パークホームズ市川真間

2024年11月19日 (火) 09:46時点における最新版

物件概要[ ]

パークホームズ市川真間　外観完成予想図

• 所在地：千葉県市川市市川1丁目1010番4（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「市川」駅 徒歩6分
2. 京成本線 「市川真間」駅 徒歩3分

• 総戸数：42戸（一般販売対象戸数38戸、他に店舗1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年10月
• 入居時期：2024年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社大城組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 市川駅側の大きい方が分譲かと予想してたのですが、こちらが分譲なのですね。一階に病院、小規模が気になりますが、立地はよいですね。
  • 隣も分譲じゃないの？　規模的に3倍くらいありそうだけど。
    • ってことは、このマンションは北側だから、目の前が壁みたくなるの？
      • バルコニーからの眺望は、同じ13階建の壁かもしれませんね。。そんなに隣接して建てないと思いますが。せめて美しい壁を作って欲しいものです。完成が来年の8月で、こちらより早い完成なので、そろそろ案内が出るかもしれませんね。
        • ここと同じ三井じゃん。自分の首を絞めることになるし流石に壁ドンはしてこないのでは？もしくはパークマンションにして差を出すか
          • 同じ高さのマンションがほぼ同時に進行していくってこともあるんですね。自分はこういう建ち方だと賃貸と分譲のような気がしました。それだとこの辺に住みたい方にとっては選択肢も増えるでしょうしメリットもあるのではと思います。どちらも店舗が入るという事なのでそこも期待できるでしょうか。どうなるか楽しみですね。
            • 隣にマンションが建つ予定で、しかも、隣も同じ会社ってどういうことですか？そんなことがありえるんですね？？よくわからないですけど。普通、同じ会社で建てるならⅠ、Ⅱとかなりそうですが、そうもならない感じですか？眺望を遮ることはないと思いますが、上手に建ててほしいものです。
• 隣は賃貸だよ。確認すれば教えてくれる。
  • 感想
    • 駐車場が使えない可能性高い(大規模優先区画買った人が優先てことは、庶民の抽選倍率高すぎ)
    • 駐輪場も少ない(家族分はまず使えない)
    • 対面キッチン間取りが少ない(ので、幼児を見にくい)
    • 中学校がべらぼうに遠い
    • バルコニーの眺望はマンション群
      • おそらく、子なし世帯を意図した販売戦略かと。
        • 確かに駐輪場は少ない。１戸に１台計算。市川から東京駅や新橋あたりに通勤しているＤｉｎｋｓあたりも対象でしょうか。都心ではなかなか買えないけど、東京隣接で無理のない範囲でってなると丁度良いですね。立地は抜群、眺望は厳しいけど、日照は確保。設備仕様もコストダウンに走らず、高くても良いものにした方がニーズに合ってそうです。
• 最上階は一般販売されないのですね。地権者分でしょうか。
• この辺の最近の相場がわからないのですが、＠400ぐらいいくんでしょうか
  • 坪350くらいだと買いやすいですね。
    • おそらく最低ライン@380以上でしょう。
• 8000万～はしそうですね。このあたり分譲多いですけど場所は良いですよね。新築なかなか出ないですしね…
• ここ人気でそうかな。市川駅周辺で検討してて、この先もさほど出物なさそうだから、坪単価次第では買いたい。坪単価は370位までなら。
• 設備仕様がイマイチでも価格が安ければ納得だが、ここは安くは無いでしょう。地所レジなら全てそこそこにして価格も現実的にしてくるだろう。立地が最高なのにデベ違いで残念なマンションになり得る。
  • 設備仕様がイマイチで価格が安くないのは、土地の価格がすごく高かったんでしょうか。前、材料費も高くなっていると聞いたので、前と比べてマンション価格も自然と高くなってしまっているのかもしれません。
• 立地はベスト、眺望は残念、設備仕様は普通（ゼッチは良い）、価格は残念。市場がどう判断するのか楽しみです。しかしここまで高い（であろうと予測）と、数年前のプラウドマークス、ルフォン、パークハウスが安く見えてしまいます。それぞれ設備仕様は良く、立地も特徴がありましたからね。
• 駅に近い立地で電車通勤はかなり楽。コンパクトな間取りのマンションが主流の中で、広い間取りプランも多数ありますね。総戸数49戸と小規模で、1フロアに3戸くらい。ご近所付き合いも楽そうで住みやすい感じがしていいなと思います。
• 3LDK価格は6500万前後ですかねー？
  • もしその価格だったら倍率数十倍になりそうですね笑。少なくとも低層階で7500万～にはなると思います。
    • 3LDKなら8000万は最低あった方が良いか。凄い時代になってしまったもんですね
      • ここ近辺の大体築7年前後の中古ですら8000万しないくらいするので、新築で3LDKなら8千万以上すると思います。もっと駅から遠いブランズ市川真間レフィールですら7千万だから。
        • 周辺中古相場からすると8000万、上の階がいいなら8500-9000万はあったほうが良さそうです。坪400行くかどうかくらいだと思います。
          • 坪平均で350、下層で300、上層では400位でしょうか。確かに立地は良いが高すぎるのでは。相応の設備仕様は必要かと。
• 今月から広い部屋だけ販売だから、この宣伝。かなり苦戦していると思われる。立地良く高いけど、設備仕様がいまいちな物件をどう評価されるでしょうか楽しみです。
  • 発売始まった100超えはおいくらなの？
    • 坪442万円。
      • 第1期1次販売のご案内

