レーベンスクエア東鷲宮ブライトアリーナ（うつくしくプロジェクト）

2012年10月12日 (金) 14:54時点における最新版

レーベンスクエア東鷲宮ブライトアリーナ（うつくしくプロジェクト）

物件概要[ ]

• 所在地：埼玉県 久喜市桜田2-2-5、2-677（地番）
• 交通：東北本線 「東鷲宮」駅 徒歩7分
• 総戸数：270戸（内管理事務室・コミュニティホール・キッズスペース各1戸、多目的室2戸、ゲストルーム2戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上11階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年01月竣工済み
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：安藤建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 2,198万円～3,998万円
• はたしてこの遠隔地で需要があるのかな。 手前の新白岡や２つ先の古河で安いアウトレットマンションの供給もあるし。 ２７０戸売り切れるのか・・・。
  • わたしも叩き売りになるんじゃないかと思います。
  • 北側も最後のほうは値下げして売ってましたよね。北側もかなり苦戦していたのに ２７０戸も売れるわけ無いでしょ～
• 最多価格帯が2900万。80㎡台３LDKでしょうか。 大規模開発であることを考えれば妥当な水準ですね。 問題はこの場所で270戸の需要があるかどうか。
• 販売価格帯が、２，１００万円台～　に下がってますが、何か情報をお持ちの方いらっしゃいませんか？
  • ２期２次、６８㎡台３ＬＤＫが２１００万円台ですよね。 小ぶりな住戸だから総額が下がったのでは？ ここまで郊外に来たら最低８０㎡は欲しいです。
• 一階は１番狭い部屋で2600～でした。ところで68㎡で2100台からって書き込みが以前にありますが本当ですか？確かにマンションの広告でも2100～で表示されてますが、私がこの間ＭＲに行った時は68㎡でも2500万以上の部屋しか紹介されませんでした。
  • 完成後のモデルルームとしてある程度の期間使うことを条件として、２，１００万円の部屋を用意していたと、担当の方がおっしゃってました。
• 私は4LDK狙いなのですがおいくらだか分かりますか？
  • ４LDK一階は私には手が届かない値段だったので、まだ空いてるかどうか興味がありませんでした(汗)3000万半ばからだったかな。

交通[ ]

• 物件ＨＰの「アクセス」情報、誰が作ったのやら。 上野に行くのになぜ乗り換え２回？ 直通でしょうに。 １分でも短くしたいのはわかるけど、現実には誰もこんな乗り換えしない。 それより上野池袋新宿横浜、全部直通というのをアピールすればいい。
• 湘南新宿ラインが１時間に１本しかない。 快速停車駅が羨ましい。
• サイトのスタッフブログの圏央道の話題で、 「この道路が開通すると、白岡、久喜を通り、つくば、木更津まで開通します。予定だと平成24年には開通予定となっております。」 とありますが、実際は、圏央道の西方面は２４年開通予定だけどつくば木更津方面は見通しが立ってない。 上の文章だと２年後には木更津へも便利になると誤解されますね。
• 都心通勤だとキビシイ気がします。勤務先がさいたま市内や赤羽周辺なら問題ないでしょう。 とはいえ現実には都心通勤者が大部分ですけど。

1. 朝座れない。（確実に座れるのは古河まで。ただしグリーン車なら座れる）
2. 通勤快速が通過。
3. 昼間の湘南新宿ラインが毎時１本しかない（もう１本は快速のため通過）。

• • 私も都心通勤をしていますが、

1. 朝の湘南新宿ラインは座れませんが、上野行きであれば久喜で降りる人を狙えば時間帯によりますが結構座れる確率高いですよ。
2. 通勤快速＆快速は上りだと恩恵なしですが、下りであれば新宿・上野・赤羽・大宮からとりあえず快速に乗ってしまえば快速の次の各駅停車を待つ ことなく、ほとんど久喜で待ってる各駅停車に乗り換えられます。土呂・東大宮・W白岡ではそれができませんし、朝の上りは99％座れないでしょう。

