題なければ、２割益。
• 第三期二期始まりましたね。217号室、13080万円。
  • 最上階の登場ですか
    • 何故、今さら最上階？
      • 最上階、今まで出ていなかったんですか。先着順になっていますけれどお値段がナカナカにやはりするなと思いますけれどまあこの内容ならそんなもんなんでしょうか
        • キャンセルでは？
          • 8階は全部売り切れたと聞いていたのに不思議ですね。キャンセルだと頭金2,750万円放棄？
            • ローンがおりないとこうなりますが、キャンセル料はとられないかと。
              • 前の家が売れないと、こうなりますかな。
• 先着順住戸３戸の案内が来ました。モデルルームにも行っていない自分に送ってくるとは…。相当売れていないのですかね。個人的には、ここ、というか広尾界隈は素敵で気に入っているのですが、ここは高くて無理なので、はなから諦めていたのですが。安くなりますかね？この時勢なので、無理ですかね。
• やはり高級感がある。 違いますね。ファミリーマンションとは。 1LDKでも70m2越えです。 しかも2Sのプランだと、実質、3LDKと変わらない。 全然、違いますね。すべてが。 しかし、1LDKで1億弱って… 初めて見ました。 やはり、高級マンションは違いますね。
  • 最高級のマンションですね！
• ここまだ完売してないの？
  • キャンが、2,3件入ったみたいだが。あと、2戸でしょ。秋口にはなくなるよ
• 残りプレミアム住戸を残すのみですねー
  • 完売だそうです、何だかんだ便利な場所で、仕様も良かったですしね。一部の1階住戸を除いて、売れ行きは早かったです。
    • 売れちゃいましたね。。一階は後から売り出ししただけで、人気のため抽選になったそうですよー。完売おめでとうございます。立地が良いですしね。
      • この価格帯、この戸数（１００以上）で、１年以内での完売はお見事！ですかね笑。昨年１０月からの販売ですから。それも消費税値上後の販売。やはり、リアル麻布で駅近、逸脱の仕様ということで、じわじわ売れた、という感じでした。プレミアムなんか出ればひょいと売れちゃうんですね。すごすぎ、、
        • 完売ですね！プレミアム住戸は通常のキャンセルだったようですよ。2億7500万ですが、キャンセル後、1週間以内での販売。いずれにせよ、久々の超高級ビンテージマンション！！！広尾（南麻布）の雰囲気も良くなりました。
• このマンション、超高級とは言えないでしょ。 場所も高級感なし。使用もそれほどでもない。 おまけに丸紅。間取りも変なの多い。 マンション相場値上がりの恩恵ですな。
• 既に含み益もでている物件で買えた人は羨ましいです。ここら辺、出物ないですから、まだまだ上がるんでしょうね、、
• 完売ですね。閑静な住宅街で、これからは、フラットアプローチ、駅近くの方が評価が高いということですね。いずれにせよ、3億近い部屋もあるわけで、富裕層に評価されましたね。
  • 何と比較してるのかな？駐車場に空きがあるし、富裕層の評価が高いとはいえないような。。そもそも完売＝人気としたいようですか、竣工後の完売ですよ。丸紅の麻布台だって竣工後には完売して同じです。
    • 10か月で億ション完売だから、売れた部類でしょ。駅近、広尾麻布の希少な新築でした。
      • 消費税値上げ直後の販売だったからね。売れた方では、、これが昨年春ごろ販売だったら瞬間蒸発だったんじゃないかな。広尾麻布界隈は人気なんだね

交通

• 明治通りと外苑西通り、これらはかなりの交通量があるようですから交差点から奥に少し入る立地は絶妙に見えます。逆に車で出るときはすぐにこれらどちらかの通りに入れる近さ、いい場所とったなあというのが第一印象です。交通の利便性はこんな感じで悪くないと思っているのですが、お買い物はぁ、どうでしょうか(汗) 日々少し移動する必要はありそうですねぇ。でも移動があるほうがせっかくの広尾ライフ、楽しみが見えてくるのではとも思います

