目白ガーデンヒルズ

2019年5月13日 (月) 18:17時点における版

物件概要

目白ガーデンヒルズ　外観１

目白ガーデンヒルズ　外観２

目白ガーデンヒルズ外観

目白ガーデンヒルズ外観_2

• 所在地：東京都豊島区目白1丁目1057番2（地番）
• 交通：山手線「目白」駅から徒歩5分
• 総戸数：396戸（A棟:34戸、B棟:95戸、C棟:267戸）
• 構造、建物階数：RC造11階建
• 敷地の権利形態：テキストテキストテキスト
• 完成時期：2006年2月
• 施工：鹿島建設　他
• 売主：住友不動産

価格・コスト・販売時状況

• 入居開始からもう直ぐ5ヶ月になりますが、ホームページを見るとまだ販売中の部屋がありますね（実際空室もまだぱらぱら見かけます）。今更大して気になる訳ではありませんが、実際のところあと何部屋くらい残ってるんでしょうね？どなたか御存知でしたら教えて下さい。
• 未入居の北側低層階の部屋が売りに出ていますね。ケンコーポレーションのチラシにありました。75㎡、6700万円賃貸で借り手がいないから、売っちゃえという感じなんでしょうか？HPでも、60㎡台の2LDKが2部屋追加になっています（計4戸）、いったい未入居の部屋はあといくつあるでしょうか、訳がわからない。
• 都内のマンション購入を考えていて，目白ガーデンヒルズも検討中です。たまたま，このホームページにたどり着き，いろいろと勉強させていただきました。先日，実際にまだ残っていた低層階の2LDKをみてきました。この物件も販売時より値上がりしているということでした。
• 北側2階は（実質1階）、あくまでも誰かが購入した後に、未入居で売り出した中古価格です。つまり、住友不動産の分譲価格ではなく契約者か不動産業者が値付けをして売り出した価格ですから、中古の自由市場ということ。新築分譲とどちらが高い値付けをしているのかは不明ですよ。
• 発売当初に聞いた時には6000万円代前半の部屋が多かった様な記憶があります。まあ部屋によってバラつきがあるのかもしれませんが。
  • 販売当初は、ワンフロア上にあがるごとに、全く同じ間取りでも価格が１千万円高くなると教えてもらいました。建物完成後は、地価が上がったので、各部屋値上げしましたという説明でした。なかには数千万値上げした部屋もあるそうです。
  • それは、錯覚というか誤解ですよ、ワンフロアー上がって坪単価で（同面積）通常は1-2％ですよ。ガーデンヒルズはほとんど中住戸ですから、この法則が当てはまります。但し、マーベラス、プレミアム等の、同等のグレードで比較した場合ですよ。1フロアー上が、最上級のマーベラスで一つ下の中級のプレミアムと比較したり専有面積が増えるのであれば、1000万円以上ということもあるでしょう。
  • 私の間取りは結構大きな差が付いていましたよ。南棟北側が北棟とお見合いになる部屋とそうでない部屋では間取りが全く同じでも89さんのおっしゃる通り１０００万位は差がありました。営業が言っていたのはおそらくそのことでしょう。
  • そのような、値付けで完売近くまで売れるのですから本当に価値というか、人気のあるマンションなのですね。1F上がって、1000万円支払うのが嫌なら、買わなければいいという営業に対して、購入を決意した住民の集まりということになりますね。ただ不思議なのは、全部の部屋の分譲価格をオープンにしてくれなかったので、Decline営業の可能性もありますね、購入者を選別して、売り主が売りたい部屋を売って、住民層の維持をするのかと勘ぐってしまいますよ。
  • 南棟の場合、同じ間取りで6階と7階（C棟の東半分は7階と8階）とでは1000万の差がありますよ。森が見えるのと見えないの差があるのだから当然です。6階と7階の差を除けばワンフロア上がるごとに400万アップといったところです。ただ最上階とその階の下との差は500万以上でしょうか。南棟の6階以下の方には失礼ですが、ここしか空いていなかった場合私だったら躊躇なく他のマンションを買っていました。

