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パークホームズ南大塚

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    (ページの作成: ファイル:.jpg ==物件概要== *所在地： *交通： *総戸数： *構造、建物階数： *敷地の権利形態： *完成時期： *売主： *施…)
     
     
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    [[ファイル:.jpg|thumb|400px|]]
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    [[ファイル: パークホームズ南大塚.jpeg|thumb|200px|パークホームズ南大塚]]
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：
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    *所在地：[[東京都]] [[豊島区]]南大塚2丁目1679-1他（地番）
     
    *交通：
    		 
    *交通：
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    *総戸数：
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    #[[山手線]] 「大塚」駅 徒歩7分
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    *構造、建物階数：
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    #東京メトロ[[丸ノ内線]] 「新大塚」駅 徒歩6分
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    *敷地の権利形態：
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    *総戸数：39戸
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    *完成時期：
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    *構造、建物階数：地上12階建
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    *売主：
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    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *施工：
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    *完成時期：2012年03月下旬予定
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    *売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
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    *施工：西武建設
      
      
     
    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *タワーレジデンスは、山手線の北側（外側）ですから路線価（地価）は安い。こちらは内側ですから、安売りは期待できないかもしれませんね。
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    *住友のマンションが坪370～500？位だったのでここも価格は高くなりそうですね
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    **向こうはリーマン前でけっこう高級な雰囲気で 売ってた感じですか？ こっちは千川通り沿いだし、小規模だし、 パークホームズだからある程度手ごろじゃないと厳しいかも。 文京区大塚のマンションはけっこう苦戦してるみたいですし。
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    *山手線内側で山手線・丸ノ内線が使えるので価格は高くなるでしょう。 近隣のマンションの相場も結構高そうだし。
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    *近所のルジェンテより多少高い坪330～340万円くらいになると思います。
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    **なんでそんな高い予想？それなら目黒に行くよ。中古だって大塚は相場安いのに。
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    *大塚は山手線外側のマンションの相場も入ってるから安い。 だから此処は山手線内側の新大塚の相場で見た方がいいよ。
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    **新大塚の中古相場もやすいよね。
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    ***大塚は古い中古マンションが多いから相場が安い
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    *これからこの辺りの新築マンションは値上がりしていくでしょう。 今度は大塚駅に巨大な駅ビルが出来ますし。
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    *ここは三井では最低ランクのパークホームズ。価格と市況を考えると、住友が珍しく値下げした物件とそう変わらないと思います。
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    **坪250くらい？
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    ***もう少し高いくらいですかね。最多価格5800万円。
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    *南大塚ですが、豊島区ですもんね。。微妙ですね。 もっと安いと買いですかね・ 坪２４０ぐらいなら、うれしい。
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    **坪単価240位の部屋もありましたよ。他と比較して割安なので申し込み予定です。
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    **低層階はそれくらいですね。 この近辺の山手線内側にしては安いよね。
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    *ここ倒産したデベが小さな部屋のマンションを作るつもり取得して、倒産で工事が中断 三井が土地を取得して設計を変更して、ファミリー向けにしたんだよね。 土地の取得が安いのと、土地が狭いから分譲価格が安いのかも。
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    *75.10平米が6,900万円台？ 駅徒歩5分圏外、中途半端な10階建て、この程度クオリティなら5200万円前後が妥当だろう。
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    **75㎡で5200万円だと、大塚駅の北口駅前のダイワハウスののDグランディア スーパーライフの隣の、下駄履きのアーバンビューが分譲当時そのくらい。
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    *価格は確かに割安ですね3ＬＤＫで5700～5800万円なんですか？ 裏のシティハウスなら2ＬＤＫでも高いのは6000万円を超えていました
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    **地盤が脆弱だからこそこの価格なんでしょ。周辺と比べたら安いのは当然 お得かどうかはそれぞれの判断ですね
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    **価格設定が安いのは、前のデベがコンパクトな間取りで設計したのに ファミリータイプに変更して間取りが中途半端だからでは 洋室も4.5Jだと子供部屋にして、ベッドと机を置くと一杯になる。 普通は5J以上が多いのは、この辺りを考えてのことでしょう。 マンションの表記は、1J=1.62㎡が業界ルールですが、内法ではなくて 壁芯（壁や梁の中心）ですから、梁のある部屋は使える面積は小さくなる。
      
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *私は山手線と丸ノ内線が両方使えるというのは凄い魅力的です。
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    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *杭は４７ｍらしいです。 意外と長いなーと思ったのですが、何か理由があるのでしょうか?
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    **単に支持層が深いところなんでしょうね。埋立並ですね。 地震で破損するリスクは長ければ長いほど高くなるので不安ですね
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    **確かに湾岸と変わらない杭の深さだね。 地盤悪いのかな
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    ***50Mクラスの杭なんて埋立以外でもあるんだね。 地盤はかなり悪い感じかね
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    ***杭の50ｍは下町では普通にありますが、大塚の最近のマンションでは 聞かないですね
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    ***シティハウスには乗ってませんが近くのルジェンテは23ｍですね
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    ***豊島区や文京区と周辺を調べましたが、杭が40ｍを越えるマンションはありませんよ。 20～30ｍというのが一般的なところのようです。 ４７ｍとは、デマかいたずら投稿なんじゃないですか。
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    ***杭は、47mです。 確認しました。
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    ***千川通りは、やっぱり、噂のとおり地盤が悪いね。 南口で買うなら、大塚南通り～春日通りのほうが、安心だろうね。 この辺は、産業通りまで、東に行くほど標高が低いんだよね。
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    *南大塚2も高台のマンションは、杭は20～30ｍ　複数調べた事実だが出処は勘弁。 地盤が悪くても建物の強度は杭を伸ばせば問題ないことは今回の地震が証明した。 問題は周辺の液状化だが、これは問題はなさそう。
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    *コストとかは知らないけど 杭が長ければ杭損傷のリスクが高まるわな。長くていいことなんて一つも無いと思う
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    **まあ専門家も長い杭は良くないと言ってるしね
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    *地盤というか、岩盤？までの距離に合わせた杭を打ちます。 湾岸でも、下町でも山の手でも新耐震基準に沿って建築確認をとりますよね。 マンション性能評価でも財閥系も含めて９０％のマンションは、最低ランクの１です、 不必要な補強はコストアップになるだけですから直接分譲価格に反映します。 むしろカタカナデベではブランド力がないから売りの１つとして一部だけ学校や病院基準の 耐震２もあるようです。 今回の大震災で、分譲マンションは旧耐震も含めて１つも倒壊してないそうです。
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    *ここ検討してましたが、旦那が大柄で天井が低いと連呼さうるので見送りになりそうです 今の物件が天井高270なのでそれから比べると確かに圧迫感はかなり感じます
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    *ここは、杭が長くても等級1ですね。
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    **住宅性能評価の耐震の項目 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
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    ***等級１
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    #建築基準法に定められている地震に対する倒壊防止基準を満たしている。
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    #数百年に一度といった、極めてまれに発生する地震（震度６強から７の地震）に対して、倒壊・崩壊しない。
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    ***等級２
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    #等級１の１．２５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
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    #学校や病院など、多数の人が利用する施設と同程度の強度。
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    ***等級３
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    #等級１の１．５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
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    #災害時に防災拠点となる施設や放射性物質貯蔵施設と同程度の強度。
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    *三井にしてはデメリットの多いマンションですね 大きなダイレクトウィンドウもない、バルコニー幅も２ｍもない、エントランスホールも極端にも狭い １階にプライバシーのない部屋がある、部屋がコンパクトでゆとりなし５帖未満の洋室は どうやって使うのでしょう。 メリットは、内廊下と山手線内の立地だけ？
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    *先週末も現地を見てきました。 北側(サウナ側)の外側の覆いが外れ、外観を一部見る事ができました。 バルコニーもガラスが入り、大分外観は出来上がっているようです。 下から見上げた時、北側のタイルが歪んでいるように見えたのですが、気のせいでしょうか？ それと、バルコニーの下側のコンクリートの処理がでこぼこしているのも気になりました。
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    **デコボコ気になりますね〜 外は今のうちに言わないとダメだと思います。
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    **外壁が見えてきましたね 外壁のタイルの大きさは建物のグレードと比例するそうです、大きいほど高い マンションは手作りですから、タイルが小さいほど真っ直ぐ張るのは難しいですね。 まあ、間取りも小さめで価格も普通ですから質実剛健で多少のことは気にしないことです。
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    ***仕上げについての話なので気になるなら問い合わせした方がいいのでは。 建築業界のものですが、タイルの大きさとグレードは比例しません。 外観のバランス、デザインにも大きく左右されます。 高層と低層で大きさが異なることも同等のこともあります。 コンセプトやデザイナーにもよりますよ。
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    *現地見ました。タイルに浮きがあるように見えるのは気のせい？
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    **タイルに浮きがありますね。
      
