グレンドール新宿牛込柳町

2022年4月11日 (月) 14:07時点における最新版

物件概要[ ]

（仮称）グレンドール新宿牛込柳町　外観完成予想図

• 所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩9分

• 総戸数：72戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年02月
• 売主：タマホーム株式会社
• 施工：古久根建設株式会社
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 1LDK 31.52平米　3,900万円～
• 2LDK 45.82平米　5,800万円～
• 3LDK 62.72平米　7,900万円～　（公式HPより）
  • 最多価格帯7000万円台、7100万円台、各5戸
    • メジャー物件より幾らかお買い得感ありそう？日当たりとかどうなんだろう？
• タマホームのマンションって初めて見ました。全国でどの位建ててるんでしょう？検索してもあまり出て来なくて…。立地は良いのであまりメジャーではないマンションでも資産価値としては問題ないでしょうかね。
  • タマホームのグレンドールは浅草と二子玉川にあります。あとはアンシアという名称のマンションもあるようです。が、いずれにしても少数ですね。
    • タマホーム自体がメジャーなので問題ないと思います。マイナーなマンション専業デベロッパーよりも安心かと。
• モデルの予約かなり入ってるね。
• 設備は悪くなかったと思います。16日抽選なので、スケジュールは結構タイトですね
• 2ldk53m2検討しようと思ってるんですが、価格っていくらからスタートでしたか？
  • その広さだとおそらく6900万台からですね
• これはかなりいい物件に見える。ブランド料ない分だけお買い得じゃないでしょうか。
  • クリオ市谷柳町やウエリス市谷加賀町、クレヴィア新宿若松町といった周辺物件と比較すると、お安く感じるのですが、やはりブランドの分だけお安いのでしょうか？
    • 市ヶ谷加賀町とは地位がちがいすぎる。
      • あとは地価が安いんでしょう。市谷柳町と弁天町だったら、路線価も違うしな
• しかし近くのプラウドが70平米1億円弱で売りに出ているのを見ると、かなり抑えられている印象はあります。上にも書かれていましたが、ブランド名もありそうですね
  • プラウドとリセールで競ると築年差を考慮しても厳しいでしょう
• 価格帯の抑えらえれた北西側の部屋を検討していますが、目の前のマンション（コンフォリア早稲田)がどれくらい圧迫感あるか気になります。現地見てみましたが、崖の下のような一段低いところに立つようですし北西側は日当たり悪そうだなという印象です。
  • モデルルームには行かれましたか？モデルルームには模型が用意されているので、現状の現地よりももう少し近隣建物との離隔のイメージがつきやすいかもしれません。北西向きの部屋はグラウンドレベルの部屋のテラス・プライベートテラスのぶん隣地境界線からセットバックしているようなので、まったく日が当たらないことはないと思いますが、それでも上層階はともかく下のほうは夕方の日が高いうちしか明るくないかもしれませんね。そのぶん価格もほかより抑えられているのでしょうが…
    • 現地を見てモデルにも行きました。営業さんの話では、北西向きのテラスがついている3階がグランドレベルですが、向かいのコンフォリアより１ｍくらい低いそうです。ですから半地下みたいなイメージ、日当りは望めないかわりに安く抑えたそうです。
      • 陽当たりが望めないのに、この価格帯は高過ぎるかなと思いました。安く抑えられたようには感じないのは私だけでしょうか。