交通

構造・建物

• 私はこの物件は住友のフラグシップということで、三井、三菱のフラグシップと比較しました。同じ財閥系とはいえ、三井や三菱のフラグシップマンションと比べると居室の安っぽさは歴然ですよ。ただ、豊島区ではなく、港区や千代田区でしたね、そういえば・・・土地の仕入れの実力からしてもう他の財閥系とは差がついている感がありますからね。しかし、スラブ厚が３０ないというのはショックですらありましたね。三井や三菱は、居室のグレードでそんなに露骨な差はつけません。安い部屋だからといって印刷フローリングなんて論外。それに、中層階にはベランダにスロップシンクすらなかったでしょう？　シングルガラスはやはり問題ですね。こういうところで安普請にするから、騒音だなんだとモメるのですよ。ペアガラスにしておけば、もっとずっと不満は少なかったはず。大きなガラスなので、コストを削減したのでしょう。
  • こちらのスラブ厚は何ミリ（もしくは何センチ）なんでしょうか？正確な数値をお願いします。
  • 南３０北２５だったような。
  • 戸境壁やスラブ厚などの数値、ガラスの仕様（ガラスというのは開口部です。それがあんなに大きいのにシングルでは遮音性・断熱性に難ありでしょう。おまけに共有部ですから、個人で交換することもできません）、この狭い敷地にこれだけの居室をつめこんでる余裕のなさを見れば、予想はできましたよね。
• 北棟にお住まいの方に教えて頂きたいのですが、こちらの物件の北棟低層階の住み心地はいかがでしょうか？　こちらの物件を検討中なのですが、特に日当たりやプライバシー等が気になります。北側は学習院の杜ですから、緑は楽しめても日当たりや明るさは期待できないのではないかと思うのですが、南側は、南棟の陰になっても、そんなに暗くないのでしょうか？
  • 北側下層に住んでいます。東西に長いので場所によって変わるかも知れませんが、北側の部屋は日中電灯を付けないと生活できないと言うことはありません。バルコニーに置いている植物には結構光りが当たり良く育っています。南側の部屋は寝室として使っているため、あまり昼間は行かないのですが、明かりを付けないと生活できないことはないと思います。引っ越す前は南向きの部屋にいたため昼に外出から帰ると温室のように暑くなるので大変でした、北側も帰宅時は暑いですが、温室のようにはならないですね。プライバシーは学習院の森を散歩する人がたまにいるくらいです。変な話ですが、男性なら寝間着でリビングで朝食をとっても気にならない程度です。これにレースのカーテンでもあれば全く問題ないと思います。

共用施設

• ところで話は変わりますが、このマンションは自転車をエレベーターに乗せて運んでも良いのでしょうか？地下のエレベーター乗り場の白壁とか、結構汚れになっていて気になってます。
  • 自転車は乗せちゃダメでしょう。２戸１の小さなエレベーターですから、出し入れ時タイヤをぶつける可能性も高いでしょうし。エレベーター内の養生が外れる前に、徹底された方が良いかもしれませんね。
  • エレベーターに自転車はやめて欲しいです、棟内に自転車置き場はあるわけだしいたずらの心配はあるかもしれませんが、盗難の心配はないでしょう。自転車置き場の数が戸数に対して少ないからといって、駐輪場も確保できないのに自転車を買うのは、マナー違反だと思います。しかし、駐輪場が1戸/1台程度というのは少なすぎますね、子供が大きくなったら「マンションだから、駐輪場が足りないから自転車は諦めなさい」といわなければならないです。

