シーンズ天王寺フロントマークス

2024年2月26日 (月) 14:56時点における最新版

物件概要[ ]

現地付近上空からの航空写真CG合成

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区大道1丁目12番14（地番）
• 交通：

1. Osaka Metro御堂筋線・谷町線「天王寺」駅徒歩5分
2. JR大阪環状線・関西本線・阪和線「天王寺」駅徒歩6分
3. Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩8分
4. 近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅徒歩9分
5. 阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅徒歩9分

• 総戸数：20戸（他に、管理事務室）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年12月
• 売主：大阪ガス都市開発株式会社
• 施工：株式会社松本組
• 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 天王寺駅近くなので、興味あります。西向きしかお部屋ないのかな～？小さなマンションだから、ちょっとは安いといいのですが・・・。
• マンションホームページを見ると、ひとりぐらしや夫婦の世帯向けなんでしょうか。お値段安いといいですね。
• 天王寺駅近くで見つけました。西向きは嫌だから、価格は安いのを期待してます。
• 間取りは狭いのですが、アクセスが良い立地なので注目している人か多いですよね。来月から販売開始なのですが、いつ頃価格が出るでしょうね。坪単価350くらいはいくでしょうか
• 坪350なら、67㎡の部屋で7000万超え。高いね～
• 坪単価、気になりますよね。最近は面積の狭い物件が増えているのですが手に届く価格を求めると仕方ないのかもしれません。まだここは価格が出てないですし、待つしかないですね。
• 見学した方いますか？私は、7000万円は超えない価格を予定してると営業の方は話されてましたよ。間取りがよいけど、他もまだ見てないし、考え中です。
  • 見学しましたよ。確かに7000万円は超えてなかったです。私は中間ぐらいの階数がよいので、思ってたより高くなかったです。
• 冷静になって考えるとお高いですけど、天王寺で今の相場だと思うと、まあまあな感じなのかもしれませんね。駅まで5分という立地とか諸々を考えると、高くなる要素っていうのものが多分に含まれているなぁ。マンションのプライオリティに立地を求めると、高くなりがち。
• 関西圏あちこちにいく事がある人だったら、天王寺は普通に立地としては便利な街なんだと思います。もっと静かなところが良かったりしたらぜんぜん違う別の街の選択になってくると思うので、少なくともここを検討されている方は交通面を重視しているのかな？という印象。ここだと高層の眺望が良いところよりも低層のコスパが良いところのほうがニーズは強そうに感じられます。
• 近くにもマンションたくさん出てきそうですね。駅に近いのは便利だなと思って見に行きました。上の方のお部屋がもう売れてましたよ。
• 駅から5分の好立地で月々の返済例だと2LDKで7万円とか3LDKで9万円と出ていて、思ったほど高額ではないのだなと思いました。駅が近いからというのもあるのでしょうが、駐車場が3台なのは物足りない感じもします。総戸数20戸だから、ファミリータイプの戸数くらいあっても良かったかもと思いました。あと、管理費が若干お高目に思えます。
• 返済例は、ボーナス払い込みとかauじぶん銀行で最低レベルの変動金利なので当てにならないな。でも物件自体は高くない。
• 結構静かで駅にも近く買おうと思ってます。
• こちらのマンション購入検討してます。西向きなのと、管理費が高いのが気になってます。
  • 昨今の人手不足に資材の高騰や外貨と日本円の力関係等々、この時代に管理費低い方が逆に心配になりません？管理費が高いって言ってもまぁ平均額の範囲ですし…ただ西向きって実際どうなのか、この点が同じく気になってて迷ってます。
  • 今南東角部屋に住んでますが午後から日が当たらなくなるので西向きが良いです。
  • 西向きは冬は暖かくていいです。西向きは嫌われがちですが、午後も部屋が明るいのはいいですよ。
    • 西向きは嫌われるよ。
• 管理費単価＠289/㎡ 供用部が充実してる大規模タワマンよりも管理費高めなのは総戸数２０戸なので仕方がない（未収リスクが大きいのも仕方がない ZEHーMなのは居住性も良いし税制、金利の優遇で資産性も良い 後は設備仕様のLow-eガラスがちゃんと西向き用になってれば良いかな
