ブライト・サンリヤン鳥飼4丁目

2014年3月18日 (火) 09:58時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：福岡県福岡市城南区鳥飼4丁目4-18（地番）
• 交通：

1. 福岡市地下鉄七隈線 「別府」駅 徒歩9分
2. 「鳥飼5丁目」バス停から 徒歩4分（西鉄バス）

• 総戸数：19戸
• 構造、建物階数：5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年02月竣工済み
• 売主：西日本鉄道株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• やはり3500位が相場でしょうかね？価格発表が楽しみです。
• この物件は長期優良住宅だと聞きましたが、補助は出ないのでしょうか？3500だとしたら高くないですか？
  • 補助はわかりませんが、公式ＨＰによると税制優遇とエコポイントはあるみたいですね。4LDKだと立地的に3500万超えてきそうですが、シェイプとかライオンズ並の価格で出されるとお手上げです。
    • 鳥飼は学区はいいし、国道から入るので街並も静かですし、希望のエリアの一つでした。しかも耐震性など通常のマンション基準を上回っており構造面に優れていそうなので、買いたいマンションの一つです。ただシェイプやライオンさんは坪単価150万を越えていたと記憶しており、同じ価格水準だと手がでません。さらに駅や国道までに時間がかかり、通勤の便利差が若干おとることや、去年の水害があるので、地盤を上げるなど、水害対策など施してくれるのなら135〜140万くらいだと欲しいです。(床暖房などはオプションでいいので、坪単価を下げて欲しいです。) また長期優良住宅は修繕計画がきちんとしている分、将来の修繕積立金額予測が高めに設定される上に、戸数が少ないので、修繕積立金が気になります。(当初5年は安いですが、6年目以降の値上げ金額がすごいと思います。但しきちんと修理し「予定どおりの値上げまでする必要なし」と管理組合で決れば、予定どおりの値上げは行われないと言われましたが、こればかりは住んで時間が経過しないとわかりません…)なので詳細な資料が届き、シェイブや別府の長期優良住宅などと構造や金額面(販売価格＋将来にわたっての修繕積立金予測)を比較検討しながら決めたらいいのではないでしょうか。もし長期優良住宅の購入を検討されるのであれば、西鉄さんが行う「長期優良住宅セミナー」は大変勉強になりました。(私は6月に参加しましたが、先週末も同様のセミナーが行われていたようです。)
• 鳥飼ですし、80㎡前後の3LDKで3,500万くらいではないのか？と想像します。→坪単価140万くらいで考えてますが、もっとするでしょうか！？
• 比較的安い価格でしたね！
• 先週行けなかったのですが、今週末話を聞きに行く予定です。間取り的に一部屋しかないIプランを気に入ってます。Iプランの価格を聞かれている方がいたらぜひ教えてください。
  • ワイドスパンのお部屋は3400万台だったと思いますよ。
    • あの広さで3400万台ということは別府より若干高いくらいで、周りのライオンズなどに比べるとかなり安いですね。しかも3階の個別住戸はワイドスパンで南面が広い上に風呂窓もあり、大変気に入ってます。やはり抽選になるのかな！？
• 今日SUUMOが更新されており、価格も出ましたね。ということは事前資料請求者向けの先行予約＆抽選はないっぽいですね…あとは多分今週末に新聞折込を大量に投下するでしょうから、それでどれだけ購入希望者が増えるか？ですね。MJRのように販売開始でほとんど完売となるか！？注目しておきます
• ほんとに思ったより安いね。坪単価131万くらいなのでかなりお得だね！(別府より若干高いくらい。)一番狭い3LDKと一番高い特殊部屋が売れれば完売早そうだね。
• 価格的には安価だと思いますが、間取りにバリエーションを持たせてるのは何故かなって思います。どちらにしても鳥飼だから人気はありますよね？
• 抽選は明日ですね。３階を申込みましたが今日の時点では重複してないので抽選ではないと言われました。４階のワイドスパンも申込み入ってましたが空いてるところもありました。うちは価格と間取りがどちらも満足でしたのですんなり決めれましたが、やはり1週間で決めきれる人は少ないのでしょうね。このまま希望通りいけば嬉しいです。
• 4階の部屋はいずれも登録されてなく、取り消されたみたいでした。予想より登録は少なかったようです。別府か鳥飼で迷っている方も多いようですよ。
  • 4階はすべて予約で埋まると思ってました。ただHタイプは南キッチンだし、Iタイプはリビングが使いにくそうなので、消去法でGしかないかな！？と思いました。ただまだ残っているのなら真剣に考えます
    • ４階のワイドスパンではなく２、３階の４LDKが埋まっていましたね。ワイドスパンよりも角部屋や水廻り動線のほうが人気だったのでしょうか？私は別の部屋に決めましたが、ワイドスパンの中ではGかIが好みです。なぜかHタイプだけカップボードがついているのは間取りのせいですかね⁈
• もう既に登録ではなく申込みですね。先週の時点で3分の1くらいでした。戸数が少ないからか先月まではほとんど露出してませんでしたが、この価格なら完成前には終わるんじゃないでしょうか。
• 露出が少なかった割には人気が高いようですね。某ブログの、福岡都市圏８月の来場分析で第１位になっていましたよ。学区が良いこと、地下鉄七隈線に歩けること、西新、大濠公園に近いことが気に入っています。敷地はコンパクトですが、平面駐車だし、無駄な共用設備（駐車場ゲートなど）がないことは逆に好感が持てます。早く決めたほうが良さそうですね。
• 半分はいってないようですが、販売1ヶ月にしてはまあまあ？閑静だし、校区も良くて、距離も近い。価格もお手頃だと思う。ただもう少し駅が近ければなあ。
• 今日モデルルーム行きましたが、価格表の半分に申込みが入ってました。契約済と申込み済となってますので、その減っている２戸は契約が終わっている部屋のことではないでしょうか？
• 売れ行きは順調のようですね。西寄りの部屋から埋まってますか？
  • 西側の部屋は残り１戸でした。
• 現在まで残り15戸ですね。皆さんは、この物件は竣工までに完売すると思いますか？鳥飼地区ならやはり根強い人気ありますかね？？
• 竣工前には完売しそうですね。購入した人はどこが決め手だったのでしょうか？別府との違いとかあれば教えてください。
  • 価格と立地です。この学校区で新築だとこの値段ではなかなか買えないでしょうから。
  • ジョギングをするので大濠公園が近いこと。西新まで徒歩で買い物、食事。旦那は出張が多いので空港線の西新駅も近いのがいいかと思ってます。
  • 比較的閑静な場所で、駅からそんなに遠いわけでもないし、中心部みたいにごちゃごちゃしてなくて学区の悪い噂も聞かないところです。価格設定も良かったと思います。
• 書いている内容から、即検討要と思い、急いで現地を見に行きましたが、即完売しなかったのに納得。

