アークヒルズ仙石山レジデンス

2016年8月31日 (水) 12:30時点における版

アークヒルズ仙石山レジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都港区六本木1丁目113番40、虎ノ門5丁目18番206（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「六本木一丁目」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩6分

• 総戸数：243戸（事業協力者住戸163戸含む、他に店舗・事務所・アークヒルズ仙石山テラス33戸）
• 構造、建物階数：地上47階 地下4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年08月
• 売主：森ビル株式会社
• 施工：山下設計/大林組

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558933/

• 価格は、どのような感じか教えてくださると嬉しいです。
  • １２０で２億前半
    • 情報ありがとうございます。180前後だと、2億後半～3億くらいという事でしょうか。なんとなく予想通りです・・・。
• 私も見に行きました。価格、仕様を期待していたのよりは、低かったです。ただし、価格は方角によってかなり異なります。
• 購入後は当面賃貸に出す予定なので、１ベッドルームを検討中。東京タワーの見える５６㎡で6780万円から６９８０万円。バルコニーは広いです。倍率は現在のところ３～５倍だそうです。
• 内覧会で価格表をいただきました。１８０㎡ですと、最安値が４Fの2億2300万円で、おおむね2億の半ばでした。すでに仮申し込みという形で受け付けており、複数希望者の抽選は10月半ばと聞いております。
• 100cm２位の部屋はいくらくらいでしょうか？
  • 平均的な部屋で1.4億弱です。他の方が書かれているように、これに管理費や施設修繕費の上乗せ分も加味して計算してください。

【販売時状況】

• 低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息もの。
• 庶民向けとしてはちょっと厳しいかと。。。
• 低層のマンションは全部地権者向けで一般販売はなし。
• 事業協力者住戸が3分の2なんですね…。あと店舗や事務所も一緒…。まぁ、お金にかなり余裕のあるDINKSまでの方向けかな。庶民向けとしてはちょっと厳しいかと、と。
• 駐車場は３億以下の物件は抽選。当たる確率は２０パーセントぐらいだそうです。つまりほとんど駐車場無し。２億の物件を買ったとしても駐車場無し。買い物の便があまり良くない所なので車が無いのは痛いですね。
• 南向きで眺望も良い物件は僅かですので、直ぐに売れると思いますが、北向きや眺望が良くない物件は苦戦していると思います
• 第１期の１LDKだけで４０戸あったよね。これだけで５０％販売済み、２LDKは予算外で記録していないけど小さめは売れた様子。この販売割合なら第１期で終わりじゃないの？
• 残りはついに４戸に。それもほぼすべて商談中だそうです。割安と言われてたとはいえ、これほどの超高額物件が一気に売れるとは。
• 公式サイトのトップに書かれた 事業計画の見直しにより、事業協力者住戸１６３戸から１４７戸に変更しました。これは、どういう事なのでしょう？？ 事業協力者とは、マンションが建つ以前の土地の保有者ですよね。単純に、等価交換で部屋を受け取らず土地を売却し現金を得た方がいたという事ですか？
  • 森ビル保有分ではないでしょうか。賃貸予定だった分を減らし、分譲にまわしますよと。地権者住居は低層免震の仙石山テラスだったと思います。
  • 森ビル所有分ですね。ぎりぎり過半数に落ち着くようです。2億円未満の低額物件はほとんど昨年中に売れたようですが、最近になって高額物件が売れ始めたみたいです。そのため追加放出したのでしょう。
• 高額物件にしては驚異的はスピードで売れた物件で業界でも話題になってるみたいですね。高額といっても隣で格下のパークコートより坪単価で安い物件もあって驚かれたっていうのが大きいかもしれません。グレードの割には安かったという印象があったようです。
• 確実にヴィンテージ入りは間違いないので、投資用、居住用、共に安定してる感はありますね。AERAの巻頭特集でも、防災・防犯・利便性・資産性、管理・構造など48項目で診断した最強のマンションベスト10に選ばれていました。特に防災面での7項目中、6項目をクリアしているのは、23区内では仙石山とあと2物件しかないそうです。