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *HPを見る限り室内のグレードが高くないね 近所の4年前の住友物件の最低ランクの部屋と同等かやや落ちるくらい。
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    *仕様も落ち着いていて品があり、使い勝手がかなり良さそう。 北口のタワレジの人は設備はタワレジの方が良いとか言うかもですけど、 内装設備の差なんて金額的にはしれていますし。 業界トップブランドの三井というのもいいですね。 それでいて値段的にはタワレジよりも遥かに安い。
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    *設備について、
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    #ホテルライクな内廊下はエアコンが入っていれば◎
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    #ミニバイク置き場は今時乗る人は少なそう△　バイク置き場にすれば○
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    #上品なフローリングの質は良さそう○
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    #キッチンカウンターは御影石は高級感で○　コンパクトで幅が狭いのは残念
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    #キッチン水栓に浄水機能一体型になってない×　後から交換しても安い設備
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    #ダンクレストイレと手洗いカウンターは使いやすく○
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    #エントランスホールは上品なシンプルさで○
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    #角住戸が多数というのは住み心地抜群で◎
      
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *間取りが微妙で居室が狭いですね。
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    *高級物件で売るのだろうけど間取りが問題だね、どの部屋も最低限でゆとりがない マンションは梁や壁の真ん中まで面積に入れるから戸建てよりひと回り小さくなる。リビングを世間並みにした分部屋が小さくなったみたい。マスターベッドルーム6帖だと、ダブルベットならギリギリ、 シングル二つ置いたら家具も置けないしカニ歩きになりそう。 子供部屋の洋室も最低5帖ないと、シングルベッドと机は置けないよ
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    *70㎡未満は2LDKサイズなのに3LDKというのは、無理がある下町マンション仕様になってしまいそう 普通に考えて10帖のリビングに、長方形の4人掛けダイニングテーブルとソファーは置けない この構成を考えたら最低でも12帖以上は必要な空間。 HP 見ても小さなガラス丸テーブルにしてあるのは、そのため？ 4.5帖の洋室にもベッドを置いてないから、どこで寝るの？ 6帖の主寝室にシングルベッド2つは置けないからダブルベッドにしている？ ユニットバスは1418サイズでゆとりがあるけど70㎡未満なら一回り小さな 1317サイズにしないから、こういう結果になるのかも。
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    *横長のリビングが12帖とは使いやすそうですかね 正方形のほうが、使い勝手が良さそうな気がしますけど。
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    **３ＬＤＫの３タイプは洋室が全部4.5帖以下ということは ベッド置いたら、学習机は厳しいから子供の勉強はリビングテーブル？ 財閥系なのに惜しい間取りの設計ですね、無理して3LDKにしなくて全戸2LDKが良かったかもね。 マンションの洋室が最低5帖というのは常識、壁の中心から測って表示するから梁があったら 5帖は実質4.5帖、4.5帖は4帖以下
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    **以前、横長のリビングを使っていて、今は正方形のリビングを使っています。 たまたま同じ１４畳のリビング。 家具もまったく同じものを置いているのですが正方形のリビングの方が 広くみえます。 横長って結構圧迫感があったりするんですよね。 私は個人的に正方形の方が好きかな。
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    ***私もそう思います、正方形リビングの方がダイニングとリビングが分けやすい。 長方形でも20帖もあれば、同じことができそうですが12帖程度だと戸建て感覚で 10帖程度、つまり4.5帖が2つつながった感じかな。
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    *価格が高くなるから仕方ないですが、ベッドルーム6帖というのも痛い ダブルベッド1つで精一杯、シングル2つは無理でしょう、7～8帖は欲しいところ。 このマンション、家具をほとんど置かずにシンプルライフという間取り設計ですね。
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    *専有面積が狭いのに、素人に売れるように無理やりユニットバスとリビングを広くするからね。 ウォークインクローゼットなんて、6帖程度の主寝室に付ける設備じゃないでしょう
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    **UB1418だと無理やり広くしてるとは思わないなあ。
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    ***UB1418は、少し前なら80㎡～90㎡用　70㎡代なら1316位が標準 1620で100㎡～　 最近は1822なんあるから交換するときどうするんだろう。 4帖台の洋室は、あんまり見ない広さ最低でも5帖から
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    *3LDKのリビング12帖は都内なら普通にありますが、洋室4.5帖未満というのは珍しい？ 城東の下町のマンションでは部屋数増やすためにあったりする。 例えばFタイプの洋室4帖、4.3帖というのはベッド置いたら学習机は厳しいからライティングデスクになりそう。 柱に接していれば戸建ての3帖強くらいのイメージです、面積表示では壁や柱の中心まで居室面積に含んでいるのがマンションの表示ルールです、戸建ての85～90％の居室面積と思って間違いない。 この辺りを研究して選んでいるなら大丈夫かと。1帖=約1.62㎡　（全国共通）
      
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    * 買い物も自転車なんてほとんど必要ないくらい、ライフでも北口のよしやでも 新大塚でも徒歩圏です。 よく聞きますが、大塚に引っ越してくると便利だから自転車に乗らなくなるそうです。
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    *南大塚は環境がいいよ。千川通りはBOOK OFF、銘酒酒屋にライフもあり、のどかな感じもあって住みやすい。
      
