上甲東園クラシコ

2010年11月20日 (土) 14:18時点における最新版

外観

外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県西宮市上甲東園1-86-3
• 交通：阪急今津線「甲東園駅」徒歩3分
• 総戸数：73戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上4階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成17年（2005年）11月
• 売主：兼北

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 3,680万円～10,250万円
• 主人に見にいってもらったんですが価格がすごい！モデルルームで９千万の設定じゃなかったかな？場違いだと察してすぐ帰ってきました。担当の人が言うにはこっちから営業しなくても問い合わせがすごくてすぐ売れそうなんだそうです。
• 坂のあるエリアは、いくら高級エリアでも地価が暴落してるのに、時代錯誤な設定・・・今度、中古で売りに出す時に、本当の値段・価値が分かりますよ！苦楽園・甲陽園などの昔は、億単位でしか買えなかったエリアが今は中古で、ありえない値段で売りにだしても、売れない時代なのに・・・。
• 管理費・修繕積立金はそれほど高くはないと思います。もっとも部屋により値段の格差はありますが、知人達の購入した他の物件に比べて、安いかなと。おそらく、共用施設部分がそれほど充実していないせいでしょうか。最近よくあるゲストルームやキッズルーム、コンシェルジュといったものはないですし、駐車場もしっかり有料ですしね。修繕積立金の値上げ幅ですが、5年目までは変わらず、そのあと5年ごとに上がります。だいたい４?５千円ぐらいづづですね。ただし戸平均額ですので、最初に書いたように住んでいる部屋により、違いはあると思います。ちなみに長期計画書によると、２１年目から2万円ちょっとってかんじですね。（あくまでも参考例と注釈付き）そのほかに、浄水器のカートリッジ交換費用を見ておく必要があります。標準装備で付いているものですが、1年目以降カートリッジの交換は個人負担になります。外したければ、最初の交換時に外すこともできるようです。
• 不動産鑑定士に言わせると坪単価が相場より高いそうです。この坪単価なら梅田タワーが買える。

交通[ ]

• 宝塚は中国自動車道ですね？近いんだけど、このところ中津浜線が混むので、ひどい時には３０分ぐらいかかるときもあります。距離的にはとっても近いんだけど。名神西宮も同様。近いですが、２号線に入る辺りが妙に混みます。でもやっぱり名神の方が早いかな。３０分かかることはまずないですから。スイスイ行けば１５分かからないです。

構造・建物[ ]

• イーストウイング、ウェストウイング、トップウィング。

• 

  パース

共用施設[ ]

• 駐車場やクラシコサロン。
• 共有スペースについてはあまり充実しているとは言いがたいですがコンシェルジュやゲストルーム、コミュニティホールetcが充実したマンションに住んでいる友人が、「めったに使わないものに高い管理費払わされてる」とぼやいているのを聞き、こんなもんでいいのかなって思っています。
• 駐車場なのですが、TOP WINGのメールボックスの入り口が駐車場の中にある、ということは誰でも駐車場に立ち入ることができるってことですよね。皆様は、気になりませんか。設計変えて欲しいです。
• 駐車場も自転車置き場も「公平を期すため」と言うことで抽選でしたが、ウエストウイングに入居していてイーストの1階奥の自転車置き場になってしまいました・・・。正直、不便で困っています。もしもイーストの方で逆にウエストの自転車置き場に不便を感じている方がおられれば交換できるといいのですが・・・。

• 

  エントランス

設備・仕様[ ]

