グランファーレ真駒内グランフォレスト

2024年11月20日 (水) 10:40時点における最新版

物件概要[ ]

グランファーレ真駒内グランフォレスト　外観1

グランファーレ真駒内グランフォレスト　外観2

• 所在地：北海道札幌市南区真駒内緑町1丁目1番6（地番）
• 交通：札幌市営地下鉄南北線 「真駒内」駅 徒歩9分
• 総戸数：35戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（壁式）、地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年07月
• 売主：日本グランデ株式会社
• 施工：新太平洋建設株式会社
• 管理会社：グランコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 立地と環境が良さそうです。昨今、色々と付加価値が付いたマンションだと思います!
  • 真駒内駅徒歩10分って立地はよくないでしょう。自然環境はいいと思いますが。
• 今から真駒内のマンションに住もうという人は、近所の戸建てを持て余してるお年寄りか、昔住んでたお年寄りくらいでしょう。そういう人にはバーベキュー場とかジムとかいらんものが足引っ張りそうね。
  • 学校も統廃合される予定ですし、再開発といっても新札幌や札駅とは全然違います。
• 目に見える設備が充実してて価格も安いということは他でコストダウンしているのでしょう。
  • グランファーレのマンションは設備充実させる代わりに微妙な立地にすることでコストを抑えるようにしているそうです。
• 駅遠の郊外マンションに将来的なニーズがあると思えないですね。広さなら戸建も建てれるエリアですし。
• 4階建ては地震や火災のような災害時に安心感がありますね。共用施設は本当に充実していますが、管理費は9,580円～18,550円と極端に高額ではなさそうです。この先維持管理コストがかかってくれば将来的に値上げが考えられるでしょうか？
• 駅から離れていることもあって、物件価格は抑えられている感じですね。低層階マンションではありますが、エレベーターはあるでしょうか。さすが４階まで階段で上がるのはしんどいですし気になりました。
• マンションの共用施設が魅力的なので検討しています。内装も壁式構造なので柱や梁がないのも広く使えて良いですよ。
• 修繕積立金がとても安いのにびっくりしました。最初だけとはいえ、ローンの月額などを考えると嬉しいかもしれません。どれくらいの期間がこの価格帯で、みな直し時期などは聞いておかないといけないかな。
  • 今の時代、修繕積立金が安いなんて、何も嬉しく無いよ。いずれ自分の身に降りかかって、大変な目に遭うのだから。修繕積立金が安くて喜ぶのは、修繕前に売り抜けるつもりの人だけ。
• 駅まで徒歩5分以内だったら定期的な住み替え需要あるだろうけど、この立地だと基本的には永住目的でしょう。雪の季節だと正直もっと時間がかかると思う。あとは建物とか設備とかと価格のバランスがとれているかどうかじゃないですか？
• 設備仕様は最新の物ですね。スマホで遠隔操作は便利だし重宝しそうです。また共用施設に魅力を感じ先日、契約しました。昨今は建築費のアップで新築マンション価格が高騰しています。しかしここはお手頃価格なので購入できました。来月の入居が楽しみです。
• いよいよ明日に引っ越しします。1年待ちましたよ!部屋は日当たり良いですし梁や柱が無いのも気に入りました。ペントハウスが良かったですが予算オーバーで残念です。でも早速、カラオケやフィットネスを使うつもりで楽しみです。
• モデル見ましたが梁や柱が無く壁式鉄筋の利点がある。またカラオケにフィットネス、屋上バーベキューなど共用施設が充実していて良いと思いますね。退屈しないで済みそう。
  • 見学しましたら部屋に柱や梁が無いのに驚きました。低層住宅の利点だそうです。確かに部屋は広く使えますし梁が無いのは圧迫感が無かった。共用施設も沢山あり便利そうですがテレワークルームは使わないかな。住宅購入応援キャンペーンということでポイント提示されましたが考えてます。高い買いもんだから。
• 値引きがあるといっても、元が高いから。真駒内駅まで徒歩9分で坪230万円だよ。それに値引きっていってもポイントでしょ？じっさいは額面の半分くらいの使い出だろう。
  • 最近出ている札幌市内の新築マンションの平均は坪単価平均270万ですよ。新築で坪単価250万円を下回るのはこれからは無いかと思います。ましてやこのマンションの自質値引きを使えば3LDKが坪単価208万円位かと思いますが高いと感じるか安いと感じるかは各々の判断でしょう。
• 入口から見るエントランや外観はお洒落な感じです。駅からは徒歩9分と少し遠い感じがしますが住めば都でしょうか。3LDKを検討してますが梁や柱がないのでかなり広く感じました。価格もポイントで200万円安くなるので興味がわいてます。高い買い物ですからあとは決断力ですかね。
• いわゆる郊外マンションなので今後資産価値的にどうなんでしょうか。しかも南区は高齢化と少子化、人口減少が市内でも著しいですからね。
  • ここは「住み潰す」ための物件ですよ。転売とかかんがえちゃダメ。
    • 資産価値云々言うなら中央区一択。今高いからそれでも微妙だけど。
• ホームぺージ見たら300万値引きアリは大きいです。他方でも値引きしてくれるとこは中々無いしね。一度モデルルームを見たいと思いますが、駐車場の空きはあるのかな?　最近のマンションは平置きでも大きい4WDを置けないことが多いので気になります。
• 低層住宅は壁式鉄筋で邪魔な柱や梁が無いのが長所です。最近のマンションは部屋が狭くなったので柱が無いのはスッキリ広くなります。東京でも閑静な高級マンションは低層マンションが人気です。グランファーレ真駒内のエントランスを見ますとお洒落な感じで高級感を感じました。なかなか良いんじゃないですか。
• 昨今、新築マンション価格は高いので値引きの300万円ポイントは大きいね!全タイプにしてくれたら嬉しい。

