ラ・ビスタ宝塚レフィナス

2011年10月14日 (金) 11:29時点における最新版

外観

外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県宝塚市すみれガ丘3丁目1-20（地番）
• 交通：

1. JR福知山線（宝塚線）「宝塚」駅徒歩25分
2. 阪急宝塚本線「宝塚」駅バス12分「すみれガ丘北公園前」バス停から徒歩1分（阪急バス）

• 総戸数：372戸（1番館183戸、2番館189戸）
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造、地上19階
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：

1. 平成19年（2007年）3月（1番館）
2. 平成20年（2008年）3月（2番館）

• 売主：

1. 近鉄不動産株式会社
2. 東急不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 1,960～4,690万円（1番館）
• 1,960～5,490万円（2番館）
• レフィナスはこれまでのラ・ビスタの物件に比べて価格設定を抑えていますが、仕様もそれなりになっています。例えば、片側共用廊下のありふれたプランで、住戸数の割にエレベータ数が少ない、非常階段が鉄骨造、駐車場棟も鉄骨造等々。また、角住戸の価格設定を極端に高くしており、その分人気のない中住戸の価格を抑えているようです。
• ここの駐車場代はおいくらでしょうか？以前問い合わせたら、１２，０００円／月と聞きましたが案内では３，０００円～とあります。実態を知りたいのですが、よろしくお願いします。
  • 駐車上の階数でお値段が違います。～12000円で屋上等がややお安いです。(駐車場代はこの規模のマンションにしては、高い設定ですが、その分、管理費や修繕積立金が安いです。)
    • ここの場合、クルマがないと何かと不便と思いますが、駐車場の負担が失礼ながら、この立地でかなり高いなというのが正直な感想です。バス便のマンションの場合、駐車場代は０円とか５００円が相場と思っていました。
      • ラビスタの中で、シャッター付きの完全セキュリティーの整った駐車場は、レフィナスだけです。他のマンションは、チェーンのみや、あるいは、セキュリティー無しのところも…ここは、外部から人すら侵入できないようになってますので…もっと安かったら、もちろん嬉しいですが…屋根付きでセキュリティ整ってるなら、いいかな…と思ってます。ここは、雪が降ることもありますので、少々高くても、レフィナス側の駐車場（隣のマンションとの共用の駐車場もありますが、そちらは…セキュリティー的に言えば、シャッターありません）の屋根付きがお勧めです。

交通[ ]

• バスは雪が積もるとすぐに粒状の溶雪剤？を撒いてくれるので、運行が中止になることはまずないですよ。
• 宝塚駅からラビスタまでタクシーで帰ると料金はどのくらいですか？
  • 約4.2キロなので、阪急タクシーで通常1300円でしょうか。23時以降は1560円。家から呼ぶと宝塚駅までは1860円、23時以降は2230円かな。
• 宝塚市内の平地を走るバス以外殆ど一日中運休なんて珍しいですよ。ラビスタに８年住んでますがここまで降ったのは記憶にないなあ。でもこれからこんな雪がガンガン降るのならそれは困る…
• 私は宝塚でも山本山手台なんですが、会社から帰ってきてバスに乗ろうとしたら運休してました。タクシーも止まっていません。一時間山道を歩いて帰りました。こんなことが一年に一度でもあったら本当に困ります。私は賃貸なのでいいですが、購入される方はこんなことがあったらイヤではすまないと思います。
• やはり冬場は凍結することがあるんですね。夫は車通勤、私は車で買物や実家へ帰る（４０分ほど）のですが、毎日は乗らない私の車にもスタッドレスタイヤは必要でしょうか？スタッドレスなら凍結しても運転できるのかしら。
  • 冬場の凍結は、覚悟しておいた方がいいと思いますよ?。ラビスタよりずっと下の地区でも、凍結は毎年あります?。もしも、凍結したらバスは止まるし、車はそれこそチェーンが必要陸の孤島になるので、それを考慮してもまだ○と思えるだけの検討が必要ですよ。あれだけの設備仕様、眺望があっても、この値段でかえるということは、確実にデメリットがあるということなので?。
  • ラビスタに住んでいますが、我が家は車が移動手段なので、不便さを感じることはあまりないですね。冬場の凍結はやはりスタッドレスがあれば便利ですね。昨冬ですと、スタッドレスが必要な日はほんの２，３日でしたが、その日はバスも運休し、頼りはタクシーですね。もちろんスタッドレスを履いていれば楽勝ですが…。陸の孤島…その時ばかりは事実ですね。その日さえクリアすれば、特に不便はないですね。
• マイカー以外でしたら駅までの交通手段がバスとなりますが、朝は４分ごとくらいで次々にバスが駅に向かっていますよ。マイカーでの１７６号線までのアクセスは、渋滞になるのが年末年始の清荒神への参拝客であふれる時期が一番ひどいですが、住民は許可証を申請して車のフロントにおいておけば、スムーズに通れます。歌劇へ下りるほうではない抜け道もあり、なんとかなるものですよ。
• バスの便数は多く、TAXIでも1060円ぐらいです。ただし、10年前とは違い、朝・夕は大変混雑しますし、JRの踏切が上がらない時は宝塚まで20分以上かかります。バス通勤は思ったより大変で、不確実です。奥さんが自動車を運転しない家は不便かも知れません。
• ラビスタから国道１７６号まで出る坂の朝の道路状況（混み具合）はどうでしょうか？午前7：00～8：00ぐらいに坂を下りることになると思います。途中、踏切があり心配です。
  • ＪＲの踏切が不安なんですね。確かにあの踏切には悩まされます。たまに開かずの時間ってありますよ。５分くらいなもんですが。あと、その前方の歩道橋のある１７６に出る交差点の信号も邪魔して時間かかるかもしれないですね。少し余裕をもって出るようにしています。　西（生瀬）方面に向かって出勤されるのでしたら、砕石場の前の道がみんなの近道です。数分の山道ですが、あっと言う間に１７６にでれますよ。駅へのお迎えもこちらの道を通っていきます。
• ２０分でJRのホームまで行けるとしても、念のため３０分余裕をみなければならない・・・
• 私は宝塚駅前に月極の駐車場を契約して毎日車で通っています。仕事柄、帰宅時間が遅く、バスは本数は少なくて混んでいるし待つ時間も辛いですから…。駅の北側だと月15000円くらいです。駐車場代、GAS代を考えると高いかもとは思いますが、私は通勤バスのいろいろな問題から開放され気持ちよく通勤できるメリットを優先しました。
• 現在、原付を購入して駅まで通勤しています。三ヶ月で９，２００円。自宅から駅のホームまで１５分ですね。

