グランフォート青淵閣

2012年8月16日 (木) 15:17時点における最新版

グランフォート青淵閣　外観1

グランフォート青淵閣　外観2

物件概要[ ]

• 所在地：東京都豊島区上池袋1丁目2570番1の一部他（地番）
• 交通：山手線「大塚」駅から徒歩9分
• 総戸数：123戸
• 構造、建物階数：地上9階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006年03月
• 売主：大京
• 施工：前田建設工業、東洋建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 南向き７５㎡ほどで５階５，７００万〜。ワンフロアーUPごとに１００〜２００万アップ。
• 不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ

1. 東向き1-2階　坪単価213.5万
2. 南向き低層階中住戸(1-3)　坪単価222万
3. 南東角中層階(4-6)　坪単価256万
4. 東最上階　坪単価279.5万
5. 南向き上層階中住戸(メゾネット)　坪単価274万
6. 南東角上層階(7-9)　坪単価285万
7. 南向き最上階角(メゾネット)　坪単価305万

• 1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
• 北大塚といってもほとんど、池袋との中間点、東武線の北池袋、埼京線の板橋も徒歩圏にしては、割安です。目白、駒込なら坪単価も300万円〜でしょうから、交通の便と環境を考えたらコストパフォーマンスは高いと思います。
• Yahoo不動産で中古が売りに出ていました。7階の南向きで1億2000万円です。坪単価だと340万円を超えます。かなり高いですよね。（しかもメゾネットのプレミアム住戸ではありません）
• また別の部屋が売りに出ましたね。今度は2Fの85㎡が5980万です。
• 5980万円だと多分購入時より高く売れてますね。
• また売りにでましたね。4F南向きで83平米5950万ということは、坪238万くらい？まあ、妥当な感じでしょうか。
• 結局、2つとも売れたんですね。このご時勢で2ヶ月以内に売れるというのは、御の字ですよね。ところで7Fは6980万で売れたのでしょうか？

交通[ ]

• 周辺環境は将来計画を含めて上々。欠点は大塚駅北口商店街を通る最短道（駅近に風俗が多い）。ただし来客には、少し遠くなるが一本北側の大通り、池袋駅東 口からバスに乗って上池袋３丁目下車徒歩５〜６分を薦める手がある。その他、池袋駅から約１５分で歩ける（歩いて見ました）、都電荒川線も使えるので総合的に見て購入を検討しています。
• 住むには便利な地域だと思う。ただサンシャインへの徒歩ルートは結構遠いし、気持ちよく歩けるわけではない。あくまでも「歩ける距離にある」という感じ。
• 実家が南大塚で、このマンションの100ｍ先のＳ中学と高校に6年間徒歩で通いました。駅から遠いのを気にしている方が多いようですが、大塚駅北口を左折、空蝉橋を通って住宅地を抜けると、驚くほど近いです。朝はＳ学園の生徒が歩いているのでご参考まで。南口に比べて北口は山手線の外側なので、10年以前は柄が悪い印象でしたが、最近はマンションも増えたせいか、淋しすぎるほど静かになりました。サンシャインも近いので、生活するにはとても便利だと思いますよ。
• 池袋駅は JR、私鉄、地下鉄とあわせて一日乗降客数270万人と新宿駅322万人に次ぐ世界二位のターミナル駅です。人の出入りで都市の規模を指標すれば池袋は世界二位の巨大都市と呼ぶことが出来ます。池袋も西と東があり、西には新宿よりですとデパートや大学があったりしますが、東は 歓楽街の大きさが西よりも小さく、環境としては山手線の内側ということで良いのでしょう。この物件から池袋まで歩くと、当然東口方向となります。ハンズならば12分程度、池袋東口でも15分程度でいくことが出来ます。地元の商店街に行く感覚にも似ていますね。最近は豊洲など、東京駅をターミナルとする地区の人気が出てきています。同様に都市の規模として東京駅を利用者数で見るのであれば池袋の2/3程度です。今後10年程度で高層化が進み発展する余地のある地区ですので、国内4位の渋谷や3位の大阪・梅田に換わって国内第3の都市となるのでしょう。池袋圏は再開発が過去に一段落しており、今後の計画については皮算用となってしまいますが、航空写真を見る限りはなかなかどうして、郵政民営化がらみで東口は大規模開発を行えそうな気にもなってきます。いずれにしても新旧の街でつくられているこの目白・池袋・大塚。まだまだ新しく移り変わる、それだけの活力がある都市と思います。一日乗降客数270万人の都市に徒歩・自転車で出かけられる。それでいて大都市の喧噪からは一歩引いている。そこで働く人にとってそれがどれほどの魅力があるのかということもこの物件の価値に対する思惑となります。
• 西口の新設工事の件は私も聞きました。西口が出来ればマンションまで近くなりますので是非作って頂きたいですね。現在北口からマンションまで9分ですが西口が新設されると6分ほどでマンションに行けるようになるそうです。北口南口の自由通路は平成21年、あと3年後の予定みたいですね。その時に西口も一緒に作ってもらえないですかね…
• 坂が多いのはマンションの回りだけですがね。明治通り方向に迂回すれば坂無しで池袋まで行かれますよ。

