ウェリス稲毛

2016年5月17日 (火) 23:26時点における版

ウェリス稲毛

物件概要

• 所在地：千葉県 千葉市 稲毛区稲毛東4-1291-1の一部他（地番）
• 交通：

1. 総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
2. 総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
3. 京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分

• 総戸数：929戸（466戸（（仮称）第1敷地）、297戸（（仮称）第2敷地）、166戸（（仮称）第3敷地）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上14階建（（仮称）第1敷地、（仮称）第2敷地、（仮称）第3敷地）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年02月中旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、大和ハウス工業株式会社　東京支社、大成建設株式会社、新日本建設株式会社　東京支店、三信住建株式会社
• 施工：大成・新日本共同企業体(予定)

価格・コスト・販売時状況

• 管理：NTT都市開発ビルサービス
• 新船橋プラウド、奏の杜マンション群、そしてこのウェリス稲毛で総武線沿線の需要はあらかた片付いちゃいますね。 この３か所はいずれも駅近、大規模、快速停車駅と資産価値がある。それ以外は厳しいなぁ。
• 奏とは全く比較にならないとして、ブランド力（JV vs プラウド）と駅力（稲毛駅近vs船橋駅遠だけど新船橋近）考えると 新船橋よりは安くないと絶対売れ残るでしょうね。 こちらもあちらも近くに葬儀場がありますしね。
  • プラウドシティよりは高くなるよ。 総武線快速停車駅で駅力が断然上だし、距離も近い。
  • 価格予想です。プラウド船橋の価格は、西向き70平米で2600万円～。ということは、ここは西向きなら70平米で2600万円～3100万円。南向きなら70平米で3300万円～位ではないでしょうか。
• 物件概要に入居予定時期が下記のように書いてあった。 消費税はこのままいけば平成２６年４月に８％、２７年１０月に１０％ に引き上げられる。 消費税が適用されるのは引渡しの時点のようだから第２敷地、第３敷地を購入した 人は８％が適用され第１敷地を購入する人も工期がずれ込むようなことがあれば ８％が適用されてしまう。

1. （仮称）第１敷地：平成２６年３月下旬
2. （仮称）第２敷地：平成２６年９月下旬
3. （仮称）第３敷地：平成２７年３月下旬

• 眺望はいいけど値段はそれなりに高いと思うよ。 991戸⇒929戸、駐車場5層6段式2棟949台⇒4層5段式2棟675台に変更されたことで利益減 崖側に建物設置する関係で擁壁の設置が必要(おそらく擁壁設置費用は億単位)になりコスト増 この2点を価格に転嫁させたい思惑が売主はあるだろうから計画変更前より値段は高くなると思う。 上層階なら坪単価200万超も全然あり得ると思うよ。
  • 15階を14階に、は折り込み済み、常套手段。 駐車場台数が減って利益減なのは、将来の管理組合です。 業者は建設コストが下がって良かったでしょ。 当初の計画通りだと思いますよ。