• • • 朝、久喜で降りる人なんてごく少数。 時間帯によって高校生が何人か降りるくらい。 確率は低いですよ。 下りの快速→各停はおっしゃるとおり。意外にスムース。
• この建物の東寄りの部屋から上りホームまで徒歩何分かかる？ 販売センターからでも７分じゃ着かない。７分は東口の地下道入口まで。 そこから西側へ出て改札を入って延々とエスカレーターに乗って。 下手すれば１５分。 せめてダイエーの隣あたりにあればいいんだけど。
  • 下手すれば15分って、どんだけ歩くのが遅いんですかね。
• 駅から一本道というのが距離を感じさせるんですよね。 途中に他のマンションもあるし。 天気のいい日は気持ちいい道ですけど。 それと徒歩７分は東口からの時間で、実際はそこから西側へ行って改札入って２階ホームまで。 実質１０分なんですよ。
• 通勤だと東鷲宮駅がちょっと不便に感じます。 快速がとまりません。あと改札口が一つしかありません。マンションは改札口と逆方向なので…トンネルをくぐります。 車がないと何かと不便を感じます。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：14,560.04㎡
• 北側の建物より幅も高さも巨大。しかもグレードを上げてくるとは意外でした。 「グレードは高くなったけど値段は同じ」というのをセールスポイントにするのでしょう。 専有面積も大きいし、値段によっては本気で検討しようかと。
  • ほんと、北側よりグレードを上げたのは意外ですね。 北側を売ってた頃は、 「南側はここよりも専有面積・グレードは下がります。でも値段は高くなりますよ」 とか言ってたのに。ていうか、なぜ北側より南側を大きくしたんでしょう？ 北側もそれなりに苦戦していたようだし、日照や景観などを考えると 通常は後から建てるなら南側の方が小規模の方が良さそうですけど。 北側の住人にも納得してもらいやすいでしょうし。
    • 北側低層階を検討していたのですが、 南側に建つこの物件の大きさ（高さや幅など）の説明、受けましたよ。
• すでにご入居してらっしゃる方に質問です。 生活音などの騒音はどの程度聞こえますか？ 幼稚園児の子どもがいるため、足音などが周りにどのくらい 響いてしまうのか、気になっております。 タカラさんからは、床は二重構造になっているのでそれほど問題ないと 伺ったのですが（売り手側はそういいますよね・・） 実際に生活されて、周りの音はどのくらい聞こえるのか教えてください。 それによって、防音対策をしっかりとりたいと思っております。 よろしくお願いします。
  • 両隣は気づかない程度、上階はまったく聞こえない訳ではないが一般的な生活音は気になりません、上階の住人次第です。
    • やはり、かなり生活音は聞こえにくいのですね。 ただ、子どもがいる分、通常より騒音が多くなってしまうと思うので、 下の住人の方にもきちんとご挨拶しながら、その点気をつけて 生活したいと思います。
  • 上階の椅子を引きずるような音は響きます
    • やんちゃなお子さんがいるとなると、ベランダに締め出され泣き声が響くなんてこともありますね。でもこれは床の問題とは違いますな。 やはり、子供がつま先歩きをしないで、思い切りかかとで力強く歩き回るとそれなりの騒音はあります。 営業マンの言葉は半分に聴いて、それなりの対策を採られたほうが、階下の方に迷惑をかけないことになると思います。 でも、逆に最初から対策を講じて何も音がしないとなると、階下の方に感謝されることは無いと思われますが・・・。

共用施設[ ]

• 共用施設が過分な気がする。当初設定の管理費等で本当にまかなえるのだろうか？ タカラさんはそこを売りにしてるけど、あと何年かすると不要論が出てくるのでは。
• 場所を考えると安いと思いませんが、駅から10分圏内・南向き・平置き駐車場が100％約束されている事がポイント高いです。
• 全部平置駐車場１００％というのが、ナイスです。

設備・仕様[ ]

