ジェイグラン船堀

2024年11月21日 (木) 14:01時点における最新版

物件概要[ ]

ジェイグラン船堀　外観完成予想図

• 所在地：東京都江戸川区船堀5丁目1263-1他（地番）
• 交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩7分
• 総戸数：58戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年11月
• 入居時期：2025年01月
• 売主：JR西日本不動産開発株式会社
• 施工：東鉄工業株式会社
• 管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• アクセスが良いだけでなく小学校が近いので、子育て家庭にとっても良い立地ですね。価格、どれくらいになるでしょうか。坪単価400くらいはいくのかしら。
  • 坪単価400もいくわけないですよね。
• 急行停車駅の船堀駅から徒歩７分の距離で南向き中心の総戸数５８戸程度のマンションですから住みやすい規模で立地も好立地というのはメリットが高いです。低酸素住宅認定されているので、環境の面からも優しいですし、控除がマックスで受けられることや金利の優遇も受けられるのがいいですね。
  • まあ、新宿方面の急行は1日1本しかないけどねw
    • 都営新宿線は急行停車駅のメリットがほぼないw
• JR西日本物件って珍しいですね。都内では初めてのようです。
• 坪350万円程度を予定しているようです。
  • ３LDKでは7,000万円になってしまうんですねー。悩ましい・・・。
    • 確かに、悩ましいですね。マンション価格は、まだ高騰してきそうですし。７０m2台なのでどうしてもこれくらいの価格帯になるかもですね。
      • ここまで高いと今買うべきなのか迷ってしまいます…。しかしこの先もっと値上がりしたらもう手が出せなくなってしまうだろうし…。
• 本当に高いですね。バブル期の船堀エリア最高値であるライフプラザ船堀の分譲時の平均坪単価が来年あたり越されそうですね。
• ちょっと価格的には簡単に手が出せるレベルではないですね。。それほど場所も悪くないですしいい感じの物件ではあるのですが、駐車場の台数とかがちょっと気になってしまいます。
• そろそろ結論を出さなければいけなくなってきました。皆様はどうお考えですか？我家はエントランス横のアパートがどうにも気になってしまい・・・今のままでも、もう少しキレイにならないかな、と思うし、建て替わっても我家が考えている階数だと南側が塞がっちゃいそう。もちろん船堀駅前はこれから良くなっていくんだろうけど、この価格を頑張っても、あのアパート横のエントランスに毎日帰るのなんだかなー。。
  • やはりあのアパート、嫌でも目に入りますし気になりますよね。値段に見合った物件なのか？と疑問に思うところもあり、我が家は見送る予定です。でもすぐ売れちゃうんでしょうねー。
• 確かに高いですが、西葛西や小岩で販売中の物件も坪340万円なので致し方ないのですかね。。全体的にバランス取れてるなと感じます。致命的な欠点がないというか。
• 物件価格は高騰しているので、坪単価が300万円台だとしたら妥当なラインなのかなと思います。明確な価格帯はもうすぐ出ると思うので、まずはそれからですが。設備内容も早く知りたいですよね。
• Bタイプの4階が8000万くらいでしたね。同じ階の中では1番高かったです。
• 第１期１次で結構出してきていて、それで完売だったらすごいですね。船堀は駅の周りは買い物とかしやすいしここはもう少し駅に近ければよかったけど、でもまあ歩いて行ける範囲なのでそれでニーズ自体はあると思います。あとはお値段さえ間違えなければ、というところでしょうか。
  • そうですね。駅はそれほど近いところではありませんが、それでも駅前まで行けば色々あるので、決して不便なエリアではないと思います。子育てにもそれほど悪くない印象です。
• どなたかAタイプの価格帯をご存知ではないでしょうか？
  • 2階で6200万くらいですね
• 修繕積立金がほかの物件と比較的安いなという印象を受けました。この価格ってどれくらいのペースで上がっていくものなのでしょうか？現段階である程度の予定って教えていただけるものなのでしょうか？
• 総戸数58戸で現時点で残り20戸。ルフォンが思ったより高かったからこちらに流れる人もいるかな。2次でどのくらい売り出されるかな。
• マンション買うにしても、いろいろとあるんだなぁ。すごい１LDK特集をしているけど、そういうことをしているということは広めの物件から今は売れていってしまっているということなんでしょうか。この辺りだとお子さんいる方の検討も多くありそうな予感。
• HPを見るとEプランがラスト1部屋みたいですね
  • 売れ残りの1階は、前建てアパートの視線とエレベーター・階段の近さがネックですね
    • 売れ残りの部屋はそろそろ値引きしますか？
• 外観が完成していたので買い物がてらに見てきましたけど、目の前のアパートの距離が近すぎて…（ ; ; ）購入した方は気にならないですかね？当時購入を検討してましたが、やめて良かったです。8000万くらいだったかな。
• コの字キッチンの間取りの上階が欲しったんですけど、モデルルームすぐ行ったんですけど、先約がいまして選べなかったです。他の間取りで選択されました。苦笑
• あの外観で8000万かぁ