交通

• 総武快速停車駅から徒歩６分。価格も今までの物件と比べても遜色ないと思いますよ。
• 稲毛なのでリタイアした６０歳以上向けになるんですかねえ。 都心に通勤するのはかなり無理がありますね。
  • 総武と京成使えるのにリタイア組向け？なんかもったいない。
• 今、稲毛〜津田沼を総武快速に乗ったところですが、半端ないスピードで飛ばしてかなりの時間を要しました。 津田沼と稲毛は快速でたった一駅ですが、奏と比較すると価格面で相当勉強ほしいところです。
• 立地相当悪いと思いますが。。 総武線快速駅と言っても始発じゃないので座れないし、通勤時間帯は相当混雑しますよ。 駅徒歩5分と言っても最も近いところから5分なので、普通は8~10分くらいかかるんじゃないでしょうか。
• 駅～マンション迄の最短ルートはガード下。夜は暗くて人通り少ない。 マンション前駅側に、納骨堂が正面にあり。 西側の戸建て住民は計画段階より反対運動中。将来迄補償の提訴リスク有。 現地から駅まで徒歩5分は不可能、 通勤時間帯は、西側の改札は閉まっている為東口迄行く必要有。 通勤時間帯は、快速、鈍行共に非常に混雑します。
  • 総武線って快速も各駅も津田沼止まりが結構ありますよね。 乗り換えや見送り結構時間ロスなんだよなあ。
  • 東京方面からの帰りがなあ。 津田沼から２／３〜半分まで減るからね。
• 稲毛駅〜東京駅まで37分とか38分かかるのを早いと思うか遅いと思うか人それぞれ見解が別れそう。 運賃が東京駅まで620円てところもそうです。(津田沼駅だと快速始発が利用できて30分かからず位で450円)
• 稲毛はＪＲ快速停車駅だし、大規模マンションが多い。それは、発展余力がある証拠だと思う。 なんてったって、野村がプラウドタワーの建設地に選んだ町だからね。 新船橋は、イオンで終わり。もうこれ以上の発展はないよ。 個人的には、総武線沿線で一番大きな可能性を感じるのは、津田沼、次が僅差で本八幡。その次が稲毛。 新船橋は、年月が経つにつれ、ゆっくりと寂れていくと思う。２０年後は大きな差が付いていると思うよ（特に津田沼とは雲泥の差になっていると思う）。
• 駅まで５分ってことだけど一番北側のマンション を購入する人は実質徒歩１０分以上かかちゃうかもね。
• 稲毛駅入口からマンション入口まで何分かかるか測ってみた。 唯一の信号にひっかからなかったことと歩くのが人より少し速いことも あってかかった時間は４分３０秒。駅まで５～６分って表記は間違いじゃ なさそう。
• 「ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時（利用時間10:00～20:30）／徒歩5分(約360m) 通常利用時:西口利用／徒歩6分（約420m）」とある。 ショッピングセンターは、朝閉まってるから通れない。 通勤時間帯は、どうやっても徒歩６分。 それも最短の敷地の南端から。
• ウェリスに住むなら、周辺道路事情より車生活はあきらめたほうがいい。
  • 車所有で入居をお考えの方、周辺道路状況をよく見てみてください。 あの道路で車が６００台増える。毎日の大渋滞を覚悟して入居してください。
• 駅からウェリスまでの徒歩ルートで誰も出してない大きな疑問。鉄道高架の西側道路を進むと釈迦寺の境内(駐車場)に突き当たるので、そのまま境内を３０ｍ ほど突き進むとウェリス出入口に到達する。　今は境内に立ち入るのは寺の関係者のみでその数も極めて少ない。　マンション完成後２千人以上の住民が、この ルートを生活道路として通り抜けできれば大変便利で安全だが、門扉が設置されると、住人は途中でいったん高架の東側に出て、車両一方通行の道路(道幅４ｍ で大変危険)で再度西側に出ざるを得ない。　開発業者が境内通り抜け許可を取るとは思えないので、将来は管理組合の課題になるのでは。　
  • やはり線路下の駐輪場を抜けて、マルエツ横の道を行くしかないね。
  • 通り抜けできなくて不便と言うより、生ぬるい風が吹いて、そしてどこからか線香の臭いが してくるような、そんな所を通りたくないというのが本音。
• 横須賀線直通の快速利用と駅徒歩５分が最大のメリット。東京駅まで４０分程。閑静な住宅街、文教区、海浜幕張へのアクセスの良さが謳い文句。
• 野田線新船橋はコンパクトだから良いけどイオンだけだよね。 ここ稲毛は総武線快速停車駅にして駅周りは極々普通。だけど車で別のエリアへ出掛けるのには新船橋よりもアクセスが良さは抜群。新船橋は車でどこかに出掛けるのは非常にストレスを感じる事でしょう。あの地を知っていれば。。
• しかし、やはり、マンション近くの納骨堂という情報が気になる。 稲毛駅からの最短ルートだと、毎日、朝も夜も建物の前を通ることになるのだろうか？ それだと何か、生活してても楽しい気持ちにはなれないな・・。

構造・建物

• 設計：日建ハウジングシステム
• リビングが西か南西向きになるけど、前方を大きくふさぐような建物がないし、 駅からもそこそこの距離だから需要ありますかね。
• ここは西向き主体ですね。
• 現地のモデルルームを見に行ったら必ず崖の崩れ止めをどのようにしているのか、どの程度の地震 まで耐えられるのか確認した方が安心ですね。もちろん現場も見ておいた方がいいですよね。
• ３つ並ぶ棟はすべて西向きなんだね。 真西ってどうなろう。
  • 業者が提出した「実日影図・西側地盤面」です。 真西向きに配置しても、日影の範囲は広大 冬は、日の出からお昼まで、ずっと日影のままです。 http://park.geocities.jp/mansion731/keii-20120330-03.html
• 買えるの道路沿いで線路に近い１棟だけ。 他は地盤が危険。
• ここの眺望はきっと良いよね。夕日に映える富士山が日常になる人が羨ましい。
• １４階建てで高さ約４３mだと階高は約３m ２重床＋２重天井+天井高２m５０cm以上の条件はクリアできてなさそうだね。