構造・建物

共用施設

• 駐車場 : 56台
  • 地下駐車場がいいね。落ち着き感があってね
    • 駐車場はいいけどね。 でも、動線が悪いよね。特に、出庫する時。 スロープを上がった先に見える風景は 萎えるよね。余りにも残念。
      • ここは駐車場にまだ空きがありますか？
        • まだ、ありそうですよ。デカイ外車も大丈夫なサイズ

• 駐輪場 : 189台
• バイク置場 : 17台
• このマンションいいんですけどね〜。なぜ一階ロビーがフラットじゃないんでしょう。
  • 一階の住戸が道路よりも低い位置にあるからです。
    • そういうことだったんですね。一階エントランスのドアは重厚感があり期待をもたせるだけにホント残念です。
• 一階のロビーに、せめて絵画か彫刻がほしい。高級感がないかなぁ
  • 滝が流れていて高級感あるわ
    • そうでしょうか？ ロビーでコンシェルジュの場所が一番高く、 両サイドにスロープで下っていくのは何故？ 意味不というか残念。
      • ここら辺の物件買う人は周りの高級感なんて求めてないんじゃ？自分にとって便利な街、満足できる部屋であればそれで良い。
• 車寄せがあったらよかったのに、と思いした。車寄せがなく、前の道路が狭いので、ここのマンションの方がよく、タクシーを道路まででてまっていたり、少し先の道幅の広いところで乗り降りしていたりするのを見かけます。

設備・仕様

• 価格帯の割りに何故全熱交換器がないのか…

間取り

• ここは、室外機置き場程度のベランダしかないんですね。
  • ベランダが狭い代わりにダイレクトウインドウで開放感を作っているのでしょうね。両方を求めると、価格が上がってしまうけど間取りをワイドスパンにするか、ダイレクトウインドウを無くすか。でしょうか。
• 1階は半地下でなく素敵なテラスがありますよ！
  • 東側の1Fのテラスは特に良いよね。前に建物が迫ってないのでさえぎるものがないし、広さも十分。
    • テラスから雨水がリビングに流れ込んだりしていませんか？大丈夫ですか？
      • ここ、半地下住戸でも、テラスが土だったら、子持ち世帯にはとても喜ばれただろうに。 ただ、半地下系で土にしているところって見たことないので、排水とかの関係で土は難しいのかもしれませんね。 でも、西側とか、目隠しの植栽とかもなくて大丈夫なのかしら？
        • 半地下が良いとか…本気ですか？営業さんですか。リセールもし難いし、賃貸でも残りやすい半地下。
          • ここは半地下というほど低くはないですよ。確か図面で70cmだったと思います。
            • 地下っていうには語弊があるかなぁという感じですよね実際は.少し下がっている程度,という表現が一番近いのではないかと思いますがどうでしょう.ただ排水の事もあるので土ではないのでしょうね.きちんと排水の設備があるのであれば若干下がっている感じでも問題がないということなのでしょうか.その説明をどうされているのか.

買い物・食事

• ローソン/広尾駅前支店（約450m・徒歩6分）、明治屋広尾ストアー（約500m・徒歩7分）。
• 毎日のお買い物は、明治屋、ナショナルのほか、びっくり屋（ナショナルの前）、ぱぱす（広尾商店街）、福田屋（広尾商店街）も意外といいものあって、バリエーションは多いですよ。

育児・教育

• 南麻布保育園（約210m・徒歩3分）、南部坂幼稚園（約560m・徒歩7分）、ウィローズルックインターナショナル（約930m・徒歩12分）。
• すみません、この辺りで活発な少年サッカーチームはありますでしょうか？出来れば非営利の地域のおじさんとか指導しているようながベストです。我が子はサッカーが好きなので、人格形成までに取り組んで欲しく。都心だと難しいデスかね？自分は少年野球組でしたが、今から思うと地域のおっさんは偉大だったなと。
  • 本村小学校に少年サッカークラブありますよ。本村小学校の生徒じゃなくても入れます。毎週日曜日午前中が練習日ですよ。