構造・建物[ ]

• 売主が大手で複数（東急不動産・東京建物・近鉄不動産・新日鉄都市開発・大和システム）なので、建築基準が普通のマンションよりかなり厳しいらしい。
• 地盤は採石場の跡で岩ですから問題ありません。

共用施設[ ]

• 西隣のノースハイツと敷地や駐車場棟を共有しているため、管理組合の運営上、ノースハイツとの関係を無視することができません。建設時期が離れているため、共用設備の修繕等で、調整が難航することが予想されます。また、新設される斜行エレベータの建設費はレフィナスの物件価格に含まれていますが、レフィナスの敷地内に設置されるにもかかわらず、レフィナスの購入者以外の誰でも利用することができます。不公平ですよね。
• 高級ホテルのようなエントランスやエレベーター等もよかったですが、セキュリティもばっちりですね。エレベーター内の画像が、そのままエレベータードア横（外側）で見れるので安心ですね。駐車場も同様に。
• エントランスや駐車場への近さや、車寄せがあるってことで、一番館の方が便利はいいですね。
• ゲストルームやキッズルームもあるし。

• 

  エントランス

設備・仕様[ ]

• レフィナスには、２４時間換気の機能がついている。
• 結露…ラビスタに住んでいますが、我が家はほとんど見られませんよ。ごくたまにです。一戸建ての住宅でも結露はありますでしょう？各地を転勤してきましたが、ラビスタが特にひどいとは思いませんよ。２６８さんのおっしゃるとおり、宝塚をはじめ関西の気候は日本の中ではとても恵まれた方です。冬でも室内は、暖房なしでも１０度くらいはありますから（あくまでも我が家の場合です。特別な装備や暖房はなしとして）観葉植物も元気いっぱいで、植物の冬越しはらくらくでした。
• バリヤフリーはいいですね！車から部屋まで、段差がないので重い荷物はカートで楽々運べます。駐車場もエレベーター＆防犯モニターがドアの外側から見れるので、安心が違いますね。洗車スペースもあって、もうよそに洗車にいかなくてもいいんですよね。シャッターゲートは、レフィナスでは、人すらリモコンがないと入れませんから、車上狙いにも効果ありですね。他の所はチェーンですから、人間は簡単に進入できますから…治安のいいといわれるラビスタでも、車上狙いやいたずら、車の盗難はいくつも起っています。それを心配していたのですが、壁の隙間すらフェンスで覆われ、人間も入れない構造になっていて安心しました。内部の人は…信じるしかありませんが…オートロックの内側に、憩える広い遊歩道があって、車の進入は無く、小さな子供達も安心して遊べるし、ご近所さんとのおしゃべりもベンチで出来ますね。楽しみです。ジムもあるので、スポーツジムに通わなくても、ここで運動しようと思っています。ちょっと不便なのは交通の便くらいですが、いい面ばかり考えて、楽しく暮らして行きたいと思っています。
• ごみも、生ごみのでないディスポーザーには感動。こんなに便利なんて…お陰で、ゴミ出しは前夜から出せますし、いいですね～。しゃべるエレベーターで、降りる階を間違えなくて済みますし、モニターで中が外から見えるので安心感も違いますね。
• レフィナスは 物件として、とてもよく出来てると思いますよ！ドア、お風呂、玄関、ベランダ 等々、他の新築マンションに比べてかなり 広々してます。特に お風呂とベランダは かなり広いです。天井も高いから 部屋も広く感じます。