共用施設

• 駐車場：総戸数(929戸)に対し全665台(身体障がい者用駐車場３台含む)[使用料月額／未定](抽選等売主の定める選定方法にて利用者を決定する予定です。)
• バイク置場：総戸数(929戸)に対し全40台 [使用料月額／未定]
• 駐輪場：総戸数(929戸)に対し全1,858台[使用料月額／未定]

設備・仕様

• スロップシンクは一見便利そうだが、自分が上階からの水による被害をうけたり、5～6年たって シンクや配管の汚れが落ちなくなって初めて不要と言うことが分かる。 利用頻度は、一部の人を除いて考えているほど使用しない。 それよりも、問題は排水口が各住戸のバルコニーにあるかどうかですね。 排水口が無いと隣の汚れた水が....　　ペットシーツを洗えば毛や臭いも一緒に.....
  • スロップシンクよりも断然バルコニー境がコンクリートの方が断然大事だと友人は言ってましたよ。
  • コンクリート境って千葉のマンション少ないよなあ。
    • バルコニーの簡単な仕切り壁は、火災時に蹴破って避難できるように簡単にしてあるのでは 無かったでしょうか。そのため高層共同住宅では、バルコニーの左右の壁をコンクリートに することは、建築基準法か消防法か忘れましたが法律上出来ないと聞きました。
    • コンクリート境でもほとんどが下の方に小さな板はありますのでそこから蹴り破り非難は出来ますよ。 左右はコンクリの壁なんで遮音性は勿論、手すりから顔をだし隣と顔合わせなんかもできませんよ。
    • バルコニーのコンクリート境はとてもいいですよ。 プライバシー守れるし、戸建みたいにバルコニーが独立している感じです。 薄い板だけだと、賃貸みたいで安っぽいです。

間取り

• 3LDK～4LDK 70.45m2～101.87m2

買い物・食事

• スーパーもすぐそばにあります。
• 稲毛駅前の広大なJT跡地はイオンが開発することが決定した。 多分、大きなショッピングセンターができるんだろうな。
  • ちば経済：ＪＴ跡地、イオンに売却 大規模商業施設など、稲毛 駅前再開発へ ／千葉 毎日新聞 10月11日(木)11時33分配信 日本たばこ産業（ＪＴ=東京都港、、区）は、千葉市稲毛区小仲台に持つ土地約６万４００ ０平方メートルをイオンモール（千葉市美浜区）に売却する。ＪＴによると、今年６月に 購入者を公募、９月１２日に入札が行われたという。 土地はＪＲ稲毛駅東側駅前の中心市街地の一角に位置し、線路に隣接して東西に広が る。ＪＴは８９年まで、この土地を原料工場や葉タバコの倉庫などに利用していたが撤 退。近年は一部をスポーツクラブの用地として貸し出してはいたものの、大半が空き地と なっていた。イオンモールが購入したことで、新たな大規模商業施設など駅前開発が進む ことになりそうだ。 ＪＲ稲毛駅は総武線快速が停車、、、、、する千葉市稲毛区の中心駅。昨年度の１日の平均乗車人 員は４万９４７２人で、千葉市内のＪＲ駅では千葉、海浜幕張に次いで３番目に多い。東 京への電車通勤圏として周辺は宅地開発され、大規模な集合住宅が並ぶ。一方、駅は国道 １４号など主要道路から離れており、狭い駅前広場や頻繁に起きる周辺道路の渋滞などが 商業開発を阻んでいるとされる。

育児・教育

• 学校は少し遠いような感じですね。
• 稲毛って静かな文教地区で、かなり子育てにいい環境だと思っていました、が。
  • 駅周辺は物騒、夜中はガラの悪い連中がたむろします。 少し離れれば静かです。
• 高校がいいと思う！公立でこれだけ選べる地域ってないんじゃない？ 稲毛って言うか千葉市になっちゃうのかもしれないけど。県千葉以下公立がわりといいよね。 市立千葉や市立稲毛は受験できるの市内限定になるし。 高校とはいえ家から遠くないに越したことはない。
  • 千葉女子も優秀です。お忘れなく。幕張や船橋や習志野エリアの県立高校も十分通える範囲です。 千葉大もお隣の西千葉であります。