構造・建物[ ]

• 天井は低め
• 建物は丁寧に造っている印象です。北側の断熱材もきちんと吹き付けているし。
• ここは「通常の建築確認検査に加えまして、３種類の機関（住宅金融公庫＋「住宅性能評価書の評価機関」）による検査や自主「建築管理部」による検査を行っております。４重の検査で、合計１５回以上の検査を…」現場も見せてくれるし、構造については、安心できそうだ。
• 建設計画。南面の圧迫感。人は適切な支配空間を持たなければ安らかに生きていけないのです。タワーのような無分別な解放感が、表裏一体の孤独を呼び起こし、やはり人が地面から離れては生きていけないのだということを思い起こさせるのと等価に適切なひろやかさの支配空間を持たなければ今度は圧迫という感情が生まれます。このテリトリーの問題は共用廊下に面する窓・部屋の配置についても言えるものです(特に浴室、主寝室)。面格子をどう捉えるのかにもよりますが。さらにエレベーターホールをつくらなかったということ。これらの部分はこの物件が高級という思考の元に純粋につくられているのではないことをあからさまにし、検討者に気づかせ、そして建設計画の上での妥協点のまずさを表しています。また、一部住戸に関してはバルコニーやルーフバルコニーとそこに面した部屋のプライバシーも損なわれています。プライバシーが高度に求められる、それが高級物件が満たさなくてはならない絶対線なのにもかかわらず。
• 出来上がってみて、実際の外観もかなりショボイです。パンフレットが大げさすぎでした。
• 3、4日前の夕方にマンションの前を通りましたが道路から見えるグランドサルーンもなかなか見ごたえがありましたし、グランドサルーンを実際に中から見ると良い作りだと思います。
• 外観は普通のマンションって感じはするけどグランドサルーンはいい感じって思いました。入り口にあるでっかい柱もインパクトがあって。
• 石張りが、少し汚れてくると趣があって風格のあるマンションになると思います
• グランドサルーンを抜けると打ち抜きのコンクリートの部分が意外と格好良かったな。私はあの部分が好き。
• かなり床の音が響くねどこの住戸からかわからないけどどすんどすんと内覧中足音が響いていたグラスウールがないため残響が長くて酷くなってんだね二重床で重量衝撃音がそんなに得意でないと思っていたけど吸音材が無だとこんなに太鼓現象がおこるとは・・・かなり鬱。思ったより環境音もしてレンジフードから入り放題。鬱。。気のせいであって欲しい。。。
• やはり外壁のタイルは汚れが目立ちますし、素人目に見ても貼り方は雑だと思います。
• 私もマンション北側のタイルを見てビックリしました。ぼっこぼこに浮いてる・・・波打ってる・・・
• 外部の人目につきやすい南側から東側の表面にかけてよりは、北側や南棟と東棟・西棟のジョイントの部分等、目立ちにくいところにでこぼこや汚れが多い感じでした。

