ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ

2023年6月21日 (水) 22:26時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　外観完成予想図1

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　外観完成予想図 2

• 所在地：新潟県新潟市中央区万代二丁目2439番1（地番）
• 交通：

1. 信越本線 「新潟」駅 徒歩10分 （約800m）
2. 越後線 「新潟」駅 徒歩10分 （約800m）
3. 白新線 「新潟」駅 徒歩10分 （約800m）
4. 上越新幹線 「新潟」駅 徒歩10分 （約800m）

• 総戸数：329戸（一般分譲対象戸数314戸）、他店舗2戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年10月
• 売主：株式会社穴吹工務店
• 施工：穴吹工務店・加賀田組特定建設工事共同企業体
• 管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 万代のまさに中心のこの立地は、間違いなく新潟ナンバーワンでしょう。プレミアム部屋はかなり設備もこだわっているようですので、モデルルームのオープンが楽しみです。唯一の難点が、車社会の新潟に関わらず、駐車台数が、戸数に対して、約七割程度という所です。プレミアム部屋に優先権があることは確実ですので、そうすると、実質的な駐車台数は、標準の部屋では、抽選で5割程度になるでしょう。一世帯車2台持ちも珍しくない新潟で、周囲の駐車場も空きが期待できない中、抽選落ちの可能性が高いことを承知の上で、購入に踏み切れるファミリー層がどれだけいるか。今後、周辺にタワー型マンションが次々と建設されることを見越して、新たな立体駐車場でも新設されれば、このマンションの価値も跳ね上がるのですが。
  • 車が必要ない、または必要時レンタカーで良い、リタイア世代などには、間違いなくこれ以上ない物件でしょう（お値段が適正ならば）。これで、メジャー7物件であれば完璧でしたが。穴吹が、他の大手に競り勝ったということになりますが、土地落札価格が高すぎたために、販売価格が異常高値になったダイアパレス上所のようにならないと良いのですが（それでも、ダイアパレス上所も完売となっており、新潟の意外な購買力にびっくりです）。
• 販売価格はまだまだ未定ですが、ご近所のザ・プレミア〈新潟駅 万代〉が参考になるでしょう。あちらが、3,450万円～5,769万円（49.67m2～76.47m2）ですので、この金額と同等か少し高い位ならば、（比較的）こちらがお安くなりますので、販売開始と同時に瞬殺でしょうし、立地と話題性からすると+300～500万円ほど高くても、適正かもしれません（新潟のサーパスの50㎡に3,000万後半、60平米に4,000万円出す人がいるのか、というそもそもの疑問はありますが、全国的にマンション価格が跳ね上がっているので、それでも売れるのかもしれません。）。ザ・プレミアのセールスマンは、こちらの販売価格発表前に売りきらないといけないので、大変ご愁傷さまです。逆に、買う方としては大幅セールが期待できるので、話題性が気にならない実需（万代に歩いていける距離に住めればいい）の方は、2年待たずに買えるプレミアの価格交渉してみるのもありでしょう。しかし、予想される想定価格を考慮すると、実需の方には、プラウド川端町の低層階（約60m2で3,000万後半～4,000万前半）のほうが、住環境とブランドの面からはよりおすすめになるでしょうね。
• 予定価格一覧（方角は公式表示を優先）
• 【西向き（※実際は北西、信濃川向き）】
  • A　3LDK　76.42平米
    • 15-19階　5350-5650万円
  • B　2LDK　60.37平米
    • 17-19階　4090-4180万円
  • C　1LDK　　45.41平米
    • 17-19階　3290-3380万円
  • D　2LDK　66.12平米
    • 17-19階　4790-4880万円
• 【南向き（※実際は南西、BP向き）】
  • E　4LDK　118.43米（Grand plan）
    • 14-17階　9320-9590万円
  • F　2LDK　64.78平米
    • 13-19階　4670-4850万円
  • G　3LDK　82.49平米
    • 15-19階　6510-6670万円
  • H　3LDK　78.76平米
    • 15-19階　6010-6170万円
  • I　3LDK　78.76平米
    • 15-19階　6010-6170万円
  • J　2LDK　61.93平米
    • 15-19階　4530-4650万円
  • K　3LDK　122.74平米（Grand plan）
    • 14-16階　9330-9510万円
• 【東向き（※実際は南東、新潟駅向き）】
  • L　2LDK　63.18平米
    • 16-19階　4530-4650万円
  • M　1LDK　50.24平米
    • 16-19階　3560-3650万円
  • N　3LDK　74.34平米
    • 16-19階　5150-5270万円
  • O　2LDK　80.01平米
    • 15階　5150万円
  • S　3LDK　90.02平米