間取り[ ]

• 3LDK～4LDK
• 部屋からの眺めは、本当に最高です！他のラビスタ内のマンションとは比べ物にならないくらいです。（実際にいくつかのマンションで見てますので分かります）パノラマですね。ラ.メゾンが邪魔になるかと思ったのですが、上層階なら遥か下に見えました。こんな素晴らしい景色が一生手に入るなんて、多少の交通の不便さは苦になりません。
• 角部屋は広くていいでしょうが、隣家のベランダと向かい合うので…丸見え…「あら、こんにちは」状態かも…斜行エレベーターからよく見えますので、斜行エレベーター寄りはお勧めしませんね。エレベーターに乗ってると、暇でどうしても見てしまいますからね。Ｌ字型に建っていますがもちろん南向きの方がいいですよ！！！我が家は一番館ですが、陽のさし具合も丁度良く（夏はベランダに５０センチくらい陽がさすので、花にも丁度よく、冬はもっと置くまでさすでしょうから快適です）東向きは…下の方ならなおさら眺めがよくないでしょう。南向きは、下の階でも、眺めがいいと思いますよ。前にあるプラーザコムズは、低いので邪魔にならないかと…東側にあるイーストヴィラがどのくらい邪魔になるかは…階数によると思います。*

買い物・食事[ ]

• ラビスタに住んでますが、基本的には買い物は駅前まで出ます。コープがあるといっても、ミニコープなんで品揃えはあんまり良くないです。駅前でまとめ買いして、ちょっと足りない物をコープでって感じです。その他はパン屋と、クリーニング屋と写真屋と、美容院ぐらいです。
• ミニコープは、めったに利用していません。我が家では、週に１度ほど新しく出来た逆瀬のマンダイに買い物に出かけてまとめ買いしてます。広くて品揃えもよくて安い！お気に入りです。そんなパターンでまとめ買いされている家は多いと思いますよ。ちょっとしたものなら、ミニコープか、ラビスタのすぐそばに先月オープンしたセブンイレブンで十分いけます。
• ちょっとした買い物でしたら、斜行エレベーターを降りたらすぐにミニコープや、パン屋、郵便局、ATM,クリーニング、写真屋さんがあります。
• 中山方面は、道が狭くて混み合いませんか？そちら方面のダイエーやマンダイ等に行くにも片側１車線の古い道しかなく非常にいらいらします。私は、お勧めしませんけど…逆瀬のマンダイは、出来て間がなくて店内も駐車場も広々しており、品揃えも豊富ですよ。中山のマンダイは、古くて狭く、前の道が渋滞で、不便。しかし、色々な店舗が点在しているのは確かですよね。宝塚のイカリや、オアシス等は、ちょっと別格でしょう。ファンは高くても行きつけにしてらっしゃいますから。　宝塚には、充実した大手のデパートが無いのが残念です。小林のイズミヤは、デパートって感じではありませんし、阪急は値段が高く、ダイヤモンドシティのような、家族で楽しめる感じではないですよね。
• コンビニ歩いていける距離にありますか？
  • コンビニありますよ。小学校の向かいに。ただし、ちょっと長めの散歩程度の距離はありますしすさまじい階段を上り下りする必要があります。斜行エレベーターの時間も入れてまぁ10分はかかるかな？帰りは15分。

育児・教育[ ]