1. ．地形の接道条件から割安の土地と考えます。東道路で間口小さい。不十分な５Ｆ建てまでしか建てられない。周囲の圧迫感を感じるためか、物件の完成写真は、ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰ保護を重視したｺﾝｸﾘｰﾄﾊﾞﾙｺﾆｰ活用。その分採光に影響。
2. ．樋井川から徒歩１分以内。昨年の水害のなごりの土嚢がまだ置きっぱなし。低い土地であることは明確です。
3. ．"長期優良住宅"と謳っており税制面での優遇内容はすばらしいですが、ＳＩではなく、維持管理等級も１？(ＰＳが専用部にある)、ｺﾝｸﾘｰ強度が躯体劣化等級２か極めて２に近い等級３で一般的。最終的な小生の判断ですが、価格面では上記内容を考慮しても周囲物件との比較で割安と感じましたが、水害ﾘｽｸと５０年／１００年先を想像するとどうしても南西側の駐車場が気になり、日当たり減のﾘｽｸもありと考え、残念ながら見送ることにしました。

• 諸条件と立地を考慮すると、適正な(良心的)な価格設定のように感じます。近年人気の高い早良区北部などでは、かなり強気の値付けが見られますので。
• ここの低層階の売残り、理解できます。災害リスク、周囲の環境変化リスク、価格(元々の値付けが悪い、上層と低層の環境ギャップが反映されていない)、道路付け、プライバシーの確保、駅までの距離、等等マイナスポイント。価値を考えると、今の分譲価格であれば見送るのが賢明。
• たかだか１９戸だけど、なかなか完売しませんね。家具付き販売＝値引き販売中みたいですけど。
• 長期優良住宅の売り文句で事前の宣伝はりっぱでしたが、１９戸と戸数は非常に少ないのに超苦戦。立地が悪いと売れない典型的な物件でした。

交通[ ]

• やはり西新、徒歩圏内ですかねぇ。歩くだけなら、荒江からでも徒歩１５分強です。

構造・建物[ ]

