ザ・パークハウス 広尾羽澤

2016年8月21日 (日) 11:37時点における版

ザ・パークハウス 広尾羽澤外観

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区広尾3丁目77番1、77番37の各筆の一部（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩12分 （1出口）
2. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩13分 （西口）
3. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩13分 （2出口）

• 総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
• 構造、建物階数：地上3階 地下3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年04月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大成建設

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 90、100平米タイプですと、1階の安い部屋では坪単価400弱の部屋もあり、3階の部屋で480くらいでした。

【販売時状況】

• 青山７丁目（高樹町）、広尾ガーデンフォレスト、そしてここ。ちょっと離れてるけど青山６丁目のダイワ。ほかにも小規模がいくつか。さすがにこれだけ集中すると値崩れするのでは？もともとはそんなに大規模物件がない場所だったから希少性はあったのだが。
• 売れ行きはかなり良いようですね。1LDKのお部屋はもう完売しちゃったみたいですね。
  • 自分も狙ってたのですが、確かリビングが１０畳もなくて、部屋の配置も広尾の高級マンションって感じの１LDKではありませんでしたが。その分お買い得だったのですぐ売れちゃったんでしょうね。

【モデルルーム】

• モデルルーム行きました。すごく高くて驚いた。大きめのお部屋（90-）は億ションですね。当然。
• MRはもっと期待していたのですがあまり高級感は感じませんでした。ドアは重厚感があって立派でしたが、中身は普通の新築マンションのMRと変わらない印象です。私に見る目がなかったのかもしれませんが、販売員さんが強調していた「グレード感」というものは伝わってきませんでした。

【コスト】

• 管理費は高く、4万円以上です。修繕積立金と合わせると6万円以上かかります。
  • 管理費四万は都内に住んだら普通だよ
  • 間取りにもよるが都心物件だと、４－５万が相場。広めだと、５－６万。修繕含めて８万の予算。駐車場含めて１０万ぐらいみておけばいいんじゃない。

【検討者】

• 坪３００台くらいからにしないと、戸数も多いし苦戦するのでは？駅から遠いし、実は坂下の低地だし（日当たりも風通しも悪そう）、周りに一気に中大型マンションが建って供給過剰だし。あるいは超高級仕様にして坪単価４００後半台以降にする手もあるだろうがリスクは高い。中途半場だとこの立地じゃ売れないだろうね。
• 近隣（広尾２・３丁目）の相場観から、坪単価平均はどのくらいになるんでしょうか？　管理費・修繕費も敷地が広大なだけに気になりますが。。
• 億の部屋もあるのに、賃貸も混在するマンションなんですか？にわかには信じがたい話です。物件概要によれば、総戸数114戸のうち事業協力者住戸が46戸あるそうですが、この46戸が賃貸になる可能性がある、という話でしょうか。
• 都心の高層階なら億は普通ですよね。　都心にありながら緑に包まれ住居環境の整ったここは、私的には高層でないのが逆に魅力的で、いいなと思ってます。ただ一つネックが。。
• 賃貸世帯が多すぎで躊躇しますね。管理組合もしきられます。なにせ耐震等級をあげたのは地権者からの意向とかいっていた。　売主だいじょうぶか？という感じです。
  • 地権者の話題が出ていますが、実際は大口の地権者さん（羽澤ガーデンの持ち主）がいるだけだそうです。
• ここは、サラリーマンは向いてないですよ。車通勤でお金に余裕がある人ね。　だいたいここらへん、人が歩いてないですもん。車利用でしょ。ほとんどが。あとはタクシー使いですね。管理費とかも気にしない。ポンと買える人向け。仕様・設備もまずまずかと。
• モデルルームと現地を見てきましたが見送りを決めました。価格はそれほど割高感はありませんでしたが、以前の緑が思ったより残されていない点や地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かったためです。
  • 地権者から賃貸に出されるであろう戸数が数戸あることが、購入の決定を左右するような大きな要因なんでしょうかね？
  • 経済的にはそれなりの人が借りるので問題ないでしょう。ヘタをすれば、購入者より「お金持ち」だったり社会的地位が高かったりすることも十分考えられます。ただ人間性や人種のことを言い出したらきりがありませんし、賃貸入居者と購入者の品格もどっちが上かなんて法則はないし。しいて言えば、資産価値を保持しようというインセンティブがないので、管理組合の業務に無関心だったり、規約遵守やマナーの点で差があるかも知れません。ただそれもこのクラスのマンションならどこにでもある話じゃないですか。そもそも地権者からの賃貸を気にして物件を選ぶ人が世の中にどれだけいるのか。そんなことよりもっと根本的で重要な要素で選ぶと思いますけど。