• 学校で放課後遊ぶ約束する友達もみんな「ラビスタ」に住んでる子なので、小学校の間は安心かなあ？と思っています。
• ラビスタ内で習い事をさせるトコは、かなり少ないです。そうなると、駅の方に行かなきゃなんないし、もし中学を私立を考えるなら塾は外せないかと・・・。今のご時世、送り迎えは必要だと思うので親も大変です。もし、中学から私立に行ったらバス代など交通費も大変じゃないかな？遅くなると心配だし・・・小中高と公立で習い事もあんまりしないんだったらラビスタもありかと。ちなみに今現在のウチの状況で言うと、子供が小さいから公園がたくさんあって、空気もキレイで治安もまぁまぁいいんで、いい環境だと思ってます。
• ここは小学校から高校まで揃っていますから（徒歩圏内）便利のようです。
• 校区は良く、すみれ小、御殿山中学、宝塚北高は公立にしてはレベルが高い方だと思います。
• 幼稚園のお子さんいらっしゃる方どうされてます？バス送迎ありのすみれ・自然幼稚園はいっぱいでキャンセル待ちだといわれました。
  • 人気ありますからね。皆さん、申し込みの際は早くから並んでらっしゃいますよ。そんな競争率を勝ち抜いての入園ですから、中途入園はまず難しいでしょう…他の園に通園してらっしゃる方も多いと思います。
• ＝学校面＝

1. すみれ小…「地獄の階段」と呼ばれる長い階段を利用して通学します。物凄くしんどいです。しかし、そのせいか体力はつく様で「すみれ小は足が早い」と他校の生徒から言われる事も。
2. 御殿山中…大抵の人は通学に「地獄の階段」を利用しますが、御殿山から遠回りして行く人も。少し荒れ始めてきたようですが、最近は以前より落ち着いています。熱心な先生が多いです。クラブ活動が活発です。いじめ等も私がいた時はありませんでした。
3. 宝塚北高…物凄い勉強量です。。課題の量は他校の人から「有りえない」とよく言われます。特にGSコース・演劇科・２～３年普通科理系は朝の0時間目(7:30～）が週に何度かあるので、近くに住んでいないと中々辛い面もあります。通学が大変なので途中でラビスタに引っ越してくる人もいました。バスを利用せずに駅から登ってくる人も結構います。

• 小学校へ行くのに階段２１０段あると聞いたのですがが、どんな感じでしょうか？
  • 通称「地獄の階段」の事ですね。小学生は、元気に毎日通っていますよ。とても体が丈夫になるようです。
• 宝塚は現在どの幼稚園も入園が抽選や、先着で大変です。すみれ幼稚園は先着なので並べば入れるという事で人気があります。他は抽選があったりするので滑り止めでうける方も多いでしょう。願書をもらうために並ぶ事はありません。並ぶのは願書を出す際です。ラビスタにはすみれと自然のバスが来ています。駅前は徒歩でや自転車であれば幼稚園の選択肢もありますが、自宅前までバスが来ているという条件を考えると駅前の方は意外とありません。
• 近くに内科と歯科があるとのことですが、小児科は皆さんどうされているのでしょうか？うちの娘は生後３ヶ月なので予防接種や突然の病気に備えて近くに　かかりつけの病院があればと思ってるのですが、地図で調べる限り近くにはなさそうでした。近くの内科のお医者さんが小児科も診てくれてるのでしょうか？
  • ラビスタに住んで、10年の者ですがラビスタ内にある、内科（コープのある建物）の先生が子供も見てくれます。大きな病院にいかなければならないときはすぐに紹介状を書いてだいたい近くの第一病院か市立病院か児玉病院に行くことになると思います。

周辺環境・治安[ ]