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
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    *地盤より学区が気になる 駒込・巣鴨は良いと聞くけど大塚はどうなのかしら 子育てに良い環境が一番
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    **ここの学区は、巣鴨小学校ですね。 豊島区は、学校選択制をとっています。 選択可能なのは、仰高、清和、豊成、朋有の4校ですね。 さて、どこが人気が高いのでしょうか？ http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoikusomu/010kyoikusomu/gakuji/23sentakukanoukou.pdf
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    **口コミですが、人気があるのは、仰高、清和、朋有の三校。 この地域から、通っている子を知っています。 確か、枠があって希望が無条件で通るわけではないみたい。
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    *大塚周辺の人はお茶大や筑波に行かせてる人が多いですね
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    *小学校も中学校も入学前に学校見学がありますから噂話に惑わされずに見学すれば 雰囲気はわかります、子供の性格にもよりますから口コミはあまり当てはまりません。 182さんのあげられている小学校は全学年が複学級ということで人気がありますが、隣接校制度で 入学のお子さんも多い学校で広範囲から生徒が集まるようです。 この辺りは文京区に隣接しているので、文京区の窪町小学校（3クラス）などに区外に越境する お子さんも多いです。公立は義務教育ですが、国立附属は基本的に大学の実験校ですが 伝統的に人気も高く30倍の競争率と抽選がありますから誰でも入学できるわけでもありません。 巣鴨小学校は隣接校制度の生徒は少数で学区の子供ばかりですが、校長先生も抜群に若く豊島区も 力を入れているのかもしれません。その成果もあるのか生徒は増えていて学年によっては 2クラスもありますが、全体的には小ぢんまりしていて、アットホームな小学校です。 最近は、公立は本来地域一体型の小学校が基本ですが小学校の隣接校制度の弊害も出てき ているので、廃止案が区議会でも出ているそうです。 豊島区に限らず中学は、私立、都立、国立に30％位が進学するそうです。
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    *下のページが参考になりそうです。 親の７割が学校選択制に賛成ですから、この制度は続くでしょう。 選択できるのは、1年生になるときだけで、２年生以上で転入するときは 自動的に巣鴨小学校になる気がします。 文京区への越境入学は、簡単なんでしょうか？ 昔は、文京区議に頼めば、なんとかなるとか聞きましたが。 http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoikusomu/020gakkounei/publiccomment/rinnsetukousenntaku-kekka20100531-honnbun.pdf
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    *区域の学校の話が出てたけど意外な結果。 人気のない西巣鴨中学は、統一学力テストで区立中学8校中でトップになった 巣鴨小学校も区内でトップクラスに躍進したらしい。 共通点は、隣接校と越境の生徒が少なく地元意識が強こと、少人数で教師の目が届く 親もあちこち見学して選んで来ているので、教育熱心が多くなってきた。 反対なのは、2クラスあるというだけで人気がある周辺の小学校で、親がでしゃばりまとまらない。 豊島区では最も越境が多くて人気のある、目白小、千登世橋中は遠くから通学するので 人気先行で実態は違うらしい。
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    **目白小からは、毎年、開成、筑駒、桜陰などの有名私立中学に コンスタントに合格者をだしていますが・・・ 今年の巣鴨小の私立中学の実績は、どうなんだったんでしょうか？
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    *目白小からは、毎年、開成、筑駒、桜陰などの有名私立中学にっていうのは、大きな勘違いだと思います、大塚からも越境で来ている生徒さんが いましたが、ぱっとしませんでしたよ。。 公立は義務教育で無試験ですから、学校による優劣があるわけもありません 進学率は進学塾のおかげです、中学受験の子供に合わせて教師も気を使い宿題も少ない PTAの役員は立候補で瞬間で決まる？ 越境が70％以上でモンスターペアレントが多く、学校を飛ばして教育委員会に告げ口 通いましたから知ってます・・ 筑駒と開成はここ数年いませんよ。 私立中への進学率を求めるなら、国立附属か私立小学校でしょう？ 入試がありますから、親の努力と遺伝、子供が頭脳明晰じゃないと合格できませんけどね・・ 私立中や国立附属出身ではない親御さんに限って、ウワサに敏感ですね 小学校ぐらいは学区にいないと地元の友達できませんよね。
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    ***公立なら、文京区の昭和小、誠之小、窪町小まで行かないとだめですね。
      