交通[ ]

• 新宿線は全体的に微妙な所を通っているが新宿副都心までいけるのがメリット。東西線は区内を走る中では唯一副都心に直接行けないのがデメリット。下車で歩けなくはないが

構造・建物[ ]

ジェイグラン船堀　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,927.47m2
• どなたかこのマンションの耐震基準についてご存知ではないでしょうか？
• 近くを通ったので物件見に行きましたが、玄関がある側がすごく安っぽく見えました…アパート側はかっこいいのに…残念。反対にすれば道路側から見てもすごくかっこよく見えただろうに。
  • 自転車置き場の側ですね。完成予想図を見たときから、理由がわからないけれどなんか安っぽいと思っていました。アパートっぽいというか…何故でしょうね。
    • 玄関側安っぽいですよね…この間通った時思いました

共用施設[ ]

ジェイグラン船堀　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：8台（平置駐車場 EV車対応）他に身障者用1台(EV車対応)、荷捌き用1台、カーシェア用1台
  • 駅にそれほど近くない割に駐車場が極端に少ないのですね。その分維持費、管理費は低くなるのでしょうけど。
    • カーシェア用の駐車場が一台分ありますけど、マンション住人用の車が一台ずっと停まっているということなんでしょうか。デザインがまだ出てないのとこういったマンションでのカーシェアの運用がいまいちよく分からないので、詳しい方がいたら教えて下さい。
• 自転車置場：108台（2段ラック式26台、スライドラック式80台、平置式2台）
  • 自転車置き場も108台と結構用意されていて、一世帯二台は持てる漢字ですね。
• バイク置場：3台
• インターネット使用料：月額1,400円(税抜き)※TV含む/戸

設備・仕様[ ]

