パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン

2024年7月2日 (火) 23:45時点における最新版

物件概要[ ]

パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン　外観

• 所在地：東京都練馬区立野町2081番40、2082番7、2082番8（地番）
• 交通：

1. バス停まで 徒歩4分 バス所要時間14分 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅
2. 西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩15分

• 総戸数：61戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 看板が追加されていました。元々、開発区域が1万平米以上だったのでシティテラス善福寺公園規模のマンションになるのかと思いましたが、61戸とかなり余裕のある計画になるようです。計画発表が気になりますね。
  • このマンションの敷地自体は4400m2弱なのですね。容積率100％と非常に厳しいエリアなので戸数とのバランスはちょうど良い感じです。残りの土地は戸建てでしょうか。それとも高級老人ケア施設か。
    • 同じく立野町にあるパークホームズ吉祥寺グランテラスガーデンと北側のファインコートみたいな配置になるんじゃないですかね。
• 3階建ての低層マンションか。重厚な感じになるのかな。期待してしまう。
• ここはいくら位になるのかなぁ。
  • 延べ床面積と総戸数から考えて平均専有面積は70m2弱？90～100m2の億ションってのは無理だったのかなこの場所で。
• 中々変な物件作ったな。特徴が無さすぎだな。価格が5000万円台なら買いだな
  • 特徴かあ。好みの問題もあるから集合住宅では難しいかもね。5000万円台は50平米ならあるかも。
    • 設備もそれなりに頑張ってるけどもう一声って感じですね。可動式ルーバー面格子があるのはいいけどディスポーザーなさそうなのが残念…。近隣のすみふシティテラス善福寺が設備面でけっこう頑張ってたのでついつい比べてしまいますね。
• 設備面でもグランヴィラに比べて劣りますねえ。それでいて値段は2,000万くらい上がってる印象。あちらはディスポーザーあり南向き70㎡最上階でも6,000万でした
  • 5年も前の物件価格を持ち出しても意味無いでしょう。タイムマシンが存在しない以上、今の相場で妥当かどうかしか判断指標は無いです。
    • ここの新築価格がグランヴィラの中古価格とあまり変わらないように思えるし、築年数もそんなに離れるわけじゃないから比較対象にはなるよね。当時のグランヴィラの新築価格は参考にならないにしても。
• 見学しましたが、管理費、修繕費高すぎなような？3万ちょとは流石に高いので、諦めました
  • 管理費は月額 19,790円、年間だと約24万円、修繕積立金は月額 11,700円、年間だと約12万円、合計で36万円、このお金があれば何かできそうとは思うけれど、決して高いとは言い切れないわけで、妥当な範囲な気がします。共用施設がもっとあるともっと高くなるんですよね？

