ディアエスタ ミオ 須磨関守 カーサ・アル・マーレ

2017年8月9日 (水) 17:30時点における最新版

外観

外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県神戸市 須磨区関守町1丁目33番1、他3筆（地番）
• 交通：

1. 山陽電鉄本線「山陽須磨」駅から徒歩1分
2. JR山陽本線「須磨」駅から徒歩2分

• 総戸数：42戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上4階建(建築基準上は鉄筋コンクリート造・地上3階、地下1階建)
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成21年（2009年）3月
• 売主：近畿菱重興産株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格は立地の割りにはそれほど高くないと思いました。
• 南側の良い部屋は思ったより高いですね。駅近はとても良いのですが、4人家族で狭い部屋では苦しいですね。1期分譲で最高価格の部屋を出していますが、理想ですね。須磨区内でも、これを超える価格は無かったのでは・・東側ならまだ安価ですが、間取りが小さいのとせっかくの眺望が無いのが残念です。ここらあたりは、買い物を考えると車は必要でしょうから立体のみもきついかな。平面は3台ありますが、料金も管理費より高いですし。
• 高倉町の物件と比較すると（あくまで戸数平均ですが）関守町　3334㎡x140千円(路線価)÷42戸＝11百万円/戸高倉町　2529㎡x115千円(路線価)÷53戸＝ 5百万円/戸上モノを仮に乱暴ですが20百万円/戸とすると　関守町は31百万円/戸、高倉町は25百万円/戸となります。これに販売費を10%、利益率を30%とすると関守町は43百万円/戸、高倉町は35百万円/戸です。仮定を置いての計算なので正確ではありませんが、両物件を比較してみると（同じデベなので条件は同じと推定できます）関守町は高倉町にくらべ土地の値段が２０％以上も高くまた第一種低層地区で３階(地下含で４階)までの制限ありそれで値段が高くなっていると思われます。（階数が減ると当然１戸あたりの土地取得価格が上がりますので）仮定の計算ですが、値段の積算値も販売価格に近いものとなっており、そんなに乖離している仮定でもないとも思います。結論としては、関守町の場合は高級仕様を想定して高く値段設定しているわけではなく土地代が高くついているということ。それは駅近＆低層住宅街に住める対価と考えてみなさん購入されているのでは？私は不動産関係者ではありませんが、素人でもこの程度の知識はもってないと物件比較は難しいと思います。個人的にはいい物件とは思いますが・・・。条件が揃いすぎて値段が阪神間でも買える値段となっているのであとはなにを重視するかですかね。

交通[ ]

• 須磨駅周辺は２号線から一歩入ると極端に道が狭いです。何年生活していても慣れませんね。これから、考える方も車を使うなら現地まで車で行かれると良いとおもいます。まず、一見さんでは無理でしょう。
• 逆に２号線が渋滞しても（よく西行きは渋滞します）、狭いので抜け道に利用されないのも強みです（タクシーも嫌がる）。

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  山陽須磨駅

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  JR須磨駅

構造・建物[ ]

• 当物件は住宅性能表示制度を導入しています。等級（３もしくは５が最高）が上がればそれだけ性能が高いことを示します。
• 住宅性能評価は音に関しては申請してないんです。なぜなのか聞くと任意のもので必ずしもとる必要はないと言われたのですが調べます　と言ったきり返事なしでした。

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  外観

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  竣工写真

共用施設[ ]

• ネックと思ったのは、立体駐車が基本で、平面は3台のみという点です。大きい車が好きなのに、立体駐車に乗らないんですよね・・・・それに周りの道が狭いことも・・・この価格帯であれば、外国車など、大きい車の方も多いと思うのですが。駅が近いけどスーパー等、結構離れているので、車は必要なんですよね・
• 駐車場が７０％位しかないみたいですが駅近の為、車の不要な方も多いだろうと読んでいるとの事でした。
• ここのエレベーター、ヘリオスウォッチャーが採用されているので安心です。中々まだこの機能を搭載したエレベーターって少ないですからね。

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  エントランス

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  エントランスホール

設備・仕様[ ]

