ザ・グランクロス多摩センター

2023年7月26日 (水) 22:27時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・グランクロス多摩センター　外観完成予想図

• 所在地：東京都多摩市鶴牧三丁目5番7（地番）
• 交通：

1. 多摩モノレール 「多摩センター」駅 徒歩6分
2. 京王相模原線 「京王多摩センター」駅 徒歩9分 （西口より）
3. 小田急多摩線 「小田急多摩センター」駅 徒歩9分 （西口より）

• 総戸数：289戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上20階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年11月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社　株式会社長谷工不動産　積水ハウス株式会社　TC神鋼不動産株式会社　大林新星和不動産株式会社　京阪電鉄不動産株式会社:
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 多摩センターの中ではかなり大規模？
  • オーベル、ジオ、ブリリアあたりはここより大きいよ
• こちらのマンションって3LDK4000万円台で売り出される可能性ってあるのでしょうか。
• 警察署の直ぐ裏で隣は大手会社しかないので治安は凄く良さそうですね。外観がなんか4-5前のデザインって印象です。プラウドみたいな外観にできないのかな
• プランを見た感じだと西南向きと西向きが紹介されてます。敷地はけっこう広そうなので全方向に部屋がある感じでしょうか？眺望が良いのは高層、一方向のみという感じなのですか。お値段の差がけっこう出てくる感じかなと思います。アクセスが良好そうなので立地や利便性重視の人が多くなるのかなとも思います。予算が高い人は眺望も望める感じになるのかな。でも北向きとなるとそんなに高くもならないでしょうか？
• ウェビナー参加された方いらっしゃいますか？予定価格を教えていただけますと幸いです。
  • 意外と安かった。
    • 思ったより安いとラッキーと思ってしまいますね。それぞれの予算にもよるでしょうけど。B棟とA棟とあるけど、B棟の方が若干高くなるのではと思います。向きがA棟は西向きでB棟は西南向きな感じで、真西より西南の方が良さそうな気がするので。GタイプとFタイプは独立性が高いので更に価格が上になりそうに思います。単純に専有面積で価格が決まれば良いのですけど。
      • ここに販売予定価格を書いていいのかわからないので詳しくは伏せますが、ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘より気持ち安いかな？という感じでした。駅が違うので人それぞれですが同じ多摩市ということでは、駅距離、規模感、共有施設、眺望、周囲の開発など、すべてブリリアタワーが上なので、正式価格はもう少し安くしてほしいというのが本音です笑
        • 駅距離など諸々鑑みて安くはないですよね。ここが割高なのか？聖蹟のブリリアタワーがお値打ちなのか？分かりませんが…
• オンラインプロジェクト説明会とオンライン個別相談会の参加は第1期1次販売登録抽選時の倍率優遇にも影響してくるんですね。物件概要によればどちらにも参加すれば2倍の倍率優遇となっています。
• モデルルームのタイプの部屋ご存知の方いますか？
  • ３LDKのみ二部屋だと思います！どの部屋かは忘れました…
• 毎月の管理費+修繕積立金(=3万弱)が多少高いと感じたのですが、皆さんどう思いますか？
  • 私もそう思いましたが一応タワマンなのでそれくらいが妥当と言われました(＠_＠;)
    • 最近の大規模マンションはどこでもそのくらいだよ。最初から人件費や部材の高騰を加味した金額で設定してる。
• 一次取得ならこの微妙な仕様や設備で良いのだろうけど、二次取得以降だと敬遠されるかと。
• 何となく予想はしてましたが、多摩センターの新築という事以外には売りが無い様に見えますね。
• 固定資産税が70m2で24万円ぐらいだそうです。こんなもんですかね？
  • 70m2で30万円見ておけばお釣りがくるというイメージ。
• 長期修繕計画は5年おきに値上がりしていくんですね…管理費と修繕積立金が3万弱と言う書き込みを拝見しましたが、最終的にどのくらいまで値上がりする感じか教えていただけると助かります。
  • ５年おきに改定の計画ですが、基本的に管理組合での話し合いになるので、値上がり方法も変更になる可能性もあります。どのくらいの価格が上がっていくのかというのも、議事会での賛成票が必要になりますがほとんどのマンションが修繕費は上がっていきますよ。
• 1期はもうほとんど、完売したようですから売れると思いますよ
• 駅徒歩9-10分立地、給湯器リース、インターネット使用料、設備仕様を考えたらどこが割高感がありますかね
• アクセスが悪いとは言いませんが内容的なもので考えると、この価格帯は高すぎるかなという印象。共用施設もここまでは不要かな～。維持するのにも費用掛かりますよね。
• 建物外観がかっこ良くて設備的に不満がないので検討していますが、ビルに囲まれている点が苦しい…。足踏みしてしまいます。皆さん、眺望の優先度を下げるor日当たりを諦める際に、自分を納得させる良き理由付け方法とかありますか？
  • 周りはオフィスビルで、土日や夜は従業員も帰宅していて視線は気になりませんよ。仕事から帰ってきたら夜なので、日中の日当たりや明るさも気にするタイミングはほとんどないです。実際の生活スタイルでシュミレーションすると良いですね
    • まー、日当たり、眺望はどうにもならん。シミュレーション画像とか見たけど、おれはこれでやめた。ペデストリアン非直結くらいは我慢できたんだけどなあ。
• MR行くと分かりますが、結構埋まってきていますよね。完成は来年末なので良いペースなのではないでしょうか。多摩美跡地がマンションでも小規模でしょうし、京プラ跡地なんてまだ何も決まってませんしね。図書館本館もオープンして、土日の多摩センターは結構賑わっていますよ。地盤、治安、新築価格など、総合的にみて良いマンションだし、良い街です。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・グランクロス多摩センター　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：4,021.29m2(売買対象面積)
• 建築延床面積：22,891.26m2
• 南向きと西向きみたいけど眺望も日当たりもすごく限定的です。
  • この立地で東向きの部屋を作らない理由はないはずなんだけどね。東廊下西バルコニーみたいな謎間取りもあって、建物の形もよくわからないし情報出てこないとなんとも言えないね。
    • 東向きの間取り掲載されてますよね？確かにビル街みたいな雰囲気ありますね。緑も多いですけど…
      • 多摩センの周りは盆地的になっているので、眺望は立地的に不利ですよね。眺望重視なら、ブリリアとか、ジオの方が良いと思います。
• 建物は敷地北側と東側に沿ってＬの字（120°くらい）に配置されるようです。北側の棟は南向きの部屋、東側の棟は西向きの部屋なので、周辺の建物からは少し離れています。ただ、南側のKDDIのデータセンター（マンコミュファンさんの地図でいうビルB）は巨大なので、敷地南側に空地があっても圧迫感はあるかもしれませんね。ちなみに、Ｌの字の角のところに2住戸あり、そこは東向きの部屋のようです。
• 何階以上が南眺望良くなるんでしょうかねえ。割と気になってます
• 日当たりはどうなんでしょう？地図を見た感じだと、東南方向、西南方向には建物が隣接してる感じに見えてます。間取りは西向き、西南向き、東南向きもあるのかな？ランドプランを見ると、敷地に対してきっちり建ってるわけではなくて、駐車場とか空間を開けてたりとかなので、日当たりとかも考えてのことかなとは思うんですが。工事中でも現地で日当たりの様子はある程度チェックできるとは思うんです。シミュレーションがあるといいなと思います。