交通

• 広尾駅からの道は上って、最後は下ってでけっこう大変でした。徒歩11分以上はかかる感じはします。
• 広尾、恵比寿駅までは徒歩圏内ですが、アップダウンがあり若干遠い気がします。
• 直ぐ近くのバス停にはそれなりに人がいるので車生活者だけではないでしょうね。

構造・建物

• 近所を通ってみたら、西側はカバーが外されていました。だいぶ出来てきています。となりの樹木は料亭時代からのもの。
• 災害時の避難場所に指定される学校や大病院のような公共建築物の耐震強度と同じ耐震等級２の物件であること、非常用発電機があるというのも、地震対策として類のない魅力ですよね。あと24時間警備員常在みたいですね。
• 檀上の社という感じで、なかなかいい雰囲気に仕上がってきていますが、南北側面の石垣の色は、白っぽくてエントランス部分に比べると重厚感が感じられないように思います。

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  施工時１（2012-12-13撮影）

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  施工時２（2014-01-11撮影）

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  南北側（2014-05-02撮影）

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  模型（2014-01-19撮影）

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  中庭（2014-01-19撮影）

【中庭】

• 中庭は、居住者でも立ち入り禁止（散歩不可）だそうです。中庭に面した物件を購入した住民だけが、緑の恩恵を享受できるようです。
• ここの中庭はライトアップされますでしょうか？
  • 中庭のライトアップあればとてもいいと思うのですが、図面見たところどうやら無さそうに思います。管理費高くなるからでしょうか?

共用施設

• 駐車場

1. 平置き11台　全長5,000mm・全幅2,500mm・全高2,100mm
2. 機械式50台　全長5,600mm・全幅2,050mm・全高2,150mm・重量2,600kg

• 駅から徒歩12分なのに駐車場が戸数の半分しか無い
• カーシェアリングやレンタサイクルもあるのは魅力的ですね。カーシェアがあるので、車を持っていなくても暮らしていけそう。
• コンシェルジュサービスも充実しているのでホテルライクな暮らしが出来そうですね

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：43.90m2～152.01m2
• 間取りも、なんか微妙な感じ。
  • 確かに、間取り見ると期待できなさそう。 客用便所、便所、洗面浴室の位置が良くないような・・。
• 和風のルーム名等々、年齢の高い方がメインターゲットなのかなという印象です。 通勤がないシニアや子育て層なら駅遠くても第一種低層は好まれると思いますが、いもり川関連の地盤や日照の悪さが飲めるかどうか。

買い物・食事

• スーパーなどは遠いですよね。明治屋までどのくらいなんでしょう。車かネットスーパーじゃないでしょうか。
• 大使館や美術館が多い閑静な立地で、食料品を購入できる店舗が少ないですね。 一番近い店で、徒歩4分のセブンイレブンです。 明治屋までは徒歩12分。ライフも同じく12分。 自転車があれば問題ない距離ですが。
  • まわり坂ばかりだから個人的には自転車はあてにできないなと感じています。 食料品を売る店が近くにないのはネック。 食料品は重いし、毎日のことだし、保存がきかないし。 専業より兼業主婦向きの立地かもしれない。
• スーパーは２軒あるようですが徒歩１０分超なので重い荷物はつらいかもしれませんね。自転車で買い物へ行く人ってけっこういるんでしょうか？自転車置き場は何台置けるんでしょう。有料なのが気になりますが。
  • 買い物環境とか交通網の利便性は確かに重要なファクターですね。このあたりのマンション・邸宅の住人は、健康のためにウォーキングやサイクリングはしますけど、自転車や徒歩で荷物になるような買い物をすることはほとんどないですよ。買い物は、自家用車やタクシーをエントランスに横付け、あるいは百貨店食品売り場の配送サービス利用です。車利用ですが、最短2分で恵比寿駅周辺、5分で渋谷駅や六本木周辺、品川まで10分、東京駅まで15分程度というのは非常に利便性が良いです。坂が少しきついですが、散歩がてらに歩いて15分くらいで代官山や南青山あたりまでいけますよ。大きな救急病院が近くに2つあるというのも安心です。自転車置き場が有料だとしても、物件価格に比べたら微々たるものだと思います。

