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ジオ板橋浮間舟渡

提供: すてき空間
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：東京都板橋区舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
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    [[File:ジオ板橋浮間舟渡　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|ジオ板橋浮間舟渡　周辺写真CG合成|alt=ジオ板橋浮間舟渡　周辺写真CG合成]]
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    *交通：JR埼京線「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分※1
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    *所在地：[[東京都]][[板橋区]]舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
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    *交通：JR[[埼京線]]「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分※1
     
    *総戸数：598戸
    		 
    *総戸数：598戸
     
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階/地下1階建
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階/地下1階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2026年3月下旬
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    *完成時期：2026年1月下旬（予定）
     
    *売主：阪急阪神不動産株式会社 西日本鉄道株式会社 総合地所株式会社
    		 
    *売主：阪急阪神不動産株式会社 西日本鉄道株式会社 総合地所株式会社
     
    *施工：株式会社長谷工コーポレーション
    		 
    *施工：株式会社長谷工コーポレーション
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *都心からの近さ、大規模マンション、ブランド力で非常に魅力的ですね。あとは価格次第ですかね。気になります。
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    *坪単価310万円前後なら買いですね。区内駅近3LDKを7,000万以下で買えるのはもうこのエリアと足立区くらいでしょうか。
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    *72m2、5階以上、5800万円程度なら検討します
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    **72平米5800万円って坪266万ですよ？建築費が上昇しまくってるこのご時世に、東京23区内JR駅徒歩5分の新築物件でそんな値段で買える訳ないですよ笑（ピン立地がいかに悪かろうとも）その相場観だと今後も23区内で新築を買えるチャンスはありませんので、大人しく中古を検討するか川渡って埼玉で検討された方がいいかと思います！
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    ***いやここは値段で勝負する所。廉価で一気に売り切るとみた。まあ販売開始はずーーーーっと先だけどw
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    ****鉄道系デべの阪急の物件ですからね、体力ある会社なので例え販売長期化しても高値で売り切るでしょう。全体坪360万～400万弱ぐらいでしょうか。
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    *****6500くらいすると思う
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    *お隣の戸田公園駅徒歩5分の新築物件が、75平米7,500万のようなので、ここは都内アドレスという事もあり72平米6,800万～ぐらいじゃないですかね。
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    **戸田公園の新築は戸数が少ないので、その価格帯で挑戦してるのかもですけど、ここは戸数多いので、今出てる戸田公園の新築みたいな値段設定はしてこないんじゃないかと思ってます。
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    ***23区ギリギリと言う意味で葛飾区のシティテラス金町を思い出しました。数年前の売り出し時こそ坪250くらいもあったが、販売後期は一階部屋でも坪300ほど、条件良い部屋は坪330とかでしたね。ここは、板橋区なのでアドレス的には格上価格になりますでしょうか。工業用地という点がどう反映されるか気になりますが、駅徒歩5分+大規模物件という時点で売り手側は変に譲歩する必要ないんですよね。みんなが求めてる要素抑えてるし。安い部屋で坪320くらい、高い部屋で坪350～370くらいでは？と思いましたが、ここ数年の値上がり方がユーザー側の想定を毎度上回ってくるんでね、、、欲しい部屋を選びたいなら、坪360～380くらいは見込んでおくべきでしょうか。
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    *この浮間舟渡エリアですが荒川氾濫によるハザードはMAX10メートルです。そうすると、3階～4階まで達することとなり、ハザード気にする方は5階～7階の範囲が選択肢となります。このことから、結構部屋絞られてくるのでまず5階～7階が人気となるかと思いますし、この階数は値段上げてくるかなと思います。なんとなく昨今の流れから5階以降は坪360万以上攻めてくるのかと邪推しています
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    **隣の北赤羽の新築は平均坪単価330で早期完売なので、こちらは平均350からだと思う。そもそも相場かなり上がってるから。
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    *ここは、新河岸川と下水処理場のおかげでこれ以上周りに何も建たないので、空間が広々としてる点は良いですね。ハザード気にしないならアリ。あとは値段…70平米3LDKが、「7000万以下なら急げ」「7400万辺りで割安」「7900万あたりが相場」「8400万あたりだとチャレンジ」でしょうか。答え合わせが楽しみです。
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    **7900万だと坪372万流石に高すぎます。イニシア板橋浮間公園が坪250万とかですからね。6900万で坪320万これくらいならまあ相場ならだと思いますが600戸あることを考えると最初はもう少し安くだしてくるような
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    *ウェビナー参加しました。確かに南西向きのリバービューと東向きの公園ビューはいいですね。特に公園ビューは夜は施錠されているので、夜中に公園で騒がれるというリスクはゼロだと思います。敷地奥の方だと駅徒歩含めると10分以上かかると思います。そもそも徒歩5～6分っていうのも下水道局の敷地通っての時間だと思います(公の土地なので、この歩道が無くなることはないと思います)
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    *現在近隣のマンションに住んでいて買い替えを検討しています。浮間舟渡は長らく大規模マンションの供給がないので、中古相場はだいぶ控えめかと思いますので、この物件の影響で相場が上がること期待しています。昨日の大雨でも浮間は全く問題ありませんでしたが、5年ほど前の大雨時(多摩川が決壊し、二子玉川や武蔵小杉が浸水した時です)は堤防直下まで水が迫りました。ですので、水害リスクについては覚悟しておく必要はあるかと思います。水害リスクと埼京線の混雑を飲めれば、すごい便利な立地だと思います。日中であれば、新宿17分、東京駅も23分で着きます。日中は毎時6本しか電車がないので、同じ価格で利便性を求めるのであれば、隣駅の戸田公園の方がいいかもしれません。
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    *モデルルーム行ってきました。
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    **平均坪単価約360万。
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    **モデルルームは72.22平米5階相当。
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    **予定価格7,900万円台。
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    **基本天2,500mm
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    **直床二重天井。
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    **ディスポーザ有。
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    **食洗機有。
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    **ドアキャッチャーはリビングのみ。
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    **可動式ルーバー面格子有。
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    **共用部分はハンズフリーラクサスキーだが住戸ドアは鍵差し込んでのサムターン。
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    **ソフトクローズはキッチンは入っているが、クローゼット等の引き戸はソフトクローズなし。
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    **機械式駐車場は幅1,850mm。
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    ***こんなところです。価格もそうですが機械式駐車場の幅がかなり残念でした。
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    *特に再開発もあるわけではないし、現時点で浮間という街が今後成長するわけではないので坪360万円は微妙。大規模というだけで物件自体がスペシャルなものではないし。中古になった時、坪360万出して浮間舟渡にマンション買おうと思う人は少ないと予想します。新築プレミアムが発生しそうです。
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    *先ほどモデルルーム行ってきましたが、やはり値下げはしない的な事を言われました。かなり強気ですね。2階以下の条件悪いところでも坪350万ほどみたいなお話ありました。1階2階は流石に安いと思ってましたが…
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    **モデルルーム強気なのはちょっと気に食わないけど逆に言えば一期は条件いいしここで買ってくれればあなたの買ったやつの資産価値は保証しますよと言ってるようなものだよね、条件の悪いやつを値上げしてしっかり販売しますよって言ってるわけだから。条件悪いやつより条件いいやつを安く買ってれば売る時もかなり有利なわけで。全体の相場が下がっても有利だよね。ちゃんと値上げして売り切ってくれればの話だけど
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    ***条件のいいB C棟から販売していき、条件の悪い中庭に建っている分は後から値上げ売るという説明は受けました。モデルルームも見学させて頂きましたが、条件の良いB棟5階のリバービューとの事でしたが、下水道局の建物と志村警察署で眺望の抜け感が全く無く、C棟のほうが抜け感はあるのでは？と思いました。値付けも周辺相場をもとに説明されましたが、大山などの板橋区役所近辺、王子や赤羽などの北区の物件の説明しかなく…。割安ですとハッキリ言われましたが、予約も普通に取れたし、各種SNSでも一才話題になっていないので、真偽不明です
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    *モデルルーム行ってきました。坪360は正直びっくりしました。周りモデルルーム来場者も坪300位のつもりで来てる人達が多そうでした。私も280くらいで即買い、300で安いな、320-330が検討妥当ラインと思っていたので、360超えてくるとさすがにあのエリアでは……
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    **浮間舟渡で坪単価360万は世紀末ですわ、、都内に拘るとしても確実にもっと安い都下だろう。23区内の無名ランキングベスト10に間違いなく入るレベルの知名度、街としての利便性も知れてる。都心まで直線距離で近いってだけでの23区の高騰具合はちょっと異常ですな。
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    ***この辺は中古相場も高いし坪360ならかなり割安だと思いますよ。予算が足りるなら迷わず買うべき案件では？
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    *ハザードにかかる低層階でも価格差がないという話があったが本当なら低層階ばかり売れ残るんじゃなかろうか。
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    *結局ここはいくらなの？1期で1番安い3LDKの値段わかる方教えてください
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    **7200万だった気がします
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    *先日MR見学行きましたが、良さげな部屋は既に購入要望書が出ている、と言われて少し妥協した部屋を選ばざるを得ませんでした。一期一次で条件のいい部屋だけ選んで抽選し、外れたら潔く別の物件に行くくらいがいいのかもしれません…
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    **1期に良い部屋も全部出ちゃうの？
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    ***一期一次でパークビュー・リバービューの部屋をどこでも選び放題でしたね。部屋によっては同じ平米でも柱に食い込み方が違ったりするので、有利な列が人気だったりするようです。
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    ****二期以降でセンターガーデンを囲む部屋や共用施設の階上の部屋が出てくるみたいですね。ルーフバルコニー付の部屋も今期より増えるようです。確実にパークビュー、リバービューの上層階を押さえるなら（確かに列の人気・不人気もあるようです）、一期一次で押さえに行った方がよいと思います。
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    *もうすぐ一期一次の申込・契約が始まるから、坪360が妥当だったかどうかはっきりする。まぁ売れると思うけど。だって、ここを買う人は１棟建て中規模マンションの相場価格に多棟型大規模マンションの「空間」の価値をオンするわけだから。中規模マンションだと坪330、これに20,000m2の「空間」をプラス坪30で計坪360、ちょうどいいんじゃない？
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    *一期一次は100戸売り出し予定らしいです。今のところ売れ行きは好調そうですが、ポジトークの可能性もありますね。
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    *正式価格見てきました。結論、たしかに値下げはしましたが部屋タイプにより値下げ幅は様々で、坪単価に大きな変動はないかと。端数の99万が98万になった！というレベルの部屋もあり（笑）デベとしては【価格改定しました】が言いたかったんでしょうね。裏を返すと一期１次で値下げってどれだけ販売状況悪いんだと不安になります。安い安い言っていた勢はこの現実をどう受け止めるのでしょう
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    **私も聞いてきましたが、最大値より坪5万弱安くなってる感じですかね。ちなみにデベが出した予想価格より高くすることなんてあるんでしょうか。最初高めに出して、安くするのが基本だと思ってました。
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    *物件概要更新。1期1次は消えて2次6戸の予告。金曜日に5時間受け付けて即日抽選。この感じだと1期1次は完売かそれに近い売れ行きだったようです。
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    **2次が1次の売れ残りだとしても96戸売れたってこと？　なんだか絶望感、もう23区内買えない・・・
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    ***竣工後数年間売れ残りってことはないと思いますよ。腐っても23区の駅近大規模物件、なんだかんだで竣工前には売り切るでしょう。また値下げと言っても条件が悪い部屋(例えば中庭向きの部屋やハザードがかかる低層階)の価格を下げるくらいで、横並びで比較したときに1期1次の購入者が割りを食うことはないと思います。
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    ****94戸も売れたね。ほぼ完売。これで次期以降値下げは期待できないね。
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    *２期１次用に間取りの公開を追加しましたね。現在引合いのある部屋なんでしょう。実際の購入申込みの入り方を見ながら供給戸数を決めていくという感じでしょうか。
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    *敷地内側のＩ棟の間取りが公開されましたね。パークビュー棟の安い部屋で坪330台がありましたので、敷地内側で専有面積65m2前後のココは中・上層階でも中住戸なら6500万円台があり得るのではないでしょうか。「8000万円」のイメージが強かっただけに「お得感」は出そうですね。
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    **I棟って東の公園向きでしょ。I8タイプみたいに産廃工場真横でダイレクトウインドウ付き角部屋って割高になるのか割安なのかイマイチ予測できません。I4タイプくらい離れるとパークビューで強気になりそう。
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    *第2期1次の価格が楽しみですね。強気で来そうな気はするが、、、
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    *この相場が続けば問題なく売り切れそうですよね。時間はかかるでしょうけど。条件のいい住戸は今の価格でもそんなに違和感なくなってきましたし、内向き低層スパン狭めなど条件悪めな住戸はその時の相場を見ながら値段を決めていくのでしょう。
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    *結局2期はいくらくらいなんでしょうかね。MR見学に誰も言ってないのでしょうか。
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    *いよいよ来週は２期１次の販売開始ですね。今週末までの購入申込みを受けて販売戸数を決めてくるんだろうけど、さて何戸出してくるか・・・
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    *周辺中古は値上がりしてきてますね。ここの割高感も徐々に薄れていくと思います。
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    *こちら結構売れてるんでしょうか？
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    **1期100戸のうち7-8割ほどは売れたそうです。4年で売り切る計画とのことでゆっくり販売進めてく感じでした。
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    ***1期完売とかいってたけど結局7-8割なんだ…
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    ****7－8割なのに、なぜか売れなかったところが先着順になるわけでもなく、第2期がスタートするのも謎ですね…
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    *****7－8割って営業が言うってことは7割弱とかじゃないかな。思ったより売れてないんだな…残念…。
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    *最多価格帯の7300万円台(75戸)は１期では登場しませんでした。まさにこれからが注目ですね。
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    *3ldk6,400万のお部屋はおそらく低層内向き65m2で、この坪単価320が下限でしょうね。仮に1階なら坪300だと嬉しかったですがグロスは手が出しやすいですし、予算の限られた方には悪くなさそう。
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    **「7300万円台」は以前から広告しています。内側の棟の中・低層階に集中しているようですね。「5700万円台」はH棟(児童福祉施設の上)の56m2ですね。ちなみによく見たらパークビューも低層階なら6900万円台(約69m2)がありました。内側の棟の１階なら6400万円台(極端な話、ゴミ集積場の隣とか)からあるんじゃないですか。
      