交通[ ]

構造・建物[ ]

グランファーレ真駒内グランフォレスト　エントエランスアプローチ

• 建ぺい率・容積率：60％・200％
• 敷地面積：2,036.36m2（公簿面積）2,036.28m2（実測面積）
• 建築面積：1,071.03m2
• 建築延床面積：3,207.41m2（容積対象外面積709.59m2含む）
• 外観をホームページで見ましたが、ホテルのようなかっこいい外観になっているのが面白いです。パレスを意識してデザインされたのかしら。共用施設が豊富なので面白いですね。特にカラオケやシアタールームは子供が喜びそう。家で大きな音を立てて歌ったりできないので、こういった防音施設があるのはうらやましいな
  • 確かにホテルっぽいですね。共用施設が充実していると、外までわざわざ行かなくても色々と楽しめるのはいいと思う。気になるのは、共用施設が充実していることで、1戸あたりにどれくらいの負担がかかっているのか。あといずれ設備を入れ替えるときに、どうするかっていうので判断がわかれそう。

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内に30台分設置（内、ピットインガレージ兼洗車場1台、Nタイプ専用駐車場1台）
  • 月額利用料：5,900円～12,500円
• 駐輪場：38台分設置（内、倶楽部ウインド用3台）
  • 月額利用料：無料
• 自分のマンションに共用施設が沢山あるのは魅力的です。カラオケやジム、屋上バーベキューなど楽しみは広がります。ピットインガレージは男性しか興味がないかなと思いますね?　真駒内には、これまで凝ったマンションはなかったので検討したいと思います。
  • 戸数の少ないマンションで共用部が多いと維持管理が大変です。マンションの屋上バーベキューをどれだけ利用しますか？ジムで汗だくになる様子を隣近所の人に見られたいですか？飲み物や食べ物を持ち込んで家族とマンションのカラオケに何回行きますか？マンションの住民に見られながらヒトカラやりますか？バーベキューもカラオケも店員さんがいないので全て自分達でキレイに清掃が必要です。大体が何回か使ってもう利用しなくなるのが目に見えてますね。
    • 共用施設が完備されたグランファーレは、中古マンションになっても高く売れてますよ。
      • 真駒内を検討してますが、共用施設が充実していて毎日が楽しそうです!グランファーレはカラオケやジムは結構付いていますがピットインガレージは珍しいです。車好きにはたまらないと思います。
        • ピットインガレージみたいな施設こそ、使う人と使わない人の不公平感が大きく出ますから、トラブルの元になります。
• わずか35戸でこの共用施設は維持管理大変ですね。グランファーレ物件でいつも思うのですが同じマンションに住むおじさんおばさんと顔を合わせながらジムで運動したいものですかね。醜い体型を見られるのが嫌なので知らない人ばかり利用するのがジムの良さだと思います。
• 確かに共用施設の充実しているのは魅力的ですよね。ただ、これを綺麗に維持するのってかなりコストがかかるのではないかなと思います。利用する人もしない人にも負担が・・・。考えすぎなのでしょうか。
• 建物内にジムがあるのは何気にいいように思います。体を動かした後、自分の家でシャワーをさっと浴びられるので、楽だなと感じます。ジムに通っていると、一度あっちでシャワー浴びてきたのに汗をかいてしまってもう一度家でも入らなくちゃいけないから、面倒だナァ、とも感じることも出てきそうだし。
  • ジムがあってもわすが35戸しかないマンションなので近所の住民に自分が汗かきながら頑張っている姿を見られるのは嫌ですね。しかもマシンが充実してないし清掃なども全てセルフサービスですからね。