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
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    *北大塚と南大塚って、全然雰囲気違いますね 山手線の外側内側の差が顕著に現れてる感じがした
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    **北大塚はカオスだからな〜風俗が街に溶け込んでいるというか。 ホープ軒の隣に風俗店があったり、コンビニと本屋・マクドナルドの間にラブホがあったり。 万人が行くところに自然にそういう店があるからな〜 この物件はいいね。ライフが近いし道路の交通量も少なく穏やか。山手線内側はいいね。 値段も安いし北大塚のタワーとは異なりすぐに売れてしまうのでは？
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    *目の前の道路は広さの割に、車の通行量はそれほど多くなかった。 普通の幹線道路に比べやや静かな感じ。 たまたまだったのか、いつもそうなのか分かりませんが、騒音・排ガスは許容の範囲かなと思いました。
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    *千川通り沿いのマンションなんか とても買う気にはなれないね。
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    **環境的にはまあまあだと思うんだけどな、千川通りってそんなに交通量多いんでしたっけ？仮に多かったとしても個人的には夜間がある程度静かならOKなのですが。 私はここの立地好きです、山手線と丸ノ内線が使えるのも便利だけど、池袋が十分徒歩や自転車圏内なのが嬉しいな、自転車だと置き場に困るんですけどね。
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    *千川通りは日中も夜間も交通量は大したことないですよ。 何も嫌う点はないと思います。 この物件は素晴らしいと思います。 立地は山手線、丸の内線に近く、スーパーもすぐそこなので利便性はかなりのもの。 利便性もさることながら、北口のような嫌悪施設もなく、住みやすさも兼ね備えている。 山手線内側というそれだけでブランドとなる要素もある。
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    *千川通りの交通量は、はっきりいって少ないですよ 昼間でも地元民はいけないんですけど、横断歩道以外を悠々と渡ってます。 夜間なんてタクシーが拾えなくて困るくらい静かです、後楽園までほとんど信号につかまらずに 行かれるくらいです、春日通りの補助路線と言った感じです。
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    *千川通りの歴史を調べたことある？ 今は暗渠になっているが、、、
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    **歴史なんて調べたことないけど、知ってますよ。 ネット情報ですか？調べ方が甘いようですね。 川が流れていて暗渠（上が道路）になっている部分は、巣鴨小学校の前の 三業通りですよ、疑問ならご近所で聞いてみてくださいね。 普通に考えてもわかりそうなものですよ、千川通りより三業通りの 方が低いんだから、川は一番低いところを流れるのは定説ですよ（笑
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    ***川の流は変化するしね。 江戸時代は、田んぼ？それとも畑？ 地盤は重要ですから、買う前によく聞いた方がよいと思いますよ。
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    ***暗渠の川の流れが変化したら人災だし、その前に水道管や下水が破裂する。 このあたり牧場だったようですよ、昔は牛じゃなくて羊？ 小学校の資料室に確か資料があったと思います。 地震に絶対はありませんが、関東大震災では倒壊も火災もなかったようです 両国の戦災復興記念館の被災地図では、そうでした。 地盤がいいかどうかは、建築前に数カ所ボーリング調査を必ずしますから デベに聞けばわかります。 地盤が磐石という感じはしませんが、下町の何倍かいいのかと思います。
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    ***江戸時代に牧場はないでしょう。 この大塚周辺は、畑が多かったのですが、 谷端川の近くは、田んぼと聞いていますよ。 小石川植物園の近辺まで、千川通り沿いは、地震に弱いという話は、地元ではよく聞きます。 今回は、もちろん倒壊はありませんが、、、 千川の語源は、千川上水では？ 大塚は、北側の高台が地盤の上では、最高です。
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    ***同じ巨大地震にあっても、揺れは地盤によって違う。 大塚が震度5弱なら、千川通りは震度5強かな。 もっとも、文京区でも後楽園や神田川のあたりは、震度6になるところもあるかも。 ご指摘のように、下町は震度7のところもありますから、 大塚はどこに住んでも比較的に安全なところでしょうね。 しかし、とほうもなく大きな地震が来たとき、震度0.5の違いは大きいと思いますよ。 タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。
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    ***巣鴨周辺の方が地盤が良いのはわかりましたが、パークホームズの場所も悪くないどころか都内ではむしろ良い方の部類に入ると思いますし。
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    ***関東大震災があった後たくさんの人がこちら（巣鴨村）に移住したと書かれてましたからね 火災さえなければここらへんは安全です
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    *大塚は近辺では窪地なので地盤では池袋や巣鴨の方が上かもしれないけど、海抜20mくらいあるから相対的には高台で 地盤の良い地域に該当すると思う。地震でクラックが入ったって、躯体に影響がなければ問題なかろう。RCだと柔構造で揺らす形になるので、クラックが入る こともあるだろう。躯体に影響ないなら過度に気にする必要もないのでは。
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    *ここでみれば分かるけど台地からは完全に外れてるね 地盤もどちらかというと軟弱地盤かと思います 支持層までが深いのも納得出来ます　http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/toshima/P13_toshima.htm
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    *山手線内側とか外側とか、あんまり関係ないんじゃないのかな？
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    **山手線の内側と外側はステータスとして全然違いますよ 五反田でも高級住宅街は内側の東五反田ですし
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    ***大塚は山手線内側がステータスが高いですが 目白や池袋は山手線外側の方が上ですよね。 巣鴨はどちらがよいのかな？
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    *南大塚にステータスがあるかどうかはわからないけど、豊島区の中ではかなり上の方 文京区隣接というのが要因かもしれない。 南大塚の人は、最近はけっこう発展している北大塚を駅裏と思っていて 住みたがらないことかな。 でもこれは、地元民のローカル意識だと思います。
     +
    *「大塚の人は中流意識で、隣のの茗荷谷に住みたいと憧れる」 「豊島区の中では高級住宅地の目白、駒込に住みたいと憧れる」 田端（北区）で生まれ幼稚園に入る前に祖母のいる大塚へ 地元の小学校、私立中学～大学と進学し就職 社会人で地方へ転勤、地方にいると大塚も都会と感じた。 結婚して茗荷谷（文京区）の一等地の小石川5丁目に暮らした 徒歩で竹早テニスコート、東大植物園、教育の森・・・と確かに環境はいい 丸の内線とバスしかなくて当時は大規模スーパーも三徳だけ。 「茗荷谷の人は、千代田区と本郷に住みたいと憧れる」 マンションを買って目白（新宿区）に引っ越す。 学習院の森、徳川、シャレたブティック、戸山公園、目白庭園、大正テニスコート と緑は多いけど医療機関は少ないし、坂が多いし買い物には電動自転車が必需品、 幼稚園小学校はお受験が多くて激戦区、駅は山手線だけ。 「目白の人は、新宿区落合や文京区小日向に住みたいと憧れる」 手狭になったのであちこち探して、数年前に大塚の広いマンションに 二流の商店とスーパー、小さな戸建て、多数の病院、年寄りが多い 発展しない街、安めの物価・・・育った大塚を見直した。 「文京区にも新宿区にも憧れなくなった」「自動車や自転車に乗らなくなった」 庶民的な豊島区に住んで、文京区や新宿区に通って利用するのが賢い選択？ 都立大塚病院生まれの子供達に聞くと、目白の友達と遊んでも 大塚は何でも近くにあって住みやすいと言う。
     +
    *この辺りは文京区民に特に見下されちゃう悲しい場所。 文京区に見下されてしまうのが豊島区の性。
     +
    **千石から坂下に下った土地だからしょうがない。
     +
    ***文京区でも小石川や本郷なら諦めもつきますが、庶民的な二流の千石は御免こうむりたい。 文京区の川沿いや低地は、文京区内でも危なくて嫌われてますから。 南大塚2丁目3丁目は、豊島区の中では目白と駒込の一部を除けば一等地だからご安心下さい。
     +
    ***千石3丁目をご存知ない？ 不忍通りの北側の高台、かつては千石丸山町と呼ばれ、昔は武家屋敷があったとか。 その後は、大財閥の屋敷もあったはず。
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    *山手線駅と丸ノ内線で交通至便で静かな環境、いつまでも発展しないで欲しいです。 大塚は戦前戦後と発展したから、これからは衰退で結構。 寂れた駅の茗荷谷なんて、再開発しちゃって最近スーパーと チェーン店ばかりになりました護国寺、後楽園も同様です。 大塚は駅前商店街の反対が強く、丸の内線のターミナル駅も没 池袋方面の改札も没、南口の駅ビル計画がありますが没になって欲しい。 商業施設は、池袋、銀座、新宿までせいぜい電車で15分ですからそちらで 間に合ってます。 バブルでこの辺りの商店街も歯抜けになって寂れましたが、それで良かった。 大塚はいつまでも、山手線の二流の街でいて欲しいです。
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    *他の区でも地盤悪いところは論外だけど、ここも地盤は最悪レベルだね もと谷底低地でしょうし
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    *懸念点としてみなさん気にされるのはやはり地盤かと思います
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    **この地図から読み取れば、情報が得られそうです。 凡例が別ページで、自分でやるのは、面倒ですね。誰か、読み取ってください。 http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=kanto&name=tokyo_wn&size=60&rc=34&xy=11
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    *近くのシティハウスに住んでいますが、この辺はとても静かで便利で住みやすいですよ 引っ越してきてから、買い物も便利なので自転車にほとんど乗らなくなりました。 杭が話題になっているようですが、興味があるので調べたらうちは23ｍだそうです。 大震災の時も全く被害なしで安心してました、並びの商店街でも被害は全く なかったようですから、安心して検討してください。
      
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    *私は近所の完成在庫とこの物件を比較中です。 まだ夫婦二人なので子供ができて大きくなったらファミリータイプに買い換えればよいと思っているので、2LDKを検討中です。245様はこの物件を選ぶにあたって何をポイントにされましたか？また他にどの物件と比較されましたか？私が感じているこの物件の利点は以下です。
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    #交通利便性 ・山手線・丸の内線が利用可、近い。
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    #買い物利便性 ・ライフが近い、駅前の100円ローソン、ブックオフ、大きめの本屋など。
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    #平坦さ ・大塚駅からのアプローチが緩やかな坂道程度で徒歩や自転車に支障が無い。
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    #閑静さ ・千川通りの交通量は少なく、また、部屋の窓側が面しているのは住宅街で音の問題は少ない
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    #日当たり ・周囲は高い建物が建てられない為、日当たりの心配は少ないか。
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    #山手線内側 ・将来的な買い替えの可能性を考えると山手線内側ブランドは重要。
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    #三井ブランド ・同上の理由から財閥系ブランドは重要
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    #価格 ・坪270～280万円で、山手線内側・利便性・ブランド等を考えると他物件比安く感じる。
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    **メニュープランでリビングを広く使えるようにするつもりです。 実際は部屋は狭くても3部屋あるので、 ライフステージに合わせて部屋の使い方を変えていければと思っています。 利点は正直ほとんど挙げていただいてますが、追記すると
     +
    #病院が近いこと（評判のいい産婦人科や小児科のある病院が近くにあるそうです）
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    #子供の教育 （お受験するにしても公立にしても安心な学校が多いようです）
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    #駅前に再開発でアトレができるそうです。 恵比寿と田端のアトレの間くらいとの話です。 そこまで大きくはないようですが、大きすぎない点も程よくていいかなと思っています。
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    #千川通りは休日は交通量が少ないこと、公園や植物園が点在していること、角部屋で階層を選ぶと 日当たりがいいので、都心にいながら休日はゆっくり過ごせそう（私見です。）
      