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *私は10時台の電車使ってますが、乗る電車が武蔵浦和始発であれば結構な確率で座れます。座れなくても赤羽で座れます。フレックス勤務の方であれば10時台おすすめですよ。ただ、9時過ぎると一気に本数減るのがネックですが
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    *たまたま8時台に赤羽で乗っていますが、埼京線はみんなが言うほど混んでいる感じはしませんね。湘南新宿ライン、上野東京ライン、京浜東北線と同じくらいの混雑度だと感じています。ただ、埼京線沿線にはこれから大規模な再開発のプロジェクトが増えるので、将来的にはどうなるんだろう。。。
      
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *敷地面積：21,627.50m2
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    *建築面積：10,260.21m2（認可時）
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    *建築延床面積：48,322.57m2（認可時）
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    *建ぺい率：47.45％（認可時）
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    *容積率：199.70％（認可時）
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    *川沿いの棟の廊下がすごいですね。何メートルあるのでしょう。32戸が一直線に並ぶのは、UR住宅でもないと思います。エレベーターが9基というのも総戸数に対して微妙に少ないかと。
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    **これだけ長い廊下は珍しいですね。各戸の間口を6.5メートルとしても軽く200メートル超えます。エレベーターを降りても我が家が遠い。
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    ***ここまで長いと、上層階でエレベーターから離れてる住戸はエレベーター近より少し安くなったりするのだろうか。同じ値段で売られたら、エレベーターから遠い住戸は損した気分になってまう。
     +
    ****それはないと思いますよ。ＥＶに近いお部屋は窓の外を多くの人が歩いて落ち着かないですから。数えたら32戸並んでるので、2つのＥＶに分散しても10～20世帯の住人が行ったり来たりＥＶ待ちをしたりすることになります。
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    *一番駅から近いのはH棟なのかね？リバービューとパークビューはわかるがH棟はかなり小さいのに第一期でだすってことは何かしら条件いいからだよね？分かる人おる？
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    **1番西側じゃないでしょうか？全面が都有地なので前建てリスクは低いとおもいますが、条件がいいかと言われるとわかりません
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    ***みんなはパークビューとリバービューどっち狙う？眺望だけならリバービューだよね
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    ****夏の午後は陽射しと川の照り返しで暑そうですけどね。冬は逆に暖房いらずかと。
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    *****パークビューというのは東向きの棟のことになりますか？個人的にはリバービューかなと思いました。リバービューの方だと階数に関係なく開放感がありそうですし、西南向きで対面に大きな建物も無いので日当たりはほぼ一日中良さそうな感じがします。バークビューだと東向きになるので朝はとても気持ちが良さそうだけど、午後は日が当たらなくなると思われます。でもその分価格が低いかも？これだけ棟があると、部屋選びに迷ってしまうのでは。。。
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    *私も本日行って参りました。社会情勢的に致し方ないものの納得の価格とは言い難く、些か興醒めしました。B棟C棟のリバービューからの眺望は桜並木がみどころと謳われておりました。しかし、5階想定のモデルルームのベランダに写された映像では、川を超えたど真ん中に浮間水再生センターと言う巨大な施設が鎮座しており苦笑しました。ハザードと周辺の環境にしては強気な価格設定の印象を受けました。
     +
    *5階だと坪単価約370万円。3階だと坪単価約350万円。平均で坪単価約360万円です。角部屋が特に単価乗ってる訳ではないので角狙いならありかもです。逆に中住戸がこの単価なので割高と言えると思います。
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    *駅5分でもあり、立地の良さを考えるとかなり割安な水準だと思います。倍率高くなると思う。
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    *1階と2階は坪単価いくらくらいでしょうか？
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    **記憶違いだと申し訳ないのですが、1階と2階は予定価格の開示がなかったと思います。
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    *ここの立地で坪360ならかなり安いと思いますよ。埼京線のもっと北の駅でも同じぐらいしますし、中古相場と比べても割安だと思う。
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    **坪30-50万割高ですよね。安いとか言ってる人はマンマニさんと2LDKさんのコメントみてこい。俺は買うのやめた。モデルルームもキャンセルする。
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    *坪400は超えると思ってたけど意外と安い。
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    *近隣住民なので、この価格が中古市場に影響を与えてくれるのであれば嬉しいが、おそらく中古への影響はゼロ。周辺中古は坪200～220くらいで落ち着いている
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    *ここは立地が良いからね。予算が届く人にとってはかなり割安だと思うよ。
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    *静けさや環境を求めるなら突端部（カームガーデンやコーナーガーデンに近いあたり）が理想だけど、強烈に長い廊下を歩くのがイヤだなぁ。何十軒の玄関前を通り過ぎることになるやら。配棟計画というのか敷地内通路とかも工夫して欲しかった。
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    Image:20241103ジオ板橋浮間舟渡.jpg|現地状況（2024年11月3日撮影）
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    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    *駐車場：196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、来客用9台、来客・宅配兼用3台）
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    **月額使用料：18,000円～25,000円（予定）
     +
    *自転車置場：594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）
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    **月額使用料：100円～600円（予定）
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    *バイク置場：14台
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    **月額使用料：4,000円（予定）
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    *ミニバイク置場：46台
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    **月額使用料：3,000円（予定）
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    *サイクルポート：305区画
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    **月額使用料：1,200円（予定）
     +
    *良い点としてはアルコーブと各戸宅配ボックスが設置されてるところですね。これだけ巨大だとエントランスに共同宅配ボックスがあっても部屋まで運ぶのが大変そうですし、宅配業者さんも助かるでしょう。
     +
    *駐車場設置率3割てえぐいな。この規模で3割てそれで検討やめる人も多そう。この辺りは車が無くても問題はないが、あった方がよりQOLが上がるエリア。
     +
    **車があれば便利ではあるけど駅5分だから持たない人も多そう。赤羽行けば何でも揃いますよ。
     +
    ***駅徒歩5分なら買い物は電車で済ませる家庭も多いでしょう。
     +
    *これだけ共有部が充実してる大規模物件ですし、完成した実物見たら、すごい良さそうですけどね。モノはいいのに立地がなんとも。
      