• ラビスタの魅力といえば治安と環境でしょうね。最近の宝塚駅付近も色々と物騒なこともありますし、静かに暮らしたい年配の方か小さなお子さんがいる方には魅力的ではないでしょうか？
• 自然に囲まれたラビスタの欠点を…暴露しますと、夏はせみが非常にうるさく、今の季節でしたら夜は虫の音。数匹ならともかく、ものすごい数でしょうから、窓を閉めてエアコンに頼っていました。風流を通り越しているような…気がします。下の階にお住まいの方はさぞかしうるさいことと察してますが…いかがですか？お買いになるなら上層階がお勧めです。
• ラビスタの更に北側に、「自衛隊長尾山演習場」なるものが地図上確認できるのですが、これって、やっぱり火薬とか使う演習をやっているのでしょうか？騒音等もあれば気になりますし、万が一、何かの手違いで実弾なんて飛んで来るような事があればそれこそシャレにならないですよね？
  • あまり気にならないと思います。ラビスタに住んでいて自衛隊演習場があることを知らない人もいるぐらいですから。採石場や演習場はラビスタできる前からあったものですので、ラビスタの住人が文句を言うことはナンセンスですが、普通に生活していれば気になる事は殆どないと思います。採石跡で景観が悪化（ハゲ山）していたを緑地化したのがラビスタですが、今は見違えるほど綺麗な街並みですよ。
  • 演習場の移転の話もありますよ。演習場の実弾訓練は、年にほんの数回（掲示板に貼られます）ですが、全く気になりません。実際に演習場にいく道はラビスタ内ではないですから、自衛隊の車は動物霊園側に上がっていきますし。ヘリコプターの離着陸訓練も数回ありますが、うるさいというより、おもしろいですよ。めったに見られないので、迫力があります。
• 見晴らしがいい（隔たるものがない）と騒音のぬけもいいと思うのですが実際に住まわれてみてどうでしょう？中国自動車道や、採石場ダンプや阪急バス、自家用車の騒音は窓をあけるとかなり聞こえる感じでしょうか？　風向き次第でしょうか？
  • 中国自動車道の騒音は、まず気にはなりません。ラビスタ内ですと、サウステラス１番館辺りが、その騒音はあるかと思いますが…近くの道を通る車の音も気になりませんけど。隣の２番館の工事の音も特に気にはなりません。私も音にはうるさい方なのですが、ここは快適です。車より、小鳥の声の方が心地よく耳に入ってくるくらいですよ。
    • なるほど。気にならないというのは窓を閉めていれば気にならないという意味ですよね？夏など夜に窓をあけいる場合はどんなもんでしょう。
      • 我が家はいつもベランダでくつろいでますので、窓を開けての状態です。道がそばにあっても、レフィナス自体がかなり高いところに建っているので、ベランダと道の距離は意外とあるんですよ。
  • 全く騒音が無い訳ではないですね。私は低層階に住んでいますが、窓を全開にすれば南側道路の車の音も聞こえますし、高速道路の音も聞こえます。しかし「空気」も澄んでいて、小鳥のさえずりの方が道路の音よりもよく聞こえ、騒音も小さく、全くといっていいほど気になりません。あと、部屋の風の通りが抜群に良いですね。北側の窓と南側のサッシを開ければ、心地よい風がリビングを通り抜けてくれますよ。
• 山のそばですので虫が多いです。網戸に虫こない…って薬を網戸にスプレーしてみようと思います。
  • 虫は確かに多いですね～これも自然な？事なのかもしれません・・・。
  • 虫と言っても、通常の範囲内と思います。蚊は、上層階にはめったにいませんし、街灯に集まるような小さな虫くらいなものです。私も、虫は大嫌いですが、気持ち悪い虫等ではないので平気です。

周辺施設[ ]

• 公園はあちこちにあるし、ゴルフ場にも近いし空気はいいし言うことないね。買い物だって、ミニコープでほとんどの食料品は揃うしね。現役を引退した身には、最高の物件だよ。まさしく、リゾートだね。
• 病院は、車で５分くらいのところに救急も受け入れているちょっと大きな病院がありますけど、評判はどうかなあ？緊急の時には助かると思いますけどね。

その他[ ]

• 夜景を見に行きました。やっぱり綺麗ですね?。絶景です。箕面や池田の山の手の夜景ともまた違った感じで…バス便の不便さを気にしなければ、良いところですね。
• 花火大会がありますね。ラビスタの方はマンションから見る人が多いのでしょうか？上から見る感じになると思いますが、どんな感じなんでしょうか？
  • ラビスタでは、小さく見えるって感じです。上層階ほど良く見えますね。ただ、音の迫力を求める人は近くで見た方が・・・レフィナスでは見えるのかな？メゾンが邪魔かも？
• ラビスタは夜景が一番のメリットでしょう。やがて飽きるという意見もありますが、我が家は家族そろって飽きることはありません。わざわざ夜景の見えるホテルに泊まらなくても、毎日が高級リゾートホテル気分です。あくまでも我が家の感想ですけど…視線も気になりませんので、開放感は格別です。カーテンはいつも開けっ放しです。駅前は駅に近く便利ですので、それには負けますが、宝塚駅から車で10分ほどのこの高台で大阪湾のさらに向こう側まで毎日見渡せるなんて、それだけでラビスタの価値はあると思います。私は、街側から見たラビスタのキラキラした夜景も大好きです。レフィナスは、気になる電線も妨げになりませんし（確かにラメゾンは億ションなのにあの電線がが目の前で邪魔をしております）、今後目前に邪魔な建物も出来る心配はありませんので、よいと思います。
• ペットを飼うにはとても良い環境だと思います。ペット会もしっかりと運営していますし、散歩をしているうちにどんどんと顔なじみが増えてきます。気軽に話しかけてくださる人が多いので、とても楽しいですよ。

掲示板[ ]

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