• 総戸数20はかなり危険です。修繕積立金は10年後予想よりかなり上がると思います。あとマンションあるあるですが1人2人と未払いがあると分母が20なので大変な事になる可能性があります。せめて戸数60あればいいんですが。
  • 間違いないです。最低基準ギリの15F建て4世帯の60は最低ライン、じゃないとリセールも無理でしょう、賃貸に出すなら問題ないと思います。修繕費はもちろん20年後かなりの額になるでしょう。また管理組合は住民で理事長選出しますが変な人が理事長になった際、多数決もありますが怖いですよ 2Fの方がなったらエレベーターのメンテなしとか、車乗らない方だったら駐車場のメンテなしとか、それも20年後とかの話ですけどね。
• そうは言ってもこの辺の分譲中のマンションは50戸以下の物件だらけじゃないですか？
• 少数の方がエレベーター被ったりないからめっちゃ楽。上がりだす積立金気になるなら10年くらいで売ればいいし。
• 世帯数少なくて未収リスクがあることはどうしようもないことなので正直この管理費を気にしないって資金力がある人だけに購入してほしい 現時点で気になるってことはこれから先の管理費の上昇なんて絶対しんどいでしょう。それで未払いなんてことになったら全体にとって迷惑な話だし、それなら最初から管理費が安いところに行ってほしい。
  • それは絶対に無理。現状支払い出来る収入あるが10年20年後は不明。なので世帯数少ないのは非常に怖い。資金力ある人はタワマンに行く率が高いですし。
    • そう考えるのであればここではなく他のマンションやタワマンを選べばよいのでないでしょうか？・世帯数の少なさと管理費の価格が気掛かり・現時点で確定情報として出ている上昇していく修繕費を支払う能力、つまり将来の収入の増加が例外的状況を除き不透明である、または病気や事故時のケアができない、という場合ここは選択肢としてマッチしていないように見受けられます。また、前述の点は動かしようがない課題であるためここで議論をしても変化はできない事実です。そのため前述の点が気になっているという方が考えるべきは、この不動の課題について自分は許容できるのか？という自問自答、そして他の物件を検討する、の２点ではないでしょうか？
      • 私もそう思います。そもそも小規模マンションを購入される方は中規模や大規模マンションが好みでなく敢えて避ける考えの方もけっこういらっしゃると思います。デメリットとして管理費等の上昇度合いが高い傾向にあることなど分かっていると思います。
        • おっしゃる通りですが将来の修繕費等を分からず購入してしまい将来こんなことになるとは分からなかったと苦労してしまう方がいるのも事実です あなたの様な理解されてる方は購入しても問題ないです。
• こちらの様な超小規模マンションの場合、20年後リセールは問題ないのでしょうか？上記にありましたが修繕積立金が高いからとリセール時の内見者が懸念される事って多いのでしょうか？
  • 20年後修繕積立金が高くなっているなんてそんなことは日本の全てのマンションで同じなわけで…何故この物件だけ懸念されると思ったのか…
• ここを買える人ならば管理費・修繕費が4-5万円になってもあまり気にしないと思うけどね。5万円超えてきたら考えるけど・・・
• マンション探し初心者です。天王寺付近でマンションを探していて、駅から近いし、部屋も理想に近いので、ここがいいなぁ思ってるのですが、見学に行く勇気がありません。やはり見学に行くと押し売りされたりするのでしょうか？そこが不安で踏ん切りがつかないのですが、見学した際の営業さんの雰囲気と教えていただきたいです。
  • いくつかのマンションを見ましたけど、ここの営業さんは良い方だと思います。ゴリゴリでもないし高圧的でもないです。もちろん営業さんですからある程度の推しはあるにせよ紳士的な方だと思いますよ。
    • 少し安心しました。素敵なマンションだと思うので早めに見学に伺うようにします。
• 修繕積立金の話題があがっていますが月額7,400、8,100円くらいは他と比べてもあまり高く無いとは感じました。戸建ての場合でも修繕は絶対に必要ですし、必要経費ですよね。それよりは、総戸数が２０戸ほどなので空き家が出てしまった場合の不安のほうが大きいかな。
  • 詳しくないので教えていただきたいのですが、空き家にすると管理費などは払わなくてよいのですか？
    • 空き家とは？住んでなくても所有者が管理費、修繕積立金は払う 不動産屋の売却したら、不動産屋が払う 仲介通して新しいオーナーに売却したら新しいオーナーが払う 売れてない住戸はここのデべが売れるまで払う 誰かが必ず払う事になる ここは戸数が少ないので15，２０年後の一時金と修繕積立金は上がるでしょうね 20年後の再度徴収の一時金は100万弱、修繕積立金は2万にはなるで、問題なのは一時金や修繕積立金が高くて払えなくなる人が出てくる事。