• こちらとクリオで検討しています。客観的にタマホームと明和地所ですと、どちらが信頼性高いのでしょうか？それぞれ良いなと思っていて、悩んでいます。
  • 数年前と比べれば高いけれど、クリオと比べれば安いですね。
    • 山手線の内側の割にお手頃なお値段に見えるのですが、やはり駅前に何もないから安いのでしょうかね。残積割れしないのであれば欲しいのですが。。。
• 総戸数７２で１期が２２戸だから３割。人気が今ひとつ？　中小はこんなもん？
  • 抽選になっている部屋も複数あるようなので、１期２次でもう少し埋まるかもしれませんね
• 駅に近すぎない、大通りに直接面していないってところを評価する人も一定数いるでしょうね
• モデルルームも行きましたが、現地を見てやめました。営業の方は「どうしても欲しかった土地」と言っていましたが、長年駐車場と巨木があった事を考えると、都心で実績がないタマホームはここくらいしか土地買えなかったのでは？と思ってしまいました。ザ・崖って印象です。それと、囲まれる周辺道路が細く窮屈な土地という印象を受けました。
  • 崖や周辺の道路の狭さはおっしゃるとおりですね。ただ、私はそこまで気にならず、駅4分ながら比較的静かな点や、小中学校も近いことなどといったことも勘案して前向きに検討しています。1期1次はもう終わってしまいましたが…
    • 私も現地見ました。側道は確かに狭いですが、エントランス前の道は広く感じたので生活するにあたりそこまで気にならないのではと思いました。感覚は其々ですね。
• 第三者評価が欲しく微々たる額ですがお金払って本物件の資産性を調査しました。様々な項目がある中で善し悪しありますが、タマホームというところで評価が低かったです。誤解なきように言いますが、タマホームが「悪い」という意味ではなく、皆さん仰るように「実績がない」ゆえに、未知数、高評価には至らない、という意味です。
  • お金を払って第三者評価を得られたんですね。私は値段と、駅近＆仕様が悪くないバランスを考えて購入検討していますが、崖下急な細道囲まれ立地を懸念していますが、デベの評価もリスキーなんですね
    • タマホームのマンションの実績が乏しいのは事実だと思います。担当者からは、この物件を皮切りにマンション事業も拡げていきたいと聞いたので、購入を決めた者としてはそのとおり実績を積み上げてほしいと思っています。
      • タマホーム自体は戸建て販売としては有名ですが、マンション販売としての知名度はあまり

知られていませんよね。そういう点では販売方式がマンション購入者側からすると疑問点が多くなってしまうのかな？管理会社は大京アステージという会社ですが、これはライオンズグループの会社だったような。管理会社としては大手でしょうし、管理面では問題はなさそうですね。