    • 16-19階　?-6670万円
• 【北向き（※実際は北東、朱鷺メッセ、メディアシップ向き）】
  • T　2LDK　60.07平米
    • 16-20階　3860-4090万円
  • U　3LDK　75.88平米
    • 16-20階　4850-5120万円
  • V・V1　3LDK　75.88平米
    • 16-20階　4850-5120万円
  • W・W1　3LDK　74.20平米
    • 16-20階　4850-5120万円
  • X　3LDK　71.27平米
    • 16-20階　4550-4820万円
      • ※１LDKと２LDKの一部(B,C,J,L(13階以下),M,P,T(19階以下),R)は、駐車場使用権なし。Tの19階と20階の価格差140万円のうち、約100万円分ほどが、駐車場使用権料と考えられる。この程度の価格差であれば、駐車場がついている20階を強くお勧めする。
• A　3LDK　76.42平米
  • 管理費　　　　　　　　13,100（171.4円／平米）
  • インターネット　　　　2,835
  • エスコートサービス　　605
  • F-ace　　　　　　　　 495
  • サーパスSOS　　　　　495
  • 修繕積立金　　　　　　6,200（81.1円／平米）
    • 共有施設の豪華さの割に、一見、管理費は安く設定されているように見えるが、通常は管理費に含まれるセキュリティ関係が別になっていることと、インターネット費もやや割高（通常1000円程度）を考えると、実際の管理費は約16,000円（209.3円／平米）となるが、内廊下設計、各階ゴミ捨て場がある点を考慮すると、まずまず適正な管理費と思われる。一方、修繕積立金が明らかに割安に設定されており（目安は200円／平米）、資材高騰の背景を考えると、将来の積立金不足の可能性が非常に高い。はじめの数年だけ安く設定している可能性があり、今後の長期的な積立金の上昇予測を確認すべき。
• 第1期は、15階以上の視線が抜ける階数からの販売である。周囲を高い建物に覆われており、14階以下は、階数によらずほとんど視線が抜けないため、5～14階の住環境の違いは大きくないと思われるので、14階以下は値段がかなり下がるのではないか？ただし、資材高騰の影響もあり、15階以上の売れ行きが好調であれば、販売状況を見てあまり変わらない（都心では、途中で値上がりすることもありうる。）可能性もあり、2期以降を待つべきかどうかはなんとも言えない。新潟ナンバーワンの立地であることは間違いないので、資産性を考慮するなら、選べるうちに、最上階や角部屋を購入するのも選択肢だろう。眺めにこだわらない、車が不要ということであれば、低層階の１～２LDKも非常に魅力的だろう。
• 価格は、安い方角から【北（朱鷺メッセ）→東（新潟駅）→西（信濃川）→南（BP）】それぞれ、おおよそ約200～400万円→約100～300万円→約500万円上昇するため、最安の北と最高の南では、同等程度の広さの部屋で、価格差約700～1,000万円となっている。
• 立地は間違いないが、価格と設備を考慮すると、現在販売中の、近隣新築マンションとの優位点があるとは断言できない。なにせ、プラウド川端町のA,Cタイプ　80平米超（2階だが、ぎりぎりリバービュー）が4,500万円前後で買えてしまうので、設備と間取り、ブランド、住環境、周辺駐車場の空き具合を考慮すると、むしろかなり割安に見えてしまう（それでも、新潟ではかなり高額だが・・・。）。投資目的ではない実需使用ならば、ザ・プレミア〈新潟駅万代〉も含め、在庫があるうちに、各社のモデルルームも実際に見学した上で、3年以上待つ価値があるかどうか、かなり真剣に検討したほうが良いだろう。
• 全体の価格としては、概ね事前の予測内に収まっており、特に割高という印象はない。第1期から、比較的お手頃な価格帯の部屋もあるので、予算と間取りの兼ね合いで、希望に近ければ早めに検討した方が良いだろう。今後発表される低層階が、上層階よりもかなり価格が下がるのならば、新潟ナンバーワン立地の物件としては、むしろかなりお買い得と言える物件になるかもしれない。
• モデルルーム見てきたけど、あのエアコンの配管はダメだろw
• 修繕積立金が安すぎるのは、逆に怖いと思う。絶対に、購入前に30年間の長期修繕計画を確認したほうが良い。途中で修繕積立金が急に増額しても、ローン支払えなくなる人が増えそうだし、管理修繕費の未納者が増えそう。
  • 長期修繕計画はあくまでも計画であり、実際に修繕積立金を増額するか否か決めるのは住民自身ですよ。たとえば3年後に増額する計画になっていても管理組合の総会で否決されれば増額されないし、それ以前に理事会で計画を握り潰して議案に上げない場合もあります。また、購入前に提示されるのは「長期修繕計画（案）」であり、決定事項ではありません。実際の長期修繕計画は管理組合の設立総会で住民自身の合意によって決定されます。ただ、修繕積立金を増額せずに放置していると大規模修繕の資金が捻出できなくなり、修繕できないのでマンションの資産価値が毀損し、結局は住民自身が損をするだけなんですけどね。
• こちらを検討する方は、比較対象はどこになるの。やっぱ駅前のタワーかな。
• 売れてるんでしょうかね？
  • なかなか売れないでしょうねー。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　シティデッキ完成予想図