• 別府のモデルルームを見ると床に配管が入っている関係で、ベランダの段差が大変大きかったことを覚えています。(大人でも段差を感じるくらいの差がありました…その分階下への振動を防げるのかもしれませんが…)やはり鳥飼も同様な作りになりそうなのでしょうか？
  • 鳥飼のほうは段差はないようです。別府のように廊下側とバルコニー側に縦配管を持ってこない方法で長期優良住宅の認定を受けているそうです。別府はバルコニーの奥行きが取れているので段差は気にはならないですが、あの段差で狭いバルコニーだときついですね。
• ここはペット不可なんですかね？
  • ここはペット可物件らしいですよ。
• 建物としての基本性能が高い点です。別府と同じく、「長期優良住宅」の認定を受けていることも理由のひとつです。実際、某大手が自慢げにアピールする仕様と同等以上の仕様となっている部分が多々あります。バス、キッチン、洗面の設備のグレードも比較的高いです。物足りない部分もありますが、オプションや仕様変更でカバーしたいと思っています。
  • 某大手と同等以上の仕様とはどの部分ですか？
    • 具体的には、

1. 床スラブの厚さ300mm
2. 外壁、戸境壁の厚さ180mm
3. 躯体天井高2650mm以上
4. 耐震等級２（数百年に一度程度発生する地震の1.25倍の力に対して倒壊しない）
5. コンクリートの水セメント比50％以下＋かぶり厚50mm以上
6. 省エネ対策等級４

などです。（カタログや図面から読み取ったものですので、もし間違っていましたらご指摘ください。）これらは将来のリフォームでは変えられない部分ですので重要と考えています。最近のマンションの中ではさほど目を引くスペックではないでしょうが、意外と全てを満たしている物件は少ないように思います。

• ここが場所が悪いとは思ってないしサンリヤンシリーズが悪いとも思ってないのだけれども戸境壁が180で階高がその数字だと2800?ボイドスラブで300?ということですよね?長期優良は確かに珍しいですがその数値は比較的低いと思われますが如何でしょうか。戸境壁200階高3000ボイドスラブ325くらいが普通な気がしたので
  • 設計図書によれば、ボイドスラブ300で、二重床、二重天井のため階高2960となっています。確かに最近は、ボイドスラブ300～325としている物件を見かけますね。躯体寸法を上げればコストアップになりますし、遮音性だけで言えば、躯体寸法のみならず床・壁の仕上も影響しますので、躯体については、コストと性能の見合いで、私は十分と理解しています。
• だいぶ外観が見れるようになりましたが、あのタイルのまだらな感じはどうなんですか？近隣にいくつかあるマンションの方がきれいに見えます。
  • 西南学園大学のパクリっぽいけど外観のデキは、先にシートが取れた別府より良いと思います。別府は、団子の串刺しみたいに、レンガを一列に並べ、センスが無い。ただ、ここは周囲の建物との距離が、四方すべて近いですね。圧迫感を感じそう。
  • 低層の分譲マンションで、こんなに４方向の周囲の建物との距離が近い物件を見たことがない。特に南側が人様の土地だから、将来致命傷になるリスクを負っているのは明らかですね。外観は別府より良いけど、斑が目立ち蛇の鱗っぽくてちょっとキモいと思います。

共用施設[ ]

• 駐車場入口にはチェーンとかゲートは設けないらしく車は自由に出入りできるらしいです。
  • チェーンゲートないなら、なしでいいかな！？チェーンがあれば他人の車が入れないくらいで、歩いて入ることは全然できるので、「ないならないでいい。」でいいかな！→シャッターゲートであれば車だけでなく部屋の防犯対策としてもかなり有効だろうけど…。ただ今どきのマンションで駐車場セキュリティがないというのは、正直「やすっぼい」感じはするけどね…
• 駐車場は水害を考えて地下ではなく平置きにしたみたいですね。屋根付でもあるので良いですよね？

設備・仕様[ ]

• それにしても言われるほど設備仕様低いですかね？屋根付き平面駐車場、エコジョーズ、ワイドスパン、フラット35S対応。チェーンゲートは今挙げたどの項目よりも優先度が低いと思うのですが。さすがに積水なんかと比べると仕様は落ちるけど、それ以上に高いし。それに構造に関しては他社よりいいでしょうし。
  • 挙げればキリがないですが一番はセキュリティ設備です。非接触キー、二重オートロック、シャッターゲート、オートロック連動型エレベーター、窓枠センサーetc、…。他のマンションと比較してみてください。決してこのマンションは確かに最低限の必要な設備はつけてくれているし、価格安いのに耐震性が高いというのは、買いだと思います。→強度はオプションで補強できる部分ではないし！部屋の高級設備は、ほしければ自分たちで買えばいいと思いますし！ただやはりセキュリティ面だけはもう少し充実させてほしかったです。

