ジオ西宮コートテラス

2024年5月19日 (日) 01:22時点における最新版

物件概要[ ]

ジオ西宮コートテラス　種編写真CG合成

• 所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩9分
2. 阪急今津線 「今津」駅 徒歩5分
3. 阪神本線 「今津」駅 徒歩6分
4. 阪神本線 「西宮」駅 徒歩11分

• 総戸数：145戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：土地：専有面積割合による一般定期借地権（地上権）の準共有
• 完成時期：2023年11月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 得難い立地なら兎も角、この程度の立地で借地権とは・・・・地主の執念が前近代的やな。それと、阪急物件は以前なら結構な立地の物件が多かったがここ数年は三流エリアが多く価格とエリアランクの乖離が激しくて販売苦戦案件が多い。
  • アクセスの良い立地の割に販売価格が安いなあと思ったら借地権ですか。70年あるので建物としてはちょうど建て替えの頃にはなりますが。永住なら良いですけどリセールではちょっとハンデになるのが引っかかりますね。地元民じゃないので土地のことがよく分からないのですが交通の利便性の高い立地なので資産価値としては保っていける方なんでしょうか。
    • 定借なので、資産価値の維持というのはどうなんだろう…難しいようには素人目には見えるけど便利な場所に暮らしたい、という実需の意味合いでは比較的リーズナブルに暮らしていけるという点では良いと思う。あとは賃貸以上のメリットみたいなものがあればいいのですけどね。
• 定借のマンションは増えています。どうせ借地権と思うのか、身軽でいいと思うのかは人によって変わりそうです。不動産も「負動産」になりえるわけなので、気をつけないといけなくて、そんな中、借地権は人気となっていくような気もします。引渡日より2094年まで今から72年あるので、定年までは住んでそれ以降は別の住居に（海外になど）でもいいわけですし。借地年数があと何年なのかも計算しておくと安心できそうな気もします。
• 最寄り駅3つ？でいずれも徒歩10分以内、一番近くて5分の立地で2900万円台～なのは、やはり借地権だからではないかなと思います。そうでないとしたら、もっと高かったのでは？引渡日より2094年までとなると、期間は70年くらいになるのですか？70年も住めれば、十分な気もしますが、どうでしょう。子どもたちは親と暮らしたマンションから出てしまうケースも多いと思われますし。資産として残してあげるにしても、築70年経て建て替えのタイミングもあるので、いっそ新築に越したほうがお得だったりするのでは。
• 立地的にも価格的にもいいなと思ったのですが借地権物件だったんですね。借地権物件って永住することを考えない人向けですよね。もしリセールしたいと思ったとき、売ることはできるのでしょうか。
• 物件概要を見ると４ＬＤＫでも、４０００万円までで購入できるのであれば定借というのにあまり拘らず、購入したいと思う人は多いと思います。賃貸に住んでいるよりも期間があるとはいえ、持ち家に近いですしね。財産を残すとか考えなければいい物件かなと感じました。
• 2094年まで定借期間があり、壊すまで現在の技術で言うと1年くらいかかる？ことまで考えると71年は暮らせる？単純に考えれば2世代は一応、永住できる計算になります。実際にどのような変化を建物が迎えるのかまでは正直わからないところではありますが…メリットはきちんとピリオドをうつ場面があること。所有権の場合は建て直すか大修繕をして持ちこたえるかで意見が分かれそうに思うけど、ここの場合は少なくてもその心配はない。
  • そうなんですか。所有権の場合も大修繕や建て替えの時期があらかじめ決められているものだと思ってました。話し合いで決めて行くことになるのだとしたら、なかなか決定しないかもしれませんね。反対する人ってけっこういそうだし。そういう点では定借はきっぱりしていていいかもしれませんね。定借の利点欠点をしっかり踏まえて検討するべきだなと思いました。