＜販売住戸（4戸）＞

• 号室　タイプ（100.13平米）　13,390万円
• 号室　タイプ（100.13平米）　13,690万円
• 号室　タイプ（108.57平米）　13,690万円
• 号室　タイプ（108.57平米）　13,990万円
  • 100m2未満のお部屋タイプをご希望のお客様は、1月以降のご案内まで今しばらくお待ちくださいませ。ということですね
• この価格から予想するに70平米で9000万ぐらいでしょうか…間取りが変（失礼）なので価格を抑えるかと思いきや、やはりどこも高騰してますね
  • これはプレミアム住居だから特別高いにしても、70平米で8000万は超えそうですね。市川駅もついに坪400の時代ですか。
• 70台は設備仕様おちて、坪360-400くらいですかね。さすがに390迄に抑えて欲しいですね。
• この仕様、この単価、売れるの？
  • 市川の大手新築久し振りですからねーこの程度の戸数の需要は十分溜め込んでますよ。
• 駅近とはいえ、シンボルタワーでもなく、小規模でエントランスもショボくしかも医院併用、設備もこの程度じゃ、いくら１００m2超えでも１億３,000万円超だと買う人は少ないんじゃない。本八幡のタワマンの中古を買うんじゃないのかな。
• 販売開始が12月中旬に早まりました。不人気で延びることが多い中、なかなか人気がありそうですね。
  • 予定が早まるのって、あまり聞いたことがないので、ちょっと驚きました。総戸数38戸なので、竣工よりずっと早く完売する勢いでしょうか。
• 1戸先着順がありますが、1億円超のお部屋なんですね。これは一般人には買えないと思うので、売れるタイミングというのがあるのだろうなと思います。南向きの素敵なプランに思えましたが、トイレがもっとゆとりがあっても良かったかなと思いました。
  • プレミアム住戸は11階と最上階の12階で合計4戸あり、最上階の2戸が売れて11階の2戸が残っている状態みたいですね。11階と最上階では最上階のほうが多少高いみたいですがプレミアム住戸を買うような人なら、その差は誤差の範囲でしょう。なので最上階のプレミアム住戸2戸が売れたからといって11階のプレミアム住戸2戸もすんなり売れるかどうかはわからないように思いました。ところで10階以下の一般住戸の価格はプレミアム住戸とどの程度値差があるのでしょうかね。
    • プレミアム住戸があっさり半数売れている辺り、ここの管理費を高いと感じる人はターゲットではないんでしょうね。広域から人を寄せ集めないといけない大規模マンションと違って、ここは小規模マンションなので、この価格で問題ない人が住戸数居ればあっさり完売するでしょうね。
• 3LDKはそれなりに引き合いはあるでしょうね。もちろん売れるか売れないかは価格次第だとは思いますが。モデルルームは無さそうですから、その分安くしてほしい。
• 高い割に色々気になる点は多いですね。線路が近いので相当うるさいのはありますし、高めの物件なのに駐車場、駐輪場が屋外。Googleの評判が良くない医院（流石に2.2は低いかなと）、リビングの広さに対するソファの割合が悪い、お風呂の広さ、部屋の間取り、キッチンの配置など少々難ありな印象を受けます。設備公開はまだですが、流石に標準的な設備はあるとしても一癖二癖はあんるじゃないかなと。
  • 自分が感じたのは先着順の1億超の2部屋に関してですが、これだけの専有面積にしては収納が思ったより少ないなという感じがしました。部屋の広さがあるので好きな収納家具を置けば良いだけですが、作り付けの収納だと室内がすっきりして良いだろうなと思うのです。植栽が万葉集をテーマとしているというのは面白いなと思いました。
• まもなく販売開始なのに設備公開されないんですかね？70m2のお部屋の間取りもまだですね。市川駅近と外観イメージで売り抜けるという自信があるのかなと思いました。このエリアは築浅物件が複数があるので新築に拘りがなければそれらと冷静に比較検討したほうがよさそうですね。
• この条件で管理費328円は高過ぎですね、びっくりしましたよ。高くても250円前後妥当かと。。