【検討者】

• ここが即日完売したら日本経済もまだまだ捨てたもんじゃないでしょう。
  • 六本木ヒルズのように、背後に控えている高級住宅街の規模が大きくないからね。六本木ヒルズのようにはならないだろうけど、それでも、期待大だね。この辺りは囲まれ感があるものがほとんどだけど、ここは開放感ありそう。
• 資料請求して届いたパンフはWEBで公開されていること以上の情報は何もありませんでした。竣工後に現物で売るのかな？
  • 森ビルの竣工売りはいつものコトですよ。
• なんで低層を住居にしたのだろう？方角によっては安めの部屋もあるのでそこをどう考えるかでしょう。
• いちばん狭いタイプの部屋で、いくらくらいなのでしょうか？
  • 隣のパークコートがだいたい坪450万からなので、多分それ以上でしょう。
• 思いのほか安い価格設定。高級賃貸の雄・森ビルが物件完成後売却に走るのは資金回収を急いでいる模様。結構倍率も高いようです。
  • 中古は逆に高くなりそう…
  • 賃貸仕様で眺望が悪い部屋が多い割には全般に割高でしょう。下に飲食店などがある下駄履きマンションですし。
• 普通のタワーマンションならフィットネスもラウンジも使い放題。住人専用なのでがら空き。管理費も大規模な分、割安。いろいろ上乗せされてるの計算してやめました。
• 下層階に飲食店が入るとゴキブリなどが低層部分に蔓延すると聞いたのでそこも不安です。
  • どのﾌﾛｱに飲食店が入っても、虫は気圧に敏感なので、意図的に連れ込まなければ、4F以上は繁殖しないと思いますよ。
  • それは間違いです。ゴキブリは８階くらいの高さなら、ゆうに飛んでこられます。
• ここは普通のマンションと同じに計算したらだめですね。普通のマンションはマンション全体が住民の所有。ここはマンションの共有部分はほぼ森ビル所有で住民が所有しているのは住戸分だけ。それ考えると割高。
• 隣接する虎ノ門･麻布台地区市街地再開発準備組合…森ビルのウェブページを見る限りカバーエリアは相当に広大なようですが、地権者を上手く纏めることができたら、どんだけデカいヒルズになるのでしょうか。まだまだ先の話でしょうが。
• ここより高いなんて常識じゃありえないから大して宣伝もせずに売れてるだけ。客観的に見れば別に安くも高くもないよ。

【内覧】

• 眺望と屋上はよかったですよ。
• 緑地が全然ないですね。建物を高層化するかわりに地上に緑地を増やす、というのが森ビルの主張のはずだけど、建物が高層化しただけでした…。
• 建物の構造自体や天井高などは割といいと思いましたが、仕様については、賃貸との併用なので、Ｍ不動産さんやＭＲさんの同地域の分譲よりはかなり低く感じました。派手さ豪華さは全くないですが、しっかりシンプルという印象を受けました。
• 森ビルからの賃貸だと、狭い部屋でも駐車場は確実に確保できたりするんでしょうね。ビルの規模から見て、駐車場が不足しているようには見えません。入居後も森ビル管理ですから何かと賃貸優先にされてしまう気がします。