• 

  グランフォート青淵閣　エントランス

共用施設[ ]

• 管理費はそんなに高くないらしいですよ。ま、共有施設ほとんどないしね(^-^;;;もらった管理の資料では、149円/平方メートルで、お得だと書いてあったよ
• 駐車場のゲートってチェーンですよね。なんかセキュリティ面で物足りなさが感じません?
• たしかに、今のうちの近くのライオンズもチェーンですが、楽勝で侵入できますよねその気になれば。もちろんセンサーとか監視カメラなければのはなしですが。。。
• 機械式駐車場。
• あの程度の簡素な共用施設一点集中がちょうどいいですね。
• えー、電動自転車駐輪場に置けないのですか？一度乗ったらやみつきですよ、もう普通の自転車には戻れない。最近のはバッテリーが小型化されて、普通のと変わらないと思いますが。
• 都心のマンションは土地が高いためか、だいたい1世帯1台分しか駐輪場を作らないみたいだからここは、まだいい方ですよ。
• あのパンサービスは早くても平日は15時からしか食べれないなんてあんまり意味が無いかなと思いました。お昼に食べたかったのに。土日だけですね、有効に利用できるのは。
• お客様駐車場を利用するのは一台しかないし、管理人さんにあけてもらうか自分で鍵をもらいに行くかしないといけないので、結構面倒くさいと思いました。
• 機械式の駐車場は不便です。。。時間がかかるのもさることながら、ゲートオープン・クローズの２回も車から降りないといけないし。誰か一緒に乗車するなら頼めるんですけど、１人だとかなり面倒です。
• 焼きたてパンはとても気に入ってます♪すごくおいしいです。もっと種類が増えてくれるとさらに嬉しいです。

設備・仕様[ ]

• 収納も少ない。
• エレベーターホールが無く、住戸の玄関を出たらまん前にエレベーターの乗降口なんて。。いくら自分は住まないにしても考えられません。エレベーターを使うのに、気を遣うなんて。。。
• 洗面台の作りがどうも気になってるのですが、改装しようと考えてる人はいますか？因みに家は鏡を両サイドにも付けで中の収納を見えなくしつつ三面鏡にしたいと考えてます。それと蛇口を伸ばせるようにノズル式のに交換しようと考えてるのですがどうでしょうか？
• スロップシンクがない
• こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を考えています。あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。
• エレベーターの待つ部分に結構大き目のモニターが付いているのも誰が乗っているのか分かるので防犯にとても良いと思いました。
• 入り口の街灯はおしゃれな感じがしました。
• 床材ですが、凸版印刷の101コーディネーションフロアを使用している様ですね。表面に既に高耐久被膜がつくられているので保護目的のワックスは不要(というかしては×)、水拭きOK。4枚ごとに板の継ぎがあるのでこの部分にワックスが入り込むと固まり、湿度の上昇で床材が膨張すると床鳴きがおこるようです。ちょうど梅雨ごろにね。あと、どんなフローリングにも高耐久・高硬度のワックスやコーティングはしてはいけない(ご自由ですが)ようです。何故なら特に次塗るときに剥離作業を必要とする様なものを使うと、フローリングは悲惨です。素人仕事でやるとフローリングを痛めて反らしたり、業者に頼むと塗る時の倍額請求されたり・・床のコーティングはある意味次々販売みたいなもの?　何年後かにまた来るのでしょうか。自分でつや出しと滑り止め程度の簡単なこの床材の専用のワックスぐらいをかけようかなぁ。既にワックスがけがされているので半年後でも良いかなぁ。ここまで書いてなんなのですが、見た目で101コーディネーションフロアと言っているので、違うかも知れません。
• TBH-70IIはエアータイトです。PRO-70PGが普通タイプのようです。窓はいろいろな所にありますので、例えば居間はエアータイトでも違う向きの部屋では違うというところもあるようです。
• PRO-70PGもありました。北側の外に面した窓です。そうですか・・・あれが普通のサッシですか。ま、しょうがない気もします。
• 聞いたところによれば、南棟（道路に面した棟）の道路側の居室のみTBH-70IIのようです。サッシメーカさんのデータではTBHとPROでは遮音性に違いがあるが気密性は同程度らしいのですが、両者には相関がある気もしますし。
• ここのネット環境、どうでしょうかコンピューターがスリープすると再接続に1〜2分ぐらいかかります。最終的に再接続できなくて再起動する羽目になることもしばしばです。どうも、プロバイダーかハブに問題があるように思えます。
• ネット、時々切れますね、起動中でも・・・ハブかな、と言うよりプロバイダ。スピードは以前使っていたＡＤＳＬ（１０Ｍ）並みには出ていると思います。