• モデルルーム平日はたくさん空いていますね　苦戦してるのかな
  • 先着順4件出てます。1期22件が完売できなかったようですね。
    • 昨日までは先着順と2期の表示だったのに、今日になったら1期２次がでてきました。分かりにくい販売方法ですね。
• 今は新築なのに安いけれど、リセールの時に駅近だが築年古くなるプラウド、パークハウス、パークマンション系に勝てないリスクが高い。ずっと住む覚悟があれば別だが。
  • ご指摘はその通りかと思います。一方、リセール時は各マンションで同時に何十戸も売りに出されるわけではないですし、1人買ってくれる人を見つければ良いという点はあるかと思います。もちろん、永住するなら関係ないですね。
    • 安く買えてるんだから高く売れなくても良いでしょ。
• 土日はブースが少ないというのもあって1ヶ月先までいっぱいですね。平日は空いてるのでモデルルームもゆっくり見られました。この物件に決められた方いらっしゃいますか？？
• 2期で9戸とは苦戦してますね。やはり下の階が人気ないんでしょうか。
  • そうみたいですね。1期22戸のうち３戸も先着順として売れ残っていますからね。
    • 9戸とは少ないですね。。人気の間取りが集中しそうだなとは思いましたが、このままいくと不人気の部屋は後半たたき売りになる可能性ありでしょうか。ちなみに第1期最後に出た「先着順3戸」については、1期の抽選に間に合わなかった購入希望者に優先的に話をして実質決まっていて、あとからの人は2期に回されたようでした。
      • それは１期３次のことでしょう。１期１次の落選者向けに１期２次もありましたね。今物件概要にでている先着順は、１期１次でだしたけど申込取り消しなどがあって、３戸がいまも売れ残っていますよ。
• 公式が先着順申込となってますが、これはどういうことでしょう？もう残り10戸というわけではないですよね？
  • 2期売出し分が殆ど残っちゃったってことですかね？
    • 下段に【第2期2次先着順物件】も併記されているところを見ると、上の方は10組の買い手の希望が被らないようにすでに調整済みで、抽選無しで決められるように「先着順」という表記に切り替えたんじゃないでしょうか？だとすれば今から問い合わせてもこの10戸はもう売却済みと言われるかもしれません。あくまで推測ですが。
      • 営業から聞きました。
        • １期１次２２戸リリース→先着順４戸（１戸売れて現在３戸）
        • １期２次から４次で数戸契約済み
        • ２期１次で９戸リリース→先着順１０戸（９戸のうち７戸が売れ残り）
        • ２期２次から申込希望に順次対応（３期は未定）
          • 当面、先着順と要望書がでたら２期○次で少しずつ売って行くようです。契約済み住戸は５割に達していないそうです。
            • 条件の良いところは１期で抽選になったりしていたので、そういうところが少しずつ捌けていって、日当たりや眺望の芳しくないところの割合が多くなっている感じですかね。マンション大手でも地下・半地下住戸を入居後も棟内モデルルームを開いて売っていた例もあるので、こちらで早々と売れなくてもあまり不思議ではありませんが。
• 山手線内側で駅地下なのに静かな住宅街で安い、ディスポ等設備もまあ良い、かなり売れると思っていたけれど、供給しても売れ残り先着順が多いのはなぜしょう。この価格なら急がないと売れてしまうマンションかと思っていました。
  • 確かに売れそうな物件ではありますが、ブランド力とPR不足でしょうか？知る人ぞ知る感じになってしまっているような気がします。また、折角現地を見ても、後ろに崖が見え、エントランスが坂の下にあり、前に接道がありながら向かいに眺望が抜けない建物があるのも印象を悪くしていると思います。
    • 住宅街の低層マンションに眺望の期待はそもそもないは思いますが、、斜面の囲まれ土地で立地の印象はあまり良くないですね。そこにブランド・PR不足で、売れ行きが芳しく無いのもうなずけます。個人的には、周辺の大手デベ物件と比較しても掘り出し物感があると思い前向きに検討していますが、入居したとして売残りだらけの状態になるのは気持ち良くないですね。。
      • リセールを期待しなければ良い物件ではないでしょうか。実需向けで、そうした人が多くすむことを希望することを好む人にはお勧めではないかと思います。
        • モデルルーム行けば資産性に関する資料見せてもらえますよ。
          • 新築マンションについてはブランドで探すという方も多いですが、中古になると「実需重視層」もそれなりにいるのではと思います。大江戸線で駅力はイマイチとは言え、山手線内側で駅徒歩5分以内という条件の資産性は固いとみていますが、どうでしょう？投資用に買うタイプの物件ではないものの、売りたい（貸したい）ときに買い手借り手がいないということもないのかなと。
            • 私は、周辺新築だけでなく中古と比べても「適正価格」だと思います。加えて、中古にはないteburaやディスポーザー等の設備があります。水回りのフィオレストーンがキッチン天板張下ろしもあるのは嬉しいです。メニュープランもあり、新築時オプションは大手よりリーズナブルです。それでも売れ行きゆっくりが気になってました。土砂災害警戒区域ではないけれど崖のような立地のせいかと思いましたが、ブランドの影響も大きいのですね。最近のタマホームのテレビＣＭはかなり軽いイメージで、安心感得られない感じですものね。それも中古や賃貸時には影響少ないなら良いですが。