• 洗濯機をこの機会に買い換えたくて、8kドラム式にしようと思っているのですが、クラシコの洗濯機置場って妙に狭くないですか？置けるんだろうか。
• ２重床天井ではない。
• 無償オプションでついている浄水装置が胡散臭くて迷っています。活性炭は毎年交換しなければばい菌の巣になるし、（管理組合で団体交換することになるのだろうが）イオン交換樹脂では無い様なのに塩素イオンが除去できると宣伝している販売員がどうしても信用できません。もし本当に塩素除去されているのなら、室外の処理カートリッジから蛇口までは塩素で保護されていないのだから、海外旅行から帰るたびに全部の蛇口から水抜きしないと心配です。
• 気にかかっているのがここの鍵です。セコムのカードキーのようですが、シリンダーキーと連動と言うことは、シリンダーキー側の錠を交換できないと言うことでしょうか？玄関キーを見た限りでは、MIWAのお世辞にも最高級とはいえないキー（一応ディンプルらしかったですが）のようですし、シリンダーキーも1箇所だけ、鎌形ボルトでもないし、室内側の回転錠もサムターン回し対応型ではないようでした。セコムのカードキーに頼るあまり、近頃のマンションにほとんど当然あるような設備（ダブルのディンプルキー、サムターン回し対応、鎌形ボルト等）がないようで、すこーし不安な気がしていてもう一歩踏み出せません。また、セコムの非接触キーの受信機も、変にドア横に四角い箱が出っ張っていて、かなづちでたたけは破砕されそうな感じさえします。関西初との事ですが、実績は如何なものなのでしょう？　当然、鍵穴を増やすのは管理組合に掛け合わなければならないようですし、シリンダー交換（カバ等）できるかどうか不安です。
• 確かにあの非接触キーの受信機は大仰すぎて、実際は脆そうに見えました。サムターン回しについては防止用カバーを購入して対応しようと思っています。基本的にはカードキー以外で開錠になるとセキュリティーが働く仕組みになっているのですが少し気になった点ではありました。同じようにお考えの方は多いと思います。ドアの外側は共有部分ですので入居後に話し合いで変えて行きたいと思っています。
• 内覧会のチェック箇所ですが、クロスのはがれ、でこぼこ、傷、浮き、隅の穴、フローリングの傷、窓枠やサッシの傷、ゆがみ、ビスのゆがみ、ドアの傷、キッチンの傷、巾木の浮き玄関ドアの汚れ、ドアの枠の浮き、風呂の電球切れ等々、廊下のクロスの角に何かをこすった後など数えきれないほど。軽く１５０は越えました。施行状態は良好なのに内装は相当突貫工事だったんでしょうか。すごい荒い感じがそのまま残っていました。さらにサッシにはアルミの削りかすが残っているはで、内覧会前に清掃ぐらいしていろよ、と思われる状態。これだったら内覧会を後１週間遅らしてもチェックし直していたら良かったのに。
• トップは他のウィングとは、使っているモノが何もかも違うと言われました。賃貸で出ている部屋はトップにあるので、他のウィングの同じ広さよりも高かったはず。でもその分、設備・仕様が期待できると思います。
• シャワーの水圧弱いですよね。どうにかしてもらえるのでしょうか。

間取り[ ]

• 2LDK～5LDK
• メゾネットタイプあり。
• イーストやウエストでは全く間取りが違ってしまう。

買い物・食事[ ]

• 大丸ピーコック(237m)
• コープこうべ(600m)

育児・教育[ ]

• 地元の知り合いも結構いるのですが、上ヶ原小学校、甲陵中学校について悪く言う人はいませんでした。（但し、坂道もあり歩いて15分はかかりそうですが。）

周辺環境・治安[ ]