      
     
    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
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    *[「」についての口コミ掲示板]
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    *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%BA%E5%8D%97%E5%A4%A7%E5%A1%9A 「パークホームズ南大塚」についての口コミ掲示板]
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    *[ってどうですか？]
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    *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141227/ パークホームズ南大塚ってどうですか？]
     +
    *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/212166/ 【契約者専用】パークホームズ南大塚]

    2012年4月13日 (金) 12:49時点における最新版

    パークホームズ南大塚


    物件概要[ ]

    1. 山手線 「大塚」駅 徒歩7分
    2. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩6分
    • 総戸数：39戸
    • 構造、建物階数：地上12階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2012年03月下旬予定
    • 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
    • 施工：西武建設


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • タワーレジデンスは、山手線の北側（外側）ですから路線価（地価）は安い。こちらは内側ですから、安売りは期待できないかもしれませんね。
    • 住友のマンションが坪370～500？位だったのでここも価格は高くなりそうですね
      • 向こうはリーマン前でけっこう高級な雰囲気で 売ってた感じですか？ こっちは千川通り沿いだし、小規模だし、 パークホームズだからある程度手ごろじゃないと厳しいかも。 文京区大塚のマンションはけっこう苦戦してるみたいですし。
    • 山手線内側で山手線・丸ノ内線が使えるので価格は高くなるでしょう。 近隣のマンションの相場も結構高そうだし。
    • 近所のルジェンテより多少高い坪330～340万円くらいになると思います。
      • なんでそんな高い予想？それなら目黒に行くよ。中古だって大塚は相場安いのに。
    • 大塚は山手線外側のマンションの相場も入ってるから安い。 だから此処は山手線内側の新大塚の相場で見た方がいいよ。
      • 新大塚の中古相場もやすいよね。
        • 大塚は古い中古マンションが多いから相場が安い
    • これからこの辺りの新築マンションは値上がりしていくでしょう。 今度は大塚駅に巨大な駅ビルが出来ますし。
    • ここは三井では最低ランクのパークホームズ。価格と市況を考えると、住友が珍しく値下げした物件とそう変わらないと思います。
      • 坪250くらい？
        • もう少し高いくらいですかね。最多価格5800万円。
    • 南大塚ですが、豊島区ですもんね。。微妙ですね。 もっと安いと買いですかね・ 坪２４０ぐらいなら、うれしい。
      • 坪単価240位の部屋もありましたよ。他と比較して割安なので申し込み予定です。
      • 低層階はそれくらいですね。 この近辺の山手線内側にしては安いよね。
    • ここ倒産したデベが小さな部屋のマンションを作るつもり取得して、倒産で工事が中断 三井が土地を取得して設計を変更して、ファミリー向けにしたんだよね。 土地の取得が安いのと、土地が狭いから分譲価格が安いのかも。
    • 75.10平米が6,900万円台？ 駅徒歩5分圏外、中途半端な10階建て、この程度クオリティなら5200万円前後が妥当だろう。
      • 75㎡で5200万円だと、大塚駅の北口駅前のダイワハウスののDグランディア スーパーライフの隣の、下駄履きのアーバンビューが分譲当時そのくらい。
    • 価格は確かに割安ですね3ＬＤＫで5700～5800万円なんですか？ 裏のシティハウスなら2ＬＤＫでも高いのは6000万円を超えていました
      • 地盤が脆弱だからこそこの価格なんでしょ。周辺と比べたら安いのは当然 お得かどうかはそれぞれの判断ですね
      • 価格設定が安いのは、前のデベがコンパクトな間取りで設計したのに ファミリータイプに変更して間取りが中途半端だからでは 洋室も4.5Jだと子供部屋にして、ベッドと机を置くと一杯になる。 普通は5J以上が多いのは、この辺りを考えてのことでしょう。 マンションの表記は、1J=1.62㎡が業界ルールですが、内法ではなくて 壁芯（壁や梁の中心）ですから、梁のある部屋は使える面積は小さくなる。


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    交通[ ]

    • 私は山手線と丸ノ内線が両方使えるというのは凄い魅力的です。


    構造・建物[ ]

    • 杭は４７ｍらしいです。 意外と長いなーと思ったのですが、何か理由があるのでしょうか?
      • 単に支持層が深いところなんでしょうね。埋立並ですね。 地震で破損するリスクは長ければ長いほど高くなるので不安ですね
      • 確かに湾岸と変わらない杭の深さだね。 地盤悪いのかな
        • 50Mクラスの杭なんて埋立以外でもあるんだね。 地盤はかなり悪い感じかね
        • 杭の50ｍは下町では普通にありますが、大塚の最近のマンションでは 聞かないですね
        • シティハウスには乗ってませんが近くのルジェンテは23ｍですね
        • 豊島区や文京区と周辺を調べましたが、杭が40ｍを越えるマンションはありませんよ。 20～30ｍというのが一般的なところのようです。 ４７ｍとは、デマかいたずら投稿なんじゃないですか。
        • 杭は、47mです。 確認しました。
        • 千川通りは、やっぱり、噂のとおり地盤が悪いね。 南口で買うなら、大塚南通り～春日通りのほうが、安心だろうね。 この辺は、産業通りまで、東に行くほど標高が低いんだよね。
    • 南大塚2も高台のマンションは、杭は20～30ｍ　複数調べた事実だが出処は勘弁。 地盤が悪くても建物の強度は杭を伸ばせば問題ないことは今回の地震が証明した。 問題は周辺の液状化だが、これは問題はなさそう。
    • コストとかは知らないけど 杭が長ければ杭損傷のリスクが高まるわな。長くていいことなんて一つも無いと思う
      • まあ専門家も長い杭は良くないと言ってるしね
    • 地盤というか、岩盤？までの距離に合わせた杭を打ちます。 湾岸でも、下町でも山の手でも新耐震基準に沿って建築確認をとりますよね。 マンション性能評価でも財閥系も含めて９０％のマンションは、最低ランクの１です、 不必要な補強はコストアップになるだけですから直接分譲価格に反映します。 むしろカタカナデベではブランド力がないから売りの１つとして一部だけ学校や病院基準の 耐震２もあるようです。 今回の大震災で、分譲マンションは旧耐震も含めて１つも倒壊してないそうです。
    • ここ検討してましたが、旦那が大柄で天井が低いと連呼さうるので見送りになりそうです 今の物件が天井高270なのでそれから比べると確かに圧迫感はかなり感じます
    • ここは、杭が長くても等級1ですね。
      • 住宅性能評価の耐震の項目 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
        • 等級１
    1. 建築基準法に定められている地震に対する倒壊防止基準を満たしている。
    2. 数百年に一度といった、極めてまれに発生する地震（震度６強から７の地震）に対して、倒壊・崩壊しない。
        • 等級２
    1. 等級１の１．２５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
    2. 学校や病院など、多数の人が利用する施設と同程度の強度。
        • 等級３
    1. 等級１の１．５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
    2. 災害時に防災拠点となる施設や放射性物質貯蔵施設と同程度の強度。
    • 三井にしてはデメリットの多いマンションですね 大きなダイレクトウィンドウもない、バルコニー幅も２ｍもない、エントランスホールも極端にも狭い １階にプライバシーのない部屋がある、部屋がコンパクトでゆとりなし５帖未満の洋室は どうやって使うのでしょう。 メリットは、内廊下と山手線内の立地だけ？
    • 先週末も現地を見てきました。 北側(サウナ側)の外側の覆いが外れ、外観を一部見る事ができました。 バルコニーもガラスが入り、大分外観は出来上がっているようです。 下から見上げた時、北側のタイルが歪んでいるように見えたのですが、気のせいでしょうか？ それと、バルコニーの下側のコンクリートの処理がでこぼこしているのも気になりました。
      • デコボコ気になりますね〜 外は今のうちに言わないとダメだと思います。
      • 外壁が見えてきましたね 外壁のタイルの大きさは建物のグレードと比例するそうです、大きいほど高い マンションは手作りですから、タイルが小さいほど真っ直ぐ張るのは難しいですね。 まあ、間取りも小さめで価格も普通ですから質実剛健で多少のことは気にしないことです。
        • 仕上げについての話なので気になるなら問い合わせした方がいいのでは。 建築業界のものですが、タイルの大きさとグレードは比例しません。 外観のバランス、デザインにも大きく左右されます。 高層と低層で大きさが異なることも同等のこともあります。 コンセプトやデザイナーにもよりますよ。
    • 現地見ました。タイルに浮きがあるように見えるのは気のせい？
      • タイルに浮きがありますね。


