ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町

2013年3月17日 (日) 11:07時点における版

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町

物件概要

• 所在地：東京都港区南青山7丁目373（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口）
2. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
3. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
4. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）

• 総戸数：86戸
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年01月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社
• 管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 本来なら＠550～600万円ぐらいの立地だけど 最近、あまりに億ションの売れ行きが悪いので地所はびびっている模様 たぶん＠450～500万円ぐらいで出してくるでしょ
  • 坪450～500じゃ、売れ残り確実！ 目の前のパークコートは中古で300万前半、ライオンズは300万きってるよ！ 新築プレミアが載っかっても、400万行くか行かないかでしょ。いい所だけどパークコートも新築当初、平均300万半ばだったと記憶。
• 3億5千万の部屋は値下げしたのかな？ 確かに、少し価格を調整するとは言われてましたが、全体的に下げたのかな？
• グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円）
  • 随分単価に差があるのですね。 グランドコートの坪単価370は随分安い気がするのだけど、 広さどれくらいなのだろう。100平米くらいでその坪単価 なら、買いたいかも。。。
  • 坪単価370万円は、東向きの２階（１階はゴミ置き場）91.39平米です。 価格は10,300万円。正確には坪単価371.9万円ですね。 ちなみに南向きだと、１階の86.84平米で10,850万円。 坪単価412万円です。

交通

• 駅から遠すぎますね。
• 広尾駅から徒歩11分、はガーデンヒルズの中の上り坂を上ってくるルートなのかな？ 結構な上り坂だから、実際に歩くともっとかかる印象。
• この物件を起点にすると、六本木通りを越えるのが不便ではないですか？ 骨董通りの入口に出る地下道を通るのは何となく嫌な感じがしますし、 横断歩道で渡ろうと思ったら、南青山7丁目の交差点に行くか、 西麻布まで坂を下りる必要がありますよね。 このあたりに住んでいる人は、地下道を利用しているのでしょうか。

構造・建物

• チラシが入っていましたが、ここ、ランドスケープひどいですね。 不況だから仕方ありませんが、詰め込むだけ詰め込んだ感がありました。
• 建物が結構道路ぎりぎりですよね。 住戸もとなりとぺったりしすぎで息苦しい形。東西２棟にするなりデコボコ形状にするなりできなかったのかしら。
• たいして広くもない敷地に、南北に2棟並ぶようです。 私も、みた瞬間、これはヤバイのでは、と思いました。

共用施設

• 駐車場も100%ではないし、富裕層向けのマンションなのかな。

設備・仕様

• エレベータ７基？ですか？管理費ハンパでないですね。庶民には手がでませんわ。経営者、スポーツ選手、芸能人御用達マンションですね。
  • 7階建てで86戸ですからそれなりに横長な物件で、住んでみればこれだけの数があって良かったと思えるのかもしれないですしまだ良し悪しは自分の中では判断し兼ねています。
  • むしろ、エレベーターが多いのは、間取りの制約をなくすためではないですかね。 （南北両方に開口面のある部屋を増やすため）。
• わざわざ沢山のＥＶを用意しているのに 階ではなく部屋番号のボタンを押すって？ 普通のＥＶのほうがプライベート感あると思うけど。
• 資料に近隣用ごみ置場っていうのが2か所ある要ですけど。
  • まさか、近所の人たちがゴミ捨てに来る場所があると言うことじゃないんですよね・・・
• 設備機器、資材諸々が南青山常磐松・広尾羽澤と同仕様で色目等だけ濃い目にするということらしいです。いわゆる社内コードでいうエグゼのグレードであって、かつての広尾ガーデン・麻布台のグレードまでいって初めて明確なアッパーグレードなんでしょうね。
• モデル、設備はベリスタ（ザ・パークハウス）＋α程度でしたね。
• モデルルームですが、他の方が言われているとおり、グランとしては疑問符ですね。（5階以上であれば自分でコーディネートできるが…）

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：79.37m2～164.41m2
• １００平米超が中心
  • 居室もそれぞれ広さがあり、 リビングも言うことないですね。
• 一番広い部屋が最上階じゃなくて五階の西角
• 164平米の部屋・・すごい広さです。 私なんてこのキッチンの広さとリビングダイニングだと慣れないから行き来するだけで疲れてしまいそうですけどこれも慣れるものですか、汗。
  • 24畳のリビング相当広いですよね 都内でこれだけの広さの間取りってなかなか無いのではないでしょうか。