• 騒音に関しては防音構造になっているとの事でした。だから安心という事はないですが…。
• 値段の割りに仕様が良くない。よく考えた方が良いかも。
• も値段の割に仕様が悪いのが気になりました。　防犯面もいまいち（駐車場にだれでも入れる）かなーと思うのですが。
• 防犯カメラの設置台数を増やすべきでしょう。当然、録画設備も増設です。ただし、現在の設置予定防犯カメラの代金はマンション価格に入っていません。リース方式で、共益費から出費するみたいです。配線のこともあるので、将来の防犯カメラの増設用配線管を今から要求するのも必要かもしれません。管理人は、通いですので、、、。
• 物音は聞こえてこないけど、上階の足音？（子供がドスドス走る感じの）がよく響いてくる。昼間でも心臓がドキッ！とするほど。床の作りを見てこれならだいじょうぶだと思ったのですが、振動には弱いようですね…。
• 駅や電車　２号線の音、窓を閉めたら全然聞こえませんよ～窓を開けてＴＶ見ていても小さい音量で十分聞こえますし。でも、うちは上の人が立てる音はうるさいですが。
• 引渡し前の内覧会では、ほぼ完璧で指摘したところはその場で直せる程度のものでした。カビも入居して４ヶ月程経ちましたが、特に見当たりません。以前に住んでいたマンションは完成済みでしたが、契約してから引渡しまで娘の学校（転校）の都合で数か月待って頂いたせいか、換気ができず、畳と壁のクロスに少しカビが生えていました。技術系の方からは、特に気密性の高いマンションは人間と同じように適度に呼吸（換気）させないと人間も体調を崩すように、住まいもカビなどいろんな病にかかってしまうので、できる限り窓を開けて風を通してあげてくださいって親切に言って下さいました。今は以前のマンションと違って24時間換気システムが付いているので、冬場もさぶーい思いして窓を開けることもないのでホッとしてます。主人もここに移ってからは以前より帰宅時間も早めで毎晩のようにバルコニーで海を見ながらドリンクに浸ってまーす。
• 私たちは建物が完成してすぐに入居し５ヶ月程経ちましたが、梅雨明け頃から若干、畳がカビってました。以前にマリンスポーツ好きの芦屋浜手に住んでるお友達から教えてももらったんですが、海近マンションはどうしても、海風なんかの影響でカビやすいのも自然の摂理で仕方ないって聞きました。やっぱロケーションによって良いこと悪いことあって一長一短あるのも、ある意味自分自身で選択しちゃった訳だから、自分の住まいは自分で守っていかなきゃって気がします。こう思えるのも結局、ここのマンションが気に入ってる証拠かもしれないですね。だって毎日こうやって海が望めるマンションってホント希少だもん。うちも休みの日には主人共々、バルコニーで海眺めながらワイン飲みながら至福＆希少な時間をエンジョイしてます。

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  玄関

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  キッチン

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  洗面室

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  浴室

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  トイレ

間取り[ ]

• 大き目の住戸がもう少しバリエーションがあれば、なお選択の余地が有ったのですが、南側＋眺望を考えると、自ずとタイプが決まってしまう。
• 南東向きの3LDKを検討しています。海は南向きほど綺麗には見えませんが、駅までの距離・日当たり等考えると南東向きで充分かなと思っています。値段も南向きに比べると安くのに、広いですし…。
• 南東向きを契約しました。南向きと比べてまず良いと思われる点は、

1. 価格が南向きとくれべると低い。
2. 駅よりやや離れており、線路とは民家を挟んでいるので騒音が少ない。（気持ちだけのものかもしれませんが、、、）

　　悪い点は、

1. エントランスから遠い。（部屋の位置にもよりますが）
2. 日当たりが夕方には期待できない。特に冬場は午前中勝負になりそうです。
3. 眺望。民家の屋根越しに海は見えますが南向きとは格段に違うと思います。（4階はいいのかな？）