設備・仕様

間取り

• リビングと居室の間の壁を取って、リビングを広げることを検討しています。シスコンにお願いした方が安心かと思う反面、条件面では外部の方がよさそうかな、と悩んでいます。もし同様の検討されている方がいらっしゃいましたら、ご意見お待ちしております。また、外部に依頼する場合の注意事項、お勧めの業者などありましらご教示いただけると幸甚です。
  • 我家も入居前にリフォームを考えています。最初インテリアをシスコンにお願いする予定でした。しかし、最近築十五年のマンションをリフォームした知人宅を見せてもらい考えが変わりました。それで我家は女性インテリアデザイナーが一人できりもりするアトリエにお願いすることにしました。自分の生活のコンセプトが合うデザイナーをお探しになったらどうかなと思います。とは言え、新築の部屋をリフォームするのは造っていただいた方に申し訳ない気がします。
• C棟の最上階メゾネット物件の紹介を受けています。配置からいくと、どうも南棟のように見えるのですが、下階に北向きリビング・上階に北向きお風呂の配置になっています。森が見える部屋を希望しているのですが、南棟だとすると、下の階のリビングからは北棟が目隠しになって森は見えなくなってしまいます。上階のお風呂も窓を開けていたら、北棟の南の部屋から丸見え？このような、変な間取りになっているのでしょうか？本当は現地に見に行けばよいのですが、そこまでの踏ん切りがつかない状態です。どなたか、ご存知の方がいらしたら情報をお願いします。
  • その物件は北棟です。南棟ではありえない間取りですし、南棟のメゾネットは既に完売と聞いています。また、南棟の中層階と上層階の境目の部分ですから。メゾネットは両方の階で森が見えるようになっていますのでご心配はいらないでしょう。この物件でメゾネットになっているところは、北棟の最上階と南棟の最上階です。北棟が大体１億前半、南棟が２億前半といったところです。

買い物・食事

• みなさん、買い物はどちらへいってらっしゃいますか？やはり、目白と高田馬場の両ピーコック、よしや、あたりでしょうか。コマース復活はいつになるのでしょうね。
  • 目白だったら丸正もありますよ。ピーコックよりは丸正の方が大体幾らか安いですし。私個人的にはリトルマーメイドのパンが好きなのでつい丸正へ足が向いてしまいます。あと、店の雰囲気はイマイチなのですが、高田馬場の西友は目白・高田馬場界隈では一番物価が安いと思います。ただ、肝心の生鮮食品は鮮度があまり良くないので、どこで買っても変わらないような商品以外は買わないようにしています。それと、車が使える方でしたら、大久保にある三徳もいいですよ。ご存知の方も多いかもしれませんが、ここは大手スーパーとは少し違った品揃えで概して品質の良いものが多く揃っています。その分、値段も少し高めなのですが。無料の駐車場があるので車で行っても心配ありません。
  • 三徳早稲田店は、品揃えが良いです肉がおすすめです、早稲田通り沿いに2店あります。さすが、有名な小石川店を経営しているだけあってピーコックより輸入品が多いような気がします。ピーコックは目白では老舗ですが、野菜や葉物の鮮度が？マークです。それと高田馬場の早稲田通り方面に走ると24時間営業のスーパー、フーデックスがあります以外なのですが、マグロの刺身が安くて美味しいです。
  • スーパー大倉は、地元で有名な安売りスーパーですね。ご近所の料亭の縁戚がやっているようです。でも庶民的と言えば庶民的すぎてこのマンションの方の嗜好に合うのでしょうか。百聞は一見にしかず、ご覧になるとわかると思います。

育児・教育

周辺環境・治安

• 目白はロイヤルファミリー御用達のお店も多く、品格はあります。（皇太子の学生時代はしょっちゅう目白商店街でお見かけしました。とても感じよく『ごきげんよう』って挨拶してくれます）周辺の目白台、下落合も同様です。長く住めばきっと、目白の良さを感じると思います。他人に自慢するというよりも、自己満足する、そんな街です。

周辺施設

その他

掲示板

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