パークホームズ本郷三丁目

2022年11月26日 (土) 17:10時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区湯島2丁目47番2他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩8分
2. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分
3. 総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分
4. 中央本線（JR東日本） 「御茶ノ水」駅 徒歩9分

• 総戸数：52戸（一般販売対象戸数31戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年04月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 場所はいいですね。いくらするだろう。3ldkは1億以下でしたら購入したいです。
• 坪520-550くらいでしょうか。3LDK11,000-12,000くらいにはなりそう。この立地で坪400台ならお祭りなので、残念ながら今の相場で10,000切ることはないでしょうね。近くのグラン レ・ジェイド御茶ノ水が坪520で売り出し出てます。
• 一番広い間取りの最上階で1.3億くらいかなぁ？
• 思ったより注目度が低そうですが、大丈夫でしょうか。
• 大江戸線、丸ノ内線、中央線が利用できるのでどこに行くにも便利に生活ができる。パワー夫婦のような共働き世帯には魅力な立地条件になっていると思います。３LDKがあるし、平米数もある程度あるのでお子さんを考えている夫婦でも需要がありそうです。
• こちら良いですよね、おいくらほどか！
• ここいつから案内するつもりなの？竣工時期も割と近いのに、なかなか動き出さないね。まだ新築なのにカラーセレクトとか無償オプション選べないパターンだね。
• 一般販売住戸が少ないのですね。
• ここも70平米で億超えてくるのかなぁ…つらい
• 一期販売がそろそろかと思いますが、どのくらい売れているんでしょうか…？
  • 価格が出ている分だけ売る（要望書が入っている）のだと思います。
    • 一般販売対象戸数は31戸なので、価格が出ている部屋で全てですね。
      • つまり即日完売なのかもしれませんね。高そうに見えて微妙に安く感じるプライシングです。
• 安いからな。坪500ですよ。
• 販売対象戸数を出して時点で売れる見込み分。本当に売れる物件だったら一期で全部出しちゃう。めったにないけど。
• 半分位しか売り出さないんですね。坪500超えると立地・仕様・眺望がトータルで良くないと瞬間蒸発は難しいんですかね。
  • １期の販売は1LDK、2LDKが中心で、Cタイプに至ってはゼロですね。どんな意図なのでしょう
• ここはもうあとラスト一戸でしょうか？
  • ラスト一戸は何階ですか？ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。ちなみにこれはキャンセルされた部屋ですか？
    • 7階（702）です。物件概要→販売概要→販売住戸の一覧で確認ができます。キャンセル住戸なのかはわかりません。プランにはBとCの掲載があるので、これがラスト一戸というわけではないような気もします。
      • ラスト一戸では無かったです。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 直床なのかなぁ。。
  • 床は直床なんですか？施工会社が長谷工であれば直床もありかと思いますがこちらは違ったように思いますが今はもうどのゼネコンであれコストダウンで直床を採用するスタンスになっているんでしょうか。
    • 直床とのことでした。天井高を取るかどうかですね。。
      • 来場者ページ内のクオリティブックで直床と記載がありました。乾式戸境壁で隣の部屋の水回りと隣接するベッドルームがある（BとCタイプ）ので、AやDタイプのお隣さんが夜中にシャワー浴びたり、洗濯機回したらB、Cタイプの人は音が気になって寝れなさそうだなぁ…と個人的には思ったりします。それで直床だとなると…同エリアのプラウドみてからでも良いのではと考えています。この物件は一般販売少ないので、すぐ埋まるかもしれないですが、埋まらないとなると…
• 天井高2600の直床、意図わからない。普通に2500の二重床でいいじゃん。
  • 二重床にするコストは階数に比例するので、ここみたいに階数の割に戸数が少ないマンションは不向き。
• ここの内廊下ってエアコン付いていますか？

共用施設[ ]

設備・仕様[ ]