　　どちらの棟にもメリット、デメリットはあるかと思いますが、やっぱり南向きがいいかなと思います。南向きを購入したかったのですが、手が伸びずというのが本音です。

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  モデルルーム

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  リビング・ダイニング

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  主寝室

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  和室

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  バルコニー

買い物・食事[ ]

• 近くのスーパーはTOHOぐらい、たまの土曜に神社に魚屋さん（こちらはなかなかいいです）が来ます。外商さんかネット通販、食材や生活品の個人宅配があった方がいいです。（うちはネット通販と食材配送をかなり利用しています）

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  トーホー須磨店

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  ドラッグストアライフォート須磨店

育児・教育[ ]

• 西須磨→中学受験を考えています。 関学とか同志社の小学校はとても気になるものの遠い。 神大付属も近かったらよかったのに… 幼稚園と小学校しかない須磨浦学園はあまり魅力がないなあ。
• うちは世間で言う金持ちとは一線を画する家庭だけど 幼稚園から私大まで出しても破産するほどでは… 乗換無しで阪急沿線の駅へ行けること、JR駅にも近いこと、２号線にすぐ出られること それがここを選んだ理由の一つでもあります。 通学や習い事通いもしやすいからね。 うちは中学は公立を考えていません。 確かに高倉校区でないことが大層残念です。 小学校と高校は公立でもいいかと思ってます。
• しっかり　した　流されない子なら　鷹取中でもやっていけるかも。 相当の悪がいるから、要注意。 できれば、神大付属明石に行きたいところだが・・ でも、長田に行きたいなら、鷹取のほうがレベル低いので　内申点は稼げるだろう。

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  市立西須磨小学校

周辺環境・治安[ ]

• 最近の須磨区南部地域の中では、良い立地ですね。保養所の跡地ですから、夏は毎日海岸で遊ぶのでしょうか。
• 保養所の跡地だったんですね。こんな便利な場所がどうして開いていたのかと思ってました。海がすぐ近くなのが魅力的なのですが、塩害の心配も・・・。
• 塩害の心配は取り越し苦労で、生活に支障をきたすほどではないと思います。アルミサッシはスティールサッシより塩に強いので、心配は少ないかと。洗濯物が乾きにくいのは、乾燥機が有れば特に問題なしでしょう。
• 眺望は本物件の最高の魅力です。あと駅近も。ただ海への眺望と塩害の心配は抱き合わせで同じく駅近と抱き合わせで電車騒音と車騒音が・・。塩害はほとんど問題ないと思っておりますが駅近による騒音が気になっています。山陽電車は終電早いので夜は問題ないかと思ってますが、問題は深夜中走るJR貨物の音と２号線ですね・・・。特に２号線の音はすざましいものが・・。
• ネックなのが、山電のパンタグラフ電気電柱電線、もろ、かぶってる感じがする。４階からでも、ちょっとしか海が見えないし、2号線北側地区JR須磨駅前マンション再開発、タクシー乗り場、から2号線までが始まれば一気に眺望はなくなります。まだ先ですが。
• JR須磨駅前再開発は過去も何度も検討されたようですが地権が絡みあっていて非常に再開発難しい土地だと聞いています（どう複雑なのかは知りませんが）。だいたい特急停車駅前にしてはしょぼすぎなのはそのせいのようです。
• 電車の音は山電なので夜間は大丈夫でしょう。むしろ夜のJR貨物の轟音のほうが心配かも。２号線は夜間はうるさいですね。ただ一の谷のあたりでネズミ捕りをやっているのでそれを意識しての走行も多いですね。
• 夏は確かにガラの悪い人が須磨の海に来ますがＪＲ駅周辺までで山電周辺はそんなに影響ないかと。特に山電の北の住宅街まで来ることはまずありませんね。駅周辺はガラの悪いグループがたむろすることはどこの駅でもあることですし、むしろローカル感の漂う須磨駅はほのぼのとした感が強いです。
• 「音」については今のところ全然問題ありません。国道や山電の音が思ったよりも静かでびっくりしています。
• 入居者さんのお子さんが海水浴に。水着そのままでﾏﾝｼｮﾝへ帰宅。なんかほのぼのしました。私たちも近いので散歩してます。
• 千守突堤からの東南向きの棟 三階以上から、屋根とかぶらなければ海は見えます。 朝早く目覚めたら、ブラリと海辺を散歩。 熱い缶コーヒーでも手に日の出を見たりして。 突堤で釣りをしている人がいたので挨拶してみる。 須磨海岸で朝ならキス、日中はアジやイワシ、夜はアオリイカやヒラメや色々釣れるとか。 犬と思いっきり遊んでも気持ちいいでしょうね。 なんて暮らしもいいものですよ。