• 今どきディスポーザーがついて無いのが気になります。（実家のマンションではついていて大変便利なので）
• ここはオール電化なのですね。震災の影響でオール電化ってちょっとどうなのかな～って考えるようになってしまいました。 便利だとは思うんですけどね。
  • ガスもコンロ次第では気をつけないと大変です。 うちで使ってるガスコンロはセンサー付なんですけど、そのセンサーの電源になる電池が切れたらガスが出ない仕組みになってて、震災後の電池不足の頃に切れたらどうしようとヒヤヒヤしてました。 オール電化は停電だと確かに大変ですが、ガスと電気と同時にストップした時に復旧が早いのは明らかに電気の方なのでそう考えると一概に悪いとも言えません。
  • 電気は溜められないけど電池は溜められますよ。 いま世間で課題になっているのは、 いかに電気を使わない暮らしをするかということ。 脱原発、自然エネルギー利用の流れは止められません。 そういう視点からオール電化マンションが敬遠されているのです。 オール電化は原発の存在前提のスタイルですからね。 東電自身も「オール電化はもう推進できない」と言ってます。 災害時の回復が早いとか遅いとか、 そういうレベルの話じゃないんです。
  • ３月２３日の日刊工業新聞です。 「東京電力　オール電化の新規営業中止」 ――東京電力はオール電化の新規営業を中止した。 「節電、計画停電をお願いしている中、お勧めできる状況ではない」（島田保之執行役員営業部長）と判断した。 オール電化を採用した顧客へアフターサービスは続けるとしている。 ２０１０年８月末時点で、東電管内のオール電化住宅の累計戸数は８０万戸。――ということで、今後アフターサービスはするけれど新規に増やすことはしない、と。 電力確保に必死な今、当然ですよね。 この先自然エネルギーに転換していくにあたっても、 際限なく電気を使うオール電化はアピールしづらいかと。
  • 日刊新聞によると、原発停止が長引くと2012年度は標準家庭で18％の値上げ、2020年度までに予定する９基の原発新増設を断念すると、標準家庭で35％値上げって書いてあります。 でも２万円のところが３万円になる程度だから、このマンションを購入した人達の生活環境は大して変わらないのでは・・・？
  • オール電化向けの料金プランや割引まで廃止されると、 さらに負担増になってしまいそうですね。
• 「駐車場は100%以上あるので2台目の車も置けますよ。」のセールストークで購入。 たった一年で「2台目、3台目駐車場強制解約通知」が届いた。 初めから入居していた人から順に強制解約とのこと。 売れないから必要以上に2台目も置けるとセールストークを言い続け販売。 リスクについての説明は一切なく2台目が置けるから新たに車を買った人も 大勢いるのに。 近くに駐車場もなく不便な所です。
• インターホンに地震警報器がついているのですが、 作動してますか？
  • 管理人室で設定してもらわないとダメなようです。 ただ、十人十色なので 今後もその設定はしないそうです。 どうしても地震警報器で早く感知したいなら、 携帯とかで個人でするように との事でした。 不要な方には迷惑になりますよね。
    • 地震警報機の設定は管理人室で設定しなければならないといのは、全室適用のセットということなんでしょうね。 でも、管理人が今後も設定しないと判断するのは如何なものでしょう。 9月にも管理組合の総会が開かれるのであれば、住人の総意として決めるものじゃないでしょうか？

間取り[ ]

• 3LDK・4LDK 68.69m2～110.25m2

買い物・食事[ ]

• 営業さんは、駅からマンションまでの道のりが綺麗な事と、マンションの側にあるスーパーは夜12時まで空いている事をセールストーク力いっぱいにしてました。(笑)
• ここのマンション周辺に住んでいる方に、是非お話を聞きたい事があります。 裏のスーパーマーケットは、安いのでしょうか？
  • ベルクは広告が入ってきますが安いですよ 夜は１２時までですので便利です。
  • ベルクも駅前のダイエーもネットチラシがあるから比較してみてください。
  • 地元では久喜にあるロヂャースが安くて人気ありますよ 車で５分くらいでしょうか？？ 便利で良く利用しています。
    • ロヂャース情報ありがとうございます。 こちらもネットチラシがありました。 ここも、たまごワンパック98円で1000ﾊﾟｯｸが目玉商品なのですね。 なんだか、たまご戦争みたいですね。(^_^)

育児・教育[ ]

• ここは環境も静かですし学校も近く住みやすいところです。 公園もあちこちあり子育てには最適ですよ。
• 桜田と東鷲宮と学区が入り組んでいると伺ったので、 少し不安になっておりました。 確認してみたところ、桜田で間違いないようですね。

周辺環境・治安[ ]