間取り[ ]

• 2LDK～4LDK　61 ～128 (m2)
• 広い間取りも多いし高級志向なのか？
• 我が家の検討住戸の寝室の隣は、隣戸の浴室になっていて本当に驚きました。水音、洗面器の音、絶対に聞こえそうですよね。
• 95㎡を超える部屋があるのは、大塚地区では私の記憶ではここしかないんですよ。大きな部屋は、希少価値ですね。

買い物・食事[ ]

• 今日現地から、サンシャイン・シティまで歩き食事と買い物、次に現地近くに戻って都電荒川線で一駅乗って、とげ抜き地蔵商店街をぶらりぶらり。休日には、都心の華やかさと、下町風のにぎわい、どちらでも楽しめる。
• 大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…
• 大塚住人です。大塚に果物屋が多いのは 癌研病院のお見舞いに持っていかれる方が多かったからですよ。
• スーパーは遅くまでやっているし、そのスーパーの上にはダイソーがある。コンビニも近いし、SHOP99もある。駅前では山下書店とあおい書店は長時間営業でがんばっている南口すぐにはパチンコ（ひょうたん島）とブックオフがあるし、おもしろそうな店もたくさんある。庶民が日常の買い物をするには不自由しない街です。
• コンビニでは駅周辺にampmがやたらとあるのが不思議です。
• スーパーなどのお買い物施設がちょい不便かな、と言うと贅沢でしょうか。よしやさんはやや遠いのと普通のスーパーなのでそのうち飽きてしまいそう。サンデーマートはそれより近いのですが、品物の数は少なめ。期待しているのは24時間やっているというサンシャインの西友ですが、いったことがないので・・あとは北池袋方向のコモディイイダやサミットですか。ハナマサが近くに出来るようですが毎日肉を食べるわけでも・・コンビニはサンクスがそばに開店しますね。でもコンビニがらみの騒音は位置関係から心配なさそうでセーフでした。ミニストップや99円ショップもやや近めですね。なんと言っても癌研跡地に素敵なスーパー?が出来ないかなとそんな期待を持っています。そうなるといいな。
• 癌研跡地には、ショッピングセンターと言うほど大きな物かわかりませんが商業施設ができるとデベから聞きました。
• マンションから池袋、マンションから巣鴨まで歩いて見ました。マンションを拠点にして、池袋という都会でお買い物。そして巣鴨のとげ抜き地蔵どおりでのんびり激安ショッピングができますよ！徒歩圏内で両方取り出来る場所はあのマンションしかないですよ〜。（自転車があればもっともっと便利）
• 西武デパートのデパ地下がお勧めですよ。デパートの看板もあるから業者も変な品物は置けません。夕方に行くと、値引きのオンパレードでいい品が安く買えます。刺身がお勧めです。専門店は、スーパーに押されて閉店するところが多いです。どうしても仕入れの関係で割高になるし、消費者もパックしていないと買わないから。商店街の肉屋さんから、ずっと昔に聞いたことがあります
• 私は、池袋駅地下のショッピングパークでお魚を買いに行きます。って言うより、近くを通ったときに買ってます。やっぱりおいしいです。スーパーのとは違いますね。