• 販売時期が延びました。年末年始ということはあっても１ヶ月以上の延期は要望書が少ないのではと思ってしまう。ＭＲに訪問すれば予定価格は教えてくれるだろうから、要望書を出さないなど、客の反応が悪かったんだろう。第一期の売れ残りもなかなか売れないし、スタートダッシュとは行って無いでしょうか。
  • こちらのマンションは2024年10月中旬竣工予定なので多少の遅延があっても影響は少ないかもしれませんが、契約者さんは気になってしまいそうですね。それから公式サイトで非公開の設備・仕様はいつ頃公開されるのでしょう。
    • 10階より下はいくらで売るのかな。再延期はなさそう？
      • モデルルームに行った訳ではないので正確には分からないが、予定価格が予想以上に高くて、要望書がなかなか入らないのではないかと思います。延ばせば延ばすほど、不人気だと邪推されるので、少しづつでも出したほうが良い。
• 現状で2戸先着分が出ているんですね。値段が高いので売れていくのもゆっくりっていうかんじなのか…駅まで近いし、市川市は不動産が全体的に高いと聞いたことがあるのは状況的に仕方はないのかもしれないけど。もう少し抑え気味だと嬉しい。
• 一般住戸での最上階10階は9000万近いと噂を聞きましたが本当なのでしょうか？
• モデルルーム見てきました！！8000万以上との噂は聞いていましたが、想像を超える高級価格のマンションでした！笑。オプションがプレミアム階しか変更できないみたいで一般住戸は標準仕様のみのようですね。71平米のお部屋でしたが、備え付けてある収納やキッチンの色味とかはグレードを上げた仕様みたいなので実際は収納も小さめでキッチンも白基調の板みたいです。立地は抜群に良いのは資産価値がありそうな予ていますが、同じように2路線駅近マンションは中古でも存在しますもんね、、、、新築好きだけど、予算考えると築浅中古も視野にいれるかなぁ～～～、、、、、
• また2月下旬に延びた。待っても先着順は売れないと思うよ。他の方が言っているように単純に高くて要望書が入って無いだけみたいですね。大丈夫か？三井レジ。
  • 要望書が入らないから延期する意味ってなんですか？？価格を下げられないから、地価があがるのを待つため、とかですか？
    • デベは検討者に要望書を出させて、売れそうな部屋だけを売って、今期完売御礼と表記しようとします。沢山売り出したのに先着順として多く残ってしまったら不人気マンションと評価されてしまいますので。もちろん本当の理由はわ分かりませんが、1つの理由として要望書が入って無いからなかなか売り出せないと推測できます。売ってくれ売ってくれという人が多ければ、他に行かれないように早めに売るのが定石です。
      • 激しく売れていくことも考えにくいので、価格落ち着くまで様子見です(金利も上がりそうなので、、)
        • ここは戸数が42戸のマンションだから42世帯買う人見つければいいので、待っても安くならないと思いますね。三井は景気いいので、焦って売る必要もないですし。これが資金力に弱いデベロッパーや微妙な駅や駅遠なら安くなると思いますが、これから建設費がどんどん上がってマンション価格も上がるので、ここも相対的に安くなるか普通になるでしょう。
• めちゃくちゃ相場並ですね。千葉も小岩も平井も400だし、当然市川も400。普通に売れちゃうな。
  • 73A　3LDK　73.69m2管理費(月額)24,170円　修繕積立金(月額)13,640円
    • 6階　8930万円　坪単価400万円
    • 7階　9090万円　坪単価407万円
    • 10階　9590万円　坪単価430万円

• • 70B　3LDK　70.39m2　管理費(月額)23,090円　修繕積立金(月額)13,020円
    • 6階　8470万円　坪単価397万円
    • 7階　8570万円　坪単価402万円
    • 8階　8690万円　坪単価408万円

• • 82D　3LDK　82.96m2　管理費(月額)27,210円　修繕積立金(月額)15,340円
    • 8階　9720万円　坪単価387万円
    • 9階　9850万円　坪単価392万円
    • 10階　9990万円　坪単価398万円

