MJRザ・ガーデン上荒田

2024年9月24日 (火) 17:43時点における最新版

物件概要[ ]

MJRザ・ガーデン上荒田　外観完成予想図

• 所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町38番11、38番27（地番）
• 交通：

1. 鹿児島市電唐湊線 「市立病院前」駅 徒歩2分
2. 指宿枕崎線 「鹿児島中央」駅 徒歩14分
3. 九州新幹線 「鹿児島中央」駅 徒歩14分
4. 鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 徒歩14分
5. 日豊本線 「鹿児島中央」駅 徒歩14分

• 総戸数：220戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上14階建
• 敷地の権利形態：専有面積割合による一般定期借地権（転借地権）
  • 【借地期間】：引渡日より2097年2月28日まで（解体工事期間含む）※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可（譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要）※借地権設定登記はできません。※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。建物は区分所有。
• 完成時期：2026年01月
• 引渡時期：2026年03月
• 売主：九州旅客鉄道株式会社・関電不動産開発株式会社
• 施工：株式会社錢高組
• 管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 大都市なら分かるが、鹿児島で定期借地権付きマンションって（笑）安いと思って飛びつく人がどれぐらいいるかなぁ。安いと思っても、管理費や修繕積立金の他に地代と70年後の解体に向けて解体費積立金を払わないといけない（笑）賃貸マンションの賃料一括前払いと捉えないといけないが、70年後のことは誰にも分からない。30代で購入しても100歳超えで、間違いなく子どもには残せない。途中で手放すことも難しい。なぜなら、中古購入者向けの住宅ローンを備えてる金融機関がほぼないから。この物件がどのように鹿児島市民に受け容れられるか、色々と楽しみだ。
• 完成したその日から確実に一日一日と資産価値を落としていく。東京都心のようにこれから人口が流入してくるのが明らかなわけでもない地方都市で定期借地権なんて…持ち続ければ子孫に残るのは負動産。そもそも定期借地権なんて制度を住まいにまで適応させることが非道。完全に土地を塩漬けのままにしたくない地主と、建ててしまえば後は所有者にぶん投げられるデべが儲ける為過ぎて…。ここを買うのか合ってるのは資産価値が加速度的に落ちていく前に確実に手放すことを決める50,60代の世帯でしょうね。
• 定期借地権マンションは本当に怖いと思います。ちゃんと考えて購入しないと将来的に痛い目に合いそう...
  • それこそ若い夫婦が20-25年間子ども1-3人を育て独立、それと同時に売却、とかが売り抜けるポイントでしょうか。その時点で残りは45-50年。もう一世帯が同じようなサイクルだとして、そのころには残り20年程度。これを繰り返すたびに資産価値は大幅に下落していく。手放し辛い物件はそもそも見合った金額では売れず買い叩かれる。
• 70年後に消滅が決まっているマンションなんて興味津々です。はじめて見ました。残り10、20年辺りになると、修繕にコストかけるのがもったいなくなりそうですね。かといって売却しようにも買い手も見つかりにくい。さびれた状態で残りの年数を過ごすことになりそうな気がします
  • って言うけどさあ、マンションなんて70年も経てば普通に寿命で建て替えじゃないの？
• ここの修繕費は、解体費用でもあるわけですよね。壊すための積み立てをしながら生活するなんて未来がなくて切ないなあ
• 子育てに良い立地で便利そうですが、どの位の金額なのでしょうか。借地とはいえ安くはないんだろうと、説明会に行く勇気が出ないでいます。
  • 相場な2割ほど安い感じですよ。70平米で3400万くらいから。
    • 中央駅のエリアを見ていたので、もっと高いかと思っていました。戸数が多いから、金額に幅があるかもしれませんが、問い合わせてみようと思います。借地である事と、市立病院の緊急車両の音は不安材料ですが。
• まだ公式のホームページで公開されておりませんが、管理費や地代などの月々発生する費用も気になる所です。鹿児島では好立地で相場の２、３割安く購入できる物件とはいえ、住宅ローンと合わせると月々どのくらい必要なのか、慎重に検討する必要がありますね。
• 仮登録してきました。本当かわかりませんが低層階が需要が多いようです。見積もり見ましたが通常マンションとの違いは月々の支払いに地代1万、解体準備金3000円が加算されるところでしょうか。悩みます。
• 久しぶりにHPを見たら先週末から第一期の登録受付を開始、低価格のためかこちらも一部抽選を想定しているようですね。確かに地代等諸々を加味したとしても2割ほど他より安く済むようですが、売却時はそれくらい価値が下がると考えればよいのか．．．。この立地環境に不満がないのであれば、仮に数年後に中古で買えたとして十数年住むのであればそれが一番得なのかもしれません。100％自走式駐車場で料金がさほど高くないのは好ポイントかなと。
• 現在成約戸数90戸って順調なんですか？

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：4,786.48m²
• 建築面積：3334.30m²
• 延床面積：25167.88m²

共用施設[ ]

MJRザ・ガーデン上荒田　スカイラウンジ完成予想図

MJRザ・ガーデン上荒田　ガーデンライブラリ完成予想図

• 駐車場：総戸数220戸に対して222区画222台（自走式駐車場217台「内1台車椅子使用者優先区画」、屋外平置き5台）
• その他来客・サービス用1台、降車スペース1台
  • 駐車場使用料（月額）：9,000円～16,500円
• バイク置場：総戸数220戸に対して24台
  • バイク置場使用料（月額）：1,000円～1,500円
• 自転車置場：総戸数220戸に対して320台（内平置き110台、ラック式210台）
  • 自転車置場使用料（月額）：100円～300円

• 部屋は無料の変更プランなどもありほぼ満足ですが、駐車場の問題で思案中です。大部分の駐車場は自走式ですが、車両総重量の制限があります。車両総重量は車両重量に定員×55㎏を加えた数値になります。自走式駐車場の1階は2.5ｔ、2から屋上の5階は2.0ｔです。ワンボックスなどのファミリーカー所有者は気を付けた方がいいですね。また、EV充電スタンドは未設置のようです。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取りが3LDKからとなっており、ホームページを見ても明らかに子育て世代をターゲットにしてるような気がします。70年後に更地で返すことを考えると、子育てが終わった世代やディンクス、単身をターゲットに見据えて1,2LDKがあっても良さそうなんですが。。。市街地のマンション価格が高騰している中、どのくらいの価格を打ち出すかとても楽しみです。

買い物・食事[ ]

• 近所に美味しいラーメン屋があるのはいいね

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域

• このマンションから桜島はきれいに見えるのでしょうか？桜島との間に、14階建てマンションがありますよね(鹿銀みずほ通支店の向かい)
  • 桜島を綺麗に見たいなら海沿いか高台
• 朝夕の渋滞のことを考えると車移動の場合、不安材料になりますね…電車通りも裏道も通ったことありますが、頻繁に渋滞するエリアです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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• MJRザ・ガーデン上荒田についての口コミ掲示板
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