• ミニショップで珈琲とパンを買って、何にも無い部屋に持って行き、ちょっとぼんやりしてみました。これからどんな生活になるのか楽しみです。ミニショップのトイレットペーパーは２ロールで３００円くらいでしたね。高い。でもいざって時に便利なのかなあと思ったのですが、以外と開店時間が短いのであまり利用しないかな？クリーニング代はYシャツが１７０円でしたね！
• 坂の下の角にあるクリーニグ屋は、２０枚つづりのＹシャツ回数券が２９８０円ですよ。
• ジャンクフードだけど、北口線路脇のホープ軒のラーメン、吉祥寺にもあるけど、有名店です。下の通りの、おにぎりボンゴ、いつもテレビの取材で出てますよ、大きくてお米が美味しいです。
• 巣鴨住人なのですが、大塚駅のバスロータリー側にある和菓子屋さん。おいしいですよ。良心的なお店で、試食を気持ちよくさせてくれるので、お土産選びも自分の舌で確認してできますよ。
• 多分、この和菓子屋さんは、桃太廊という名前だと思いますよ。お赤飯も、あっさりしていて美味しいですよ。
• よしやさんの隣のケーキ屋さんはよかったですね。大塚住人の友人によると、ゑん重という豆腐料理屋さんは美味しいらしい。あとは、近くで言うと天ぷら最中の梅花亭も有名。
• 香港飯店、行ってみました。美味しかったです。ビール（中生）も５００円切ってたし、料理もそんなに高くないし、コストパフォーマンス良いです。オススメ。
• 家族で「あぶり家」って焼肉屋に行ってみました。駅から歩いてくると左側です。値段はちょっと張りましたが、とても美味しかったです。うちは「牛角」で満足してるレベルですのでいつも美味しいお肉を食べてる方々がどう感じるか分かりませんが。。。次は「東京苑」に行ってみようと思います。どこかの掲示板で美味しいと書いてありました。
• 焼きたてパンは、大塚駅南口の改札前が種類も多く、美味しいとわかりました。南口のファーストフードの「ベッカーズ」は、店舗でパンを焼いているんだって。よしやの会員カードで、ドリンクの割引があるのには驚いた。
• みなさん何処で食料品の買い物してますか?やっぱりよしやさんですか?うちの家計には少し高めなのであまり使えそうになくて、サンテーマートやコーノに行くしかないのかなー?でも品揃えが物足りないし…。イイダやサンシャインの西友が遠いと言ったら贅沢でしょうか?
• ちょっとした意外な情報なんですが、西武の地下食料品売り場は、少し遅い時間に行くと大安売りで、ご近所より新鮮で安い食材が手に入りますよ。私は、ご近所からの入居ですからあまり感じませんが、郊外から引っ越されると最初は物価の高さに驚くでしょうね。でも、大塚はまだこの界隈では、物価は安い方なんですよ、同じ豊島区でも、目白や駒込はもっと目の玉が飛び出ますから、鮭の切り身なんて、大塚で150円が、品物も違うのかもしれませんが500円でした。よしやも、店舗によって値段が違うようです、都電学習院下のよしやにも行ったことがありますが、2割ぐらい高いイメージでした。都心はやっぱり住宅費以外にも、いろんな面で高コストです、交通の便はどこに行くにも便利ですし、自動車に頼らなくても生活できます。それだけ人気があるとも言えますが・・・
• 名前がわからないのですが、セブンイレブンに近いところに八百屋さんがあり、激安なんです。道路から細い通路で奥のお店につながっているようなお店なんですが・・・安いけど超！完熟のアヴォガドだったり品質は？というものもありましたがブロッコリー２つで１００円とかとにかく破格の値段でした。が、駅から歩いてきてマンション寄りになるのでお買い物がすでに終わっているのでいつも買いそびれています。夫がアヴォガド６個で２００円だったと買ってかえってきましたが、熟れすぎていて次の日にもたない感じでしたので夕食に１人２個づつアヴォガドを食べる羽目になりました。