      
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    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *
    		+
    *個人的には廊下側の居室の窓が若干斜めになっている間取りは使いづらいと思う。平面図的には分からないが、柱と柱を結んだ線の若干内側に大梁が来るので、ベッドを置くと窓前に微妙な三角のデッドスペースが生じる。
     +
    **なんで斜めなんでしょうね笑。ベッド置いた時に、三角のテーブルか棚がすっぽり入らないかなーと思って見てました笑
     +
    ***採光が取れてサービスルーム表記ではなく、洋室表記できるようにするためです。一方でスミフはサービスルーム表記でもいいから使い勝手を優先して真っ直ぐにしがち。個人的にはスミフの対応の方が嬉しいですが、まぁそれぞれの考え方がありますからね。
      
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    		+
    *'''ショッピング'''
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    #スーパーベルクス 浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
     +
    #コジマ×ビックカメラ ベルクスモール浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
     +
    #ウェルパーク 浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
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    #DAISO ベルクスモール浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
     +
    #オリーブ（Cafe Olive）　　徒歩5分～徒歩7分／約390m～約500m
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    #ウエルシア 板橋浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
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    #マルエツ 浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
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    #ファミリーマート 浮間舟渡駅前店　　徒歩6分～徒歩7分／約430m～約530m
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    #ローソン 舟渡一丁目　　徒歩6分～徒歩7分／約450m～約560m
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    #セブン-イレブン 板橋舟渡１丁目　　徒歩6分～徒歩8分／約480m～約590m
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    #コメダ珈琲店 浮間公園店　　徒歩7分～徒歩8分／約510m～約610m
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    #さかなやのごはん　　徒歩8分～徒歩10分／約570m～約730m
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    #オリンピック おりーぶ志村坂下店　　徒歩9分～徒歩10分／約720m～約790m
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    #まいばすけっと 浮間舟渡駅東店　　徒歩10分～徒歩11分／約730m～約840m
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    #KitchenCafe NicO&BocO　　徒歩12分～徒歩13分／約910m～約1,020m
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    #しげんcafe わくわく　　徒歩12分～徒歩14分／約950m～約1,060m
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    #レストランファニー　　徒歩16分～徒歩18分／約1,210m～約1,370m
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    #オーケー 北赤羽店　　徒歩16分～徒歩17分／約1,210m～約1,290m
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    #西友蓮根坂下店　　徒歩16分～徒歩16分／約1,210m～約1,280m
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    #K-bear(Dining&Take Out)　　徒歩16分～徒歩17分／約1,240m～約1,300m
     +
    #島忠 ホームズ北赤羽店　　徒歩16分～徒歩17分／約1,240m～約1,320m
     +
    #コモディイイダ 北赤羽店　　徒歩16分～徒歩18分／約1,280m～約1,390m
     +
    #くまねこぱん　　徒歩17分～徒歩17分／約1,300m～約1,360m
     +
     
     +
    *ここだとスーパーは歩いていける範囲に複数あるからクルマ無くても暮らしやすい。クルマが無くても生活できるのは都心居住の大きなメリットでもある。
     +
    *オリンピックは目の前の橋渡ればすぐだよ。普段使いは十分可能。
     +
    **オリンピックはフードコートもありますし、食料品のラインナップが独特なので時々利用します。ペット用品の品ぞろえはエリアで一番なので、もしこのマンションがペット可になるなら必須の店になるかと思います。こことベルクスモールと駅のマルエツを使い分ければ食料品は事足りますよ。島忠とオーケーも自転車なら5分かからないくらいです。
      
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
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    *
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    *'''教育施設'''
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    #にりんそう保育園　　徒歩5分～徒歩7分／約380m～約490m
     +
    #はぁもにぃ保育園　　徒歩6分～徒歩7分／約410m～約520m
     +
    #浮間さくら保育園　　徒歩6分～徒歩7分／約430m～約540m
     +
    #プログラミング教育 HALLO スクールIE 浮間舟渡校　　徒歩6分～徒歩7分／約450m～約560m
     +
    #浮間子ども・ティーンズセンター　　徒歩6分～徒歩8分／約480m～約590m
     +
    #メロディー音楽教室【浮間舟渡駅前教室】　　徒歩7分～徒歩8分／約500m～約610m
     +
    #キッズタウンうきま保育園　　徒歩10分～徒歩11分／約750m～約830m
     +
    #舟渡保育園　　徒歩11分～徒歩12分／約820m～約930m
     +
    #明日香幼稚園　　徒歩12分～徒歩14分／約940m～約1,050m
     +
    #北赤羽本校　　徒歩12分～徒歩14分／約950m～約1,060m
     +
    #舟渡小学校　　徒歩13分～徒歩15分／約1,000m～約1,160m
     +
    #なでしこ小規模保育園　　徒歩14分～徒歩16分／約1,070m～約1,240m
     +
    #坂下三丁目保育園　　徒歩15分～徒歩17分／約1,140m～約1,300m
     +
    #志村橋保育園　　徒歩15分～徒歩17分／約1,160m～約1,320m
     +
    #城山みどり幼稚園　　徒歩15分～徒歩16分／約1,200m～約1,280m
     +
    #志村第五中学校　　徒歩17分～徒歩18分／約1,290m～約1,370m
     +
    #こぶし保育園　　徒歩18分～徒歩20分／約1,410m～約1,580m
     +
    #北幼稚園　　徒歩19分～徒歩20分／約1,500m～約1,610m
     +
     
     +
    *医療費無料、学費無料は大きい
     +
    *そういえばここって小学校はどこになるの距離どれくらい？
     +
    **うろ覚えですが板橋区立舟渡小学校（徒歩15分ほど）だったと思います。中学校は徒歩20分くらいですね。遠いですよねー。
     +
    ***地元です。ほぼ1キロなので小学生でも15分で大丈夫ですよ。ただ、中山道を渡らなければならないので信号待ちの時間があるかな。ちなみに中学校（たぶん志村５中）もほぼ同じ距離です。
     +
    ****小学校はそこまで遠くないです。強いて言うと小学生は学校の決まりなのか舟渡交差点を渡れないので、歩道橋か戸田橋のアンダーパスを迂回することになります。15分あれば余裕でしょう。中学校はほぼ蓮根なので20分はかかるかと。越境で駅前の浮間中に行く人はあんまり見かけないですね。意外と中学受験組も多いです。赤羽の日能研なら通いやすいですよ
      