【コスト】

• みなさんが仰るように管理費がすごく高いですね。固定資産税もびっくりしました。普通の住戸で他のタワーより月５万くらい上乗せされる印象です。３０年間で１８００万円、５０年間で３０００万円だとかなり大きいです。この分を加えるとすごく高い。
• 不動産関係者に頼んで管理費・修繕費・固定資産税を含めて計算してもらいました。普通の分譲マンションに比べて１.５〜２割ほど高くなる感じでした。管理費などで多く取るのは分譲マンションでは当たり前だそうですが、固定資産税が高いとその方は仰ってました。
• 管理費は何とか受忍出来ますが、固定資産税の高額さにはビックリしました。平河町の中古も見ましたが、現時点で年間約17万円、減税終了後でも年間27万円くらいでした。こちらの日割り計算の精算額を年税額に直すのも恐ろしい。
• 固定資産税は１５０平米で１００万位
• 固定資産税は６５㎡で精算額１３万円です。契約日を考えると約2ヵ月分相当ですから、年税額は７０万円超えということでしょうか。
• 管理費、かなり安いと思います。私個人的には高いけど、特急の耐震性と中圧ガス、バックアップ電源が住戸まで来ている。この世界一の安心安全仕様、お金持ちは安いと思うでしょう。

【契約者】

• ここは最高です。当初から金額がリーズナブルと予想して購入準備をしてきました。理由は再開発だからです。

1. 再開発のメリットとして、事業計画・地盤調査・建築設計、古い家屋等の除却や整地費用、空地の整備（広場等）、共同施設設備費（駐車場等）を１/３の補助率で助成金を受け開発コストが安くなること。
2. 日本政策投資銀行等から有利な融資を受けられ低金利で開発コストが抑えられること。
3. 開発後の権利変換は行政の認可があり、従前の土地と等価となることから販売に際し暴利を乗せられないのではという期待。結果は期待通りでした。

• 私はここの環境、設備、施設、構造、安全性、利便性、スペース、品格、ステイタス等　どれをとっても当代超一級だったので 長期に自らが住む為に選びました。　私は是までにマンション購入とその後の賃貸や売却をそれぞれ経験していますが、自らが厳選した物件であれば将来、生活の変化で賃貸しようと売却しようとそれなりに好結果が得られるものと経験に基づき確信しています。税金については私企業の森ビルではなく公が決める事で、高い事はざっくり言うならば総合的品質が良質/超一級品の証明ではないでしょうか。
  • 管理費も確かに高いですが内容も超一流です。先日カーテンの採寸で部屋に行きましたが、駐車場のスタッフが私の顔を覚えていて、「先日は契約駐車場の入庫確認を行いましたが、本日は時間貸の駐車場で宜しいのですか。」と問われたり、入館するとメッセージが表示されるのは他の森ビルレジデンスと同じですが、フロントに行くと部屋番号と名前を告げなくとも用件が済みました。引越前の為、入居届と写真は未だ提出しておりません。住戸内の設備説明の一度で顔を覚えているのです。以前住んだことのあるレジデンスでは写真で覚えていると思っておりましたので恐れ入った次第です。

【中古物件】

• 中古物件が出ました。新築価格よりどの程度上昇したのでしょうか？良いマンションなので注目です。（13480万円、58.48㎡　1LDK 10階）
  • 確か新築では８０００万円前半でしたよ。この価格で売れれば２年で５０００万の値上がりですね。
  • 866の部屋は6000万円台だった。8000万円台は60平米オーバー。
  • 分譲価格の二倍で出してるね。恐ろしい。。９０００万位では売れるだろうけど、この値段はチャレンジだね。
• ここは大して宣伝もしてなかったのに狭い物件は倍率10倍超えてたからね。超高額物件もすぐ売れた。
• 東京オリンピックに向けて、虎ノ門からこのあたり、さらに重要地域とされてるようですし、そうそう下がらないと思ってるんですけど皆さんどう思われます？
  • ここと虎ノ門ヒルズは爆上げ。折れ線グラフになってる資料にあった。周りの開発も、オリンピックによる前倒しでそれこそ目白押し・・・。買っておけば良かったな。。