• 私は、池袋駅地下のショッピングパークでお魚を買いに行きます。って言うより、近くを通ったときに買ってます。やっぱりおいしいです。スーパーのとは違いますね。
• 今日は南口のシマダヤの百円均一セールに行ってきました。魚も野菜も飲み物も百円でけっこう使えると思います。ポイントカード制なのでさっそくカードを作りました（無料）。
• 癌研跡には、聞いた話では、イトーヨーカ堂が出店する見込みだそうです。大塚駅西口は、全く予定がないそうです。
• よしやさんの手前にある、おにぎり屋さんの「ぼんご」は良かったですね。週末のお昼時だったので混んでいましたが、カウンタに座ると持ち帰りのお客さんより早く来ました。持ち帰りの場合は、事前にＴＥＬした方がいいですね。駅前の回転すし：天下寿司も、一皿１３０円均一で良かったです。ラーメン屋さんは、マンションに近いところに入ったところ外してしまったので、大塚駅南口も含めて探そうと思っています。
• ラーメンは皆さん味の好みが分かれるので、「おいしい店」の紹介は難しいのですが。もし、夜間にラーメンが食べたくなったら、空蝉橋下の交差点周辺にある、「えどいち」にいってみれば・・・私は最近行っていないので、今の味はわかりませんが・・・・。大塚駅周辺には「ラーメン屋」は多く、テレビなどで取り上げられるお店も数件あります、でも、「これは！うまい！」というお店は、私の好みでは今のところはないです。
• おにぎり「ぼんご」よくテレビで紹介されています、昔は御主人が握っていましたが最近は、外人女性のアルバイトもいますね。ぼんご　の店名の由来は御主人が、昔ジャズバンドでボンゴを叩いていたそうです。ラーメンは、北口駅前の「ホープ軒」が有名で永いですが、少々量が多いですね。回転寿司ではありませんが、南口都営住宅の1Fに北口にもある「寿司常」が入っています1貫100円均一ですが、本店の味と変らないから、実質注文で食べる一皿200円均一の回転寿司みたいです。北口改札脇の山水園の焼肉は、有名店でいつも行列しています。レアーなところでは、都電向原駅前のラーメン「千葉屋」は味は普通ですが頼みもしないのにコーヒーやお新香のサービスが付いてきます。
• 美味しい「お肉屋さん」って、ないですかねぇ。大塚に住んでいた人に聞いたところ、「池袋かなぁ」とおっしゃっていたので、なさそうですよね。池袋のデパートの食品街に行くしかないでしょうか。。。
• 「肉のハナマサ」なのに、肉はイマイチで野菜が新鮮なのには驚いています。
• ハナマサは、業務用サイズですね。二人暮らしの私達には、大きすぎ！！
• ハナマサのお菓子は重宝しています。あの大きさは良いですが、食べきってしまうと怖いですね！
• 食事の情報として、駅のすぐそばにある、フランス料理がおいしかったです。いやまじで！！！ビストロジュイエーという名前のフレンチですが、本格的です。グルメな人にはぜひ！！
• ガウチョ（ＧＡＵＣＨＯ）というお店に入ってみました。ここは、スーパーのコーノの目の前にあって、おしゃれなお店の雰囲気で一度入ってみたかった店です。特に野菜やハムはおいしくて、よかったです。