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    共用施設[ ]


    設備・仕様[ ]

    • HPを見る限り室内のグレードが高くないね 近所の4年前の住友物件の最低ランクの部屋と同等かやや落ちるくらい。
    • 仕様も落ち着いていて品があり、使い勝手がかなり良さそう。 北口のタワレジの人は設備はタワレジの方が良いとか言うかもですけど、 内装設備の差なんて金額的にはしれていますし。 業界トップブランドの三井というのもいいですね。 それでいて値段的にはタワレジよりも遥かに安い。
    • 設備について、
    1. ホテルライクな内廊下はエアコンが入っていれば◎
    2. ミニバイク置き場は今時乗る人は少なそう△　バイク置き場にすれば○
    3. 上品なフローリングの質は良さそう○
    4. キッチンカウンターは御影石は高級感で○　コンパクトで幅が狭いのは残念
    5. キッチン水栓に浄水機能一体型になってない×　後から交換しても安い設備
    6. ダンクレストイレと手洗いカウンターは使いやすく○
    7. エントランスホールは上品なシンプルさで○
    8. 角住戸が多数というのは住み心地抜群で◎


    間取り[ ]

    • 間取りが微妙で居室が狭いですね。
    • 高級物件で売るのだろうけど間取りが問題だね、どの部屋も最低限でゆとりがない マンションは梁や壁の真ん中まで面積に入れるから戸建てよりひと回り小さくなる。リビングを世間並みにした分部屋が小さくなったみたい。マスターベッドルーム6帖だと、ダブルベットならギリギリ、 シングル二つ置いたら家具も置けないしカニ歩きになりそう。 子供部屋の洋室も最低5帖ないと、シングルベッドと机は置けないよ
    • 70㎡未満は2LDKサイズなのに3LDKというのは、無理がある下町マンション仕様になってしまいそう 普通に考えて10帖のリビングに、長方形の4人掛けダイニングテーブルとソファーは置けない この構成を考えたら最低でも12帖以上は必要な空間。 HP 見ても小さなガラス丸テーブルにしてあるのは、そのため？ 4.5帖の洋室にもベッドを置いてないから、どこで寝るの？ 6帖の主寝室にシングルベッド2つは置けないからダブルベッドにしている？ ユニットバスは1418サイズでゆとりがあるけど70㎡未満なら一回り小さな 1317サイズにしないから、こういう結果になるのかも。
    • 横長のリビングが12帖とは使いやすそうですかね 正方形のほうが、使い勝手が良さそうな気がしますけど。
      • ３ＬＤＫの３タイプは洋室が全部4.5帖以下ということは ベッド置いたら、学習机は厳しいから子供の勉強はリビングテーブル？ 財閥系なのに惜しい間取りの設計ですね、無理して3LDKにしなくて全戸2LDKが良かったかもね。 マンションの洋室が最低5帖というのは常識、壁の中心から測って表示するから梁があったら 5帖は実質4.5帖、4.5帖は4帖以下
      • 以前、横長のリビングを使っていて、今は正方形のリビングを使っています。 たまたま同じ１４畳のリビング。 家具もまったく同じものを置いているのですが正方形のリビングの方が 広くみえます。 横長って結構圧迫感があったりするんですよね。 私は個人的に正方形の方が好きかな。
        • 私もそう思います、正方形リビングの方がダイニングとリビングが分けやすい。 長方形でも20帖もあれば、同じことができそうですが12帖程度だと戸建て感覚で 10帖程度、つまり4.5帖が2つつながった感じかな。
    • 価格が高くなるから仕方ないですが、ベッドルーム6帖というのも痛い ダブルベッド1つで精一杯、シングル2つは無理でしょう、7～8帖は欲しいところ。 このマンション、家具をほとんど置かずにシンプルライフという間取り設計ですね。
    • 専有面積が狭いのに、素人に売れるように無理やりユニットバスとリビングを広くするからね。 ウォークインクローゼットなんて、6帖程度の主寝室に付ける設備じゃないでしょう
      • UB1418だと無理やり広くしてるとは思わないなあ。
        • UB1418は、少し前なら80㎡～90㎡用　70㎡代なら1316位が標準 1620で100㎡～　 最近は1822なんあるから交換するときどうするんだろう。 4帖台の洋室は、あんまり見ない広さ最低でも5帖から
    • 3LDKのリビング12帖は都内なら普通にありますが、洋室4.5帖未満というのは珍しい？ 城東の下町のマンションでは部屋数増やすためにあったりする。 例えばFタイプの洋室4帖、4.3帖というのはベッド置いたら学習机は厳しいからライティングデスクになりそう。 柱に接していれば戸建ての3帖強くらいのイメージです、面積表示では壁や柱の中心まで居室面積に含んでいるのがマンションの表示ルールです、戸建ての85～90％の居室面積と思って間違いない。 この辺りを研究して選んでいるなら大丈夫かと。1帖=約1.62㎡　（全国共通）


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    買い物・食事[ ]

    • 買い物も自転車なんてほとんど必要ないくらい、ライフでも北口のよしやでも 新大塚でも徒歩圏です。 よく聞きますが、大塚に引っ越してくると便利だから自転車に乗らなくなるそうです。
    • 南大塚は環境がいいよ。千川通りはBOOK OFF、銘酒酒屋にライフもあり、のどかな感じもあって住みやすい。


    育児・教育[ ]