交通

• 電車アクセスはもちろんのこと、車アクセスも申し分なし

構造・建物

• 敷地面積：15,367.75m2（登記簿記載面積）
• 延床面積：143,426.23m2
• 名称の『ARK』は、赤坂（『A』: Akasaka）と六本木（『R』: Roppongi）のつなぎ目（『K』: knot）に由来する。とのことです。

　http://ja.wikipedia.org/wiki/アークヒルズ#cite_note-0 【構造・建物】

• こちらのイルミネーションは本当に目立ちますね。赤坂在住ですが、うちから見える中で一番目立ってます。
• エントランスについてはシンプルイズベストあるいは質実剛健と感じました。
• ここ以外に耐震性が特級レベルのマンションって 他にあるのでしょうか。この絶対的な安心性は、金の問題じゃない。
  • そうですね。2種類の制震装置を組み合わせて 長周期地震動の対策済みなのもすごいと思う。

【上層部がオフィスで、下層部がレジデンス】

• 眺望については、個人的には必ずしも高い階が良いとは言えないのではと思います。緑が見える環境こそが都心部では希少価値であり、スカイビューはどこからでも見えます。向きによっては公園部分（総合設計による緑地帯）に面していると思われそれこそが希少価値ではないでしょうか？
• 分譲部分を下に持ってきたのはもともと森ビルで所有賃貸する為だと思います。近隣のオランダヒルズが同様のやり方で下層階住居、高層階オフィスになっています。理由はオフィスのほうが高い賃料（坪単価）をとれるからです。同じ質問を森ビル担当者に私もしました。諸般の事情で分譲にするのではと推測します。

【眺望】

• 六本木ファーストビル側は、向かい合わせで、実際の距離よりかなり近く感じます。

*眺望が抜けるのは東側だけなので東側以外はタワーマンションの恩恵はあまりありません。 

• 眺望はどこもイマイチ。まともなのは南東角部屋、北西角部屋高層くらい。
  • 北　正面にマンション。後ろにオークラ。高層は多少抜けるかも。北西角部屋高層は良いが高い。
  • 東　抜けてはいるが汚い雑居ビルが並ぶだけ。再開発の可能性も。高い割に冴えない眺望。
  • 南　横に高層ビルが壁のようにそびえる。安いだけが取り柄。南東角部屋は良いが高い。
  • 西　そこそこ開けてるが周りはビルだらけ。きれいなビルが多いのが多少の救い。

• 

  ４８階の展望デッキから観る六本木ヒルズ（2013-06-21撮影）

【音】

• 環境、設備、間取りいずれも自分の中では完璧です。しかし、音がいただけない・・・。どのマンションでも少なからず音はあるとのこと理解もしています。しかしこのマンションはそれ以上に「音」のするマンションだと判断しています。上の階の音は常識を超えていると思います。
• 高層ビルの低層階（あるいは高層ビルの近くの低層階）に住む弱点は、変な機械音だと、個人的には、思っています。
  • 高層マンションって、館内の空気を入れ換えるための？大きなファンみたいのが、地上にありませんか？高層マンションの地上や低層階で聞こえるのは、あの音だと思うんですよね。（普通のマンションにもあるのかもしれませんが、高層マンションのやつは、パワーが強くて？音が大きいのかもしれません。）

【入居者】

• こげらの庭にカエルが住み始めました。昨夜からは種類が増えた様な気がします。鳴き声が2種類です。都心に居ながら癒されております。少しうるさい位ですが、私も転入組ですので共存共栄です。
  • カエルの声・・・すごいですよね。都心にいながら自然の声には癒されるというよりは驚きます。ただ窓を開けると小鳥のさえずり・・・これは本当に癒されます。
• 自治会の案内も来ました。地権者の方とのコミュニティの場が持てるようで画期的です。こちらも仲良くしたいと思います。
• 建物内では多くの方が普通に挨拶を交わします。他の森ビルレジデンスとは全く異なります。外国の方がたどたどしい日本語で挨拶してくれるのもここの特色です。

共用施設

• エレベーターは４機でしかも大型ではなかったので、賃貸部分を含めると少ないと思いました
• タワーマンションで共有スペースがエントランス以外ないってここくらいでは？　
• パブリックスペースの雰囲気は普段いかがですか?? どのスペースも上品で快適そうです。
• 屋上は住民やオフィスの方のみ上がれるのでしょうか？ 部外者も可能なのでしょうか？