• 敷地面積：4,554.35ｍ2
• 建築面積：2,947.34ｍ2
• 建築延床面積：41,623.35ｍ2

共用施設[ ]

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　グランドラウンジ完成予想図

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　オーナーズラウンジ完成予想図

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　オーナーズライブラリー完成予想図

ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ　ラグジュアリーキャビン完成予想図

• 駐車場：総223区画：平置3区画【レンタカー用1区画、来客用1区画、身障者用1区画】、タワーパーキング【普通車96区画(内10区画電気自動車充電対応)、ハイルーフ車124区画(内24区画電気自動車充電対応)】
  • ※EV区画の充電設備を利用する場合、月額2,500円の使用料がかかります。
• バイク置場：総11区画
• 自転車置場：総332台：平置29台、スライド式303台

設備・仕様[ ]

• 建築資材の高騰を反映してか、設備の大幅なコストカットが目立つ。標準のFINE gradeでは、床暖房なし（！）、キッチン人大、ディスポーザーなし（確認しなかったので確実ではないですが、設備一覧に表記なし。この時代のタワーマンションで、ディスポーザーなしはちょっと信じられない！）、風呂照明ダウンライトなし、洗面台チャイルドミラー（賛否あるが、汚れが目立つため、現在はなしが主流）、古めかしいシャワートイレ、お風呂壁のデザイン（好みもありますが）と、10～20年ほど設備とデザインが遅れている印象を感じる。雪国である新潟では、せめて床暖房と、マンションならではのディスポーザーはつけてほしかった・・・。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：45.41ｍ2～122.74ｍ2
• バルコニー面積：9.71ｍ2～28.87ｍ2
• サービスバルコニー面積：2.98ｍ2～6.06ｍ2
• 最高の南（BP）は、最も視界が抜け、新潟花火、信濃川も望めるが、一方で、西側に隣接する広大な敷地（現フレンドパーク万代2丁目）に、遠い将来、同等程度のタワー型マンションが建設される可能性も0ではないことに注意が必要。永続的に、視界が大きく変わらない事が期待できるのは、東（新潟駅）と西（信濃川）側の2か所のみ。西（信濃川）は、大通りに面しておらず、排ガスや騒音の心配も少なく、高層階では信濃川も一部望め、住環境としてはかなり良いだろう。北（朱鷺メッセ）では、将来的に、旧コズミックスの再開発が考えられ、高層建築の可能性もありうる。しかし、現状、北（朱鷺メッセ）の一部の部屋は、信濃川、日本海が望め、間取りも良いものが多く、価格差を考慮すると、かなり割安とも言えるかもしれない（特に、角部屋Aタイプと、隣り合うXタイプで、約1,000万円の価格差があるが、広さも同等、Xタイプの間取りのほうがはるかに使いやすく、眺めも大差ないと考えると、この価格差はかなりお買い得！また、Tタイプの最上階は、景観は望めないが、値段も安く、駐車場使用権も付き、シニアやDINKSにはかなりお勧め！）。