    • 地盤より学区が気になる 駒込・巣鴨は良いと聞くけど大塚はどうなのかしら 子育てに良い環境が一番
    • 大塚周辺の人はお茶大や筑波に行かせてる人が多いですね
    • 小学校も中学校も入学前に学校見学がありますから噂話に惑わされずに見学すれば 雰囲気はわかります、子供の性格にもよりますから口コミはあまり当てはまりません。 182さんのあげられている小学校は全学年が複学級ということで人気がありますが、隣接校制度で 入学のお子さんも多い学校で広範囲から生徒が集まるようです。 この辺りは文京区に隣接しているので、文京区の窪町小学校（3クラス）などに区外に越境する お子さんも多いです。公立は義務教育ですが、国立附属は基本的に大学の実験校ですが 伝統的に人気も高く30倍の競争率と抽選がありますから誰でも入学できるわけでもありません。 巣鴨小学校は隣接校制度の生徒は少数で学区の子供ばかりですが、校長先生も抜群に若く豊島区も 力を入れているのかもしれません。その成果もあるのか生徒は増えていて学年によっては 2クラスもありますが、全体的には小ぢんまりしていて、アットホームな小学校です。 最近は、公立は本来地域一体型の小学校が基本ですが小学校の隣接校制度の弊害も出てき ているので、廃止案が区議会でも出ているそうです。 豊島区に限らず中学は、私立、都立、国立に30％位が進学するそうです。
    • 下のページが参考になりそうです。 親の７割が学校選択制に賛成ですから、この制度は続くでしょう。 選択できるのは、1年生になるときだけで、２年生以上で転入するときは 自動的に巣鴨小学校になる気がします。 文京区への越境入学は、簡単なんでしょうか？ 昔は、文京区議に頼めば、なんとかなるとか聞きましたが。 http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoikusomu/020gakkounei/publiccomment/rinnsetukousenntaku-kekka20100531-honnbun.pdf
    • 区域の学校の話が出てたけど意外な結果。 人気のない西巣鴨中学は、統一学力テストで区立中学8校中でトップになった 巣鴨小学校も区内でトップクラスに躍進したらしい。 共通点は、隣接校と越境の生徒が少なく地元意識が強こと、少人数で教師の目が届く 親もあちこち見学して選んで来ているので、教育熱心が多くなってきた。 反対なのは、2クラスあるというだけで人気がある周辺の小学校で、親がでしゃばりまとまらない。 豊島区では最も越境が多くて人気のある、目白小、千登世橋中は遠くから通学するので 人気先行で実態は違うらしい。
      • 目白小からは、毎年、開成、筑駒、桜陰などの有名私立中学に コンスタントに合格者をだしていますが・・・ 今年の巣鴨小の私立中学の実績は、どうなんだったんでしょうか？
    • 目白小からは、毎年、開成、筑駒、桜陰などの有名私立中学にっていうのは、大きな勘違いだと思います、大塚からも越境で来ている生徒さんが いましたが、ぱっとしませんでしたよ。。 公立は義務教育で無試験ですから、学校による優劣があるわけもありません 進学率は進学塾のおかげです、中学受験の子供に合わせて教師も気を使い宿題も少ない PTAの役員は立候補で瞬間で決まる？ 越境が70％以上でモンスターペアレントが多く、学校を飛ばして教育委員会に告げ口 通いましたから知ってます・・ 筑駒と開成はここ数年いませんよ。 私立中への進学率を求めるなら、国立附属か私立小学校でしょう？ 入試がありますから、親の努力と遺伝、子供が頭脳明晰じゃないと合格できませんけどね・・ 私立中や国立附属出身ではない親御さんに限って、ウワサに敏感ですね 小学校ぐらいは学区にいないと地元の友達できませんよね。
        • 公立なら、文京区の昭和小、誠之小、窪町小まで行かないとだめですね。


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    周辺環境・治安[ ]