• これだけのアクセス面の条件の良さでこれくらいの価格なのは定借の大きな魅力の一つだと思います。様々な利点欠点を理解した上で購入するなら問題は無いのではと思えます。大きな負債を抱えて将来的にずっと苦労しながら生活するよりいいかもなと思ったりもします。人それぞれの考え方や選択があるだろうなとは思いますが。
• 借地権だと、管理費や積立金以外に、毎月どのくらいコストがかかるのでしょうか？？それを払い続けるとなると、やっぱり借地権は微妙でしょうか…
  • 解体するための費用がかかるので積立金。借地権なので月々の地代がかかります。おおよその金額は問い合わせれば教えてくれますよ。合わせて1万ちょっとくらいかなと予想しています。もちろん、専有面積によって変わります。永住するなら安心かもしれませんが、売却するときは残り期間によりますがローンが組めないことも考えられるので、非常に不安です。そうなると賃貸と考えると、住民の質がかなり低下しそうで不安です。
    • 地代等の費用が月一万ということは年間で１２万弱でしょうか。固定資産税とそれほど大差はないかもしれませんが、減税を受けれる１０年間があるとしたら、もしかしたら、固定資産税の方が支払う金額が安くなる可能性もあります。手に入らない土地に毎月費用が掛かるというのは、真剣に考慮したほうがよさそうですね
      • 借地権物件は、好立地でも比較的安くで購入できると思っていたのですがローンや管理費の別に、積み立てないといけない資金があるのですね。知らなかったので勉強になりました。その費用も含めて検討しないとですね!
• １期分の販売価格が出ましたね。ジオマンションなので高いのかなと思っていましたが買いやすい価格帯だなと思いました。借地権物件ですが、子育てを終えたら引っ越すかもしれませんしそんなに問題ではないかなと感じました。
  • まぁ借地だしね...そこさえ割り切れたら値段的には悪くないと思いますが
• 分譲マンションを買うと、管理組合の仕事やマンション内での人間関係や資産管理など、様々な問題が生じることになる。ここは定借物件だから建物だけが自分のもので土地は他人の財産。結局、賃貸と分譲の中間的なものであり、完全に自分のものではないにも関わらず、分譲の悪い部分は全て受け入れなければならない。定借物件を買うなら賃貸の方が何かと楽で自由がきいていいと思うけどね。
• 2900万円～3900万円は戦略価格で価格はもう少し高くなるそうです。3900万円の間取りで上階を希望したところ中層階でも4500万円らしいです。3700万円～4500万円あたりがメイン、LB付は5000万円を超えてくるということらしいです。西宮市とはいえ今津駅最寄りの定借マンションにしては結構いい値段でしたね。
  • 広告の2,900万代～は戦略価格です。ファミリーで70平米以上の部屋は平均4,500万はしますね(^^;。あと、この物件は定借ですが、向かいのフジッコの土地にもジオのマンションを建てるそうで、そちらは土地も所有権になります。ただ、価格は1000万～1,500万上がると考えて下さいと言われました。正直今津で5,500万6,000万は高過ぎでは…？と思いました…笑
    • 平均4500ならローン支払いと管理修繕地代諸々で月に16万くらい、世帯年収800から1000ぐらいの普通のファミリーがターゲットならそんなものですかね。ジオはもう月の支払い20万超えると思うと、結構お金ある世帯しか無理ですよねぇ。。
      • 今津の定借で4500万は法外ですわな。本来、定借は地主が売り惜しむ様な得難い立地にあるのが普通やけどこの立地で何故地主が売り惜しむのがわからん。
• 北東側は阪神電車、北西側は機械駐車場、南西側は一軒家、南東側はマンション、東もマンション。南のマンション、一軒家とは道路一つのすぐ近くで、ベランダが南で丸見え。阪神電車の高架下周りは暗く、機械駐車場は建物に異様に近い。駐車場は平面で2万、機械式で安くて1.5万ほど。なぜ建物をこんな作りにしたのか？これで3ldkが定借4000万～は需要があるのか。販売戦略大丈夫！？
• なんだかんだで、入居1年以上前のこの時期で7割ほど成約済みですね。確かにこれまでに比べれば高いのですが、これから駅近で新築でマンションを買いたいとなると土地がなかなかないでしょうし、あってもダントツにここより高いわけです…3路線使える便利な場所というだけでメリットは十分あるのでは？中古でこれよりスペックの良いマンションはあるのでしょうが、そういうところは築年数の割に値段が高騰していて予算に合わない。そういう方には新築で便利なところに住めて、アリなのではないでしょうか？