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
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    *
    		+
    *用途地域：工業地域、準工業地域
     +
    *東西を浮間水再生センター（下水処理場）の右岸施設と左岸施設に挟まれた場所ですね。緑化されたり公園化されてますからちょっと見は空が広くて都区内とは思えない環境です。南西側には新河岸川の清流が流れ、東隣接地には産廃処理業者の中間処理施設が建ち、とても素晴らしい住環境のように感じます。
     +
    *板橋区ハザードマップを見ると浸水5m以上の区域なので、地下1階と地上1～3階を避ければ安全と思われます。
     +
    *産廃業者がマンションの入口にあるのがちょっと嫌だ。
     +
    *川と川の間でちょっとなあ。。。
     +
    *ここ、カレッツァっていうカー用品店の跡地だよね？まわりは夜はかなり寂しい場所だよ。駅からここまでの道路も夜は人通りはほぼないのでは？
     +
    **駅からだとプレシスがあってライオンズがあってその次だから、そんなに寂しいとは感じないけどなぁ。
     +
    ***駅からは左手に水処理センター、右手にマンションとよく分からない工房があって真っ直ぐ道。暗いは暗いと思うけど、そんなに寂しい感じはしないかな。周り産廃業者だらけなのがねー。物件の入口も産廃業者だし。ちょっとは価格考慮されるのかな。
     +
    *東隣は公園で新河岸川向かいは緑地（両方とも地下は下水処理場）だから、外側の棟は低層階でも眺望と日当たりは半永久的に確保できる。ただしハザードリスクは高い。（北赤羽のヴェレーナグラン北赤羽のほうが水がヤバいのだが誰も気にせず早期完売）割り切りができるなら買いかな。
     +
    **30年前くらいに彩湖が整備されて以後、大雨の時には彩湖が貯水池になる。それからは浸水は起きていないですよ。
     +
    ***なるほど、それで浸水が起きにくくなったのですね（舟渡においてはゼロ）。治水対策を信頼すれば「買い」ということでしょう。
     +
    ****朝霞調節池もありますし、荒川第二、第三調節池も整備中ですしね。
     +
    *浮間舟渡、ギリ都内でありながら、まさに穴場って言葉が当てはまるエリアではありますね。都心も近く、埼京線アクセスの利便性はもちろん、池袋乗り換えであれば丸の内線に始発で座れる。浮間公園は本当に綺麗で風車は趣があり、ファミリー層にはうってつけです。赤羽などの繁華街から少し離れることで、比較的に静かな街並で、美味しい個人店も多い。川が近いことをどうとるかですが、ゆうても23区かつJR埼京線駅近。そこそこいい値段はしそうですねー。
     +
    **穴場というか、何もないよ。快速も止まらないし、あと一駅行けば快速も止まる戸田公園があり、荒川ハザードは同じリスクなのに埼玉県になるので物件価格も下がる。どうしても東京アドレスに拘りたい人しか、わざわざ浮間舟渡を選ぶ理由はないんだよな。浮間公園は子供がいれば散歩には良いけどそれだけなんよ
     +
    *永久眺望・永久日当たり、大中小の公園と荒川河川敷。自然環境は贅沢だよ。これで5分歩いて20分電車に乗ったら新宿なんだから滅多にない立地。無論いくつかのネガティブな点は認める。
     +
    *浮間舟渡に長く住んでました。
     +
    **浮間舟渡といいところ
     +
    ***浮間公園がある
     +
    ***埼京線で池袋新宿もわりとすぐで赤羽乗り換えて東京駅も行きやすい
     +
    ***川の問題を気にされてるかと思いますが荒川に関しては溢れることはそうそうないと思います。2019年かな台風ではかなり水位上昇しましたけど。
     +
    ***飲食店がチェーン店しかも少数しかないためあまり外食する気にならず節約になる笑
     +
    ***ベルクスモールがありベルクス格安カットドラッグストアコジマがあります
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    **デメリット
     +
    ***浮間舟渡自体店がかなり少ないがマンション周辺もほとんど何もない。
     +
    ***各駅停車しか止まらない
     +
    ***近くに新しくできた中学校があるが北区（ここは板橋）
     +
    *本当に何もないけど住み心地はまあ悪くないと思います。お店が少ないのが不満ですが。
     +
    *浮間舟渡は、駅周辺の開発余地はありそうですか？大規模マンション設置でお店が増えてくるなら、検討したいです。
     +
    **浮間舟渡開発の余地はほとんどないですしここから店が増えて便利になるってのはないと思います。ベルクスモールがあるので日常の買い物には困らないですがほんと飲食店も少ないし店もすくないです。
     +
    ***このあたりの人は買い物は池袋に行きますから、浮間舟渡駅周辺におしゃれな店が増える可能性はゼロです。郊外だとまとまった土地があれぱららぽーとみたいなショッピングセンターができることはありますが、浮間舟渡にそんな広い土地はありません。
     +
    ****舟渡4丁目におしゃれな見た目のMFLP板橋という倉庫が出来ましたよ。
     +
    *先週現地を確認しましたので雑文記載します。まず配棟計画からすると日当たり悪いと思いました。なんとか600戸近くにしないと浮間舟戸を購入する層の値段に合わせられないから約600戸詰め込んたんだろうと感じます。コーナーガーデンは11時から12時にかけて日が当たるようになりそうです。眺望は堤防がありいいとこ3階以上でないと抜けなさそう。カームガーデンは11時過ぎには日当たりは無くなりそう。用地買収が上手く行かなかったのかは不明ですが東洋精機製作所が大分食い込んでる。子供には危険が多い。産廃だか混廃だかの工場があり大型の路駐は当たり前。フォークも行ったり来たり。パッカー車の基地があり、もしかすると夜中に出動してるのかも。浮間舟渡駅から本物件までは歩道は整備されているが街灯少なく薄暗い。2017年に開業したベルクスモールは使い勝手良さそう。ベルクス自体安めのスーパーだが、ここの食料品は安く良い食材揃っている。本物件に住む最大のメリットだと感じました。
     +
    浮間舟渡駅にはモスバーガーとマクドナルドがあり、浮間公園にコメダ珈琲。やたらと自動販売機が多くありました。
     +
    *高島平団地に住んでいるものです。蕨とかJR線に行く時は何回もバスで浮間舟渡に通ってます。景色はいいですよ。子育ては素敵と思います。不思議と思うのはあまり店がないところですかね。あとはマンションが一個しかない、そしてかなり古そうに見えます。
     +
    *浮間舟渡に行ってみればわかるが倉庫や工場とマンションが混在する地域で、住心地がいいとはまったく感じない。価格的にここしか買えない人が集まるマンションだろうね。
     +
    *この物件の良いところ・・・車で埼玉のロードサイド型の店に行きやすい(都内はロードサイド型の店が少ない)+道が整然としている(くねくねした道より真っ直ぐな道の方が気持ちがいい)+首都高5号池袋線を使える+池袋、新宿、渋谷まで1本 川沿いの低地で倉庫が多いという以上にメリットがある
     +
    *現地みてきたけど右も左も一本入った道も町工場だらけじゃん、、、トラック多そうだから子育て世帯には危なくないか。
     +
    *埼京線が利用できる立地。駅にも近いなと思いましたが川沿いということもあり、臭いとかも気になるし、川の氾濫も気になります。言い出したらキリがないとは思いますが。。。価格が安かったとしてもと感じますね。
     +
    **川はそこまで匂いしなかったけど浮間公園が沼臭かったね。でも堤防はガッシリしててあれ超えてこなければ大丈夫そう。川は立派だからビューは良さそう。町工場はトラックとかもあるし、正直汚らしい感じで嫌悪感。
     +
    ***昔は工場街でしたが、埼京線が開通してからはマンションも増えてきて住環境良くなってますよ。上流に貯水池がしっかり整備されてるので大雨でもこの辺は安心です。
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    *駅から物件までの細い道が夜は怖いですね
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    *両隣の産廃処理施設？みたいなのが圧倒的に無理。土日だと閉まってるから平日昼間みてほしい。
     +
    *高いとは思うけど、間違いなく穴場エリア。駅力がないし、生活利便性が極めて低い(小中学校は遠いし通学路が危険)けど、池袋新宿へのアクセスは抜群に良い。もしこの街に商業施設が出来るもんなら間違いなく化けるでしょう。私は、志村三丁目の駅近に住んでますが、池袋新宿行く時は自転車で浮間舟渡に行き埼京線使ってます。
     +
    *現地伺いました。徒歩5分は間違いなさそうです。ただ、川沿いの部屋だとエレベーター乗らない1階とかでも10分は間違いなくかかかるかと。好みの問題にもなりますが、駅近というところを重視しているのであれば、下水道局側の部屋がいいかもしれせんね
     +
    *現地行きましたが、23区とは思えないほど空が広いですね。大きい公園が2つあり、自然豊かで子育てにはよさそうです、治安もよさそう。他方、小学校高学年以上になると駅前のマックくらいしか遊ぶ場所はなさそう？ですね（まあ池袋行けば何でもありますが…）というか都内の今の中高生って何して遊んでるんでしょう？？
     +
    *個人的な感想だけど、大山とか上板橋みたいなごちゃごちゃした街よりも、自然が多くて道幅も広くスッキリした浮間舟渡の方が好きではあるなぁ。まあ資産価値で考えるとごちゃごちゃした店の多いところの方が高いんだろうけど
      