買い物・食事[ ]

• 商業施設

1. ラブラ万代　［約100m／徒歩2分］
2. 新潟日報メディアシップ　［約120m／徒歩2分］
3. 万代ビルボードプレイス　［約190m／徒歩3分］
4. 新潟伊勢丹　［約210m／徒歩3分］
5. 原信、ブックオフ、ココカラファイン　［約640m／徒歩8分］
6. CoCoLo新潟　［約800m／徒歩10分］

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. ひまわりこども園　［約630m／徒歩8分］
2. 新潟えきなかこども園　［約800m／徒歩10分］
3. 万代保育園　［約870m／徒歩11分］
4. 流作場保育園　［約1,010m／徒歩13分］
5. 市立南万代小学校［通学指定校］　［約640m／徒歩8分］
6. 市立宮浦中学校［通学指定校］　［約520m／徒歩7分］

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 当初南西向きの部屋を検討してましたが、やはり気になるのは隣の旧国土交通省新潟運輸総合庁舎跡地。5月にあったサウンディング調査の結果を見ると、ホテル、オフィス、賃貸住宅、商業施設、高齢者住宅などなど・・中にはシンボル的なものにしたいので高層になるなどの要望もある。何が建つか不安を抱えて暮らすのも嫌なので、南西は諦めて北西で要望書を提出するつもりです。北西なら建物の隙間から、日本海、信濃川、花火と眺められるので。価格ですが、思っていたのより南西も含めて抑えられているなと思いましたが、確かに設備は残念でした。プラウドの部屋を見た後だと特にですね。(プラウドの2階も検討しましたが、来年中に引っ越し出来ないのと、あと部屋のすぐ横に電信柱と上に電線があったので止めました。烏などの鳥の糞が心配で・・)サーパスの設備は材料の価格高騰もあり仕方ないかなと思っています。オプションや間取変更で満足のいく部屋にするつもりです。
  • あの辺りは何度か訪れましたが、やすらぎ堤も含めて道端に鳥のフン跡が気になることはありませんでしたよ。掃除をこまめにされているのかもしれませんので、絶対とは断言できませんが。確かに、電線は気になるかもですね。

周辺施設[ ]

• 公園・医療施設

1. 信濃川やすらぎ堤緑地　［約140m／徒歩2分］
2. 万代テラス　［約230m／徒歩3分］
3. 弁天公園　［約520m／徒歩7分］
4. 万代シテイ郵便局　［約390m／徒歩5分］
5. 三条信用金庫 新潟支店　［約390m／徒歩5分］
6. 第四北越銀行 新潟駅前支店　［約480m／徒歩6分］

• 医療施設

1. てらしま外科・内科クリニック　［約120m／徒歩2分］
2. さくら皮膚科医院　［約120m／徒歩2分］
3. スマイルキッズデンタルパーク　［約120m／徒歩2分］
4. 東京プラス歯科 矯正歯科 にいがたクリニック　［約120m／徒歩2分］
5. 村山内科　［約280m／徒歩4分］
6. 新潟万代病院　［約400m／徒歩5分］

その他[ ]

掲示板[ ]

• 宮城県・新潟県・東北北陸甲信越のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・サーパスタワー新潟万代シテイについての口コミ掲示板
• ザ・サーパスタワー新潟万代シテイってどうですか？

ご近所物件の掲示板

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