• 合併で住所が「久喜市桜田」になりましたね。
  • 住所が久喜市になっても知名度無いからなぁ・・・ 埼玉県で全国区なのはさいたま、川越、春日部ぐらい 県南からすると久喜の先ってものすごく遠いイメージなんだよな
• ここは、駅前から小さなブロックが敷き詰められた広い歩道が、スーパーベルクの所まで、ずっ～と続いていたり、早朝なんかには色々な方が散歩していたりするのどかな雰囲気が、とっても気に入っています。 私が、ここを選んで住んだ理由は、住環境です。駅前こは、大きなデパートとかありませんが、子供をのびのびと育てられる場所を住まいとして選びました。 私的には、自分だけのお気に入り場所と思っていますが、遊びに来るお友達も綺麗な町だね～っと評判は、良いですよ。
• 宮原（大宮方面）や高崎線沿線の物件を見学しましたが値段・環境等どれもパットしませんでしたが こちらの物件は環境が良く、子育てをするには良さそうだと思いました。
• サイドにある生活排水路が気になりますね。 こないだ歩いていてもなんか匂いがあって夏場とかどうなんでしょうね… あれはフタとかしてもらえないんですかね。
  • 私も気になりましたね… 反対側の部屋を選ぶと駅から遠くなるしなんか複雑。
  • 生活排水路じゃなくて、農業用水路って聞いてます。
• こちらのマンションを見学させて頂きました。 マンションって言うより街並みが、とてもきれいで歩くのが気持ち良かったです。
• 隣のシンフォニーレジデンスはかなり荒れていますね。車上荒しや器物破損もあったようで、おなじようなことが起きないか心配ですね。
  • 器物破損は住民の可能性もあるけど、車上荒らしは外部からだと思います。 線路沿いは電車通過時の騒音に紛れてガラスを割ったりすることもあると。 深夜でも貨物列車が通りますからね。 それと、あっちは線路側が外部から完全な死角になってしまうので、 そういう要素も関係してくるかと。 公団や一戸建てのあたりでは物騒な話は聞きません。
• 犯罪マップで、各エリアの犯罪、自動車事故が見れるので便利ですよ！http://asp.netmap.jp/cgi-bin/sp/ajax-ac_map.cgi?lat

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• この辺は空気もきれいですね。
• 駅前にある公団に長年お住まいの知人から聞いたところ、今から20年以上前は、公団の周りには田んぼばかりだけど、 東鷲宮駅に東口ができるとかそんな噂もあり、また住人が皆若い世代だったから活気があったけど、当然ながら住人が加齢し小学生の少なくなり、東鷲宮小学校 なんて空の教室が多くなるなど、将来どんな街になるんだろうと不安に思っていたが、1丁目の戸建住宅が増え若い世代が入ってきたし、いくつものマンション が駅前に建ち、随分にぎやかに、また綺麗な町並みに変化してきたなと思ってると。 偶に、ブイブイいわせて走る暴走バイクと、駅前のロータリーに木の上に住む鳥達のさえずりの五月蝿さが気になるとのことでしたが、最近は木上がネットで覆われたために鳥害は無くなったと聞いています。
  • 鳥害はなくなったとの情報は一部誤りで、その鳥達はダイエー前の「けやき公園（？）」に集団移動してしまい、 鳥害は継続しているとのこと・・・・。
• 久喜市というか旧栗橋で液状化で地盤沈下という話もあり、買い渋ってる人達が多いのかもね。

周辺施設[ ]