共用施設[ ]

• 駐車場：81台(平置2台、機械式78台、身障者用1台)
  • 81台はめちゃくちゃ少ないですけど、近所で外の駐車場借りられそう。
• 自転車置場：262台(二段ラック式上段54台、二段ラック式下段6台、二段ラック式下部スライド202台)
  • 289戸対して駐輪場は208個は少ないですね。サイクルポートか81個もなりますがあまりサイクルポートを利用の契約をする方がいない場合、管理運営費計画は大丈夫ものですか？管理費に影響？
    • 少ないですね。でも、坂の多い街だから自転車使わない人多いですよ。運営費の件、駐輪場の年間収入自体が安いので管理費影響みるなら機械式駐車場の方じゃないですか？
      • 総戸数289戸でサイクルポートが合計81区画なら、不足するような気がするのですが、どうなのでしょう。坂があるとのことなので、アシスト自転車が多くなるとも思われ、普通の自転車置き場ではなくサイクルポートという形にしてあるのは、納得できるような気がします。でも使用料はちょっと高い気もしますが。敷地外に自転車置き場があるのも、珍しいなと思いました。
• 自転車・ミニバイク置場：82台
• バイク置場：5台
• この物件は駐車場が少なすぎる上に機械式駐車場。機械式駐車場の今後にかかるメンテナンス

コストを考えると...多摩センは子供複数人いる人は迎えなどで車は必須だし車がないとこの地域の良さを味わえない。10分圏内で駐車場平置きはもうでてこないですかね。

• 気になるのは機械式駐車場にEV充電器はつけられるのか？後付けできたとしても相当費用がかかりそうです。これから電気自動車は普及しそうですしつけられないなら今後ガソリン車一択になりますよね。
  • 現実的にはよほどのことがないと（相当の補助金が出る、充電設備の価格が爆発的に下がるなど）管理組合で後付で充電設備はつけられないでしょうね。ということは売出し時点で、どれだけBEVの充電設備がセールスポイントになると販売側が考えるかなんでしょうけど。
• こちらのマンションは共用施設が充実していますが共用のスペースに4つのラウンジが作られるのですね。ミニキッチンのあるラウンジは一般的にはホームパーティーやランチ会に使われると思いますが、仕切りがないところを見ると貸し切りはできなそうですか？
  • 確かキッチンのあるラウンジを予約すると繋がっているラウンジも一緒に予約される仕組みのはず。なので貸し切りは可能。予約がない場合は両方のラウンジが開放される。
• 共用施設は住人が交流できる4つのラウンジが設けられているようでなかなかよさげですね。GREETING LOUNGEの完成予想CGを拝見しましたが、カフェにあるようなおしゃれ椅子が採用されているので、構造上利用できる年齢層が限られてくるかもと感じました。