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *
    		+
    *'''病院'''
     +
    #みのる歯科浮間舟渡　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
     +
    #浮間舟渡駅前歯科　　徒歩5分～徒歩7分／約390m～約500m
     +
    #かわきたデンタルクリニック　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
     +
    #アイ・タワークリニック　　徒歩6分～徒歩7分／約420m～約540m
     +
    #浮間舟渡ありこ眼科　　徒歩6分～徒歩7分／約440m～約550m
     +
    #浮間アスール歯科　　徒歩6分～徒歩8分／約470m～約580m
     +
    #ふなどファミリークリニック　　徒歩7分～徒歩9分／約520m～約690m
     +
    #パールデンタルクリニック　　徒歩8分～徒歩9分／約570m～約680m
     +
    #浮間舟渡病院　　徒歩8分～徒歩10分／約580m～約740m
     +
    #山手醫院　　徒歩9分～徒歩11分／約660m～約820m
     +
    #舟渡病院　　徒歩11分～徒歩13分／約850m～約1,010m
     +
    #浮間小児科クリニック　　徒歩13分～徒歩14分／約970m～約1,080m
     +
    #対馬内科医院　　徒歩13分～徒歩14分／約1,000m～約1,110m
     +
    *'''金融機関'''
     +
    #瀧野川信用金庫 浮間支店　　徒歩12分～徒歩14分／約940m～約1,050m
     +
    #みずほ銀行 マルエツ浮間舟渡店出張所（ATM）　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
     +
    #みずほ銀行 浮間舟渡駅出張所（ATM）　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
     +
    #板橋舟渡郵便局　　徒歩9分～徒歩11分／約670m～約830m
     +
    #志村橋郵便局　　徒歩11分～徒歩13分／約870m～約1,030m
     +
    *'''公共・レジャー施設'''
     +
    #舟渡ホール（舟渡地域センター分室）　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約500m
     +
    #ACE FITNESS 浮間舟渡駅前店　　徒歩6分～徒歩7分／約420m～約520m
     +
    #浮間図書館　　徒歩6分～徒歩8分／約480m～約590m
     +
    #chocoZAP 浮間舟渡　　徒歩7分～徒歩9分／約520m～約690m
     +
    #浮間舟渡テニスコート　　徒歩8分～徒歩10分／約620m～約730m
     +
    #浮間子どもスポーツ広場　　徒歩8分～徒歩10分／約620m～約730m
     +
    #板橋区立洋弓場　　徒歩9分～徒歩11分／約680m～約840m
     +
    #板橋区立荒川戸田橋サッカー場　　徒歩14分～徒歩16分／約1,050m～約1,210m
     +
    #赤羽ゴルフ倶楽部　　徒歩14分～徒歩15分／約1,050m～約1,160m
     +
    #TRINITY B3 PARK&SHOP　　徒歩15分～徒歩18分／約1,200m～約1,370m
     +
    #舟渡地域センター　　徒歩16分～徒歩18分／約1,210m～約1,370m
     +
    #志村警察署　　徒歩9分～徒歩11分／約680m～約840m
     +
    #坂下交番　　徒歩10分～徒歩12分／約800m～約960m
     +
    #志村消防署 蓮根出張所　　徒歩18分～徒歩19分／約1,380m～約1,450m
     +
    #蓮根区民事務所　　徒歩20分～徒歩21分／約1,560m～約1,640m
     +
     
      
      
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    *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/□□ 「□□」についての口コミ掲示板]
    		 
    *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/□□ 「□□」についての口コミ掲示板]
     
    *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/○○ ●●ってどうですか？]
    		 
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    23ku/696746/
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    23ku/696746/2541

    2025年1月31日 (金) 22:07時点における最新版

    物件概要[ ]

    ジオ板橋浮間舟渡　周辺写真CG合成
    ジオ板橋浮間舟渡　周辺写真CG合成
    • 所在地：東京都板橋区舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
    • 交通：JR埼京線「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分※1
    • 総戸数：598戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階/地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2026年1月下旬（予定）
    • 売主：阪急阪神不動産株式会社 西日本鉄道株式会社 総合地所株式会社
    • 施工：株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 都心からの近さ、大規模マンション、ブランド力で非常に魅力的ですね。あとは価格次第ですかね。気になります。
    • 坪単価310万円前後なら買いですね。区内駅近3LDKを7,000万以下で買えるのはもうこのエリアと足立区くらいでしょうか。
    • 72m2、5階以上、5800万円程度なら検討します
      • 72平米5800万円って坪266万ですよ？建築費が上昇しまくってるこのご時世に、東京23区内JR駅徒歩5分の新築物件でそんな値段で買える訳ないですよ笑（ピン立地がいかに悪かろうとも）その相場観だと今後も23区内で新築を買えるチャンスはありませんので、大人しく中古を検討するか川渡って埼玉で検討された方がいいかと思います！
        • いやここは値段で勝負する所。廉価で一気に売り切るとみた。まあ販売開始はずーーーーっと先だけどw
          • 鉄道系デべの阪急の物件ですからね、体力ある会社なので例え販売長期化しても高値で売り切るでしょう。全体坪360万～400万弱ぐらいでしょうか。
            • 6500くらいすると思う
    • お隣の戸田公園駅徒歩5分の新築物件が、75平米7,500万のようなので、ここは都内アドレスという事もあり72平米6,800万～ぐらいじゃないですかね。
      • 戸田公園の新築は戸数が少ないので、その価格帯で挑戦してるのかもですけど、ここは戸数多いので、今出てる戸田公園の新築みたいな値段設定はしてこないんじゃないかと思ってます。
        • 23区ギリギリと言う意味で葛飾区のシティテラス金町を思い出しました。数年前の売り出し時こそ坪250くらいもあったが、販売後期は一階部屋でも坪300ほど、条件良い部屋は坪330とかでしたね。ここは、板橋区なのでアドレス的には格上価格になりますでしょうか。工業用地という点がどう反映されるか気になりますが、駅徒歩5分+大規模物件という時点で売り手側は変に譲歩する必要ないんですよね。みんなが求めてる要素抑えてるし。安い部屋で坪320くらい、高い部屋で坪350～370くらいでは？と思いましたが、ここ数年の値上がり方がユーザー側の想定を毎度上回ってくるんでね、、、欲しい部屋を選びたいなら、坪360～380くらいは見込んでおくべきでしょうか。
    • この浮間舟渡エリアですが荒川氾濫によるハザードはMAX10メートルです。そうすると、3階～4階まで達することとなり、ハザード気にする方は5階～7階の範囲が選択肢となります。このことから、結構部屋絞られてくるのでまず5階～7階が人気となるかと思いますし、この階数は値段上げてくるかなと思います。なんとなく昨今の流れから5階以降は坪360万以上攻めてくるのかと邪推しています
      • 隣の北赤羽の新築は平均坪単価330で早期完売なので、こちらは平均350からだと思う。そもそも相場かなり上がってるから。
    • ここは、新河岸川と下水処理場のおかげでこれ以上周りに何も建たないので、空間が広々としてる点は良いですね。ハザード気にしないならアリ。あとは値段…70平米3LDKが、「7000万以下なら急げ」「7400万辺りで割安」「7900万あたりが相場」「8400万あたりだとチャレンジ」でしょうか。答え合わせが楽しみです。
      • 7900万だと坪372万流石に高すぎます。イニシア板橋浮間公園が坪250万とかですからね。6900万で坪320万これくらいならまあ相場ならだと思いますが600戸あることを考えると最初はもう少し安くだしてくるような