【ラウンジ】

• ラウンジ使用さえ要・申込み、有料
  • ラウンジが森ビル所有で有料
• ビューラウンジ（２５F）の利用が有料との批判がありますが、屋上回廊（居住者とオフィース棟入居者のみ利用可、無料）からの景観は圧巻。都内が一望でき、東京タワーとスカイツリーが同時に見られるロケーションは、なかなかのものです。

【駐車場】

• 駐車場は平置きですか？
  • 平置きじゃありません。
• 駐車場が高いのは良いですが、そのお金が管理組合でなく森ビルに行くのが普通のマンションと違っておかしいと思います。

【フィットネス】

• 会員制みたいだけどフィットネスが入ってるのが嬉しいかな。有料か･･･とは思ったけど誰でも使えるわけではないという点にはマナー維持の面とかで有効に働くんじゃないかとも思います。
  • フィットネスも共有じゃなくて森ビル保有で年会費だけで２５万。さらに利用１回ごとに金取られるみたい。外部の人やオフィス勤務者も入れるので混雑しそう。
  • 敷地内で通えるのが嬉しいですね。フィットネスだけでなく、プールも利用できるので、それもいいと思います。ただ、敷地内なので、住民のみ利用可能だったらもっと良かったのにと思ってしまいます。

設備・仕様

• 仕様はシンプルながら押さえるところは押さえいて良いと思ってます。
• 仕様の低さは広めの住戸ほど顕著に感じます。浴室が70㎡の住戸と同じか大差がない点、大きさと質感が同程度です。シューズインクロークが小型住戸には充分ですが大型には小さいか全く不充分です。同様に小型住戸は扉が引き戸で上手く作られておりますが、大型住戸は扉同士が干渉する住戸もあり全く配慮に欠けております。中型住戸もリビングに扉がない住戸は外人専用向けの賃貸住戸のようで私には馴染めませんでした。ただし、他のヒルズの賃貸住戸でも見た記憶がありませんが。とにかく30㎡台からワンルーム地権者住戸と180㎡超えの分譲住戸の仕様が基本的に大差がないことが要因と思われます。
• 仕様があまりに低いのが残念ですね。しょせん賃貸仕様だからと言われればそれまでですが、森の場合、平河町は仕様が高かったので。広い部屋でバスが２つあっても、２つとも中規模の同じ大きさとか、細かな配慮もありません。

間取り

• 間取り：1LDK～5LDK
• 専有面積：56.34m2～416.55m2
• 間取り

　http://www.moriliving.com/ja/estate/residence/sengokuyama/roomplan

• 森ビルの分譲マンションはおもしろい間取りが多いので 期待していたのですが、公開されているのをみると普通な感じが多い気がしました。
• もしも住んだならという想定で色々イメージしてます。300平米超えとかもうどうやって生活したらいいかわからないです。なんといってもリビングの54畳という広さがすごいインパクト。次にキッチン20畳という条件が自分の常識を超えています…。

買い物・食事

• いい物件だと思うのですがファミリー目線で買い物などの利便性がどうなのかな。
  • すぐ近所（神谷町駅までの道のり）にはマルエツプチもありますし、薬局や１００円均一の店、ＴＵＴＡＹＡやコンビニもあります。結構、便利なんですよ。
• やっとアークヒルズサウスタワー竣工しましたね。待望のスーパーマーケットも入るし、ますます利便性か高まりますね。オープンが楽しみです。
  • 「リラック」という高品質のナチュラルフードスーパーが１月中旬にオープンするそうです。大崎に店舗があります。楽しみですね！
• サウスタワーの商業施設が早くオープンしないかなーと期待してます。少し前にアークヒルズに繋がる遊歩道もできて便利になり、年明けに商業施設オープンと、更にいい感じになるのが嬉しいです。
  • ここに店舗情報が詳しく載っています。