• モモレジさんの評価は微妙ですね。価格、設備仕様、前建ちなど、デメリットを的確に指摘してくれてます。先着順も少し残り、やはり時間が掛かるでしょうか。
  • モモレジさんのレポートを読みました。オブラートに包んでいて特に辛辣な言い方ではなく言葉を選んでいるように思いましたが、一言でいうと高いという評価ですね。
• 建設会社の大城組って真間にあるんですね！地元だから変な仕事はしないでしょうしアフターサービスも対応が早そうな気がします。
  • 真間の従業員55名の小さい会社ですね。天下の三井レジデンシャルが使うのは何か違和感があります。少なくとも中堅どころを使って欲しかったかも。
• 2期順調に販売終わったみたいですね！100平米台も残り1部屋ですし、何だかんだ売れますね。
  • 順調に先着順が残ってます。そこまで不人気でも無いが、人気物件では無い。ここまでの販売延期実績をみると竣工前完売は微妙でしょうか。
• 正直、ここは地権者の意向が強く働いているように思う。設備仕様（ミストサウナ・ディスポーザーは要りません）、全体・住宅別の管理費や修繕費、施工会社まで。マンマニ氏の見立て通り、なんか違和感を感じます。立地がスペシャルなんだから設備仕様も上げて、とことん高値追及しても良かったかな。まぁ、この価格でも充分高値ですが。
• 市川駅近で三井が分譲。広めの80m2もあるじゃん！やった！って思ったら、賃貸棟が目の前で壁に。。。東向きにもバルコニーあると思ったら、墓地ビュー。。。それで9000万円超は払いたくない。ディスポーザー無し（後から変えられない）、機械式ターンテーブルマストはキツイ。正直、室内の仕様が低いのは別に許容できる。変えれば良いから。条件良くて80m2、1億なら喜んで出すが、悪条件で9000万円は出したくない。それが郊外における1億予算層の思考。（都心であれば1億はもちろん低予算層）
• 管理費：月額 14,220円～16,010円、全体管理費：月額 9,950円～11,200円
  • 管理費以外にも修繕積立金も修繕積立基金も通常の分と全体の分と分けて記載されてるんですね。こういう例は他で見たことがないんですが、一般的には両方合わせた金額で記載されてるってことなんでしょうか？それにしても全体管理費を合わせるとたしかに負担が大きいなと思いました。あと、管理員と清掃する人は別のような気がします。
    • 普通はないですね。ハルミフラッグみたいに街に足湯があったり水遊び場や公園があって住民全体で街の整備をやっていこう（その代わり住民がマンションの管理費に加えて街の管理費も負担する）、てきな感じだと全体と別れてるケースがありますね。マンションの管理者と街の管理者が違うので別けて集金するみたい。ここはマンションとは別に全体で何を管理するんですかね？(笑)それこそ本来テナント(商業部)が負担すべき費用を体よく住民に負担させてるとか？
• 竣工したので、ここからは値引き交渉解禁でしょうか。概要見る限り、かなり残っていますかね。少なくとも完成した以上、ここからは建物が劣化していくのは間違いないです。
  • 値引き交渉なんてしたら鼻で笑われますよ（笑）入居して5年たっても値上げしながら売り続けてるマンションもあるし。
    • 三井不動産の体力から考えて値下げはないだろうけど、これだけ売れ行き悪いと、この価格では欲しい人が後ろに並んでないということ。中長期で住む前提でないと流動性悪そうで選べないですね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

パークホームズ市川真間　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：909.45m2
• 建築面積：486.58m2
• 延床面積：4,156.03m2
• 隣にたつマンションによる、日当たりと眺望が1番気になる。それによっては隣の三井のマンション(賃貸)を検討するか迷う。。
• 1階と2階に入るクリニックは、この秋に開業するみたいですね。それなりに規模があるということなんだろうか？？もともと、この場所には整形外科がメインのクリニックがあったので、そこがそのまま入るということですか？いずれにしても、もしもの時は心強いなと思う。
  • もともとここにあった玉井医院が入ります。受診したことがありますが、口コミの通りという印象でした。

共用施設[ ]

パークホームズ市川真間　桜ラウンジ完成予想

パークホームズ市川真間　紅葉ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：総戸数 42戸 に対して 16台［敷地内機械式 12台、敷地内平面 4台　※敷地内一般販売対象外住戸専用駐車場として機械式1台ならびに平面1台、店舗用として平面2台を含む］
  • 月額：16,000円～20,000円（機械式）
  • 月額：23,000円（平面）
    • 機械駐車も抽選だと思いますが、外れた場合は近隣に月極の駐車場はありますかね。