育児・教育

• 広尾小学校

周辺環境・治安

• 現地見に行きましたが、結構小さい戸建てがゴミゴミしてませんか？？
  • 駅から遠いし、実は坂下の低地だし（日当たりも風通しも悪そう）、周りに一気に中大型マンションが建って供給過剰だし。
  • 広尾も戸建てが減ってマンションが増えた。
• 広尾高校へ向かう道は上りになっているので、販売員さんは否定していましたが、高台ではあるものの やはり窪地のように感じました。
• ガーデンヒルズの坂道の緑を通るのは非常に気分が良いものです。車、自転車、歩き全て感じられますよ。この近隣に住む方やご検討者はこの物件や近隣の緑も魅力的なのでは。

【広尾3丁目】

• 広尾3丁目とは日赤通りと駒沢通りに挟まれたエリア。全体に傾斜地で真ん中にいもり川が流れており流域の地盤は軟弱。女学館や大使館以外に、ユダヤ教団や創価学会など宗教関係の建物もある。今は無きオウムの拠点も隣接していた。道路は狭く入り組んでいるものが多い。
• この辺りは本当に静かに暮らせるでしょうね。 メインターゲットがシニア層とかかれてらっしゃる方もいらっしゃいますが、確かにそうかもしれないですね。
• 落ち着いていると思う人もいれば、駅から遠すぎて不便と思う人もいる。閑静と思う人もいれば、坂下で日当たりが悪く陰気くさいと思う人もいる。
• 不便な場所だけど、その分静かなところですよ。
• ややネガティブな内容で恐縮ですが、3丁目は4丁目から下ってきた谷底の土地というイメージがあって、4丁目の高台の「陽」のイメージに対して「陰」のイメージが湧いてしまいます。実際に3丁目に住んでいる方はどう感じていらっしゃるのでしょうね。
  • 確かに4丁目の方が３丁目より高い場所がありますが、4丁目と3丁目は平均的にほぼ同じ標高です（3丁目の南側にあたる2丁目になると確かにぐんと低くなりますね）。4丁目は、その上にガーデンフォレスト、ガーデンヒルズといった10階建以上の大型マンションがあるので「高台」ってイメージになりますね。しかし、3丁目と4丁目は国が指定する都市計画法による「土地の使用制限」・使用目的が違っており、4丁目は遊戯・風俗施設以外の建設も可の「第二種中高層住居専用地域」で基本的には高さ制限のない場所、3丁目は高さ10メートル以下の建物かつ住居・教育施設のみに制限された「第一種低層住居専用地域」に指定されています。

http://www.ienojikan.com/house/home/20120627.html

• • 4丁目はガーデンマンションと大病院、大学といった大きな敷地を持つ建物があるので「開けた」感じがあり、確かにイメージ的には「陽」ですが、病院に出入りする救急車の音や、東側に昼夜問わず交通量の多い外苑西通りがあり、救急車だけでなく時に港区側にある某大使館を相手にした街宣車が通るなど、喧噪という意味でも「陽」かもしれません。 一方、3丁目は山の手線内側の中では非常に希少性の高い「第一種低層住居専用地域」です。広尾３丁目以外では渋谷区松濤や目黒区青葉台などが該当し、「空」を含めた景観と静寂な住居環境を守ることを目的とした都心部では稀な地域です。そのため広尾3丁目は１０メートル以上の建物が建てられないので「低い」イメージに、厳しい建ぺい率・容積率の制限に加えて渋谷区の緑化計画のため樹木が多いこともあり「静寂」という意味では「陰」かもしれませんね。ガーデンマンションはさすがしっかりした作りらしく、敷地内や家の中は静かだそうですから、中高層マンションが好みなら4丁目、都心の利便性と静寂を同時に求めるなら3丁目って感じでしょうか。