    • ウェビナー参加しました。確かに南西向きのリバービューと東向きの公園ビューはいいですね。特に公園ビューは夜は施錠されているので、夜中に公園で騒がれるというリスクはゼロだと思います。敷地奥の方だと駅徒歩含めると10分以上かかると思います。そもそも徒歩5～6分っていうのも下水道局の敷地通っての時間だと思います(公の土地なので、この歩道が無くなることはないと思います)
    • 現在近隣のマンションに住んでいて買い替えを検討しています。浮間舟渡は長らく大規模マンションの供給がないので、中古相場はだいぶ控えめかと思いますので、この物件の影響で相場が上がること期待しています。昨日の大雨でも浮間は全く問題ありませんでしたが、5年ほど前の大雨時(多摩川が決壊し、二子玉川や武蔵小杉が浸水した時です)は堤防直下まで水が迫りました。ですので、水害リスクについては覚悟しておく必要はあるかと思います。水害リスクと埼京線の混雑を飲めれば、すごい便利な立地だと思います。日中であれば、新宿17分、東京駅も23分で着きます。日中は毎時6本しか電車がないので、同じ価格で利便性を求めるのであれば、隣駅の戸田公園の方がいいかもしれません。
    • モデルルーム行ってきました。
      • 平均坪単価約360万。
      • モデルルームは72.22平米5階相当。
      • 予定価格7,900万円台。
      • 基本天2,500mm
      • 直床二重天井。
      • ディスポーザ有。
      • 食洗機有。
      • ドアキャッチャーはリビングのみ。
      • 可動式ルーバー面格子有。
      • 共用部分はハンズフリーラクサスキーだが住戸ドアは鍵差し込んでのサムターン。
      • ソフトクローズはキッチンは入っているが、クローゼット等の引き戸はソフトクローズなし。
      • 機械式駐車場は幅1,850mm。
        • こんなところです。価格もそうですが機械式駐車場の幅がかなり残念でした。
    • 特に再開発もあるわけではないし、現時点で浮間という街が今後成長するわけではないので坪360万円は微妙。大規模というだけで物件自体がスペシャルなものではないし。中古になった時、坪360万出して浮間舟渡にマンション買おうと思う人は少ないと予想します。新築プレミアムが発生しそうです。
    • 先ほどモデルルーム行ってきましたが、やはり値下げはしない的な事を言われました。かなり強気ですね。2階以下の条件悪いところでも坪350万ほどみたいなお話ありました。1階2階は流石に安いと思ってましたが…
      • モデルルーム強気なのはちょっと気に食わないけど逆に言えば一期は条件いいしここで買ってくれればあなたの買ったやつの資産価値は保証しますよと言ってるようなものだよね、条件の悪いやつを値上げしてしっかり販売しますよって言ってるわけだから。条件悪いやつより条件いいやつを安く買ってれば売る時もかなり有利なわけで。全体の相場が下がっても有利だよね。ちゃんと値上げして売り切ってくれればの話だけど
        • 条件のいいB C棟から販売していき、条件の悪い中庭に建っている分は後から値上げ売るという説明は受けました。モデルルームも見学させて頂きましたが、条件の良いB棟5階のリバービューとの事でしたが、下水道局の建物と志村警察署で眺望の抜け感が全く無く、C棟のほうが抜け感はあるのでは？と思いました。値付けも周辺相場をもとに説明されましたが、大山などの板橋区役所近辺、王子や赤羽などの北区の物件の説明しかなく…。割安ですとハッキリ言われましたが、予約も普通に取れたし、各種SNSでも一才話題になっていないので、真偽不明です
    • モデルルーム行ってきました。坪360は正直びっくりしました。周りモデルルーム来場者も坪300位のつもりで来てる人達が多そうでした。私も280くらいで即買い、300で安いな、320-330が検討妥当ラインと思っていたので、360超えてくるとさすがにあのエリアでは……
      • 浮間舟渡で坪単価360万は世紀末ですわ、、都内に拘るとしても確実にもっと安い都下だろう。23区内の無名ランキングベスト10に間違いなく入るレベルの知名度、街としての利便性も知れてる。都心まで直線距離で近いってだけでの23区の高騰具合はちょっと異常ですな。
        • この辺は中古相場も高いし坪360ならかなり割安だと思いますよ。予算が足りるなら迷わず買うべき案件では？
    • ハザードにかかる低層階でも価格差がないという話があったが本当なら低層階ばかり売れ残るんじゃなかろうか。
    • 結局ここはいくらなの？1期で1番安い3LDKの値段わかる方教えてください
      • 7200万だった気がします
    • 先日MR見学行きましたが、良さげな部屋は既に購入要望書が出ている、と言われて少し妥協した部屋を選ばざるを得ませんでした。一期一次で条件のいい部屋だけ選んで抽選し、外れたら潔く別の物件に行くくらいがいいのかもしれません…
      • 1期に良い部屋も全部出ちゃうの？
        • 一期一次でパークビュー・リバービューの部屋をどこでも選び放題でしたね。部屋によっては同じ平米でも柱に食い込み方が違ったりするので、有利な列が人気だったりするようです。
          • 二期以降でセンターガーデンを囲む部屋や共用施設の階上の部屋が出てくるみたいですね。ルーフバルコニー付の部屋も今期より増えるようです。確実にパークビュー、リバービューの上層階を押さえるなら（確かに列の人気・不人気もあるようです）、一期一次で押さえに行った方がよいと思います。
    • もうすぐ一期一次の申込・契約が始まるから、坪360が妥当だったかどうかはっきりする。まぁ売れると思うけど。だって、ここを買う人は１棟建て中規模マンションの相場価格に多棟型大規模マンションの「空間」の価値をオンするわけだから。中規模マンションだと坪330、これに20,000m2の「空間」をプラス坪30で計坪360、ちょうどいいんじゃない？
    • 一期一次は100戸売り出し予定らしいです。今のところ売れ行きは好調そうですが、ポジトークの可能性もありますね。
    • 正式価格見てきました。結論、たしかに値下げはしましたが部屋タイプにより値下げ幅は様々で、坪単価に大きな変動はないかと。端数の99万が98万になった！というレベルの部屋もあり（笑）デベとしては【価格改定しました】が言いたかったんでしょうね。裏を返すと一期１次で値下げってどれだけ販売状況悪いんだと不安になります。安い安い言っていた勢はこの現実をどう受け止めるのでしょう
      • 私も聞いてきましたが、最大値より坪5万弱安くなってる感じですかね。ちなみにデベが出した予想価格より高くすることなんてあるんでしょうか。最初高めに出して、安くするのが基本だと思ってました。
    • 物件概要更新。1期1次は消えて2次6戸の予告。金曜日に5時間受け付けて即日抽選。この感じだと1期1次は完売かそれに近い売れ行きだったようです。
      • 2次が1次の売れ残りだとしても96戸売れたってこと？　なんだか絶望感、もう23区内買えない・・・
        • 竣工後数年間売れ残りってことはないと思いますよ。腐っても23区の駅近大規模物件、なんだかんだで竣工前には売り切るでしょう。また値下げと言っても条件が悪い部屋(例えば中庭向きの部屋やハザードがかかる低層階)の価格を下げるくらいで、横並びで比較したときに1期1次の購入者が割りを食うことはないと思います。
          • 94戸も売れたね。ほぼ完売。これで次期以降値下げは期待できないね。
    • ２期１次用に間取りの公開を追加しましたね。現在引合いのある部屋なんでしょう。実際の購入申込みの入り方を見ながら供給戸数を決めていくという感じでしょうか。
    • 敷地内側のＩ棟の間取りが公開されましたね。パークビュー棟の安い部屋で坪330台がありましたので、敷地内側で専有面積65m2前後のココは中・上層階でも中住戸なら6500万円台があり得るのではないでしょうか。「8000万円」のイメージが強かっただけに「お得感」は出そうですね。
      • I棟って東の公園向きでしょ。I8タイプみたいに産廃工場真横でダイレクトウインドウ付き角部屋って割高になるのか割安なのかイマイチ予測できません。I4タイプくらい離れるとパークビューで強気になりそう。
    • 第2期1次の価格が楽しみですね。強気で来そうな気はするが、、、
    • この相場が続けば問題なく売り切れそうですよね。時間はかかるでしょうけど。条件のいい住戸は今の価格でもそんなに違和感なくなってきましたし、内向き低層スパン狭めなど条件悪めな住戸はその時の相場を見ながら値段を決めていくのでしょう。
    • 結局2期はいくらくらいなんでしょうかね。MR見学に誰も言ってないのでしょうか。
    • いよいよ来週は２期１次の販売開始ですね。今週末までの購入申込みを受けて販売戸数を決めてくるんだろうけど、さて何戸出してくるか・・・
    • 周辺中古は値上がりしてきてますね。ここの割高感も徐々に薄れていくと思います。
    • こちら結構売れてるんでしょうか？
      • 1期100戸のうち7-8割ほどは売れたそうです。4年で売り切る計画とのことでゆっくり販売進めてく感じでした。
        • 1期完売とかいってたけど結局7-8割なんだ…
          • 7－8割なのに、なぜか売れなかったところが先着順になるわけでもなく、第2期がスタートするのも謎ですね…
            • 7－8割って営業が言うってことは7割弱とかじゃないかな。思ったより売れてないんだな…残念…。
    • 最多価格帯の7300万円台(75戸)は１期では登場しませんでした。まさにこれからが注目ですね。
    • 3ldk6,400万のお部屋はおそらく低層内向き65m2で、この坪単価320が下限でしょうね。仮に1階なら坪300だと嬉しかったですがグロスは手が出しやすいですし、予算の限られた方には悪くなさそう。
      • 「7300万円台」は以前から広告しています。内側の棟の中・低層階に集中しているようですね。「5700万円台」はH棟(児童福祉施設の上)の56m2ですね。ちなみによく見たらパークビューも低層階なら6900万円台(約69m2)がありました。内側の棟の１階なら6400万円台(極端な話、ゴミ集積場の隣とか)からあるんじゃないですか。