• マンションの物件情報を見ると第1期は終わっていて今は“先着順“となっているのですが、第2期、第3期…は、ない感じなのでしょうか？時期以降分譲になっていたところも、全部選べるようになっているのかが気になります。どなたかご存知ないですか？
• モデルルーム内見行ってきました。とても良かったです。貸借付にするか所有権付の中古にするか悩んでいます。コートテラス購入決められたかた決め手を聞かせてください。
  • 3駅3線使えること、新築、最低限欲しい平米数を加味した上で私達夫婦の手の出せる価格帯、となるとこちらの物件になりました(^^;私も最初は定借なら中古の所有権がいい！と思っていましたが、結局中古でも欲しいと思える物件は新築並に高くて買えませんでした…ただ、定借なので将来自分の老後の資産になるとは考えず、その分の浮いたお金でしっかり老後に備えないとなぁと考えてはいます。
• 定借だと固定資産税かからないと聞いたことがあるけど、建物分は確かにかかりますね。地代がかかりつつ、固定資産税もあるということなのできちんと固定費出して、長い目で見ていかないとならないでしょう。
• 第2期の価格が出ましたね。第1期と比べて300万程度の値上げのようです。第1期で購入された方は良かったですね。
  • いや上がったわけじゃないですよ。前でてた値段が売れたとかで単にフロアや部屋の違いで値段同じかと(^^;
    • １期の先着分と２期の販売分で価格が違うのは階が違うなどの理由があるのですね。ジオマンションは高いとイメージしていましたがジオ西宮コートテラスはそこまで高く無いんだなと思いました。規模が大きいからなのでしょうか？
      • 定借なのと、設備が必要最小限だからですよー。どちらも納得できればお買い得。安いから買うはやめといたほうが良いって感じかな。個人的には定借は有りだけど設備は充実させて欲しかった。
• 地代が月々6,460円～7,910円。管理費と修繕積立金の他にこれらがかかる。固定資産税は建物分は負担することになりますが、これがいくらくらいになるんだろう？それがわからないとなんとも言えないかな…。
  • ざっくりとだけど建物だけで初年度15万くらいで、最初の5年は軽減措置で9万くらいかな。土地の固定資産税と年間地代はだいたい一緒かな？※あくまでざっくり目安なので、営業さんにも確認してみてくださいね。
• 今日久しぶりにホームページを見たら140戸供給とのこと！残り5戸ですかね？案外スピード感あってびっくりしました！
  • 140戸供給となっていて、総戸数145戸だと思うともう少しだと思うのですが、先着順で17戸、2期12次で1戸の販売がまだあるようなんですよね。どういうことなんだろう？10月末に物件概要が更新されているはずなのに。供給（総戸数）が140戸超えているだけで、契約までに至っている戸数とは違うということ？
    • そうだと思います。供給個数は制約済み及び販売中の物件個数の総数を指しているのでしょう。逆に残り5戸は次期分譲で、まだ販売が開始していないのでしょう。
      • どれくらいが結局は成約まで至っているのかがよくわからないですが…そろそろおしまいみたいなものが見えてきていると考えていいのでしょうか。西宮だったら、それなりに需要はありそうだし、それだけのスピードで売れていてもおかしくはないなと思うのだけど。
• 思っていたよりも販売はかなり早く進んでいるように感じられますよね。立地はここはよい、と言ってもいいので、それも理由なんでしょうか。使える駅や路線が多いのも大切だと思う。ただ定借で値上がりするのは本当にびっくりです…
• 利用しやすい駅複数あるのは魅力的ですがすごく近いかというと、そこまででもないような。西宮自体が人気の立地ということでしょうか。間取りもそこまで広くないのであれば、定借ではなくてもこの価格帯で見つかるかなと思いました。
• 完売したみたいですね。おめでとうございます。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：5,092.96m2
• 建築面積：1,907.20m2
• 建築延床面積：11,204.41m2
• 建ぺい率：37.44%（法定建ぺい率60%）
• 容積率：199.99%（法定容積率200%）
• ここって天井高何センチですか？