買い物・食事

育児・教育

• 青南小はそれほど人気ありませんよ。 （いまだに赤白青とかいっている人いますが。） 証拠はここ。 http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/25shukei_kekka.pdf
  • 越境が多いのは、所得格差がある地域が隣接している場合に、 金持ち学区の学校に周囲から流れこんで来る場合というのが、 自分の分析（本村なんか、そうで、ニセ南麻布からの通学希望者 が多いです）。 公立小学校の人気はあてにならないところがあって、変な「噂」 一つでころっと変わってしまいます。先生もしょっちゅう転勤しますしね。 私は、「不人気」とされる公立学校へのいわれない噂が本当に我慢 できません。港区に住んでいると、本当に、そういう見識のない噂が 多いのですが。。。
  • 南青山７丁目は青南学区です（つまりここ） 青南が越境が少ないのは、港区のはずれにあるため 隣接が２校しかなく、かつ笄の学区からわざわざ青南には 距離ありすぎで行かないから、青山からのみ越境希望になるためです ま、富裕層（１億以上の物件を買える人と勝手に定義）には、関係 ない話だと思いますが（幼稚舎や青学を普通希望していますね） ということで、富裕層ではない私は元麻布・常盤松・西麻布・高樹町と 見てきて、ここはいいな～と素直に思いました。 ただ車（ないと困りそう）を持つと月に１０万以上、こりゃ無理だと 思った次第

周辺環境・治安

• ここは敷地が広いですから、端と端では住環境がまるで違います。
  • ７丁目は駅遠でも住に優れたエリアですね。 但し、バルコニーからの眺めを含めると南青山今後最高の立地は地所・青山ショールームの案件でしょうね。 青山墓地の東側切れはしと、根津美術館の緑を眼下にしますからね。 私的には、都内最高立地です。計画はあるようですが時期が未定らしく、それまでは他は目をつぶっていようかと思うような物件です。
• 青山、赤坂、麻布の西〜南〜東方向の順で高年齢層に移行して行くイメージが僕にはあります。高年齢層方面は緑も多かろうが有栖川公園など湿っぽい感じがし て好きになれません。青山では墓地を除くと緑は常陸宮邸と根津美術館しかないからな。青山だからこそ緑が意味あるんだけど。
• この辺り、三菱が開発する度に街の魅力が落ちていますよ。ここも、もとの樫山さんの家は緑豊な豪邸だったし、隣のマンションも敷地に余裕を持たせたいいつくりだったのですが。今この前通ると、本当魅力ゼロですよ。
• 物騒な場所じゃないけど、人通りも少ないし、ガーデンヒルズの並木が鬱蒼とした感じだし、特に夜はあんまり歩きたくないなあ。
• あと角の焼き魚屋の排気は要チェック（便利かもしれませんが）。

周辺施設

その他

• サンウッド西麻布・広尾ガーデンヒルズG棟 のものですが、ここの参考になると思うので、共有まで。 ＿＿＿ グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間 （但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）
  • サンウッド西麻布 to

1. 六本木ヒルズ　１２分
2. 渋谷ヒカリエ　１３分
3. アークヒルズ　１４分
4. ミッドタウン　１５分
5. 表参道ヒルズ　１９分
6. 赤坂サカス　２１分
7. 新宿駅　２１分
8. 神宮にこにこパーク　２１分
9. 財務省　２５分
10. 銀座　２４分
11. 新橋　３０分
12. 丸ビル　３３分

• グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間 （そもそも、交通アクセスの良さに惹かれて住む地ではないでしょうが。）
  • ガーデンヒルズG棟 to

1. 六本木ヒルズ　１３分
2. 渋谷ヒカリエ　２１分
3. アークヒルズ　１９分
4. ミッドタウン　１４分
5. 表参道ヒルズ　２５分
6. 赤坂サカス　２０分
7. 新宿駅　２０分
8. 神宮にこにこパーク　２２分
9. 財務省　１８分
10. 銀座　１７分
11. 新橋　２３分
12. 丸ビル　２７分

まとめ

• モデルルームに行ってきました。 担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。 以下、私見です。
  • 良い点

1. 立地：南青山7丁目。 高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。 東西に長い敷地で、南面の開口が広い。
2. 共用部仕様： 車寄せのあるエントランス。 地下駐車場。 86戸に対し8台のエレベータ。 エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。 各エレベータ裏にゴミ置き場あり。
3. 専有部仕様：低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。 フローリングは突板。 全室天井カセット型エアコン。 その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
4. その他：小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。 故に居住者がある程度は平均化される。

• • 良くない点

1. 立地：とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。
2. 共用部仕様：エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。 中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。 駐輪場の出入庫にエレベータが必要。 共用設備はラウンジ程度。 デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。
3. 専有部仕様：『グラン』の割りには平凡。 三井不動産、パークマンションのような高級感はない。 エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。 洗濯機置場には扉なし。 一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。
4. 予定価格：グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円） デザインコート　8,500万円〜15,300万円 （坪単価　340万円〜460万円）
5. 平均では坪450万前後。
6. まとめ：期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。 いまいちピンと来ない。 今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。 グランドコートは全戸億ション。 お金さえあれば悪い物件ではないので、 買える方はどうぞ。

• 時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。 どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。

1. まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすす みません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいた します。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようで す。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、こ の一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情 の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をし ていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。
2. 一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、 まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であ れば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮です よ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があ ります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の 方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉 みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。 それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。 浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判 を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。と ころが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部の ご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるの か？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。

• • 個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。 じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。 いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してう ちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけです ね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。し かしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社 使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセール も。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。 まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。 永住なら三菱さんでしょ。 賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。 静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。） そんなとこじゃないですかね。 個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さ んで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

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