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    交通[ ]

    • 私は10時台の電車使ってますが、乗る電車が武蔵浦和始発であれば結構な確率で座れます。座れなくても赤羽で座れます。フレックス勤務の方であれば10時台おすすめですよ。ただ、9時過ぎると一気に本数減るのがネックですが
    • たまたま8時台に赤羽で乗っていますが、埼京線はみんなが言うほど混んでいる感じはしませんね。湘南新宿ライン、上野東京ライン、京浜東北線と同じくらいの混雑度だと感じています。ただ、埼京線沿線にはこれから大規模な再開発のプロジェクトが増えるので、将来的にはどうなるんだろう。。。


    構造・建物[ ]

    • 敷地面積：21,627.50m2
    • 建築面積：10,260.21m2（認可時）
    • 建築延床面積：48,322.57m2（認可時）
    • 建ぺい率：47.45％（認可時）
    • 容積率：199.70％（認可時）
    • 川沿いの棟の廊下がすごいですね。何メートルあるのでしょう。32戸が一直線に並ぶのは、UR住宅でもないと思います。エレベーターが9基というのも総戸数に対して微妙に少ないかと。
      • これだけ長い廊下は珍しいですね。各戸の間口を6.5メートルとしても軽く200メートル超えます。エレベーターを降りても我が家が遠い。
        • ここまで長いと、上層階でエレベーターから離れてる住戸はエレベーター近より少し安くなったりするのだろうか。同じ値段で売られたら、エレベーターから遠い住戸は損した気分になってまう。
          • それはないと思いますよ。ＥＶに近いお部屋は窓の外を多くの人が歩いて落ち着かないですから。数えたら32戸並んでるので、2つのＥＶに分散しても10～20世帯の住人が行ったり来たりＥＶ待ちをしたりすることになります。
    • 一番駅から近いのはH棟なのかね？リバービューとパークビューはわかるがH棟はかなり小さいのに第一期でだすってことは何かしら条件いいからだよね？分かる人おる？
      • 1番西側じゃないでしょうか？全面が都有地なので前建てリスクは低いとおもいますが、条件がいいかと言われるとわかりません
        • みんなはパークビューとリバービューどっち狙う？眺望だけならリバービューだよね
          • 夏の午後は陽射しと川の照り返しで暑そうですけどね。冬は逆に暖房いらずかと。
            • パークビューというのは東向きの棟のことになりますか？個人的にはリバービューかなと思いました。リバービューの方だと階数に関係なく開放感がありそうですし、西南向きで対面に大きな建物も無いので日当たりはほぼ一日中良さそうな感じがします。バークビューだと東向きになるので朝はとても気持ちが良さそうだけど、午後は日が当たらなくなると思われます。でもその分価格が低いかも？これだけ棟があると、部屋選びに迷ってしまうのでは。。。
    • 私も本日行って参りました。社会情勢的に致し方ないものの納得の価格とは言い難く、些か興醒めしました。B棟C棟のリバービューからの眺望は桜並木がみどころと謳われておりました。しかし、5階想定のモデルルームのベランダに写された映像では、川を超えたど真ん中に浮間水再生センターと言う巨大な施設が鎮座しており苦笑しました。ハザードと周辺の環境にしては強気な価格設定の印象を受けました。
    • 5階だと坪単価約370万円。3階だと坪単価約350万円。平均で坪単価約360万円です。角部屋が特に単価乗ってる訳ではないので角狙いならありかもです。逆に中住戸がこの単価なので割高と言えると思います。
    • 駅5分でもあり、立地の良さを考えるとかなり割安な水準だと思います。倍率高くなると思う。
    • 1階と2階は坪単価いくらくらいでしょうか？
      • 記憶違いだと申し訳ないのですが、1階と2階は予定価格の開示がなかったと思います。
    • ここの立地で坪360ならかなり安いと思いますよ。埼京線のもっと北の駅でも同じぐらいしますし、中古相場と比べても割安だと思う。
      • 坪30-50万割高ですよね。安いとか言ってる人はマンマニさんと2LDKさんのコメントみてこい。俺は買うのやめた。モデルルームもキャンセルする。
    • 坪400は超えると思ってたけど意外と安い。
    • 近隣住民なので、この価格が中古市場に影響を与えてくれるのであれば嬉しいが、おそらく中古への影響はゼロ。周辺中古は坪200～220くらいで落ち着いている
    • ここは立地が良いからね。予算が届く人にとってはかなり割安だと思うよ。
    • 静けさや環境を求めるなら突端部（カームガーデンやコーナーガーデンに近いあたり）が理想だけど、強烈に長い廊下を歩くのがイヤだなぁ。何十軒の玄関前を通り過ぎることになるやら。配棟計画というのか敷地内通路とかも工夫して欲しかった。

    • 現地状況（2024年11月3日撮影）


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    共用施設[ ]

    • 駐車場：196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、来客用9台、来客・宅配兼用3台）
      • 月額使用料：18,000円～25,000円（予定）
    • 自転車置場：594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）
      • 月額使用料：100円～600円（予定）
    • バイク置場：14台
      • 月額使用料：4,000円（予定）
    • ミニバイク置場：46台
      • 月額使用料：3,000円（予定）
    • サイクルポート：305区画
      • 月額使用料：1,200円（予定）
    • 良い点としてはアルコーブと各戸宅配ボックスが設置されてるところですね。これだけ巨大だとエントランスに共同宅配ボックスがあっても部屋まで運ぶのが大変そうですし、宅配業者さんも助かるでしょう。
    • 駐車場設置率3割てえぐいな。この規模で3割てそれで検討やめる人も多そう。この辺りは車が無くても問題はないが、あった方がよりQOLが上がるエリア。
      • 車があれば便利ではあるけど駅5分だから持たない人も多そう。赤羽行けば何でも揃いますよ。
        • 駅徒歩5分なら買い物は電車で済ませる家庭も多いでしょう。
    • これだけ共有部が充実してる大規模物件ですし、完成した実物見たら、すごい良さそうですけどね。モノはいいのに立地がなんとも。


    設備・仕様[ ]


    間取り[ ]

    • 個人的には廊下側の居室の窓が若干斜めになっている間取りは使いづらいと思う。平面図的には分からないが、柱と柱を結んだ線の若干内側に大梁が来るので、ベッドを置くと窓前に微妙な三角のデッドスペースが生じる。
      • なんで斜めなんでしょうね笑。ベッド置いた時に、三角のテーブルか棚がすっぽり入らないかなーと思って見てました笑
        • 採光が取れてサービスルーム表記ではなく、洋室表記できるようにするためです。一方でスミフはサービスルーム表記でもいいから使い勝手を優先して真っ直ぐにしがち。個人的にはスミフの対応の方が嬉しいですが、まぁそれぞれの考え方がありますからね。


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    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. スーパーベルクス 浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
    2. コジマ×ビックカメラ ベルクスモール浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
    3. ウェルパーク 浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
    4. DAISO ベルクスモール浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約360m～約520m
    5. オリーブ（Cafe Olive）　　徒歩5分～徒歩7分／約390m～約500m
    6. ウエルシア 板橋浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
    7. マルエツ 浮間舟渡店　　徒歩5分～徒歩7分／約400m～約510m
    8. ファミリーマート 浮間舟渡駅前店　　徒歩6分～徒歩7分／約430m～約530m
    9. ローソン 舟渡一丁目　　徒歩6分～徒歩7分／約450m～約560m
    10. セブン-イレブン 板橋舟渡１丁目　　徒歩6分～徒歩8分／約480m～約590m
    11. コメダ珈琲店 浮間公園店　　徒歩7分～徒歩8分／約510m～約610m
    12. さかなやのごはん　　徒歩8分～徒歩10分／約570m～約730m
    13. オリンピック おりーぶ志村坂下店　　徒歩9分～徒歩10分／約720m～約790m
    14. まいばすけっと 浮間舟渡駅東店　　徒歩10分～徒歩11分／約730m～約840m
    15. KitchenCafe NicO&BocO　　徒歩12分～徒歩13分／約910m～約1,020m
    16. しげんcafe わくわく　　徒歩12分～徒歩14分／約950m～約1,060m
    17. レストランファニー　　徒歩16分～徒歩18分／約1,210m～約1,370m
    18. オーケー 北赤羽店　　徒歩16分～徒歩17分／約1,210m～約1,290m
    19. 西友蓮根坂下店　　徒歩16分～徒歩16分／約1,210m～約1,280m
    20. K-bear(Dining&Take Out)　　徒歩16分～徒歩17分／約1,240m～約1,300m
    21. 島忠 ホームズ北赤羽店　　徒歩16分～徒歩17分／約1,240m～約1,320m
    22. コモディイイダ 北赤羽店　　徒歩16分～徒歩18分／約1,280m～約1,390m
    23. くまねこぱん　　徒歩17分～徒歩17分／約1,300m～約1,360m
    • ここだとスーパーは歩いていける範囲に複数あるからクルマ無くても暮らしやすい。クルマが無くても生活できるのは都心居住の大きなメリットでもある。
    • オリンピックは目の前の橋渡ればすぐだよ。普段使いは十分可能。
      • オリンピックはフードコートもありますし、食料品のラインナップが独特なので時々利用します。ペット用品の品ぞろえはエリアで一番なので、もしこのマンションがペット可になるなら必須の店になるかと思います。こことベルクスモールと駅のマルエツを使い分ければ食料品は事足りますよ。島忠とオーケーも自転車なら5分かからないくらいです。


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    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. にりんそう保育園　　徒歩5分～徒歩7分／約380m～約490m
    2. はぁもにぃ保育園　　徒歩6分～徒歩7分／約410m～約520m
    3. 浮間さくら保育園　　徒歩6分～徒歩7分／約430m～約540m
    4. プログラミング教育 HALLO スクールIE 浮間舟渡校　　徒歩6分～徒歩7分／約450m～約560m
    5. 浮間子ども・ティーンズセンター　　徒歩6分～徒歩8分／約480m～約590m
    6. メロディー音楽教室【浮間舟渡駅前教室】　　徒歩7分～徒歩8分／約500m～約610m
    7. キッズタウンうきま保育園　　徒歩10分～徒歩11分／約750m～約830m
    8. 舟渡保育園　　徒歩11分～徒歩12分／約820m～約930m
    9. 明日香幼稚園　　徒歩12分～徒歩14分／約940m～約1,050m
    10. 北赤羽本校　　徒歩12分～徒歩14分／約950m～約1,060m
    11. 舟渡小学校　　徒歩13分～徒歩15分／約1,000m～約1,160m
    12. なでしこ小規模保育園　　徒歩14分～徒歩16分／約1,070m～約1,240m
    13. 坂下三丁目保育園　　徒歩15分～徒歩17分／約1,140m～約1,300m
    14. 志村橋保育園　　徒歩15分～徒歩17分／約1,160m～約1,320m
    15. 城山みどり幼稚園　　徒歩15分～徒歩16分／約1,200m～約1,280m
    16. 志村第五中学校　　徒歩17分～徒歩18分／約1,290m～約1,370m
    17. こぶし保育園　　徒歩18分～徒歩20分／約1,410m～約1,580m
    18. 北幼稚園　　徒歩19分～徒歩20分／約1,500m～約1,610m
    • 医療費無料、学費無料は大きい
    • そういえばここって小学校はどこになるの距離どれくらい？
      • うろ覚えですが板橋区立舟渡小学校（徒歩15分ほど）だったと思います。中学校は徒歩20分くらいですね。遠いですよねー。
        • 地元です。ほぼ1キロなので小学生でも15分で大丈夫ですよ。ただ、中山道を渡らなければならないので信号待ちの時間があるかな。ちなみに中学校（たぶん志村５中）もほぼ同じ距離です。
          • 小学校はそこまで遠くないです。強いて言うと小学生は学校の決まりなのか舟渡交差点を渡れないので、歩道橋か戸田橋のアンダーパスを迂回することになります。15分あれば余裕でしょう。中学校はほぼ蓮根なので20分はかかるかと。越境で駅前の浮間中に行く人はあんまり見かけないですね。意外と中学受験組も多いです。赤羽の日能研なら通いやすいですよ