• 設備のところに記載はないのですが、お風呂の給湯にiotは搭載されていないのでしょうか？最近のマンションだとスマホで操作できる設備が整っていることが多いように思いますが。
  • 給湯器IoT搭載されていなくてもそれほど不便ではないと思いますが、搭載されていても結局、使わなかったりします。家にいた時に給湯器を利用するときは利用しないので、個人的には無くてもいい機能かなとは思います。帰宅したときにすぐ湯船につかりたいという方は外からスマホで操作できるのは楽でしょうね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK
• 専有面積：71.58m2
• D以外の間取りが残念すぎ
• 2面採光で風呂場に窓があるのはいいね
• Dタイプの北東向きの部屋は日当たりはどうなんでしょうかね。上の階なら日当たりがいいのでしょうか？日当たりが良ければ検討したいです
• メニュープランってここのマンションにはあるんでしょうか。Cタイプだとベッドルーム（1）と（2）の間の壁を取り払って一室にしても良いように感じました。設計上の問題がなければですが。テレワーク流行りなので小さい部屋の需要は高いんでこういう小さい部屋があるタイプもそれなりに売れていくんでしょうね。ちなみにこの手の部屋って冷暖房ってどうなるんでしょう？
  • Cタイプはベッドルーム１を柱の位置に合わせて東側半分をリビングに結合し、西側をウォークインクローゼットとして主寝室に結合、もともとあったウォークインクローゼットを撤去するととてもすっきりした間取りになると思う。ベッドルーム２はせっかくだからリビングインはやめてパイプスペース横にドアをつけて廊下から入るようにすればもう少し使い勝手がよくなる気がするが、それだと2LDKになっちゃうから却下だったのかなあ。
• 生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。こちらは全戸が角住戸とのことで安心ですね。キッチンに窓があるというのところにも魅力を感じました。価格がどれくらいになりそうか気になりますね。
  • そうそう、風呂にも窓があるので湿気とか匂いがこもりそうなところに窓が開いていてマンションっぽくないというか、刺さる人には刺さるかも。浴室乾燥かけたあとに窓を開けて湿気や熱気を逃すとか、魚を焼く時に窓をあけて匂いがこもらないようにするとか色々便利です。
    • 調理中にキッチンの窓を開けて調理しないほうが窓に油汚れがたまらないそうですよ。よく、調理中に窓を開けた方が換気ができていいと思っている方がいるそうですが、逆に窓を開けていると換気扇からの油の風が網戸にくっついてしまうそうです。調理中は閉めておいて、調理が終わったら開けるということをした方がきれいに保てるそう。
      • キッチンに窓あるのいいなと思っていたのですが、窓あけて調理したら汚れてしまうんですね。知りませんでした。でも窓をあけることはなくても手元が明るそうで良いですね。
• 窓付キッチンというのがポイントの一つっぽいですが、実際のところあった方が良いものなのでしょうか？昼間は手元が明るくて良いとかはありそうですが、夜とか虫が寄ってこないかなど、実用的なところでちょっと気になってはいます。
• 3.5畳の寝室もすごいけど、4.6畳の主寝室って、もっとすごいと思う。
• 1LDKの間取り、見ています。間取り、拡大しないんですね。。。ホームページ、なんだか小さい画像でした。LDKが広くて、3口コンロでクランクイン玄関で1人で住むなら広め、2人で住めないこともない感じでした。お風呂場の窓がいいですね！LDK、キッチン横の窓もよさそうでした。北向きなのは気になりますが、バルコニーもあります。主寝室からもバルコニーに出られるのがいいなと思いました。
• C typeは３LDKだけど、なかなか厳しそうな間取りですね。
• 立地はとても魅力的なのですが、間取りが残念だなぁと思います。日本橋でも思ったけど、なかなか無理矢理な余裕ない間取りですよね。仕様は好きなのでいつも残念に思います。
  • 今はどこも狭い間取りが多いですよね。広くすると価格が高くなりすぎるというのもあると思います。ここは規模も大きすぎずちょうどいいですよね。１フロアも４戸ほど。ご近所付き合いも楽そうかなと思いました。
    • もし1フロア3戸にしていたら、1戸当たり80m2くらいになってしまうので、現状の1フロア4戸にしたのでしょう。BタイプとCタイプは、角住戸なのに行燈部屋があり、苦し紛れの間取りになっていますね。
      • 角住戸なのに行燈部屋・・・確かに角住戸であれば設計次第で全ての居室に窓をつける事もできそうですが何かしらしわ寄せが出てしまったのでしょうか。
• サイズてきにはやや小さい印象がありますが無駄がなくコンパクトで済みやすそうなお部屋とも思いました。意外と収納もあって良いですね。
• 浴室に窓がついているのはなにげにいいな、と思う。けど冬場とかそこから寒気とか入ってこないのかなぁ。浴室の窓の断熱性ってよくわからないからそのあたりも見ておいてもいいように感じます。流石に最近の建物だったら大丈夫だとは思うが…。
  • 恐らく枠がアルミでガラスは二重だと思います。ガラスはOKですが、枠が熱橋になって少しひんやりすると思います。とはいえ、さほど気にしなくてよいと思います。
    • 浴室に窓があるのは珍しいですね。浴室乾燥機があるとはいえ、窓があるほうがカビも生えにくくて良いかなと思います。その他の設備も使い勝手が良さそうですし住む゛和のことをいろいろ考えられているなと感じました。

買い物・食事[ ]