間取り[ ]

• 間取り図が送られてきました。価格はまだ分かりませんが、好きな間取りが多いかも。
• ちなみにうちはGタイプで検討してます。Hタイプは台所が南にあり、せっかくの南面がもったいないし、は食べ物腐りそうだし、生ゴミの匂いがでそうでいやです。Iはリビングが使いにくそうです
• Ｈタイプは中住戸なのに勝手口と風呂窓があるのが魅力的ですね。キッチンのリビング側がどうなってるのか図面ではよくわからないですが。私は3LDK希望なので４階は関係ないですがワイドスパンが多いのは良いですね。
• 確かに4階の特殊住戸はワイドスパンだけど、一般のタイプは南面そんなに広くないと思うけど…特に角部屋はリビングの南面が狭いよね…荒江が鳥飼と同じ設計事務所のせいか、角部屋の作りが似てるので明日見学して、鳥飼の角部屋をイメージしてみます…
• 不思議な間取りが多いね…。
  • 確かにあまり見ない間取りばかりですね。多分ここまでワイドスパンの物件が少ないからでしょうね。使い勝手は良さそうですよね。
• この物件は間取りのバリエーションが多いから良い悪いは別にして興味あります。地理的にも人気は高そうですが、実際に皆さんはどうお考えですか？
• 3階の一般住戸の中部屋はは、それぞれ上の階が特殊住戸になると思います。3階の方は、上の階の水周りがリビングや寝室の上になったりしないですかね！？上の階の水周りの音が下まで響かなければいいですが…。
• Ｇ、Iは、AとＦが採光を遮る。Hは、北側の３部屋暗過ぎ。ここを安いと言う者は、現地を全く見ていない。
• Ｈタイプの良い点は、浴室とキッチンに窓があること、日中の多くの時間を過ごすであろうリビングに大きな採光窓が取られていることなど、と感じています。北側＝暗いと決め付けるのはどうかと。室面積に対して十分な採光窓がありますし、北面からの安定した天空光が好まれる場合もあります。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 鳥飼校区の評判は良いみたいですよ。
• この学校区で検討しているなら買いだと思います。というか思いたい…。転校させるのは嫌だったけどライオンズやシェイプは価格で手が出なかった我が家に取ってはこの物件がチャンスだと思ってるので。結果的に時期としても金利が低い時代になったし、それが活かせる物件なので、我が家の中では買い時という結論になりました。
• 鳥飼小も城西中も近いので。

周辺環境・治安[ ]