周辺環境・治安

• 三菱東京UFJ銀行/広尾支店（約340m・徒歩5分）、南麻布五郵便局（約400m・徒歩5分）。
• 麻布耳鼻咽頭科（約400m・徒歩5分）、愛育病院（約960m・徒歩12分）。
• 気になるのは南側です。東側は少しセットバックするから、道にピッタリではないでしょう。グーグルマップの航空写真をご覧ください。４５度ビューだとわかりにくいかもしれませんけど値段的には、南麻布ですから、最低450万円くらいはするでしょう。仕様をあげて頑張ったら、500万円オーバーもあると思います。売れるかどうかは別として。近隣のウエリスがいいお値段してますから。
• ここ、南麻布なのに広尾なんだよね。不思議。
  • 渋谷区の広尾、港区の広尾じゃ全然雰囲気がちがいますよ。
    • どっちがどういいんでしようか？
      • ここは坂下ですけど広尾じゃなく南麻布4丁目ですよ。
• パークシティ大崎のスレで、羽田の発着枠拡大案が相当深刻な影響を及ぼすことが指摘されていますが、実は、この辺りも影響を受けるようです。 品川よりは高度が高い状態とはいえ、どうなんでしょうかね？ アンテナを広く張って、反対すべきは反対しないと大変なことになりそうです。
  • 確かにパークシティ大崎のスレでは、何故か盛り上がってますね。 羽田発着枠拡大案については、別にピンポイントであちらやこちらのマンションの上空を狙って飛ぶものではないので、このマンション固有で議論する類の話題ではないのでは？ 個人的には、経済活性化のためには仕方ないと考えていますし、自分自身も良く飛行機利用するので便が良くなるのはむしろ好材料だったりします。 そもそも、都内はヘリコプターなどバンバン飛んでますし、首都高や幹線道路などで騒音という観点では都内住まいの方々は耐性ついてますよね？ もっと言えば、窓締めればそれらも聞こえないでしょう、普通の建物なら。 このマンションではないですが、元麻布とかですと中国大使館や韓国大使館などで街宣車という名の騒音の方がよっぽど気になりますし。 「反対すべきは反対しないと大変なことになりそうです」とありますが、このように私は容認派ですし、大変なことがどんなことなのかピンと来ないですね。 あくまでも個人的な見解ですが。
    • ここは、現在、静かなのに、飛行機音がしたりするのが、嫌なんだと思います。広尾病院でのヘリコプターの音は、しますがあとは、ここは、都心だから、騒音があるというのには、当てはまらないですからね。
      • 今更だけど、ルートを確認したら、この上をピンポイントで飛行機通るよ。 誤差はほとんどないはず。 しかも、大崎より他頻度で、2分毎に。 新大阪で経験したけど、窓閉めてどうにかなるレベルじゃない。 どーしよ。
• もう港区の真ん中で物件はしばらく出ないようです！ここで打ち止め？
• ここ、やはり住みやすいですね。何するにも。
  • 羨ましいです。南麻布4丁目は住宅地NO.1の地域。超高級マンションですな！！
    • 南麻布４は外国人の方が非常に多いですね。マンション周辺では米軍施設が近いのでその関係者とか、大使館もあるので外交官も多いですね。ユーロハウスがあるから多国籍ですね。英語の先生も多いかな笑
• 南麻布4丁目は住宅地ランキング1位の立地。ミニマム1億からのビンテージマンションでしょう。
• プラウドとGSと連続でマンションができて町並みがずいぶんよくなりました。次は森ビル社宅で、更によくなりますね。
• 隣の社宅はどうなるんだろうね。
  • 建て替えの予定はないとの情報があったような。まあ街並みの景観の悪さはアレだけが原因じゃないけどね。

周辺施設

• 都立中央図書館（約690m・徒歩9分）、区立広尾公園（約480m・徒歩6分）、フィットネスクラブ広尾（約480m・徒歩6分）。

その他

掲示板

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