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    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域：工業地域、準工業地域
    • 東西を浮間水再生センター（下水処理場）の右岸施設と左岸施設に挟まれた場所ですね。緑化されたり公園化されてますからちょっと見は空が広くて都区内とは思えない環境です。南西側には新河岸川の清流が流れ、東隣接地には産廃処理業者の中間処理施設が建ち、とても素晴らしい住環境のように感じます。
    • 板橋区ハザードマップを見ると浸水5m以上の区域なので、地下1階と地上1～3階を避ければ安全と思われます。
    • 産廃業者がマンションの入口にあるのがちょっと嫌だ。
    • 川と川の間でちょっとなあ。。。
    • ここ、カレッツァっていうカー用品店の跡地だよね？まわりは夜はかなり寂しい場所だよ。駅からここまでの道路も夜は人通りはほぼないのでは？
      • 駅からだとプレシスがあってライオンズがあってその次だから、そんなに寂しいとは感じないけどなぁ。
        • 駅からは左手に水処理センター、右手にマンションとよく分からない工房があって真っ直ぐ道。暗いは暗いと思うけど、そんなに寂しい感じはしないかな。周り産廃業者だらけなのがねー。物件の入口も産廃業者だし。ちょっとは価格考慮されるのかな。
    • 東隣は公園で新河岸川向かいは緑地（両方とも地下は下水処理場）だから、外側の棟は低層階でも眺望と日当たりは半永久的に確保できる。ただしハザードリスクは高い。（北赤羽のヴェレーナグラン北赤羽のほうが水がヤバいのだが誰も気にせず早期完売）割り切りができるなら買いかな。
      • 30年前くらいに彩湖が整備されて以後、大雨の時には彩湖が貯水池になる。それからは浸水は起きていないですよ。
        • なるほど、それで浸水が起きにくくなったのですね（舟渡においてはゼロ）。治水対策を信頼すれば「買い」ということでしょう。
          • 朝霞調節池もありますし、荒川第二、第三調節池も整備中ですしね。
    • 浮間舟渡、ギリ都内でありながら、まさに穴場って言葉が当てはまるエリアではありますね。都心も近く、埼京線アクセスの利便性はもちろん、池袋乗り換えであれば丸の内線に始発で座れる。浮間公園は本当に綺麗で風車は趣があり、ファミリー層にはうってつけです。赤羽などの繁華街から少し離れることで、比較的に静かな街並で、美味しい個人店も多い。川が近いことをどうとるかですが、ゆうても23区かつJR埼京線駅近。そこそこいい値段はしそうですねー。
      • 穴場というか、何もないよ。快速も止まらないし、あと一駅行けば快速も止まる戸田公園があり、荒川ハザードは同じリスクなのに埼玉県になるので物件価格も下がる。どうしても東京アドレスに拘りたい人しか、わざわざ浮間舟渡を選ぶ理由はないんだよな。浮間公園は子供がいれば散歩には良いけどそれだけなんよ
    • 永久眺望・永久日当たり、大中小の公園と荒川河川敷。自然環境は贅沢だよ。これで5分歩いて20分電車に乗ったら新宿なんだから滅多にない立地。無論いくつかのネガティブな点は認める。
    • 浮間舟渡に長く住んでました。
      • 浮間舟渡といいところ
        • 浮間公園がある
        • 埼京線で池袋新宿もわりとすぐで赤羽乗り換えて東京駅も行きやすい
        • 川の問題を気にされてるかと思いますが荒川に関しては溢れることはそうそうないと思います。2019年かな台風ではかなり水位上昇しましたけど。
        • 飲食店がチェーン店しかも少数しかないためあまり外食する気にならず節約になる笑
        • ベルクスモールがありベルクス格安カットドラッグストアコジマがあります
      • デメリット
        • 浮間舟渡自体店がかなり少ないがマンション周辺もほとんど何もない。
        • 各駅停車しか止まらない
        • 近くに新しくできた中学校があるが北区（ここは板橋）
    • 本当に何もないけど住み心地はまあ悪くないと思います。お店が少ないのが不満ですが。
    • 浮間舟渡は、駅周辺の開発余地はありそうですか？大規模マンション設置でお店が増えてくるなら、検討したいです。
      • 浮間舟渡開発の余地はほとんどないですしここから店が増えて便利になるってのはないと思います。ベルクスモールがあるので日常の買い物には困らないですがほんと飲食店も少ないし店もすくないです。
        • このあたりの人は買い物は池袋に行きますから、浮間舟渡駅周辺におしゃれな店が増える可能性はゼロです。郊外だとまとまった土地があれぱららぽーとみたいなショッピングセンターができることはありますが、浮間舟渡にそんな広い土地はありません。
          • 舟渡4丁目におしゃれな見た目のMFLP板橋という倉庫が出来ましたよ。
    • 先週現地を確認しましたので雑文記載します。まず配棟計画からすると日当たり悪いと思いました。なんとか600戸近くにしないと浮間舟戸を購入する層の値段に合わせられないから約600戸詰め込んたんだろうと感じます。コーナーガーデンは11時から12時にかけて日が当たるようになりそうです。眺望は堤防がありいいとこ3階以上でないと抜けなさそう。カームガーデンは11時過ぎには日当たりは無くなりそう。用地買収が上手く行かなかったのかは不明ですが東洋精機製作所が大分食い込んでる。子供には危険が多い。産廃だか混廃だかの工場があり大型の路駐は当たり前。フォークも行ったり来たり。パッカー車の基地があり、もしかすると夜中に出動してるのかも。浮間舟渡駅から本物件までは歩道は整備されているが街灯少なく薄暗い。2017年に開業したベルクスモールは使い勝手良さそう。ベルクス自体安めのスーパーだが、ここの食料品は安く良い食材揃っている。本物件に住む最大のメリットだと感じました。

    浮間舟渡駅にはモスバーガーとマクドナルドがあり、浮間公園にコメダ珈琲。やたらと自動販売機が多くありました。

    • 高島平団地に住んでいるものです。蕨とかJR線に行く時は何回もバスで浮間舟渡に通ってます。景色はいいですよ。子育ては素敵と思います。不思議と思うのはあまり店がないところですかね。あとはマンションが一個しかない、そしてかなり古そうに見えます。
    • 浮間舟渡に行ってみればわかるが倉庫や工場とマンションが混在する地域で、住心地がいいとはまったく感じない。価格的にここしか買えない人が集まるマンションだろうね。
    • この物件の良いところ・・・車で埼玉のロードサイド型の店に行きやすい(都内はロードサイド型の店が少ない)+道が整然としている(くねくねした道より真っ直ぐな道の方が気持ちがいい)+首都高5号池袋線を使える+池袋、新宿、渋谷まで1本 川沿いの低地で倉庫が多いという以上にメリットがある
    • 現地みてきたけど右も左も一本入った道も町工場だらけじゃん、、、トラック多そうだから子育て世帯には危なくないか。
    • 埼京線が利用できる立地。駅にも近いなと思いましたが川沿いということもあり、臭いとかも気になるし、川の氾濫も気になります。言い出したらキリがないとは思いますが。。。価格が安かったとしてもと感じますね。
      • 川はそこまで匂いしなかったけど浮間公園が沼臭かったね。でも堤防はガッシリしててあれ超えてこなければ大丈夫そう。川は立派だからビューは良さそう。町工場はトラックとかもあるし、正直汚らしい感じで嫌悪感。
        • 昔は工場街でしたが、埼京線が開通してからはマンションも増えてきて住環境良くなってますよ。上流に貯水池がしっかり整備されてるので大雨でもこの辺は安心です。
    • 駅から物件までの細い道が夜は怖いですね
    • 両隣の産廃処理施設？みたいなのが圧倒的に無理。土日だと閉まってるから平日昼間みてほしい。
    • 高いとは思うけど、間違いなく穴場エリア。駅力がないし、生活利便性が極めて低い(小中学校は遠いし通学路が危険)けど、池袋新宿へのアクセスは抜群に良い。もしこの街に商業施設が出来るもんなら間違いなく化けるでしょう。私は、志村三丁目の駅近に住んでますが、池袋新宿行く時は自転車で浮間舟渡に行き埼京線使ってます。
    • 現地伺いました。徒歩5分は間違いなさそうです。ただ、川沿いの部屋だとエレベーター乗らない1階とかでも10分は間違いなくかかかるかと。好みの問題にもなりますが、駅近というところを重視しているのであれば、下水道局側の部屋がいいかもしれせんね
    • 現地行きましたが、23区とは思えないほど空が広いですね。大きい公園が2つあり、自然豊かで子育てにはよさそうです、治安もよさそう。他方、小学校高学年以上になると駅前のマックくらいしか遊ぶ場所はなさそう？ですね（まあ池袋行けば何でもありますが…）というか都内の今の中高生って何して遊んでるんでしょう？？
    • 個人的な感想だけど、大山とか上板橋みたいなごちゃごちゃした街よりも、自然が多くて道幅も広くスッキリした浮間舟渡の方が好きではあるなぁ。まあ資産価値で考えるとごちゃごちゃした店の多いところの方が高いんだろうけど


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