設備・仕様[ ]

• 給湯器リースってマンションの購入者負担のコストカットとしか思えないですが普通ですか
  • 給湯器のリースは売主の設置コストを減らす目的だとは思いますが、故障時に無償で修理や取り替えしてもらえる利点もあると思います。ただ、リースと購入にかかるコストを比較するとリースの方が倍以上かかるそうで、後々不満が出てきそうですよね。
    • 元々販売側が負担する分を敢えてリースにする事で2000-3000円毎月増えることですかね？結局は管理費以外に毎月2000-3000円増えることになりますね
• キッチンにはディスポーザーがついていて収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそう。この規模じゃないとディスポーザーはつかないですものね、お風呂もフルオートバスと主婦にうれしい設備が整っています。それでこの価格帯は納得だなと思いました。
• ここは浴槽の蓋ないですか洗濯棒も一個のみ？洗面所の水栓も引出しできないタイプ？

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・2LDK+S(納戸)・3LDK
• 専有面積：55.57m2～72.04m2
• バルコニー面積：10.08m2～28.65m2
• 部屋の広さは、3LDK70平米くらいが中心みたいですね。価格いつ頃かなあ。
• ７０平米の間取りが最近はなかなかなないので、いいなと思いますが、アウトフレーム設計ではないので部屋が使い辛そうかなと思いました。リビング横の部屋だけでなく、あとの部屋も柱の出っ張りはないほうがよかったですね。
  • 確かに、アウトフレーム設計じゃないと柱の出っ張りが邪魔ですよね。ただ、まだまだアウトフレーム設計ではない物件が多いです。立地で選ぶか、物件内容の良さで選ぶか、悩んでしまいますね。
• 15タイプの間取りがあるようでした。どの間取りが人気なんですか？
• まあまあ交通量あるから庭付きとか一階は避けたいところ
• バルコニー側の柱は外についていますが共用廊下側は部屋に干渉する作りになっているんですね。微妙に寝室の凸凹が気になります。一部しか間取りを見ていませんが全戸このような作りなんでしょうか。
• プラン、みなさん、どれに注目していますか？ここまで多いと迷います。角部屋がいいのか、南がいいのか、入口に近いところがいいのか。A棟はGとFもあったりして、本当にどの間取りがいいのか・・・価格もあるんですが、どういった点を見て決めるべきなのかと考えちゃいます。
  • Gタイプは収納が少ないのが気になりましたね。
• BとGの部屋で迷ってるのですが皆さんどちらがいいと思いますか？Bは間取りの使いやすさや収納や断熱性が気に入ってます。Gは窓の多さや開放感や眺望が気に入ってます。
  • 悩むならAとGじゃないか。A>G>B個人的感想
    • やはり資産価値的にもAかGがいいですかね。。ありがとうございます！
• Gはまだありますか？G、位置的にもいいなと思っています。ちょっとしたプライベート空間みたいな感じ。間取りを見ているんですが、洋室側に窓があり、バルコニーも広いのがいいような気がします。洋室3のドアってどうなっているんでしょう？
  • Gの不安要素は梁による端っこの下がり天井がどのくらい圧迫感あるかぐらいですね。その他考えると、ここの部屋はお買い得な気がする。洋室３は引き戸ですよ。開けっ放しにしたらリビングとつなげられる
    • この前MRにいきましたが、Gは低層階が残ってました。低層階だとリビングの前が建物と被るから、眺望と日当たりは望めないですね。あとは少し高めの高層階が残ってました。中層階は人気でもうないですね。
      • Gは1番道側なので対面のアグレックスが完全に被るわけではないのと、洋室側も交差点付近の景観がそんなに悪くないので、後はどこまで抜けを重視されるかですね。たしか十二階以上がアグレックスを超える高さだった気がしますが、それよりやや下も成約されてますね。
• まだ庭付きの物件もあるんですね。1階だともともと眺望は特に期待していないので別にいいかなぁと思うのですが日照がどうなのかはシミュレーションもらってみないと何とも言えない…。あと、テラスに水栓があればもっとよかったんですが図面を見る限りではついていないみたいですね。
  • 庭付きはちょっと考えましたが、上層階から何か落ちてきたりとか上層階からの視線が気になってしまうんですよね。
• GタイプとFタイプは、ちょっと別棟みたいな感じになってるんですね。Gタイプの人気が高いんでしょうか？価格的にはFタイプも魅力なんですが、3面窓のGタイプと比較するとFタイプは囲まれ感があるのかな。とはいってもワイドスパンなので、これはこれで素敵な感じもします。比較するとは言っても広さと部屋数が異なるので検討者が重なることはないでしょうけど。問題は眺望と日当たりでしょうか。シミュレーションなどで確認できたらいいのですが。
  • Fはほぼ埋まっていて、Gは少し空きがあります。眺望は隣りのビルが近いので、10階以上くらいだと視界が広がっています。日当たりは北東向きなので午前中だと当たる感じです。