    • 北大塚と南大塚って、全然雰囲気違いますね 山手線の外側内側の差が顕著に現れてる感じがした
      • 北大塚はカオスだからな〜風俗が街に溶け込んでいるというか。 ホープ軒の隣に風俗店があったり、コンビニと本屋・マクドナルドの間にラブホがあったり。 万人が行くところに自然にそういう店があるからな〜 この物件はいいね。ライフが近いし道路の交通量も少なく穏やか。山手線内側はいいね。 値段も安いし北大塚のタワーとは異なりすぐに売れてしまうのでは？
    • 目の前の道路は広さの割に、車の通行量はそれほど多くなかった。 普通の幹線道路に比べやや静かな感じ。 たまたまだったのか、いつもそうなのか分かりませんが、騒音・排ガスは許容の範囲かなと思いました。
    • 千川通り沿いのマンションなんか とても買う気にはなれないね。
      • 環境的にはまあまあだと思うんだけどな、千川通りってそんなに交通量多いんでしたっけ？仮に多かったとしても個人的には夜間がある程度静かならOKなのですが。 私はここの立地好きです、山手線と丸ノ内線が使えるのも便利だけど、池袋が十分徒歩や自転車圏内なのが嬉しいな、自転車だと置き場に困るんですけどね。
    • 千川通りは日中も夜間も交通量は大したことないですよ。 何も嫌う点はないと思います。 この物件は素晴らしいと思います。 立地は山手線、丸の内線に近く、スーパーもすぐそこなので利便性はかなりのもの。 利便性もさることながら、北口のような嫌悪施設もなく、住みやすさも兼ね備えている。 山手線内側というそれだけでブランドとなる要素もある。
    • 千川通りの交通量は、はっきりいって少ないですよ 昼間でも地元民はいけないんですけど、横断歩道以外を悠々と渡ってます。 夜間なんてタクシーが拾えなくて困るくらい静かです、後楽園までほとんど信号につかまらずに 行かれるくらいです、春日通りの補助路線と言った感じです。
    • 千川通りの歴史を調べたことある？ 今は暗渠になっているが、、、
      • 歴史なんて調べたことないけど、知ってますよ。 ネット情報ですか？調べ方が甘いようですね。 川が流れていて暗渠（上が道路）になっている部分は、巣鴨小学校の前の 三業通りですよ、疑問ならご近所で聞いてみてくださいね。 普通に考えてもわかりそうなものですよ、千川通りより三業通りの 方が低いんだから、川は一番低いところを流れるのは定説ですよ（笑
        • 川の流は変化するしね。 江戸時代は、田んぼ？それとも畑？ 地盤は重要ですから、買う前によく聞いた方がよいと思いますよ。
        • 暗渠の川の流れが変化したら人災だし、その前に水道管や下水が破裂する。 このあたり牧場だったようですよ、昔は牛じゃなくて羊？ 小学校の資料室に確か資料があったと思います。 地震に絶対はありませんが、関東大震災では倒壊も火災もなかったようです 両国の戦災復興記念館の被災地図では、そうでした。 地盤がいいかどうかは、建築前に数カ所ボーリング調査を必ずしますから デベに聞けばわかります。 地盤が磐石という感じはしませんが、下町の何倍かいいのかと思います。
        • 江戸時代に牧場はないでしょう。 この大塚周辺は、畑が多かったのですが、 谷端川の近くは、田んぼと聞いていますよ。 小石川植物園の近辺まで、千川通り沿いは、地震に弱いという話は、地元ではよく聞きます。 今回は、もちろん倒壊はありませんが、、、 千川の語源は、千川上水では？ 大塚は、北側の高台が地盤の上では、最高です。
        • 同じ巨大地震にあっても、揺れは地盤によって違う。 大塚が震度5弱なら、千川通りは震度5強かな。 もっとも、文京区でも後楽園や神田川のあたりは、震度6になるところもあるかも。 ご指摘のように、下町は震度7のところもありますから、 大塚はどこに住んでも比較的に安全なところでしょうね。 しかし、とほうもなく大きな地震が来たとき、震度0.5の違いは大きいと思いますよ。 タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。
        • 巣鴨周辺の方が地盤が良いのはわかりましたが、パークホームズの場所も悪くないどころか都内ではむしろ良い方の部類に入ると思いますし。
        • 関東大震災があった後たくさんの人がこちら（巣鴨村）に移住したと書かれてましたからね 火災さえなければここらへんは安全です
    • 大塚は近辺では窪地なので地盤では池袋や巣鴨の方が上かもしれないけど、海抜20mくらいあるから相対的には高台で 地盤の良い地域に該当すると思う。地震でクラックが入ったって、躯体に影響がなければ問題なかろう。RCだと柔構造で揺らす形になるので、クラックが入る こともあるだろう。躯体に影響ないなら過度に気にする必要もないのでは。
    • ここでみれば分かるけど台地からは完全に外れてるね 地盤もどちらかというと軟弱地盤かと思います 支持層までが深いのも納得出来ます　http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/toshima/P13_toshima.htm
    • 山手線内側とか外側とか、あんまり関係ないんじゃないのかな？
      • 山手線の内側と外側はステータスとして全然違いますよ 五反田でも高級住宅街は内側の東五反田ですし
        • 大塚は山手線内側がステータスが高いですが 目白や池袋は山手線外側の方が上ですよね。 巣鴨はどちらがよいのかな？
    • 南大塚にステータスがあるかどうかはわからないけど、豊島区の中ではかなり上の方 文京区隣接というのが要因かもしれない。 南大塚の人は、最近はけっこう発展している北大塚を駅裏と思っていて 住みたがらないことかな。 でもこれは、地元民のローカル意識だと思います。
    • 「大塚の人は中流意識で、隣のの茗荷谷に住みたいと憧れる」 「豊島区の中では高級住宅地の目白、駒込に住みたいと憧れる」 田端（北区）で生まれ幼稚園に入る前に祖母のいる大塚へ 地元の小学校、私立中学～大学と進学し就職 社会人で地方へ転勤、地方にいると大塚も都会と感じた。 結婚して茗荷谷（文京区）の一等地の小石川5丁目に暮らした 徒歩で竹早テニスコート、東大植物園、教育の森・・・と確かに環境はいい 丸の内線とバスしかなくて当時は大規模スーパーも三徳だけ。 「茗荷谷の人は、千代田区と本郷に住みたいと憧れる」 マンションを買って目白（新宿区）に引っ越す。 学習院の森、徳川、シャレたブティック、戸山公園、目白庭園、大正テニスコート と緑は多いけど医療機関は少ないし、坂が多いし買い物には電動自転車が必需品、 幼稚園小学校はお受験が多くて激戦区、駅は山手線だけ。 「目白の人は、新宿区落合や文京区小日向に住みたいと憧れる」 手狭になったのであちこち探して、数年前に大塚の広いマンションに 二流の商店とスーパー、小さな戸建て、多数の病院、年寄りが多い 発展しない街、安めの物価・・・育った大塚を見直した。 「文京区にも新宿区にも憧れなくなった」「自動車や自転車に乗らなくなった」 庶民的な豊島区に住んで、文京区や新宿区に通って利用するのが賢い選択？ 都立大塚病院生まれの子供達に聞くと、目白の友達と遊んでも 大塚は何でも近くにあって住みやすいと言う。
    • この辺りは文京区民に特に見下されちゃう悲しい場所。 文京区に見下されてしまうのが豊島区の性。
      • 千石から坂下に下った土地だからしょうがない。
        • 文京区でも小石川や本郷なら諦めもつきますが、庶民的な二流の千石は御免こうむりたい。 文京区の川沿いや低地は、文京区内でも危なくて嫌われてますから。 南大塚2丁目3丁目は、豊島区の中では目白と駒込の一部を除けば一等地だからご安心下さい。
        • 千石3丁目をご存知ない？ 不忍通りの北側の高台、かつては千石丸山町と呼ばれ、昔は武家屋敷があったとか。 その後は、大財閥の屋敷もあったはず。
    • 山手線駅と丸ノ内線で交通至便で静かな環境、いつまでも発展しないで欲しいです。 大塚は戦前戦後と発展したから、これからは衰退で結構。 寂れた駅の茗荷谷なんて、再開発しちゃって最近スーパーと チェーン店ばかりになりました護国寺、後楽園も同様です。 大塚は駅前商店街の反対が強く、丸の内線のターミナル駅も没 池袋方面の改札も没、南口の駅ビル計画がありますが没になって欲しい。 商業施設は、池袋、銀座、新宿までせいぜい電車で15分ですからそちらで 間に合ってます。 バブルでこの辺りの商店街も歯抜けになって寂れましたが、それで良かった。 大塚はいつまでも、山手線の二流の街でいて欲しいです。
    • 他の区でも地盤悪いところは論外だけど、ここも地盤は最悪レベルだね もと谷底低地でしょうし
    • 懸念点としてみなさん気にされるのはやはり地盤かと思います
    • 近くのシティハウスに住んでいますが、この辺はとても静かで便利で住みやすいですよ 引っ越してきてから、買い物も便利なので自転車にほとんど乗らなくなりました。 杭が話題になっているようですが、興味があるので調べたらうちは23ｍだそうです。 大震災の時も全く被害なしで安心してました、並びの商店街でも被害は全く なかったようですから、安心して検討してください。


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    • 私は近所の完成在庫とこの物件を比較中です。 まだ夫婦二人なので子供ができて大きくなったらファミリータイプに買い換えればよいと思っているので、2LDKを検討中です。245様はこの物件を選ぶにあたって何をポイントにされましたか？また他にどの物件と比較されましたか？私が感じているこの物件の利点は以下です。
    1. 交通利便性 ・山手線・丸の内線が利用可、近い。
    2. 買い物利便性 ・ライフが近い、駅前の100円ローソン、ブックオフ、大きめの本屋など。
    3. 平坦さ ・大塚駅からのアプローチが緩やかな坂道程度で徒歩や自転車に支障が無い。
    4. 閑静さ ・千川通りの交通量は少なく、また、部屋の窓側が面しているのは住宅街で音の問題は少ない
    5. 日当たり ・周囲は高い建物が建てられない為、日当たりの心配は少ないか。
    6. 山手線内側 ・将来的な買い替えの可能性を考えると山手線内側ブランドは重要。
    7. 三井ブランド ・同上の理由から財閥系ブランドは重要
    8. 価格 ・坪270～280万円で、山手線内側・利便性・ブランド等を考えると他物件比安く感じる。
      • メニュープランでリビングを広く使えるようにするつもりです。 実際は部屋は狭くても3部屋あるので、 ライフステージに合わせて部屋の使い方を変えていければと思っています。 利点は正直ほとんど挙げていただいてますが、追記すると
    1. 病院が近いこと（評判のいい産婦人科や小児科のある病院が近くにあるそうです）
    2. 子供の教育 （お受験するにしても公立にしても安心な学校が多いようです）
    3. 駅前に再開発でアトレができるそうです。 恵比寿と田端のアトレの間くらいとの話です。 そこまで大きくはないようですが、大きすぎない点も程よくていいかなと思っています。
    4. 千川通りは休日は交通量が少ないこと、公園や植物園が点在していること、角部屋で階層を選ぶと 日当たりがいいので、都心にいながら休日はゆっくり過ごせそう（私見です。）


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    パークホームズ南大塚

    物件概要
    所在地 東京都豊島区南大塚2丁目1679-1他（地番）
    交通 山手線 「大塚」駅 徒歩7分
    東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩6分
    総戸数 39戸
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