周辺環境・治安

• 今日総武線に乗ってたら造成始めてました。 あそこに１４階建のマンションが建つと総武線からの景色もかなり変わりますね。元々がアルコール工業だったことや、マンションに行くまでの道が狭そうなのは気になりますが。。。
• ここって反対運動が激しかったと思いましたが、もう一件落着したんですか？
  • マンション反対ではなく、高さを少々下げろて欲しいと要望して いただけです。新日本建設がメインに出てきて、○○○のような 脅し方をされてしまい、一切要望は受け入れて頂けませんでした。
    • 高さも法的に問題ないのでは？ 用途地域も問題ないし、デベのやってることは法に触れていない。 そこに住んでいた住民は周りの用途地域を調べなかったのかな。 マンション建つ可能性があるとは分かってたと思うんですが。
    • 反対運動の記事だと990戸となってるけど、929戸のマンションだから、少し低くしたのでは？
    • 戸建を買うときに高層建築のリスクを考えるのが普通ですが、その点考えてなかったのでしょうかね。
• ここはアルコール工場跡地ですが、何か有害物質とかが出たりしなかったのでしょうか？ そのような問題がなければ、教育面や環境面から新船橋よりも良いと思うけど。 バスも走らせないで済むし、余計なサービスをしなければ管理費や修繕費も安く済むだろうし。
• 大きな地震が来たときに、崖が崩れてマンションが倒壊するようなことはないのでしょうか？
  • 確かに西側は崖になってるんだっけ？確かに怖いかも。
    • 確かに崖怖いね。地盤の強弱も気になる。
• 立地条件は高台以外は最悪。正直にJRはうるさいし、車のアクセスが私道みたいな一本道。900世帯のアクセス道路じゃありません。施工も900戸を一度 に施工しないと不可能。それもJR側から販売しないと無理。プラウド船橋みたいに段階的な整備ができず、いきなりドカンとできて約900戸を一気に売りさ ばく感じ。反対運動も北側のマンションにノボリが立ってますね。アルコール工場跡地っていうレッテルがついてる。最悪。減築して10階くらいで世帯数半減 が理想の建築計画です。反対運動も減築が希望です。
• このあたりに来てみると判りますが、赤い登りが目立ちます。 風も強いかもしれませんが、周辺からの風当たりも強いかもしれませんね。 ちょっと、招かざる住民という感じです。
  • セットバックや道路作ったとしてもその程度で近隣の住民の日照権が守れるのかは疑問なんだよなぁ～。 なんてったってあの敷地に929戸って少し窮屈な気がする。
• アルコール工場跡地の崖は、どう見ても斜度45度以上ある。 斜面には樹齢60年を越えていた雑木林、そこを今崩して、宅地造成用の斜面にしている。 雑木林の深く張っていたであろう根が、昨年の大震災から斜面の崩落を防ぎ、稲毛東を守ってくれた、 と住民は思っている。
• 正直なところ、近隣の住民にとってこのマンションが建つことによるメリットは皆無じゃないでしょうか。 建築期間中は大型車両通行と工事の音による騒音。 完成後も、狭い一本道で毎日起こるであろう渋滞。 眺望や日当たりも広範囲にわたって奪われてしまう。 近隣の保育園・幼稚園などの入園枠もかなり足りなくなるだろうし。 船橋のプラウドみたいに、近隣の商業施設も含めての開発だったら、地元にメリットもあるんだろうけど…。 要は９２９戸という超大規模開発なのに、街づくりや地域社会に対する配慮が全くないのが問題。 ちなみに「住民専用の店」はウェリス敷地内に作るみたいだけど…。
• 下記のサイトは昔の地形がわかるサイトらしいのだが建設地のすぐ側の崖下部分に「危」ってマークが記されてるように見える。やっぱ危険なのかなぁ～。 http://www.kanto-geo.or.jp/kaitai/map/area/47-B3frame.htm
  • 崖沿いにドリルで穴あけてマンションを建てるんだから崖が脆くなりそうだな。
  • まあ崖の問題は竣工後ももめるよ。雑木林が少なくなったから崖が崩れてくるとか水がでるとか。私有地内の崖だから市は関係ないし。訴えられるのが開発者か マンション管理組合かどちらなんだろう？所有権の共有だから組合か。古地図の危マークは急傾斜地の指定がむかしはあったんじゃないかな。
  • ここにマンションを建てると崖の樹木は、10年以内に枯れてくるような気がします。 その伐採費用は、誰が負担するのか？　そしてそもそもこの崖の土地の所有者は誰なのか？　
  • グーグルマップで危マーク付近を拡大してみると東京ガスの整圧器室が設置してあることがわかる。危マークが制圧器を指してる可能性は低そうだけど。 崖は万が一崩れたら管理組合が修繕費出すことになるわけ？だとしたら相当な出費だろうし外部だけでなく内部でももめそう。 駅近で眺望いい物件だからこそいろいろとリスキーなのがイタイ。
• ここは駅近と言っても高台だから治安は良さそうですね。あと眺望もいいです。
  • 高台というか、崖です。　 街灯も少ないし、夜は怖いよ。
  • もしここを買うなら、 夜は表通りを帰って来た方がいい。 子供の塾帰りも。 JR高架下で数件事件が起きています。
• 駅近物件なので興味あるが、子育てに車を使うのが、渋滞等で緊急時は困るね！ 電車を最短距離で利用すると、ラブホテルや葬儀場、お寺を毎日、見るのでは！ あの崖下に道を作っているのは、誰のため！あそこ～外部の方が侵入されたら 怖い感じがします。安全面！教育上の事、考えるとね！？ あの赤い旗、みると近づけないわ！
• ビル風が起きるようになって道が狭いとなると火事に気をつけないと大変なことになる。 近くの戸建の方は、火の手が早いので特に気をつけましょう。
• ラブホ、葬儀屋、変な寺。 これがかなりのネック。
• 以前、稲毛に住んでいました。 駅前は、居酒屋とパチンコやが多いかな。でも、ペリエの中のお惣菜屋さんはまあまあです。 また、新しくイオンができるし活気付いていいんじゃないかな。 駅まで、歩いていけるのは良いですよね。マルエツも近いみたいだし、便利ですね。 ただ、近くのマンションや住民の建設に反対しているみたいなので、気にはなります。 でも、売り出したら人気が出そうですね。
• 稲毛といえば小島よしおの出身地！