【治安】

• 夜道をご心配してらっしゃる方がいますが、ガーデンヒルズ経由は女性、子供が歩く時間は人がいますし、深夜でもガーデンヒルズの警備員が見回りしてるので比較的安心です。また日赤通り⇨商店街経由も交番もありますしご心配は要らないかと。

周辺施設

その他

【中村是公私邸跡地・羽澤ガーデン跡地】

• 青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
  • この土地は、歴史的建物の解体を巡って紛争になったよね。 最終的に、建物解体の差止めを求めた反対派と三菱の間で、既存樹木の保存を含む合意書が締結されたはず。 だから、少なくとも一部の既存樹は工事後に移植されると思うよ。 でも、あの緑豊かな庭が失われたことに変わりはない。寂しい限り。
• ここって、羽澤ガーデンがあった場所ですよね。ほとんど面影無く伐採されてしまったのですね…。せめて、植栽を沢山入れてほしいですね。
  • 三菱の肩を持つわけではありませんが、この不景気に豪華なマンションを出すのも、なかなか大変な気がします。とはいえ、駐車場率からして、既に中途半端感が漂っていますね。間取りも、なんか微妙な感じです。プチバブル以降は、色々な意味で余裕のなさがマンションに漂っていますよね。。。羽澤ガーデン潰してショボイマンションしか作れないというのは、マズイ気がしますが。。
  • 羽澤ガーデンの緑がほとんど伐採されてしまい、また、たいした植栽も期待できなさそうで、このマンション計画により この付近の価値が下がったのは間違いないと思います。
• ザ・パークハウスが手がけるのは、残念でなりませんね。昔のパークハウスか三井がやってくれれば、よかったのですが。
• 坂下だし、羽澤ガーデンがあったからこそ素敵だったのであって、羽澤ガーデンなき今、単にそこそこ広い空き地に他ならない。
• 羽澤ガーデンの由緒ある木造の建屋や見事な庭園が懐かしく、それがもう存在しない現実がとても寂しく感じます。何年か前に、近所の日赤のバス乗り場のロータリーに沿って並んでいた見事な桜の木々が取り払われ、ガーデンフォレストの工事が始まった時も、あまりの寂しさにちょっとしたうつ状態になったほどです。こういうマンション事業はもちろん必要ですが、その代償は決して小さくは無いでしょう。私と同じような思いの住人はこの辺りにはたくさんいます。
• 現存した由緒ある木造の建屋や見事な庭園があった所に建てられるという事は、確かにその風景や歴史に思い入れのある方にとっては心痛めることでしょう。しかし、では、ここの周辺は、以前はどうだったのでしょうか？少なくとも広尾５丁目界隈は１７００年代から町並みが整備され、その町並み周辺の広尾界隈は江戸時代から「江戸名所図会」に載るほど、大型の水車や橋の景色がすばらしい風情のある土地で、庶民の遊歩散策の場だったそうです。当時の人にとっては非常に思い入れの深い土地だったことでしょう。それを明治時代に取り壊して開発が進み、そして1945年の大空襲の被災を避けた歴史ある建築物の多くも戦後に取り壊され、新しい住宅が建ち、何度も建て替え・区画整備をして、そして、１００年以上も前に住んでいた人の心情を知る由もなく、いまの住人の方々が（あるいはその先祖の方が）高額な金額を払ってここに土地・家を購入されて、住まわれているのもまた事実。この物件は、一部とはいえ当時の建物や庭園（樹木84本、暖炉や床の間の棚など建物の一部、灯籠など）を保存しているというのは素晴らしい事ではないのでしょうか？
  • 料亭時代の灯篭や暖炉、石畳を残した事は良いと思いますよ。樹木はどれくらい残してあるのでしょう？既存樹に加え、今回新しく植栽されるそうですから緑に囲まれた 落ち着いた環境が作られていく事を期待しております。

掲示板

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