• 低層階でも立地や周辺環境に恵まれていたら高さはあまり関係ないかなと思うようになりました。ここは駅から距離があるのですが総戸数が多過ぎないので、住民間のもめ事も少なく住みやすそうです。駅から離れた立地だからこそ、静かな暮らしが出来そうでいいですね。
• このあたりで探してますがココは帯に短し襷に長しなんですよ。狭めでいいならスミフに目がいくし、面積的にも予算的にも余裕が欲しいと思えばブリリアがあるし。そして何より残念なのは近くに散在する三井物件よりデザインやグレードが明らかに劣る点ですね。ここに住みたい！って気にさせてくれないんです。
• 最寄り駅から少し距離があるのが気になりますが外観デザインがおしゃれだなと感じました。低層階マンションなので、エレベータも不要なのもいいですね。間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。エントランスなどもおしゃれですね。
• ここって近隣の築5年のグランヴィラ中古より安いのですね。単なる商品の違いからなのか、このエリアの相場がトレ転しかかってるのか？どう見ればいいのでしょうね。
  • 新築で中古よりも安いなら、新築を選びたくなります。ただ、設備仕様や広さが違うこともあるので…。
    • ここが今の市況下で新築にしてはまだ良心的な価格なことと、市況に乗っかったグランヴィラ売主の強気な値付けで歪な様相を呈してますね…グランヴィラが商品力として優れているのは確かですが、中古の値付けはかなり強気なので実際の成約がどうなるか気になるところです。設備仕様、立地、規模感の差異をどう評価するかで色々変わってきそう
• 設備に無駄がなく防災面も考えられている。現代の生活スタイルにあった一つ一つの細部のこだわりは魅力的。明度が高い外装内装なので、それぞれの向きの部屋も通路も全体的に明るく、非常に感じが良い印象。
• あと何戸でしょう？間取りが9タイプ掲載されてるから、それ以上はありそうですが。
  • 今は、タイプA,K,Nタイプが掲示板されていますね。新築扱いなら竣工より1年以内に売却するのかも。
    • タイプD,L,Bもありますね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 高級感がある外観ですね。3階建てですしデザインからすると小規模マンションなのかと思いましたが物件概要を見ると61戸もあるんですね。ランドプランはどうなっているんでしょう？敷地をギリギリまで使ってメインの棟以外にも2～3棟あるパターンとなるんでしょうか。駐車場は機械式ですがある程度台数が確保されてるので車所有の方でも検討しやすいですね。
  • 外観パースと戸数から考えて、東、南、西向きのコの字型でしょう。エントランスは東向き棟の北寄り部分。
• 南向き住戸が多いランドプランは良さそうですね。駐車場の数が少ないのと３LDKでもギリギリ７０m2いくかいかないかというのはやはり時代を感じますね…
• こちらの物件はまさかの直床でしょうか？ホームページ記載もなく、suumo見ててもエステムコートは二重床という表示があるのにこちらはないので…三井でも直床とかあるんでしょうか…
  • 確かにどこにも無いですね。最近の三井さんのマンションは直床が多いので残念ながら‥かもしれませんね。週末にお話を伺いに行く予定なので質問してみます。
    • 今日、新宿で説明を伺いました。モデルルームは無く、パソコンのモニターでCGを拝見しながらの説明でした。床は二重床とのことでしたよ（笑）。そのほかの仕様は、まー普通っていうのが正直な感想です。予定では7月から分譲開始のおつもりだそうで、概ね7000万から7500万くらいで、6000万円台もチラホラでした。
      • 二重床で良かったです！その金額で直床とかさすがにないなと思ってたので安心しました。7月になれば価格もハッキリしさそうですね！
• この規模で車寄せあるのはリッチだな。
  • いいね。かっこいい。
    • 低層マンションは車寄せある物件多いですよ。建蔽率の関係で車寄せを作りやすいんじゃないでしょうか。
• 場所柄駅近より土地も安いしゆとりある敷地計画ができるのが駅遠物件の良さでもあるよね。子供も安心して遊ばせられるし。利便性や資産価値が全てじゃない。

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  車寄せ（2024年6月9日撮影）

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  外観状況（2024年6月9日撮影）

共用施設[ ]