周辺施設

• 駐車場の近隣の相場教えてください。
  • 駅徒歩5分圏内だと2万円前後かと思う（ネットで調べてみれば）けれど、 数も希少だし、近隣に気の利いた月極駐車場は無かったと思うよ。

その他

• 【稲毛の良さ】

1. 閑静な佇まい。
2. 稲毛内外の高校が通学圏内。
3. 穴川ICが上り下りで使える。(都内、成田、東金、房総方面等)
4. 海浜幕張エリアまでストレス無し。
5. 総武線快速停車駅。(東京駅まで40分程)
6. 京成線が近い。

• 【稲毛のマイナス点】

1. 快速停車駅の割に駅前がなんとなくショボい。
2. 国道16号は相変わらず使えない。
3. 駅前ロータリーが狭く、バスがメインなのにタクシーのマナーが。。

• 稲毛駅周辺はとてもいいところだよ。飲み屋多いしスーパーもたくさんあるし治安も悪くないし。 ただマンションが建つ場所はいろいろ不安もある。

1. 近隣の住民反対運動
2. 建設地前の道路は大渋滞の可能性大
3. 建設地が線路沿いのため電車の騒音が気になる。
4. 目の前のお寺の敷地？を通行させてもらえないと駅に行くのに遠回りしなくてはいけない。
5. 建設地のすぐ南側は長い将来でみると新しいマンションが建つ可能性は否定できない。
6. 西側は崖崩れの危険性アリ。(実際同じ崖の上に建つBrillia City 横浜磯子で崖崩れ発生)

• 快速停車駅、下り次駅が千葉駅、文教区、イオン、ペリエ、シバ、TSUTAYA、スポーツクラブルネサンス、図書館、公園、穴川IC、天台競技場、海浜幕張アクセス、稲毛海浜プールアクセス・・・ 稲毛のポジティブはこれら。

掲示板

• 「ウェリス稲毛」についての口コミ掲示板
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