駅ビルの地下位ですかね。

• 駐輪場：総戸数 42戸 に対して42台
  • 月額：300円～400円
• 駐輪場が少ないとファミリー世帯は置く場所に悩みそう。子供に自転車が必要になったときは自宅に置かなければならないということになりますね。もしくは駐輪場に空きが出るまで待つということでしょうか。ファミリー世帯中心だとなかなか駐輪場自体に空きも出にくいので悩みどころです。入居後に駐輪場を増やせるということはできるのでしょうか
• バイク置場：総戸数 42戸 に対して2台
  • 月額：4,000円
• トランクルーム：総戸数 42戸に対して2個（100Eタイプに付帯）

設備・仕様[ ]

• ディスポーザー無いのか
  • えっ、無いんですか？かなり残念です。立地が良いので、高くても追加出来ない設備仕様は上げるべきでは。地元の富裕層、東京、新橋あたりに勤務のパワーカップルでも充分需要あると思いますよ。
    • ディスポーザー無いのは最近の50戸位の三井物件でよくあることですね。これが地所レジやスミフ、野村なら付けるでしょうね。設備仕様より価格重視、立地が最高なので非常に残念。
      • ディスポーザー無いのはショックです。三井は南船橋徒歩4分の物件では、あの価格帯でもディスポーザーだけは付いていて、トイレもオプションでタンクレスが選べたりするのに・・。まあ、市川と南船橋は全く雰囲気が違う街なので、比較対象にならないかもしれませんが。私は、むしろ、新浦安の日の出の最後のプラウドと迷うところです。
• 仕様が残念だと嫌だなー。ものによるけど400弱くらいじゃないかな。オープンキッチンの間取りすくないのはかなり残念、人によると思うけどやっぱオープンがいいな
• 物件概要によるとこちらの管理員の勤務形態は巡回となっていますが詳細を聞かれた方はいらっしゃいますか？マンションのサービスの質を高める為コンシェルジュサービスつき（常駐）が増える中巡回方式は珍しい体制だと思いました。
  • ここ、管理が巡回なんてビックリです。ゴミ出しの日だけ来て、少し掃除して帰って、他のマンションに行くんです。ディスポーザー無し、外廊下、巡回で管理費平米328円は昨今のインフレを考えても相当高い。市川とはいえ、ここは千葉です。高級感を謳うなら管理は日勤にするべきでしょ。天下の三井レジも落ちたな。

間取り[ ]

• デザインは良さそうだが、プラン（収納少ない、カウンターキッチンではない）と駐車場（台数とターンテーブル）プラン残念すぎる。。
• 間取りはもうちょっとなんとかならなかったんですかね、最近見ないタイプのキッチン位置
• 平米数がかなり広々としていますね。１００m2以上あるので戸建てと変わらないくらいの広さになっています。そこは魅力的です。その他のタイプも８０m2以上あるので家族で住んでもゆったりとしたスペースを確保できそう。角部屋率も高いですし総戸数がそれほど多くもないので、住みやすそうです。
• 真南を向いているなら、結局中部屋の70Bの中層階以上が一番人気になりそう。市川が良いけど高過ぎるのはという人には合ってくる。まだプランが出ないのは何故だろう。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 保育園の少なさと中学校の遠さとかあるけどそれなりにいいじゃん
• 駅に近いだけでなく、広い間取りで住みやすそうかなと思うのですが中学校がとても遠いのでびっくり。小学校は近いんですがファミリー向けではないのかなぁと感じました。或いはみなさん私学に視野に入れて購入検討されるのかもしれませんね。
  • 市川小は半数が私立中を受験、残りの半分が一中、二中、大洲中に別れて進学しています。
• ホームページには教育施設に日出学園が記載されていましたね。ここは私立で公立ではないのでお受験しないと入学できないですし、倍率も高そう。日出学園は偏差値も割と高いようなので、教育に力を入れたいなら幼稚園もしくは小学校から入学できれば高校まで日出学園で過ごせるというのは通学の面では安心ですね。周辺に偏差値が高めの学校があるので周辺の小中学校もそれなりに学力は高いのでしょうか。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 市川の地価もかなりあがってきていますね。都内や千葉の奥の方へのアクセスも良いし、外環もできて高速道路でどこへでもすぐ行ける距離なのが魅力的で引越し検討中です。ここの棟は隣に大きな賃貸住戸もできると聞いていますが、周りに立ち並ぶビルやマンションも多いため高い階数でも住む住戸によってはによっては日陰になると聞きましたがそんなに囲まれている土地なのでしょうか？
  • 現地に行くとわかりますが、隣の賃貸マンションの影になるので日照は期待しない方が良いです。東側角部屋なら、下が墓地なので午前中の日当たりは期待できますが。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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