• 駐輪場、戸数に対して二倍の数なので、ひと家族二台は置ける計算になりますね。近年の物件ではひと家族二台というのは決して珍しくない設置率だと思います。子供用自転車等で３台以上ある方は管理と相談して使わないご家庭分を融通してもらうか、自宅の玄関に置くとかですかね…共用廊下に置くのは規約的に基本NGなので。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザーがないのは残念ですね。規模の問題でしょうか。
  • ディスポーザーないんですね。。ホームページを見れば、ディスポーザーが無いことも分かりますか？
    • 設備の項目を公式HPで見れますよ。記載がないので、ディスポーザーはなさそうです。規模的にも販売価格や管理費(修繕費含む)を抑えることを優先したと思われます。
      • ホームページの設備のところには記載なさそうですね。あとスロップシンク、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナとかもない、、のかな？？これから追加されてかなんてことあるのでしょうか？？結構価格抑えてくるつもりなんですかね。ハンズフリーキーとかもないのかなぁ。
        • 50世帯でディスポーザーは普通ないでしょ！大規模マンションに行ってらっしゃい！
• 設備面は、パークホームズらしさが無いですねー。時代的に仕方が無いのかもしれませんが三井ならもう少し頑張って設備面の仕様を上げて欲しかったですね。吉祥寺によっぽどこだわりがあって、バスも全然問題なしという人には受けるんでしょうけどね。少し残念
  • 今のマンションとしては頑張ってるほうじゃない？バルコニー隔て壁が天井まで、共用廊下側可動式ルーバー、トイレ独立手洗い付き、など。ただし億に届くのは最上階とか角部屋など一部だと思います。大多数は8000万台じゃないかしら。
• 食洗機はあったと思います。床暖房がリビングだけじゃないとかで珍しいなと思いましたけど、後はホントに普通でした。
  • リビングの横の洋室にも床暖つけてるのはZEH基準クリアするためによくあるデベ都合の対応ですね。

間取り[ ]

• 面積的にはそこまでな感じはありますが、ワイドな設計でゆったり暮らせそうですね。ファミリー層も住みやすそうです。
  • 三井は間取り悪いですよ。スパンが6mスパンの部屋で廊下側の狭い部屋は横幅185cmしかないので子供部屋として机とベッド置きにくいですよ。Fタイプみたいな形ならまだいいと思います。
• 間取りを拝見しましたが、68平米70平米とマンション住まいならちょうどいいくらいの広さになっていると思います。収納力も広々としていて、住みやすそうです。収納が多い分リビングのスペースがちょっと狭いかなと思いましたが、子供がそこまで多くなければちょうどいい広さなのかな

買い物・食事[ ]

• コンビニは確かにちょっと遠いです。ですがコープが近いのは素晴らしいです。少し遠いですがドンキやいなげや、アキダイも使えますからお買い物は楽ですよ。

育児・教育[ ]

• このあたりは本当に子育て環境良いです。図書館全然混んでないですよ。いつも、共用施設かのように雨の日は子供をそこに連れて行って絵本を読み聞かせしたり、大量に絵本借りたりしています。私もよく雑誌読んだりします。
• 近隣に住んでいますが落ち着いて子育て環境もとても良いところです。住んでいる方も落ち着いている方が多いですし、ママ友付き合いのゴタゴタもないイメージです。中学校は優秀な子が多いのか、内申が取りにくいと有名です笑。お受験をされる方も多いですよ。吉祥寺まで歩くと遠いですが自転車でアクセスしやすいところも魅力です。子連れの方にはとてもおススメの場所です。
• 子育て環境を強調しているが、部屋数、大きさから、一人っ子しか想定していないのではないかな。
  • 68平米の3Lならマシな方だよ。間数取れてれば4人家族でも十分いける。価格とのバランス考えれば、こうしてくれた方がありがたいかな。

周辺環境・治安[ ]