• 初めてマンション購入者は大規模修繕工事後の高額な一時金を知っておきましょう
• 再度徴収の一時金というものがあるのですか。それって購入時にはわからないものなのでしょうか？あらかじめ知っていれば貯蓄とかできると思うのですが。それ無含めての修繕積立金とかだったら多少負担が多くても後々の負担にならずに済むとも思いますし。修繕積立金（月額）はたしかに他物件と比較すると低い金額に思えますが、管理費（月額）17,800円・19,600円はちょっと高い気もします。内訳はどういう内容なのでしょう？
• 大体15年から20年で修繕金の一時金みたいなのが発生します。50万から100万位です。払えない人も北区、中央区ではそんなにいませんがいたら理事会で一時金どうするのか決める事になります、なしになると費用がないので修繕できなくなりボロボロになって資産価値が下がり売れなくなります。リセール時にも積立状況とか全て見られますから、小規模は怖いです。
• なんでそんな金の心配してるのに家なんて買おうとしてるの？100万200万がパッと出せないなんて明らかに身の丈に合ってないと思うし家なんて無理して買うものじゃないでしょ
  • あなたのような20年後も今の収入があると思ってローンで購入する人が破綻する ここくらいの一般サラリーマンでも購入しやすい価格のマンション購入者が1番考えて購入しないといけない。修繕費も20世帯は倍以上になるしその時リセール出したら検討者は維持費の高さで買わない人もいる。だから大規模の方がリセールはいいと言われてる。
    • 収入で考えるのがまず意味がわからない。必ず老いてく体を考えたら収入とは別に資産は分散して構築しとくものでしょ。人はいつか必ず働けなくなるんだから収入がなくても不自由なく生きていけるようにしておくのは当然のことで、大前提それができないならそもそもこんな買い物してる場合じゃないでしょって話。こんなわかりきったことすら予め構築できない人間が一時金や何だ突発的なことに対する準備ができるわけないでしょ
      • あなたはここの検討者？こんな20戸の物件買う時点で老後の準備は失敗だよ
• 利用できる駅が複数あり、便利な立地ではあるのですが総戸数が20戸とかなり小規模ですね。立地から考えたら、物件価格としては高すぎるとは思いませんが空き物件が少しでも出てきたら・・と思うと購入は躊躇いますね。
  • そうですよね 無知な素人が物件だけ見て購入して後で後悔しそう
• お金の話はなかなか厳しいものがあるなとは思いましたが、現実的な話なので無視はできないかなと感じます。購入年齢とかローン回数によっては定年後も支払いが続く場合もあるので、そのあたりの計画はしっかり立てておかないといけないですね。それでも予定外の病気とか転職とか子育ての費用とか親のためとかいろいろな出費もあるので、マンション購入資金は無理のない程度で考えたほうがいいのかなと感じます。月々7万円からと言われると賃貸より良さそうに思えるけれど、維持費等々、支払い年数等々考慮しないとですね。
• マンションで空き物件ができたとしても、その物件には所有権者がいるのですから、その人が管理費や修繕積立金を買うことになる、ということだけじゃないんでしょうか。賃貸とは違いますからね…。後は、物件価格以外の部分の固定費に関してもきちんと無理なく払えるかというのは大切な要素ですね。
• 3LDK完売してますね。2LDKも残り少ないみたいだし竣工までにほぼ完売っぽいかな。ここは総戸数少なめだけど場所が良いし管理費とか修繕積立が多少上がっても問題ない人からしたらすごく魅力的な物件ですよね。
• 駅からの距離もギリ魅力だし間取りも設備も魅力です。はっぱり規模が気になりますね。上層階、天王寺公園までの眺望はどうなのでしょう。厳しいかな？
• あと2邸らしいです。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：413.22m2（建築確認申請対象面積）
• 西向きガラス張りなら絶対やめた方がいい 現在住んでますがカーテン閉めてても今でもめちゃ暑い。夏はエアコンつけててもやばいです。
  • ZEH-Mですよ。使っているガラスの性能半端ないですよ。真夏でも直射日光の存在忘れるでしょうね
  • 強力な西向きベランダ側で体感済みです。10月以降はよしずなくても無敵です。7月から8月はよしずさえあれば、涼しいです。よしずない場合、夏場は窓を触ると熱いですが、白いバーチカルブランドでリビングも洋室も夏場の暑さを防いでいます。ロウイー複層ガラスの性能には納得です。