共用施設[ ]

• 駐車場：116台［機械式110台・平面式6台］※来客用区画2台、カーシェアリング用区画1台含む
• 自転車置場：290台［上段60台、スライド式169台、平面式37台、専用サイクルポート12区画（24台）
• バイク置場：4台［平面式］
• ミニバイク置場：10台［平面式］

設備・仕様[ ]

• ここは、床暖房、ディスポーザーはなさそうですよね？設備的にはあまり良くない部類に入るのでしょうか？
  • どうなんでしょう、ディスポーザーは比較的大規模でないと付けられない事情があるみたいですし、床暖房は気候的に温暖なら付いていなくても問題ないでしょうし。駅徒歩5分、3駅3路線の立地で2900万円～3900万円という良心価格から考えるとすると、設備面は必要最低限でも許せちゃいそうな気もしますが。登録しないと設備仕様は見れないのかな？
• 設備が普通でこの値段ならまだ分からなくもないが、床暖なしディスポーザーなし共用部にテレワークスペースもなし、で設備がそこそこなのにこの価格というのが。ウリがエコキュートだのオール電化だの建物周りの植物だの・・公式サイトを見るといかにウリがないかがよくわかる
• こちらを購入された方、カラーセレクトはどちらを選びますか？モデルルームの色とても良かったのですが、北欧風、ナチュラル風のインテリアにも合うのかな？と迷っています。。
  • モデルルームのGREIGE FLOW、高級感があってとても良かったですよね。北欧風ならECRU WHITEが似合いそうですが、フローリングが白いと髪の毛が落ちているのがすごくきになるので、私は一番暗い色のMAJESTIC WALNUTにしようと思います。こういうのどうやって決めたらいいんですかね。家具の色とかカーテンの色とか、お洒落に見えるルールとかあるんですかね？
    • モデルルーム、高級感がありすぎて、ニトリや無印良品などナチュラルな家具は合わせにくいのかな～とかイメージしずらく。魅力的なので迷うところです。ネットでいろいろ調べるのですが、細かい色味が分かりにくいですよね( ??? ;)ECRU WHITE、すっきり広く見えて良さそうですが、確かに髪の毛気になるかも…ちなみにMAJESTIC WALNUTだとどのようなインテリアをお考えですか？
      • 同色のウォールナット素材の家具で統一したいと思っています。
• ここ、オール電化なんですね。電気代がどんどん上がっていますし、停電になったときに困ったりしないでしょうか。ちょっとしたことかもしれませんが、自分はとても気になりました。
  • オール電化なので電気代の高騰を心配される方がいらっしゃいますが、ガスも高騰していますし併用で電気・ガスの基本料金を支払うよりはコストを抑えられるのではないでしょうか。また停電に備え卓上ガスコンロを備えておけば安心だと思います。
    • 結局、光熱費は全体的に値上がっていますよね汗今となっては、何がいいのかはよくわからなけれどご家庭によって良し悪しはそれぞれ変わってくるかと思います。お子さんが小さいお宅だと、ガスではなくてIHのほうが危険度が低いなどあるでしょうし。そういう方だとオール電化はいいでしょうね。
• マンション全体で入っているプロバイダは、ここの場合は悪くなさそう？上り/下り最大1Gbpsの高速・大容量インターネットとあったのですが、これって良い方なんですか？みんなが動画を見るような時間帯に、もったりした動きにならなければいいのですが。
  • 1Gbpsは一般的な速度といえますね。ただ、理論値なので、実際はどうなのか、正直使用してみないとわからないと思います。