• この辺りは駐車場を複数持とうとするとなかなかよい物件がないのが現状です。 これから増えるのかもしれませんが 西口に駐車場を借りている方も多くいますよ。
  • 駐車場って個人地主さんが経営するケースが多いけど、 東側は元々ＪＲとＵＲの土地だからそういう遊休地がないんだよね。 西側の区画整理地はほとんど個人所有だから駐車場は多い。 この傾向は変わらないんじゃないかな。。。 可能性があるとすれば物件東側の幹線道路あたりの区画整理地外。
• 桜田運動公園テニスコート
• こちらのマンションの近くにある公園は、どんな感じか教えて頂ける方いらっしゃいますか？ 近くに、たくさんの公園があるようですが、現実的に子供と遊べるのでしょうか？
  • この周辺の公園は遊びやすい遊具も多くていいですよ 町の保健センターやボランティアの方が主催してる桜田公園の集まりもありますし 東鷲宮病院前の公園も遊具が最近新しくなって賑わってます 東コミュニティーセンター横の公園も最近、新たに芝生を整備して遊びやすくなりました 都内にはないくらいの広さの公園がいくつも点在しているのは こういう地域の物件を買う良さじゃないですか？？？
    • 環境は確かに良さそうですよね。 駅からの歩道が広くて歩きやすいですし遊具がそろった公園が点在しています。
• ちかくにある図書館は、どんな感じですか？
  • 図書館はどの程度のレベルを求めるかによりますが、 主婦や子どもが楽しむには十分だと思います。 合併して旧久喜市、菖蒲町、栗橋町の図書館とも連携が始まるそうで、 ここにない本でも他にあれば取り寄せてもらえるようになるそうです。 それと、隣の久喜駅になりますが、 県立図書館があります。 ウェブ検索・予約取り寄せも可能です。 専門書・学術書などはこちらが便利だと思います。 両方を合わせれば図書館環境は良いと感じます。
• 駐車場空き状況ご存知な方いますか？ また東口で駐車場ありますかね？
  • ローソンとマンションの間にあるアスファルトの駐車場が月々８０００円ですが前は空いてました。 他にも東コミュニティの方は駐車場空きがあるみたいです。

その他[ ]

• 契約したものですが、このタカラレーベンという会社に不安を感じ、色々調べてみました。 そこで、2010年３月期の「決算説明資料」を見つけ、内容を吟味しました。中々確りした会社だと思います。東証一部上場ということは当然ですが決算説明書を見る限り、過去の経営方針で失敗したことを明らかにし、それを克服しようとする具体策を打ち出し、着々と手を打っているように感じます。 例えば、売上高販管比率は13.7％まで抑えて、売上高当期純利益率も4.3％と顧客サイドに開示しているんですからね。2100万円の物件で、ざっと計算するとタカラレーベンの純利益は97万円でしょ。そんな暴利を稼ぐ悪徳企業ではないと思いますよ。 あと面白いなと思ったのは、今年の３月にライツ・イシュー（新株予約権無償割当て）を実行して、資金調達を行なうなど先見性のある経営者だと思い ます。時価400円弱の時点で、300円で新株予約権を無償割り当てして資金調達するなんてビックリだし、当然、上場企業だから社員持株会もあるでしょう から、社員のモチベーションもあがったんだろうなと推測します。 社員にも優しい会社であれば、会社は成長するでしょうしね。 私の担当者にはこんな話はしていませんが、自然と行動に現れている気がしますよ。
  • 財務の読み方がわからないのに、書き込まないほうがいいですよ。 純利益なんか重要じゃないですよ。重要なのは営業利益ですよ。 また、ライツ・イシューが先見性とか関係ないですよ。 より多くの資金調達の必要性と社長（オーナー）の持ち株比率を落としたくなかったのでしょう。 タカラレーベンの弱点は、マンション販売が事業のほとんどを占めていることです。 市場が悪くても、マンション用地を調達し続けて、マンションを建設し続けて、販売し続けるなければ 会社はまわりません。（自転車をこぎ続けなければいけません） 大手のデベロッパーは違います。たとえば住友不動産は、マンション事業が大赤字でも ビルの賃料収入、住宅の請負工事、仲介事業・・・と余裕があります。 だから現金欲しさに値引きもしません。 別に、私はタカラレーベンが危ない会社と言ってるわけではありません。 むしろ、よく乗り切ったと思いますよ。
    • たしかにタカラはよく乗り切りましたよね。 あの危機以降、営業姿勢は変わったと思います。極力値下げをせずに売り切る価格設定、 危機前後の売れ残り物件を一括卸しせず値下げして直販で売り切ったのも、 この業界では異例だと思います。
• 近隣のお奨め動物病院を教えて下さい。
  • 実家が近くなのですが、 我が家の愛犬は、代々「高橋動物病院」へ通っています。 久喜市役所支所の前を通っている152号線を 加須羽生バイパスに向かっていった方の、 ピアゴ大桑店に入る角にあります。 私自身はあまり行ったことはないのですが、 良い先生だと母がいつも言っています。

掲示板[ ]

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