• 

  ロウイー複層ガラス

• このマンションは大丈夫そうなんですね。だったら安心です。YKKAPのホームページ読みました。https://www.ykkap.co.jp/consumer/products/window/glass_lowe_thermal 遮熱だけでなく冬は断熱性能もありそう。UVカットもできるならすごくいいですね。夏は冷房効率よさそうです。やはり2層ガラスっていいって聞きますが、お金をかけるべきところはかけるものだと実感します。
• プライバシー性が高いワンフロア２戸のみで角部屋率も１００％ 角部屋は住みやすいし、換気率も高くなるので好まれる方が多いと思います。

共用施設[ ]

• 駐車場：3台(平面駐車場)
• バイク置場：2台
• 自転車置場：35台[スライド式ラック：10台、上部昇降式ラック：10台、下部スライド式ラック：15台]
• 今住んでるマンションは、機械駐車場なのですが、空いてるところが多くて、修理代をどうするかで、もめてます。うちは、車もってないので駐車場少なくてもいいかな‥と思いました。
  • 機械式駐車場で空きが多いと駐車場代の修繕費用をどうするかもめることもあるんですね。確かに借りていない方が負担するというのは理不尽な部分ではあります。外部の客に貸し出すということはしないのでしょうか？マンションによっては周辺の住民に駐車場の空きが出た場合は貸し出しているところもあるようですよ。
• マンションの駐車場は、足りないくらいがちょうどいいって言いますよね。空きが出ていると管理費収入が減ってしまう。近隣に貸し出すと、それって管理費収入じゃなくて営業利益になってしまうから確定申告が必要になってくると聞いたことがあります。帳簿が面倒になるし、空きが出るくらいならば出ないように微妙に足りないくらいの方がいいんじゃないかなぁ。
• なかなかマンションの駐車場も難しいですね でもまぁ、ここの場合は敷地内に3台分しかないし、しかも平面タイプなので長い目で見たらこれはいいのかもしれません。機械式だといずれは機構全取り換えということになるし。
• 天王寺だったら車がなくても普段の生活だけだったら全然困らないですから、3台分でいいんじゃあないでしょうか。余らせるよりは、足りないくらいの方が管理費的にはよさそう。停めたいのに停められなかった場合は、近隣で探さないといけないから大変そうだけど。でもそういう方もあまり多くはないのでは？

設備・仕様[ ]

• 設備に関しても色々考えられていて、キッチンの設備でいうとユーティリティシンク収納に関しても考えられて設計されているのかなというのがうかがえました。

間取り[ ]