• 昼間は坂の上から下から関学の学生がゾロゾロ歩いてて高級住宅街とは言い難いのですが・・・。
• 阪急今津線は環境がいい所多いですけど、でも、大学や私立の中高の最寄駅になってるところは朝とか電車も大変ですよ。。。学生もみんないい子とは限らず、ダラダラ道を歩き、騒がしいし。
• イーストウイング（南東向け物件）ですが、道路挟んで向こう側の木が気になります。特に手入れがされている様子はなく、枝が道の真ん中あたりまで来ています。春になり、枝に葉がつけば、低層階のバルコニーからはかなり視界が悪くなるのでは、と気にしております。木々の手入れはされないのでしょうか？販売員の説明では、木の植わっている土地は西宮市の所有地であるとのこと。ちょっと心配です。
• 確か・・　あのあたりの駅西側に続く段差は、活断層の可能性があるように記憶しています。また、直接のつながりはないですが、このクラシコより２００メートルほど北側の地点が、西宮市の地すべり警戒箇所に指定されていました。
• エントランス前の駅に向かう道の変則交差点は横断歩道はあるものの、信号がないので車の優先順位がわかりにくく、歩行者の立場からも、運転手側からみても、通りにくい場所です。阪急バスも通るし。
• マンション前の交差点は私も気になっていました、というよりこのマンションを購入するさいの一番のネックでした。あそこは１７１から仁川方面へ抜ける抜け道になっているのでしょうか結構交通量が多いですね。しかも歩道がない！しかし変則交差点のおかげで皆が譲り合って一旦停止をするので逆に事故が少ないのではと思ったのです。信号をつけてしまうと赤信号への変わり際につっこんでくる車が結構いて、逆に事故が増えてしまうと思ったりもするのですがどうでしょうか。なんせ「赤は注意して進め」の土地柄ですから。
• 南北の道は171から宝塚方面へ行くときの近道で利用すると、タクシーの運ちゃんも言っていました。甲東園の駅へは関学生の往来、阪急バス、そしてクラシコの完成になると、さらに交通事故の危険性は増えることは予想されます。
• 駅近でありながら、学区も悪くないし、今後大きく発展しそうな西宮北口にも近すぎず遠からず。周辺のマンションに比べると価格が△でしたが、マイナスポイントも少なかったので購入しました。
• 緑地帯の大木の枝がものすごく茂っていて、ちょっと日当たりが心配です（イーストウイングです）。主人は「夏涼しくていい」と言ってますけど。
• 日当たりが悪そうですね。お布団を干しても意味が無いのではと今から心配してます。残っている物件も価格の割に日中暗いですもんね。
• 緑地帯の木々の枝の何本かが、道路のセンターラインをはるかに越えてマンション前までせり出ている状態です。過去のカキコであの土地は西宮市の土地だとか。伐採とまでは無理でも枝の剪定したりしてもらえないでしょうか？日照が悪くなるのは困りますよねえ。
• 西宮市に問い合わせてみました。年に1回程度、剪定が必要かどうか検討しているそうです。しかし、これまでは頴川の土地の木々もかなり茂っていて、両側から道路に向かってトンネルを作るような状態になっていたものの、日照の問題になるようなことがなかったので剪定をしないことも多かったそうです。また樹木そのものを伐採することはないとのことですね。現状とこれから居住する者としての懸念を話しましたところ、「住民の方々からの要請があればもちろん検討しますが、剪定だけでもかなり大掛かりな作業になりますので、どこまでご希望に添えるかははっきりと申し上げられない。」とのことでした。実際に暮らし始めた様子により、また通告してみようと思います。
• 我が家は、購入の際、緑地帯の向こうに建っているマンションが気になっていたところ、担当者さんからの、「緑地帯の木が目隠しになりますよ。」との説明を受けて、購入を決断したいきさつがあるので、伐採はもちろん、極端な剪定はちょっと困るなぁと思っている次第です。実際住んでみて、我が家としてもプライベートと日照を天秤にかける事になると思いますが。そういったわけで、もし、この先、役所に掛け合いにいかれるというお話になった時、我が家の意見は少数派かもしれませんが、こういう意見もあることを少し覚えていていただけたらと思います。
• 役所の話でいきますと、伐採されることはまずありませんし、地の高さを変えることもないと思います。私としましても、緑地帯の有効性をかっていますので、心配されているような「極端な伐採を」と求めているわけでもありません。ただ現状、片側に大きく伸びた枝が道路を越えてマンションの敷地に接するほどの所まで来ているので、落葉のことや、虫などのことを思うと、せめて道路の中ほどぐらいまではセットバックさせてもらえればいいのになと思っています。とは言え、実際に建物が出来上がってみないとどの程度影響を感じるかもわかりませんので、暮らし始めてから、皆様とともに意見交換ができればよいと考えております。縁あって同じマンションで暮らすもの同士、お互いに快適に楽しく生活できるようお付き合いができるといいですね。
• 工事の進捗状況を見に行きましたが、以前の書き込みにもありますが、マンション前の五差路危ないですね。今現在も学生の通学路、バスの運行路、多くの車と人が絡み合う。そこにマンションが建ち、そこの住民・乗用車が増えると、さらに危険な予感がします。マンションの説明会では、横断歩道をつけるとかリバブルの担当者が言っていましたが、信号でないですよねえ。
• 古くからの地元の方は緑が減ったと言われますが、まだまだ自然が豊に残っていて、とても気持ちが良かったです。大きなカブトムシやノコギリクワガタなども採れて、子供は大喜びでした。来年はぜひ、「源氏ホタル」を見に行きたいです。関学の裏手にたくさんいるそうですよ。（甲山自然の家の職員の方から聞きました）
• クラシコは甲東園の駅からも近いし、南向きは日当たりもよいし、学生多いけど懸念してたほどうるさくなく比較的静かだし、いいとこですよ。難点は、カラスが多いのと、下層階（うち）の北向きの部屋は崖なので暗いところ、ですね。
• 不満といえば、山側の日当たりが悪いのと、携帯の電波が入りにくい事くらいでしょうか。

周辺施設[ ]

• 敷地内に公園があるのはとってもいいのですが。駅前もあんまり何にもありませんよね。

その他[ ]

• 銀行の頭取の自宅だった土地ですね。立地は最高なんでしょうけど。
• 上甲東園クラシコ・・・90点　駅近し、買い物ボチボチ、環境良し、価格高し
• ＮＨＫスペシャルにクラシコのことが取り上げられてました。しかも全国ネットで。途中からしか見れなかったので詳細はわかりませんでしたが、なんでも活断層の調査のためにボーリング調査をして活断層がないことが確認された。そのために費用と時間がかかったというような内容と理解しましたが。

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  敷地開発造成工事

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  敷地開発造成工事

掲示板[ ]

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