間取り[ ]

• 59m2の間取り見ました。2LDKですが、1LDKとしても使えそうでよさそう。キッチン横のパントリーが特に！コロナでストックも増えたので、ここまで大きなパントリーがあるといいなと思います。コンセントが多かったら、オーブントースターやホームベーカリーなどパントリー内に入れてしまって、すっきりさせてしまうのも良さそうです。ニオイが籠っちゃうでしょうか？洋室も6.5畳で広くて、ファミリーにも買いやすい気がします。
• 立地は良いと思うのですが、間取りがイマイチって感じでしょうか。ジオなので、もう少し設備や間取りに特別感があっても良さそうなのですが・・・。ここは価格が抑え目なので仕方ないのかなぁ。
• 二つの路線を使い分けられるのはとても便利なんじゃないでしょうか。それでこの価格なのは悪くもない感じがします。プランはあまり広くなく、ちょっとずつ個性のあるタイプが目につきました。収納の位置とか動線とか、65m2ちょっとなのになぜか玄関ホールがとても広かったりとか。4LDKのA?タイプが比較的いい感じにまとまっているプランに思えます。
• Nタイプの方、玄関入ってすぐのところに、広めのホールがあるのは珍しいように思います。L字型のカウンターもあって。こちら側に水回りを引っ張ってこなかったのかぁということで面白いです。
  • 玄関ホールも広いけど、玄関そのものも広い。例えば折り畳み自転車を置いておく、などもできるんじゃないかと。あとはカウンターの下をうまく使って収納できるとよいかもしれない。棚とかもうまく作れれば。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 校区的に今津小学校？だとだいぶ遠い気がしますがどうでしょう
• 駅までのアクセスは良さそうですが、子育てや住環境としてはどうなんでしょうか。地図を見ると、少しゴチャゴチャした立地にあるように見えます。
  • 子育てを終えたのちに転入してくる様な立地なんやけどなあ。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第1種住居地域
• ここらへんの街の雰囲気はどんな感じですか？買い物などは徒歩か自転車があればどうにかなるような、便利なところでしょうか？子供がいるので、小学校の雰囲気など教えていただけるとありがたいです。
• 線路近くということで気になったので、現地を見に行きましたが、想像以上に音が気になりませんでした。カーブやブレーキがかかるような場所はうるさいのかもしれませんが、ここは大丈夫なようです。JRと違って深夜に貨物列車が頻繁に走ることもなさそうですし、寝る時間に静かなら問題無さそうです(深夜になるにつれ本数も減りますしね)線路が北側でバルコニーが南側なんで、音に敏感でなければそんなに気にしなくても良いんですかね。ちなみに南側の43号線や高速の音は全然気になりませんでした。(むしろ静か)2ブロック離れていたら大丈夫なようです。
• このマンションの東隣が空き地になってましたが、何になるんでしょうか？
  • ジオの所有権マンションになるそうです。東隣および南隣の東側の現フジッコが所有権マンション、西側のフジッコが戸建て分譲地になる予定とのことです。南隣の中央付近の文化住宅のような地域はフジッコの所有ではないとのことでそのままになるそうです。
• 県外者なのですが付近の治安はどうなんでしょうか？
  • 西宮駅周辺ってそもそも結構治安がよい印象があるけど…マンションから駅まで例えば夜とかどういう感じなのかっていうのは自分の目で確かめる必要はあるでしょう。自分の変える時間帯で、金曜の夜とか？？
    • 今津駅の周辺はもともとパチスロや飲み屋が多いですね。一昔前の尼崎っていうイメージでしょうか。ただ、町自体が下町っぽい雰囲気なので、犯罪が多いとかそんな感じはないかと私は思います。西宮の七園とかに比べたら住んでる人のレベルも違いますが、最近はおしゃれなパン屋さんや駅前にもチェーンの飲食店など増えているので私はありかとは思いますよ(^-^)
      • 少し前にこの辺りに住み始めましたが、全く治安の悪さは感じませんよ

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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