• 2LDK見ました。街に近いから、コンパクトマンションなんでしょうか。リビング側はアウトフレームなので、家具の配置もしやすそうです。キッチンは柱が出ているけれど、それ以外は大丈夫そうです。
• Aタイプは動線が良いですよね。廊下も極小で部屋を余すところなく使うタイプですね。この広さだとディンクス向けでしょうか。それだと洋室それぞれを二人で分けても良いし、（2）の方を扉開けっ放しにしてリビングを広げても良いし…という感じで使えると思います。1フロア2邸とあるのでプライバシー性もばっちりかと。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. 天王寺駅前商店街　　徒歩4分／約260m
2. あべちか　　徒歩5分／約350m
3. スギドラッグ 天王寺店　　徒歩5分／約350m
4. 天王寺ターミナルビル MIO　　徒歩6分／約480m
5. あべのハルカス近鉄本店　　徒歩9分／約660m
6. スーパーライフ 四天王寺店　　徒歩9分／約710m
7. あべのキューズモール　　徒歩10分／約740m
8. あべのルシアス　　徒歩10分／約770m
9. あべのHOOP　　徒歩11分／約810m
10. あべのand　　徒歩12分／約930m
11. 食品館 アプロ 夕陽丘店　　徒歩13分／約1,020m
12. デイリーカナートイズミヤ 国分町店　　徒歩14分／約1,060m
13. ホームセンターコーナン 天王寺店　　徒歩17分／約1,300m
14. ローソンストア100 四天王寺南店　　徒歩2分／約90m
15. ファミリーマート 天王寺堀越町店　　徒歩2分／約120m
16. ファミリーマート 天王寺公園茶臼山店　　徒歩3分／約200m
17. セブンイレブン 大阪堀越町店　　徒歩4分／約310m

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. もりのなかま保育園 天王寺ひよこ園　　徒歩1分／約30m
2. いんくるーじょん保育園 天王寺　　徒歩1分／約80m
3. なないろ天王寺保育園　　徒歩2分／約120m
4. キッズコート天王寺　　徒歩5分／約360m
5. 市立大江幼稚園　　徒歩7分／約530m
6. 天王寺幼稚園　　徒歩7分／約540m
7. 天王寺和み保育園　　徒歩8分／約570m
8. 真生幼稚園　　徒歩13分／約1,020m
9. 四天王寺中学校・高等学校　　徒歩3分／約200m
10. 市立天王寺小学校　　徒歩4分／約280m
11. 市立天王寺中学校　　徒歩7分／約510m
12. 大阪星光学院中学校・高等学校　　徒歩7分／約510m
13. 興国高等学校　　徒歩10分／約800m
14. 大阪教育大学附属天王寺中学校　　徒歩10分／約800m
15. 大阪夕陽丘学園高等学校・短期大学　　徒歩12分／約960m
16. 府立夕陽丘高等学校　　徒歩18分／約1,430m

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第二種住居地域、商業地域、準防火地域

周辺施設[ ]

• 病院

1. 瀧藤歯科医院　　徒歩2分／約110m
2. 四天王寺病院　　徒歩2分／約140m
3. 赤垣クリニック　　徒歩3分／約200m
4. 池田診療所　　徒歩3分／約200m
5. つぢ肛門科　　徒歩4分／約320m
6. 島田クリニック　　徒歩5分／約330m
7. 岡本歯科医院　　徒歩5分／約370m
8. 遠藤歯科クリニック　　徒歩7分／約490m
9. 西下胃腸病院　　徒歩7分／約560m
10. 天王寺ヤスデンタルクリニック　　徒歩8分／約610m
11. 夕日ヶ丘 佐藤クリニック　　徒歩8分／約620m
12. 可児医院　　徒歩10分／約780m
13. 大阪公立大学医学部附属病院　　徒歩12分／約960m
14. 大阪警察病院　　徒歩16分／約1,240m

• 金融機関

1. みずほ銀行 阿倍野橋支店　　徒歩9分／約670m
2. りそな銀行 阿倍野橋支店　　徒歩9分／約680mm
3. 三菱UFJ銀行 阿倍野橋支店　　徒歩9分／約680m
4. 大阪信用金庫 本店営業部　　徒歩14分／約1,120m

• 公共・レジャー施設

1. 天王寺消防署 元町出張所　　徒歩3分／約180m
2. 大阪四天王寺郵便局　　徒歩3分／約180m
3. 天王寺警察署　　徒歩9分／約650m
4. 天王寺区民センター　　徒歩12分／約900m
5. 天王寺郵便局　　徒歩12分／約910m
6. 天王寺区役所　　徒歩14分／約1,080m
7. 市立天王寺図書館　　徒歩21分／約1,680m
8. 天王寺公園　　徒歩4分／約260m
9. 庚申堂公園　　徒歩4分／約280m
10. 天王寺公園てんしば　　徒歩6分／約460m
11. 稲生公園　　徒歩7分／約510m
12. 寺田町公園　　徒歩8分／約640m

その他[ ]

掲示板[ ]

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