育児・教育[ ]

• 学生が歩く朝方は問題なくても、夜一人でその道を歩いてごらん。とくに塾帰りの子供とか奥さんとか考えられる？空蝉橋の横ホテル街をとおってさー。常識でかんがえてごらん。・・・
• どちらにしても、近道をするなら風俗街を通らずには行かれないでしょう。北大塚は風俗街、歓楽街のメッカだったんだからしょうがないでしょう。池袋の隣だし、山手線の外側だからしょうがないです。空蝉橋のところは、ホテルは一軒しかありませんよ。線路脇の道を通ればね。ホテル街は、その一本北側の道です。S学園の生徒は、毎日歩いてますよ６年間も・・・。そして東大にたくさん入りますよ
• 区立保育園だったら西巣鴨第二か第一が近いですかね。あと、大塚駅前北口に、認証保育所があります。駅前の認証保育所は、なんと午前2時まで預かってくれるらしい！（びっくり）個人的にはすごく期待しています。お受験とかするんだったら、せっかくお隣の豊成小学校にはいけないのかな。せっかく近いのに、やっぱり池袋の隣でまっとうに子供を育てようと思ったら、おじゅけんなのでしょうか
• 小学校はお隣にしたいのですけど、ここの方はやはりお受験派が多いのでしょうか。巣鴨学園はよく知らないのでいまは考えていません。
• この辺りは、国立の付属小学校の通学地域（通学時間が決められている）なので、可能性はあるでしょうね。文京区ほど盛んではないでしょうが・・・。お隣の巣鴨学園は、良くも悪くも中学受験では全国的に有名校です。憧れの学校になるのか、恐怖の学校になるのか、お住まいになったらわかりますよ。新幹線通学している生徒がいるくらいですから。まあ、地元からはほとんど入学することは出来ないのが現状ですね。
• 巣鴨高校、偏差値調べて見ちゃいました。72となっていますね。中学校は56。これは母集団が違うのでしょうか。スパルタとも・・書いてあります。とても微妙な表現です。

周辺環境・治安[ ]

• 近くには再開発も予定されているのも良いと思いました。
• 確か５階、６階で前が抜けるということでしたが、道を挟んだ向かいには１０階建てなどもあります。
• 治安を少し気にしていましたが、この区域は豊島区の中では犯罪が少ない場所です。巣鴨警察署のホームページを見ると判ります。周辺立地がいいので少し高いとは思いましたが決心しました。
• マンションへの道、夜は歩いてみましたか？私は一度、夜の１０時過ぎに　現地に向かう道を歩きました。たまたま、かもしれませんが、飲食店街で揉め事があったらしく、パトカーと警察官が出動していました。一見、そちらの筋と思われる数人の男性が店の前で座り込んでおり、かなり迫力がありました。豊島区は犯罪ハザードマップを見ても、危険な地域だと思います。夜は、飲食店街付近は変な客引きも多いですし、サンシャインの方も安全とはいえません。我が家は、今後子供を池袋辺りまで「塾通いさせるようになる時」のことも考えると、なかなか大変そうだなと思いました。　大塚駅利用か、バス利用か（時間が不規則）はたまた自転車利用か？親が車で送り迎えか？
• 永住することも考えて探しているので、年を取って、もし夫婦どちらかが車椅子のお世話になったりするときの事を考えると、あの坂が曲者かもしれない。大塚駅方面に　ちょっと散歩に行くのにも坂は大変かなと。電動車椅子でも一人では絶対に無理な感じ。
• 目の前の道からＧＦ青淵閣に向かっての雰囲気は良い。ただし大塚駅までのアプローチは今ひとつ。ごちゃごちゃっとした少し昔の私鉄沿線で育った私には馴染みやすいけど良質な地域を知っている人にはつらいだろうなあ。
• 周辺環境としては、南面の圧迫感と東西への坂道、駅へのアプローチがネックとなりました。敷地の広さ、隣接する社宅の雰囲気は良いと思いました。坂道も東側の抜けと、町並み雰囲気を良くしているともいえます。当マンションから北側の雰囲気には好印象を持ちました。
• 私も、建物の規模、幹線道路沿いでないことを評価しました。しかし、南面が抜けないこと、外廊下（に面する浴室）、街に新鮮味を感じないこと（全く個人的な理由です）、パートナーが気に入らなかったことから、別の街の物件にしました。
• 南側の前建ての右から二番目の建物（部屋タイプで言うと SG の目の前）の建て替えについて、建て直しのところで工事をしていたおじさんに「ここには何階建てが建つのですか？？？」と聞いたら、「三階建てです」と言っていました。
• 3Fというとこの建物は基礎が低いので4F相当になりそうですね。