• かつては買い物不便地域でしたが、サミットストアが近所にできるため、今後は買い物不便の汚名を払拭できるでしょう。また文京区コミュニティバスの停留所が近くにあり、上野広小路や御徒町へのアクセスも悪くなく、文京区の中では買い物はかなり便利な方になったと思います。
• 湯島にある物件はお茶の水駅とのアクセスの良さを強調する物件が多いと思うのですが、ここからサッカー通りを通って大通りを渡って順天堂大学と東京医科歯科大学の間の路地を通ってお茶の水駅に行く道は高低差が比較的少なくお茶の水駅へのアクセスはより良いと思います。ただお茶の水駅方面ルートは帰宅ルート上にスーパーなど買い物利便施設が全くないのでネガティブポイントだと思います。ワテラスのオリンピック淡路町店に寄ることもできますが、かなり遠回りになるのがちょっと残念ポイントかもしれません。
• 大学医学部のそばということで学生や大学病院職員を相手にした飲食店が多いです。おしゃれな店はすくないのですが、自炊しない共稼ぎのご家庭は夫婦で食べに行く場所には困らないと思います。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 専門学校やオフィスが多い地域ですが、地味にマンションも多く居住人口はそこそこ多いと思います。アドレスは湯島二丁目ですが三組坂よりも少し離れた場所にあり落ち着いた地域です。オフィスが多いものの車の通行量もそれほど多くはなく、おちついた静かに住める地域と言えるでしょう。本郷に接続した地域はビルが多く緑が少ないという欠点がありますが、春木町公園、新花公園で子供を遊ばせられるでしょう。広さが欲しい人には大通りを渡って本郷給水所公苑に行かれると良いと思います。
• サッカー通りの絶妙に閑静な感じが好きですね。どこ行くにも駅距離は少しあるけど、その分利用できる路線も多いし、便利な立地と思います。ここは元々スーパーあったとこでしたっけ。
• ここに限らずだけど湯島なのに本郷三丁目ってヤメない？デベは「駅名だから」と言うんだろうけど、地元民以外は「文京区湯島なのに本郷三丁目？？？」ってなるよね。文京区内で湯島アドレスが他より数段落ちるから、カムフラージュしたいんだろうけど逆効果。
  • 確かに誤認させる恐れがありますよね。本郷三丁目駅にめちゃくちゃ近いわけでもないし。いまの湯島のマンションの増加を見ると、10年後、「湯島」にしとけば良かったという結果になるのは必至です。デベロッパーのネーミング担当者の中に「湯島じゃちょっとイメージが…」という旧式の考えの方がいらっしゃるのだと思います。
• ここサッカー通り沿いは立地がいいので、サクッと売れそうですね。イチゴシャンデの「オザワ洋菓子店」や、伊勢うどんの「二代目 甚八」とか、メディアで多く取り上げられる名店がひしめく隠れたグルメタウンです。大学や専門学校が多いので、若い人たちの口コミやSNSで評判にもなりやすいエリアで楽しい立地です。近くのサッカー協会のビルを三井不動産が有効活用するというので、それも注目です。
  • どの駅もものすごく近いっていう印象はこのあたりにはなかったんですが、一応、10分以内にどの駅にもたどり着けることにはなっているようです。サッカー協会の建物、なくなっちゃうんですか。知らなかった。なんか、結構この辺りってマンションが増えている感がありますね。
• 加賀屋のところでしょうか。ちょっと坂を降ったところ、というのは少し気になりますね。駅からの歩きは、本郷三丁目からがやはり、一番楽しいと思います。
• 文京区のハザードマップ見て下さい。少し心配です。
• ここは低地ですか？
  • 当該物件の立地は、地理院地図によると標高17メートルありますので、低地ではありません。
    • 低地ではありませんが、ハザードマップによれば、ほんの少し浸水するようですね。浸水の度合いは高い低い以上に、下水の処理能力で決まります。東大横の本郷通りなんて尾根道なのに、浸水することになっています。
      • 17mは低いと思います。また、標高17mでも周りと比べて高いか低いかといったら低いと思います。文京区は坂が多いのですからね。
• 現地を見たところ、スリバチ学会の皆さんがきっと歓喜する珍しい地形でした。この物件の南西角から見ると、東西南北の道路がすべて上り坂になっていて、この付近がすり鉢の底であることがわかります。でもどこかに水が流れ出ているはず。ということで周囲を見てみると、2本南にある東西方向の道路が東向きに下り坂でした。蔵前橋通りと同方向の下り勾配です。
  • お茶の水からサッカーミュージアムまで下り坂という印象だったので、やはりすり鉢状の一番低いとこですね。
    • そう見えますが、もっと低いところに向かって坂道がありました。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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