• 個人的には別府よりこっちの場所がいいかな。この辺に実家があるけど、地下鉄西新駅にもなんとか歩いていける距離だったし。
• このあたりは去年の大雨は大丈夫だったのですか？
  • 去年どうだったかしらんが、俺だったらこの場所なら買わない。実際水害にあったんだけど、あの怖さを知ったら、河野近くは避けたくなるよ。樋井川は小さいから、周辺の低い地域だけが冠水すると思うけど、自宅付近にそういう場所があるのは気持ち悪いし。って、ここは周辺に対して高い場所なの？ほんと水害を除けばすげえ良い場所だけに、去年の水害ですっかりけちがついたもんだねえ。
• この場所は去年の水害がなければ子育て世代には魅力でしょうね！学区はいい上に、小中学校が近いし！ちなみに今年の大雨の時も樋井川沿いのエリアは避難勧告が出てたけど、鳥飼4丁目も出たのですか？
  • 避難勧告は出ていたと思いますよ。近所の同僚の話では実際には何もなかったようですが。ただ心配は心配なので検討するなら２階以上にしようと思います。それ以外の立地はかなり良いと思ってるので、西鉄が川を考慮して値段を付けていることに期待してます。
• 先ほど、現地を見てきました。住所の割りに値段が抑えられていて、いいなぁと思っていたのですが、前後に似たような低層階の建物があるので部屋の中とか見えてしまうのではと、結構きになるのですが購入検討中の方はどう考えられていますか？
  • 東側寄りは、南側のアパートが気になるし、北のアパートからも通路が丸見えになっちゃうみたいですね。
    • 私も南側は少し気になりました。気に入っている間取りが前にマンションのある東側だったので。ただそれを考慮してもこの場所でこの値段ならとは迷っています。南側は直接マンション敷地と隣接ではなく、戸建の通路？みたいになってるのは救いですね。登録期間過ぎると希望間取りが残るかわからないのでギリギリまで考えます。
• 鳥飼は都心に近いのに、城南線と202号の間で閑静な場所で、私は好きです。ですので、交通機関の便がめちゃくちゃいい訳ではないですが、人気があるのは納得です。やはりマンションの優先順位が土地(しかも鳥飼)の方は、お買い得だと思います。→ここ数年鳥飼のマンションは同等の広さで500万くらい高かったと思います。但し安い分、共用設備の最新設備がほとんどついてないので、物足りない方はやめればいいと思います。(ある程度はオプション変更で補えると思いますが…)
• 鳥飼の人気はすごいですね…。やはり鳥飼という場所のせいですかね！？
• 私も現地を見ましたが、接道部が小さく価値の低い土地に建てていると思いました。接道部の東側以外は、ぐるっと他人の土地に囲まれていますよ。
• 鳥飼４丁目は良いところですが、ここは接道条件が悪すぎ良い場所とは言えない。アドレスが良くても、プレイスが悪いと売れませんね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 土地の相場は、別府とどっちが高いんだろうか？
  • 地価では別府より鳥飼が高いのではないでしょうか。特に子供をお持ちの方は学校の距離などを考えれば、鳥飼を選ぶでしょう！！ただその分通勤などの交通機関は別府が断然便利だと思います。ちなみに鳥飼の価格はどうでしょうか？別府は先進事業として国から補助金が降りてるので、安く感じましたが、鳥飼はどうでしょうか？
• 戸数が19というと少ないような気がしますが、修繕積立金の不足が将来的に問題になると思われませんか？
  • 確かに19戸の長期優良住宅ですので、将来の修繕積立金が気になる部分の一つだね。ただ、駐車場も全車平置きですし、建物も高さはないので、そんなに気にしなくていいのでは。（長期優良住宅ですので、将来の修繕計画書を作成しているはずなので、それに合わせて金額も見積もっているはずなので、見せてもらったらいいのでは。）
• 修繕積立金が5年ごとに約5000円ずつ加算されていくらしいんですが、高すぎですよね？
  • 事前案内会行ってきました。確かに少し上がり幅は大きい気はしました。ただ修繕計画を見るときちんと計画されているようでしたし、西鉄という会社の性質上、多少高めに設定するリスクよりも後々足りなくなるリスクを嫌がるみたいな話をされてました。確かに修繕のトラブルは掲示板などでも見かけますので、また今度詳しく聞いてみるつもりです。驚いたのは価格のほうで、修繕などを考慮しても魅力的な価格だと感じました。中部屋で考えてましたが角部屋でも何とかなりそうな金額でしたので悩んでます。
  • 修繕積立金が5年毎に5千円アップするなら、15年後には15000円、30年後には3万円…50年後には5万円もアップするってことですなんですか？ローンが終わっても、老後にランニングコストとして駐車場代、管理費込で月々7、8万払うのは厳しいですよね。
• 「長期優良住宅」＝「修繕積立金が安い」ってことではないようです。営業の方が言われてたのは、「マンションは何十年も経つと建て替えが必要になる。住めなくなったり、マンションのスラム化が進むと資産どころか負の資産になる。ただ建て替えとなるとかなりの費用が必要となるし、エコじゃない。それを防ぐために修繕し続けることに特化させたのが長期優良住宅で、建て替えを前提として建てたのに建て替えの資金は計算してないマンションよりは当然修繕費は高くなっている。ただ将来的に考えるとお得だと思いますし、別府の物件もそういった考えに賛同していただいた方に購入していただいている」とのことでした。エコの話とかは建前だろうと思いますが、建て替えは色々な面倒なことがありそうだし、長期優良ならではの優遇措置もあるみたいなので将来的なことを考えるとありかなと思いました。
• 良いとこ

1. 全戸平置き駐車場（ほぼ屋根付き）
2. 長期優良住宅、エコポイント
3. 間取りが良い（個人的に）
4. 学校区が良い、近い。
5. 閑静。西新、大濠公園が近い。
6. 価格が安い。

• 悪いとこ

1. 地下鉄が空港線も七隈線も中途半端
2. 樋井川が近い
3. 前面が海とか公園ではない
4. チェーンゲートがない
5. （人によるけど）オール電化じゃない

• • 参考になるかわかりませんが、こんな感じですかね。私が特に魅力と思ってない点や逆に気にならない点も書いてます。結局は自分がどれを重視して、総合的にどう評価するかですよね。

掲示板[ ]

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• ブライト・サンリヤン鳥飼4丁目についての口コミ掲示板
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