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  須磨海岸

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  眺望（2009年10月14日撮影）

周辺施設[ ]

• 須磨寺公園　(660ｍ・徒歩9分)

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  神戸信用金庫須磨支店

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  須磨離宮公園

その他[ ]

• 新井組倒産って出てましたけど．．．ここの施工業者？
• そうですよ。恐れていたことが現実になっちゃいました。今後どうなるんでしょうね。
• 心配で現場見てきましたあちこちに再生法適用を告げる弁護士の掲示現場事務所の安全表示は７日以降更新された気配無し現場そのものは保全されているようでした。。
• 売主が保障するから安心してって言われました。立地は気に入ってるし、売主はしっかりしてるし、今は信用しています・・。売主から書面を送ってくるらしいので待っています。
• 鉄筋コンクリートは打ち終わっているようなので、内装や設備のスペックダウン、エクステリアの質が落ちないことを祈ってます。
• 売主がゼネコンに行わせるアフターサービスに懸念が残る以上、価値は下がると思います。売主が問題なく竣工までもっていってくれて、アフターをしっかり対応してくれればあまり影響はないかもしれません。仕様は契約の範囲内で守られると思います。
• 今は現場が保全されており、いつから工事が再開されるかなどの通知は一切ありませんでした。早まっていた工期も遅れるのかもしれませんね。基礎工事や地下のピットを作っていた頃にもよく現場を見に行き、北側の敷地から工事の状況を見ていたものですが、その当時の写真をたくさん撮っておかなかったことが悔やまれます。素人目に鉄骨がちょっと貧弱に見えるねと一緒に見に行った者と話したのですが、今から考えると目に見えない所で材料を削っていた可能性もひょっとすればあったかも…。いまさらですが、非破壊検査で調べられないものかと思っています。もし、竣工時建設性能評価が取れなければ入居はありえません。いかなるスペックダウンでも。あんなに高値で契約したのだから。
• 私も不安で契約前から相談している不動産業の仕事をしている友人に相談しました。今回の民事再生法の適用になった場合、工事は一時期中断するようですが、スポンサーになる会社が現れれば再開されるようです。（引き渡しまでに間に合うのか心配です。）資産価値の下落？については、友人からは、曰く付きの物件になるかもしれないけど、基本的に立地よ環境が良ければ、それほどのことはないと思うと聞き、多少は安心しています。ですが、やっぱり不安です。性能評価については、建設評価を取得するのであれば、図面通りに工事が出来ているのか第三者の審査機関で現場確認があるそうなので、皆さんの心配しているような鉄筋のスペックダウン等はないようです。工事完成時に検査もあるらしいのですが、工事中に写真も提出する必要があるようなので、心配なら引き渡し時に見せてもらうようにしたらとアドバイスを受けました。実際素人が見てもあまり解らないものらしいです・・・。アフターサービスは、契約した私達と売主とが契約したもののようですので、仮に施工会社がいなくなっても、売主が保証してくれるもののようですので、こちらについても安心しています。
• 通知届きましたね。確かに多少の不安はあるものの、以下の点で納得することにしました。天下の三菱関係の会社が、不祥事が多い今の状況でいい加減なものを作るとは思えません。親会社に大目玉でしょうし・・・。それに、売主が倒産する可能性が低いことのほうが大切ですよね。物件の責任は売主ですからね。皆さんもそうだと思いますが、うちも三菱から購入したと思っています。

1. 新井組の過去の建築や、現在もマンション建ててること
2. 契約書類を読み返しましたが、売主が責任元であること（＝三菱関係）

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  航空写真

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