周辺施設[ ]

• 休日ともなるとサンシャインに近いので映画など、思い立ったときに行けて楽しそうではある。
• 付近の話題といえば線路向こうの時習小学校跡地に大学が移転して来るということですね。

その他[ ]

• 洪積層は新生代第四紀のもの(260 or 180万年前〜現在)ですが、沖積層は氷河期の浸食谷であったり河口付近での礫の堆積であったりするので軟弱傾向です。特に、川底であった場所は軟弱な腐植土、腐植質粘土が２〜４ｍの厚さで分布することがあり、軟弱層の沈下の検討や液状化の判定が重要となります。やっかいなことにローム層の下に埋もれている大昔の川もこの範疇で、有楽町層に分類される場所に含まれます。合成地図上では黄色に見えますが(いい加減につくったので色が・・)、凡例で緑色のところは洪積層が河川の浸食で削られたり、あるいは最終氷河期が終了した一万年から六千年前の急激な温暖化による海面上昇で波の浸食によって出来た波食台地に相当する地域のようです。物件の部分がどういう経緯で出来たものかは詳しくはわかりませんが、浅草波食台地のようなものよりも巣鴨新田のあたりに川が流れていて、風雨によって削られた台地斜面のように思うのですが、どうなんでしょうか。わかりません。
• 武蔵野台地(豊島台はその東端の洪積台地)について若干解説を加えると、関東ローム層(TM1)、ローム質粘土(ｌc)の下位に武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag）、本郷層（Ho）のいずれかの地層が分布している地域。中層の建築物であれば関東ローム層(TM1)を支持層とする直接基礎が可能である。重量構造物は、武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag）など比較的浅所に分布している地層で支持できることが多い。目黒区、豊島区、文京区、北区などの目黒台、豊島台、本郷台および多摩川沿いの立川面台地に相当します。特徴としては(1)ローム層の下に武蔵野礫層・東京層が分布する地域で、その下位に東京礫層・上総層群が分布する。これらの地層は洪積層であり、軟弱層の検討や液状化の判定は必要ない。(2)武蔵野礫層・東京層は許容支持力が東京礫層・上総層群より小さいため、構造物の規模や形状により適切な基礎形式・支持地盤の選定が必要となる。
• 南棟の西側は前の建物が低いですよ。とおりの向こうまでは覚えていませんが西には富士山がおまけでついてきます
• 富士山の他に新宿の夜景も綺麗だと思います。
• グランフォートは特色のあるマンションと言う点で評価できるでしょう。

1. 豪華なエントランス、マンションで一点豪華主義というの珍しい
2. エントランスが豪華だと、財閥系物件のように来客が楽しみ。
3. 坂があって生活には不便だけど、その分高台の閑静な立地。
4. 大塚エリアでは、珍しく90㎡超の大きな部屋が選択できるのは貴重。

• 残念なところ

1. バルコニーが三角の変形の部屋が多数ある
2. 通りに面して豪華な外観なのに、裏面はギャップのある外廊下
3. 平置き駐車場ではなく、巨大な機械式駐車場
4. せっかくの高台なのに、中途半端な高さと坂の中腹のため眺望が今ひとつ

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• グランフォート青淵閣についての口コミ掲示板
• グランフォート青淵閣ってどうですか？　Part 2

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