買い物・食事[ ]

• 車で買い物に行くならば、三徳と、貝取の生協を推します。どちらも生鮮食品が美味しいです。

育児・教育[ ]

• 小学校はどこになるんでしょうか？
  • 小学校は南鶴牧小学校で中学校は鶴牧中学校です。多摩センターは駅近に小中学校がないのでお住まいを駅近にしようとすると小中学校が遠くなり子供が犠牲になります。駅近＝商業施設/オフィス、駅遠＝住まいという概念の時代に計画された街なので仕方ありません。ただそのせいで小中学校通学経路に立派な公園が山のようにあります。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 郊外の多摩センターまで来て都心のビル街みたいな雰囲気はなんだかなーと思います。デッキに直結していないのでベビーカーや買い物カートが使いにくそうだし妊婦や高齢者にもキツい立地ですね。
  • 控えめに言って立地最悪ですよね。
    • 南=高いビル
    • 東=ビル
    • 北=道路はさんでビル
    • 西=道路はさんでビル
      • 通勤退勤時間は会社員がどっと溢れてきて歩道を占領します。徒歩1分のところに消防署？があって日常的にピーポーピーポーすごいですよ。その先には市内一の規模を誇る救急病院。住宅用地ではなかったので人が住むことは想定されてない感じの場所。
• 多摩センターってやっぱりファミリー向けの街ですかね？シングルだと住みにくいでしょうか？
  • シングルだと住みにくいということはありませんが、かなりファミリー向けな街であることは確かですね。勤務地が都心であれば決しておすすめする街ではないです。
    • シングルで住みやすい街の定義がわからないけど、飲み屋や定食屋なんかは少ないね。ほぼ終点だから終電寝過ごしのリスクは低いよ。小田急も京王も始発駅だから、中途半端なところにある駅よりは通勤が楽。
• 周りはかなり囲まれてますな。低層から中層はかなり圧迫感がありそうですな。これでペデストリアン直結でないなら…
• 多摩センター内で比べると立地は、うーんってなるけど、他地域との比較なら環境悪くない。
• 南のビルはマンションよりも高くて真四角なので何階になっても大して変わらないかと…。何階以上というよりは、西寄りの部屋だと少し抜け感があるかもしれないですけど。ただ、都心みたいに隣地ギリギリに建物が建ってるわけではないので風通りが悪いとかいうことはないと思いますよ。あと、話は少し違いますが、南のビルの中低層部分はデータセンターなので、オフィスの人と目が合うとかはないのは良きかと。
  • 階数関係なく抜けた眺望は期待できなさそうです。ただ、向かいのデータセンターと建物の間は20メートルぐらい空いてますし、09:00～19:00まで通れる通路もありますね。
• 多摩地方に地縁がないのですが、聖蹟桜ヶ丘と多摩センターだと、どちらが飲食店やショップなど充実してますか？
  • 聖蹟桜ヶ丘駅前のほうが一般的な意味でのいろんなお店があるとおもいます。多摩センター駅前は人工的に開発された街で、どこにでもある全国チェーン店が出店退店を繰り返してる感じ。閉店時間も一般的商店街より早いです。
• 中央公園が近いのは魅力ありますね。図書館も良さげですし、その後もカフェ的なもの等、建設・公園整備は継続なので楽しみです。
• 治安に関しては安心できる面はありますが、警察署が近いということで夜間のパトカーのサイレンなどがするというデメリットもあると思います。事件が多い地域は特に夜間もひっきりなしにパトカーのサイレンが鳴っているということもありますし、夜の間だけ現地に見に行った方がよさそうかなと思います。
  • 多摩センターは治安とても良いという印象だけれど、多摩中央署の管轄エリアは結構広いので、たしかにパトカーの音は気になるかも？
• 街全体が老朽化している感は否めませんが歩車分離が完璧にされていたり、３路線利用可能かつリニアやモノレール延伸といった今後の発展の恩恵が受けやすい土地であるとは思いますね

• 

  周辺環境（2022年7月17日撮影）

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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