• ここって、吉祥寺駅まで徒歩23分。バス14分とあるけど、実際には、ラッシュ時だと、それぞれどんくらいかかるんだ？
  • 自転車メイン
    • 最近まで近くに住んでました。バスは１時間に３０本以上来ます。大した渋滞もありません
      • 雨の日はバス微妙なんですよね。特に吉祥寺からの帰り。バスの中も道路も激混みですごく不快です。仕方ないんですけど。
        • 正直ほぼ待つことがないレベルですぐきます。吉祥寺初のものは列をなしているぐらい。正直私は地方出身なのでかなり異常な光景に映りました。ほぼまた心配がなくなれるのはかなりメリットだと思います。混んでいる、雨の日大変、と書かれている方もいますが、それはどこのバスでも言えることで正直私は許容レベルだと感じました。最寄り駅まで7.8分程度なので、それを我慢できない人はバスメインでアクセスを考えるのはやめた方がいいかもしれないです。
• 隣に畑みたいなものありますが、肥料を撒くと肥やし臭かったりしますでしょうか？以前住んでいたところで近所に畑があり、肥料を撒く季節は結構キツかったので…あと農薬散布も少し気になります。
  • 場所によってはたまに臭います。どちらかというとマンションから離れてる畑が臭うかなあという感じですし、どうしようもないレベルではないかと。
    • 隣の畑の匂いが気になったことはありません。
      • 匂いはありません。野焼きとかをされたらちょっと臭いと思いますが。
• 優良立地と上げている方がいますが、やっぱり吉祥寺使えるとはいえ遠いです。バスも混みます。特に吉祥寺からの帰り。雨の日は地獄ですよ。吉祥寺通りがもう少し広ければいいんですけどね。一種低層なので仕方ないですが、コンビニなんかも少し遠いですしね。図書館だって激混みで開館で並ばないと席取れないですよ。学校もそりゃ荒れてる学年だって年によってはあります。最寄りの十字路はヒヤリハットもあるなど、何年か住まないと分からないと思います。静かで環境は良いところですが、不便さやデメリットもメリットと同じ以上に多いと感じますので慎重にご検討されることをおすすめします。
  • 優良とは書きましたが、あくまでバス便という前提ですから遠さのデメリットは事実としてあります。それでも吉祥寺利用できてこの価格でこの環境はファミリーのとって悪くないと思いますよ。
• 千川上水の交差点は、北側から南側に向かって横断する際に右手側が死角になりますし、細道の割に交通量も思っていた以上にありました。一時停止マークもありませんので、特に子どもが横断するときは細心の注意が必要です。
  • そもそもここのあたりは住んでいる人しか入ってこれない規制がかかっているようで、許可をとっていない車が走ると違反になるそう。(小学校周辺の道)なので、比較的他の公道を使って通学している子供よりは車に轢かれるリスクは低いんじゃないかと思います。
• 関町図書館は混雑している時も少なからずありますが、全体的に綺麗で良い図書館ですよ。本の数もそこそこあります。
• お隣のテニススクールが朝8時から21時頃までやっていますので、南棟など部屋の場所によっては音が気になるかもしれません。このあたりは三井さんに聞かれた方が良いかも。以前はもっと朝早くからやっていたそうですが、（随分前のことかもしれませんが）近隣からの要望等を受けて開始時間を8時に変更されたとコーチの方から以前伺いました。因みに結構人気でクラスによっては空き待ちだったりします。
  • 音を気にされてる方もいると思いますが、個人的にはほぼ気になりませんでした。と言うのも、利用者が子供であったり老人と大した威力で打ち返してないため、プロみたいな音がしない。どちらかと言うと、喋り声の方が気になるんじゃないかなと思いました。(それも物件との間に駐車場があるのでほぼ気にならないと感じました)
• 吉祥寺までは自転車で信号待ち含み10分です。吉祥寺は駅至近の駐輪場の定期利用がなかなか空きませんから、利用されるご予定の方は早めに空き待ちされるといいです。
  • 個人的に吉祥寺に自転車で１０分程というのはやはり魅力に感じますね
• 本日建設地見てきましたが、学校の校庭？隣の畑？とにかく土埃酷いですね…環境は良かったのですが掃除の手間とか考えちゃって少しひいてしまいました。
• テニスコート側のバルコニー良いかなと思い、現地見に行きましたが購入はやめました。人が毎日バルコニー前で集まってテニスやってるのが、見られそうで怖くて
• 現地見にいきました。小学校と中学校、畑、テニスコートに囲まれたのどかな場所ですね。特に近くにある公園が素敵だと思いました。あとは、スーパー、コンビニ、図書館も近い。行きは吉祥寺駅から歩いて行ったのですがさすがに結構遠かったです（1.9kmくらい、初めてなのもあるかもですが25分かかりました）。帰りにバス3台が並んでくるの見て、最初からバスにすればよかったなと。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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