【住民感想】

• 早速朝に、フィットネスジムを利用しましたがマンション内にあるので便利です。明日はカラオケを利用したいとスマホで予約します。

設備・仕様[ ]

• 近隣に居住しています。バーベキューコーナーあるのですね。びっくりしました。この辺りは閑静な住宅地なので戸建てでもバーベキューしている家庭は多くないです。公園のバーベキュー施設も無料で使える所も近くにあるのに住宅密集地域でマンションでバーベキューですか。都心のようなマンション設備でターゲットの層が良く分からないなと思っています。近隣とトラブルが起こらなければ良いですね。
• スマホで住設機器をコントロール出来るのは最新で便利そうです。セキュリティもチェックできるし安心に繋がりますね。昨今は建築費が高騰する中、ローコストマンションが多いと感じます。しかしグランファーレ真駒内はハイスペックだと感じますね。
• 自由設計とカラーオーダーシステムが住む人には良いシステムです。拘り感が良いと思いますが。
  • 自由設計というところで魅力を感じました。自由設計といってもベースは決まっているので自分の好みに合わせてほしいスペースが設計できるのは良いですね。一級建築士の方と話し合って決められるので安心してオーダーができそう。例えば収納を広くしたい、部屋干しスペースが欲しいなど自分で考えられるのはありがたいです。
• 設備仕様はハイスペックではないかもしれませんが共用施設とサービスが充実していますよね。実際に使えるかどうかは要確認ですが…写真で見る限り共用テレワークルームの座席数が少ないように見えますが何席なんでしょう。外観のデザインもヨーロピアンな優美さを感じられて個人的には好みです。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK〜4LDK
• 住居専有面積：44.17m2～90.16m2（トランクルーム面積含む）
• バルコニー面積：8.95m2～20.17m2
• ルーフバルコニー面積：30.97m2 ※一部区画対象
• テラス面積：10.77m2※一部区画対象
• 専用庭面積：31.60m2 ※一部区画対象
• アルコーブ面積：0.64m2～3.42m2
• 低層建物は壁式構造で梁や柱が無く、部屋が広く感じます。部屋に柱があると邪魔だし家具の配置に苦労しますからね。グランファーレ真駒内はキッチンにタッチレス水栓や食器棚、ダウンウォールも標準的に付いてたから良いですね。スロップシンクも嬉しい設備です。昨今は建築費が上昇してるから以前みたいに設備が充実したマンションは少なくなったと思いますが。
• 90m2の4LDKがあるのも昨今は珍しく広さを求めていますので嬉しいです。階高あるオープンペントハウスも魅力かな。
  • 駅までの距離で検討から外す人は多いかもしれませんね。でも、ほんと今はコンパクトな間取りプランのマンションが多いので90m2のプランまであるのは珍しいかも。駅から離れた立地だからこそかなと思います。アクセスも大切だけど広い間取りに住みたい人にはいい物件かな～。
• グランファーレ真駒内は低層4階建てで安心感があります。低層の壁式構造は梁や柱がなく部屋の使いみちが増えます。
  • 部屋の使いみちが増えるといっても、個室は4.2畳や4.5畳ばかりだからなあ。
    • 壁式で梁なしかも知れませんがスラブが薄くて騒音問題ありますよ。
• こちらの最上階のペントハウスはめちゃ気になる。よく高級住宅街の白金辺りの高級マンションにあるのを想像しますが。大きさはちがうでしょうがね。
  • え？この物件のペントハウスって、最上階住戸のリビングの一部、4.5～6畳分くらいが天井が高くなって吹き抜けになってるその部分が屋上から出っ張ってるだけじゃない？ただの明り取りだと思ったけど、違うの？
    • 天井高が3800位あるのかな。高くて間接照明付きは魅力かな。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 少子高齢化は先の方がおっしゃるように数年後には小中合併の義務教育学校になるようです。場所は現在の真駒内桜山小学校のところに出来るようですが、ここからだと低学年だと徒歩３０分近くかかるようです。また、真駒内駅前も開発が入るので交通の流れなど変わるようです。駅前にもマンションが建設予定とか。数年後街が変われば人口動態も変わるかもしれませんね。学校は決定しているので小中一貫だと思いますが。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第2種中高層住居専用地域・27m高度地区・壁面線指定区域
• このへんはかなり年老いてきた街で、札幌市の65歳以上の比率は今年の1月時点で28％くらいですが、この物件周辺（上町・緑町）は40％近くなっています。子供はすごい勢いで減っていて、真駒内中学校の生徒は、昨年度は398名でしたが、令和9年には273人まで減少すると予測されています。その辺を踏まえて選択するべきエリアだと言えます。
• 施工会社さんは大手なのでしょうが、近隣住民への配慮はどうなのかなという印象を受けます。既に居を構えてている購入予定にならないので仕方ないのかもしれませんね。
• 去年まで真駒内に住んでいた者です。丁度このマンション横の、すぐ近くのマンションに住んでいました。真駒内に分譲マンションが建てられるのは随分久しぶりですね。素直に朗報だと思いました。真駒内は静かな所ですが、建物の目の前にある国道453線は交通量がとても多く、騒音（車の走行音）は中々のものでした。二重サッシを閉めれば「シャー」という程度の音に低減されることもあり、すぐに慣れましたけどね。それでも窓の開けっ放しはさすがに無理でした。453号線のすぐ奥には森（崖）があるので、西向きの部屋からだと夏には緑が美しく映えると思います。真駒内の未来は芳しくはないですね。スーパーに行っても若者はほとんどいませんでした。よく言えば落ち着いているんですが、真駒内再開発でどう変わるかですね。
• かつて、札幌の高級住宅地として、円山・宮の森・真駒内で３Ｍと称された時代もありましたが、令和の今、真駒内が高級住宅地だというイメージはあまりないでしょう。