　http://ameblo.jp/alphalavie-fm/

【飲食店】

• 神谷町には知る人ぞ知る話題のお寺カフェがありますよ。 自由にくつろげる場所だそうで、予約するとお茶やお菓子がご馳走になれるとか。若いお坊さんがもてなしてくれるそうです。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• プレスクールって、何処にします？アメリカ大使館宿舎の中のやつが近いですが、あんまり評判良くないようなんですよね。ただ、授業料は、年間１６０万くらいで、入学金等含めても、他よりは割と安いんですよね。イートンもあまりしっくりくなかったんですよね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域・第二種中高層住居専用地域
• 都市再生緊急整備地域内に位置する。
• ここは電車アクセスはもちろんのこと、車アクセスも申し分なく、さらに土地の格、地盤、管理等の建物グレードも最上級。 アークヒルズや再開発中の住友タワーも至近で、都心ならではの活気もある。ホテルオークラなどの上質なホテルもしっかりと押さえていますね。南の再開発のみが良い意味でも悪い意味でも不確定要素でしょうか。
  • 本当に申し分ないと思います。特にこの都心で車の移動が不便じゃないっていうのは かなりポイントが高いと思います。建物内施設も充実していますね。共用部ではないので、運営費用がこちらにかかってこないのがいいかと。そういうのを使わない人もいますしね。なら利用料を払って使った方がいいかと思います。
• ここは、大通り沿いからある程度離れたところにある、都心部では貴重なタワマンだね。 高速から１００ｍくらい離れていても、タワマンだと、結構音を拾ってしまうけど、ここなら、結構期待できるかな？２００ｍくらい離れている？

【オフィス街】

• この辺り、自分を含め、平日はサラリーマンが余りにうざいのですが、外での禁煙を徹底すべきだと思います。それだけでも、結構マシになると思います。
• この辺りは囲まれ感があるものがほとんどだけど、ここは開放感ありそう。
• 周りの環境はすごくハイソな感じですごくいいです。落ちついた感じでなかなかないですね。都心では。
• 私は周辺環境に惚れました。超都心のオフィス街でありながら、こんな綺麗な街並みの場所があるのかと。十分に居住できますね。
• この辺りも再開発で凄く綺麗になっていることは認めますが、如何せん、高層ビルが建ち過ぎですし、サラリーマンが多すぎて、息苦しいですよね。
• この辺りはオフィス街としては、かなり緑が多い部類だと思います。その意味で、丸の内に対抗し得るポテンシャルがあると思います。

• 

  周辺の様子（2013-06-20撮影）

【再開発】

• この辺りは利便性も含め、がらりと様変わりするのでしょうね。虎ノ門ヒルズと環状二号線はシャンゼリゼ通りにするそうですから。南側の虎ノ門・麻布台の開発も待ち遠しいですね。
• オリンピックが東京に決まり、森ビル再開発の要の三箇所が前倒しになる模様。六本木・麻布台地区再開発も含まれる為、更に整備が進んで土地の利便性がupしそうですね。虎ノ門ヒルズエリアとアークヒルズエリアは一体化して、更なる磨きが掛かりそうです。オークラも建て替えが計画されているので、オリンピックまでの変貌が楽しみです。

周辺施設

• 芝公園には、願いが叶うパワースポットがありますよね。有名ですよね。東京プリンスさくらタワー裏の公園から、下の公園まで花と芝生が広がっていて、とても気持ちいいです。奥まってるから、車の音も気にならない。まあ、子供が遊ぶ遊具はありませんが…。そもそも大人の街ですからね。
• 子供が遊べるような、広くて・綺麗で・大通りから離れている公園も、近くにはないです。ミッドタウンは近いですが、あそこも、広くて気持ちいいけど、子供の遊び場としては、ちょっと物足りないよね。

その他

• 事業協力者住戸が3分の2

掲示板

• []

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