• 設備仕様見ていて気づいたんですが、キッチンの天板がウルトラサーフェスなんですね。標準で付いてるのは珍しいですね
  • 恥ずかしながらウルトラサーフェスを存じ上げなかったもので検索してみましたが、材料に石英、純度の高いクォーツ（水晶）を厳選し、その微粒子のみを使用し、特殊な樹脂や繊維を独自配合して完成したまったく新しい素材「ハイブリッドクォーツ」の名称だそうで傷がつきにくくアルコール消毒剤や漂白剤の変色が無い素材になるんですね。
• インターネット使用料が1400円とありますがこれを契約したらルーター用意するだけでこの料金でインターネットを利用できるようになるのでしょうか？そのほかにも必要な契約ってあるんですかね。
  • こういうのは契約は強制
    • 仮に自分で回線引こうと思ったら管理組合に同意をもらってからになりますね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.34m2・74.58m2
• バルコニー面積：9.72m2・10.44m2
• bタイプとか南向きでいい感じの間取りに思いましたが、洋室が全て西向きなのでやっぱりそれなりに熱くなりますかね。ここまで気にしてたら決められなくなりますが。
  • 間取りを見ました。開放感があるのはBタイプですね。西向きなので夏はずっと暑いでしょうから4.8畳の部屋にもエアコンが単独で付けられればいいんでしょうけど。
    • 船堀で窓が西向きの建物に住んでますが、夏（7月～9月ごろ）はカーテン閉めてクーラーかけておかないとすぐに部屋の温度上がります。最近の夏はクーラー当たり前？と思っているので特に気にしていません。
      • 夏場はやっぱりクーラー必須ですよね。カーテン閉めるとなると照明も必要になりますし、電気代も南向きとかに比べると高くなりますかね。
        • Bタイプかなり良さそうですよね。4戸なので集中しそうだけど値段で差をつけるのかな？
• 全体的にシンプルな間取りでいいですね。Bタイプもややワイドな作りとウォールドアがあって、凝ったつくりよりもこういうところの方が住みやすいように思いました。
• Aタイプも案外広々していて悪くないなと思っているのですが少し気になる点として、通常のバルコニーの横にサービスバルコニーがありますが、こう横並びになっているとそれらの違いって何なのでしょうか。
• Fタイプなんかはウォークインクローゼットの他に納戸があったりと、収納面が結構いい印象を受けました。ただ洋室の窓が共用廊下側に空いているというのが若干気になるところではありますが、、
• 駅から距離があるといえども徒歩１０分以内なら近いほうかな。プランを見ると、部屋も広く収納スペースも広そうなのですが部屋の柱のボコボコと出ているのが気になりました。アウトフレーム設計だと良かったのに残念です。
• プランはいいと思いました。3LDKも窓が多く対面型キッチンの仕様も良くて、広々とした印象を受けました。とても住みやすそうです。
• 地味に窓付きのキッチンってあんまりみかけないですが、昼間もそれなりに陽の光は入ってくるでしょうし明るく良さそう。窓を開ける事はないと思いますが、虫が寄ってこないかちょっと心配ですが。
  • 窓付きキッチン換気には良いですが、夏場などは温度が上がるし、冬は結露するのであんまり好ましくないんですよね。掃除も大変です。ただ、匂いがこもりそうなときは窓を開ければすぐ換気ができるのでそれは良いと思います。個人的には窓が無くても良いかなーと思います。
    • 確か消防法でキッチンにカーテンはつけられないので、向かいから丸見えになるのでは？
      • 窓付きキッチンたまに見かけていいなと思ってましたが、たしかにべとべと汚れが付きやすかったりはするかもですね。角住戸の一部だけかと思ったら、1LDKのキッチンにも窓あり。しかも1LDKには浴室窓もあり。明るさにこだわったというマンションだけあって、わかりやすい特徴だと思います。キッチンの窓のガラスは透明なのか曇りガラスなのかによってもイメージが違ってくるでしょう。Eタイプになるとコの字タイプキッチンでフィックス窓なのが贅沢。でも西日が入るときついかなぁ。
• 明るい南向き約91%とのことで、都心では希少らしいコメントがあるのですが、南側に何も建物が無いのかしら？と思い、Googleマップの航空写真で確認してみたら、南側は戸建てがほとんどのように見えました。これは何年ごろの写真かわからないのだけど（もしかして下部の小さい文字がそうだとしたら2024年の画像と思われますが）戸建てがずっと戸建てのままならば、ほぼ日当たりと眺望は確保されると思っても良いのかなぁと思いました。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• ファミリー層からするとここは小学校近くていいですね。そんなに治安的な問題もなさそうなエリアのような気もしますし、安心して通えさせられそう。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域
• いまはまだ更地。駅からマンションまでの間に２４時間営業を含めて複数のスーパーがあり、近くに小学校やスポーツ公園やスポーツクラブがあり、船堀駅周辺には各種病院も揃っている。都心に出られる新大橋通りが近いし首都高の出入り口も２分ぐらいで着く。それでいて静か。住環境としてはかなりの穴場だと思う。江戸川区役所が船堀駅前に移転するころには駅周辺はもっと発展するはず。
• この立地は良い
• 船堀は亀戸錦糸町副都心までバスで一本なのもメリットだね
  • バス一本で亀戸錦糸町まで行けるのは便利ですね。ただバスって便利な便はどうしても混みやすい傾向にあると思いますが、ここは座れたりしますかね？
    • バスって錦25系統のですよね。結構人は乗ってくると思う。朝ははっきり混んでいる印象。7分に1本と路線バスにしては高頻度でやってくるので、積み残しとかはない。やっぱり直で錦糸町に行けるのはめちゃくちゃ大きいですよ。
      • 21，25系統は数少ない都バスのドル箱路線だからラッシュの時間はほぼ無理
• 買い出しには困らない立地ですし、小学校も近くていいですね。結構ファミリー層が住みやすい条件が整っているような印象です。
• この辺はマンション街だけど住みやすいエリア。順調に売れてそうですね。
• この場所、地元ウケはどうなのでしょうか。ローレルコートより良いのはわかるのですが。松江と船堀アドレスで違うのか、などお詳しい方教えていただきたいです。
  • 松江より船堀の方が明るくてスーパーが多かったり利便性が良いイメージですね
• あの黄色のアパート、どうにかならないものか

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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