それでも、駅まで９分はけっこうあるものの始発だから必ず座れるし、サツドラやラルズはすぐそこ、緑は目の前に真駒内公園があり、南区役所も近い……と、スペックは悪くありません。ただ、実際に暮らしてみてどうかというのはまた別の話かもしれません。やはり懸念はお年寄りの街であることで、グランファーレの購入層と合っていないのではないかという気はします。グランファーレと言えば豊富な共有施設と比較的安い価格、ただし建物のクオリティはそこそこでなぜかプロパンガス…というのが特徴で、比較的若い方が買われるというイメージがありますが、どうなんでしょう？真駒内駅前ゾーンの再開発は、率直に言って街を変えることはないだろうと思っています。札幌の縮小傾向はもう止まることはないだろうと思うので、

• 真駒内は閑静な住宅街で住みやすい環境です。元々、分譲マンションは少なく公務員宿舎が多いところです。グランファーレ真駒内の土地はみずほ銀行の社宅でした。銀行さんはいい土地を押さえてますね。住むには良いエリアだと感じます。
• 真駒内は熊がね…
  • まあ、真駒内公園を超えては来ないと思いたいですが……
• 真駒内エリアも住みやすく住環境も良いと思いますね。これからのマンションには人気になるかと思いますが駅裏の山が開発されると良いがまだ当分かかりそう。
  • 桜山を開発したら自然破壊も甚だしいですよ。そもそも特別緑地保全地区のはず。人口減少社会において緑を破壊して宅地を作るなんて時代に逆行するようなことはありえないでしょ。
• 中央区でもないのに駅まで徒歩10分は遠すぎないかな？

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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