• ホームページに先着順住戸の間取りと価格がでてる。モデルに行かないと教えない物件よりフェアな感じ。検討しやすい価格だし。
• ようやく公式サイトに「資産性」のページがアップされましたね！とくに目新しい情報はありませんが。。個人的には貸し出す際の"家賃保証システム"が気になります。
  • 家賃保証システムだと安心ですけど30,000円ちょっと安くなっちゃいますね。
    • 駅４分で大通り沿いでなく静かな住宅地という立地は、賃貸でも強いでしょうから、保証でなくてもいけるのでは。人気の早稲田小学区ですし。
      • 保証とはいえ3万も安くなるんですか。。0よりマシですが、、借り手探しに困らないことを期待します。学区アピールとなると家族で住むのに2LDK以上の間取りである必要はありますね。
        • モデルルームに行くと、普通に賃貸に出した場合の賃料想定と、家賃保証システムを利用した場合の想定を部屋ごとに見せてもらえます。
          • 参考まで、牛込柳町駅徒歩10分以内で築10年の分譲マンション賃貸 2LDK 55平米が23万円で入居者募集してました。
            • このあたりは賃貸のマンション多いですが、ディスポーザーはじめ設備仕様が良いことは強みになりそうです。牛込柳町限定で探す人は多くないかもしれませんが、東西線徒歩圏なのも間口を広げてくれそうでいいですね。
              • 分譲賃貸も多いけれど、新しいものは大通り沿いだけだから、気に入ったら他に比較がないでしょうね。先着順住戸も少しずつ減っているようです。
• モモレジさんのブログでも、駅4分の距離感ながら大通り沿いではない点に言及されていました。利便性と静かさが両立されている立地かと思います。
  • 視界に抜けのある上階３LDKが安いと評価されてるんですね。
    • 階ごとの価格設定はたしかに少々違和感ありました。個人的には、地上階(実質半地下)は高層階ともう少し差がついて安くなるかと思ったのですが、ブログ筆者の分析では逆に高層階が割安、という見方なんですね。参考になります。
      • 階高の価格差が少ないのはA～Iタイプのことなら納得です。北西向きの狭い住戸は階高の格差がはっきりしていると思うのですが、こちらもでしょうか。
• 擁壁の維持管理はどちらの義務なんでしょうね。後ろは隣のマンションで、左の戸建はこちらなのかな。擁壁を作り直すとすごくお金がかかるという話なので気になりますね。
  • 私も気になって聞きました。「北側も西側も隣戸の土地＆所有なので現在の擁壁をタマホームが検査することも直すことも出来ないが、その上で建築許可を得ている。建築許可を得るにあたり、AとＪのグランドレベル住戸南西側の窓の開口部が上階より狭くなる制限を受けた」と説明されました。
• いま第2期3次で、ここまでで全体の半分ほどが契約となる見込みと聞きました。割安感のある北西側と3LDKプランの売れ行きが比較的良いとのこと。モデルルームは緊急事態宣言効果か、平日の来客も多くなってきたそうです。（みなさん仕事中抜けて来てますね…
  • AとBは結構埋まっているようです。Cは空いてます。
    • モモレジさん効果で３LDK買いが増えたかもしれませんね。
      • プランからDが消えていたのでDの最上階が売れたんですねきっと。うちは予算オーバーで諦めた部屋なので羨ましいです(笑)
        • 少しずつでも確実に売れていくと良いですね。
          • そのようですね。日当りもよい良い部屋ですね。あとHgとPgが売れたのでしょうね。一般的に苦戦するテラス付きが売れているようです。
            • Aは契約見込みも含めると残りは地上階だけだそうです。
              • そうなんですか。1期、2期で出した以外にも個別に応じて販売しているんですね。1期1次から2か月経たず半分以上売れているなら、着実に売れているといえる感じかしら。
• 先着販売戸数が4戸になりましたね。Fgが売れたようです。第2期第3次も今週末4戸やりますね。
  • Fg,また庭付き売れた。モモレジさんは高層階の方がお得とブログに書いてたけど、下が売れてる。もうテラスはほとんど残ってないんじゃない？
    • 2期3次はBg、Gがはいってます。あとどこでしょうか。
• Fgが間取りに復活してますね。
  • Ggも復活ですね。先着順と2期4次にプライベートテラスの表記がないのは更新前ってことでしょうか。
• 2期5次の概要が出ましたね。登録は明日からで販売戸数は1戸ですから、この土日の抽選で落ちた方向けとかでしょうか？
  • 登録期間の終期や抽選日が書いていないので、第二期第五次は抽選というより実質先着順ということなのでしょうか。よくわかりませんが…
• 第３期が始まるようですね。間取りも９タイプ出ています
  • Dの最上階復活してますね。
    • プライベートテラス付きのOgタイプも出てますね。売れたかと思ってたけどキャンセルかな。
      • 同じ広さ・値段のMｇとかは売れたけど、Ogは今まで出してないと思われ。3900万台はパンダだから残してたんかな。
        • 販売予定価格が3,900万から9,800万円となっていました。
• ここの物件って、なんで周囲物件よりもだいぶ安い価格なんでしょうか？タマホームの評判が悪いのと何か関係があるのですか？ワクチン騒動はつい最近だし、風俗店利用推奨LINE等、安い価格に影響しているんでしょうか。
  • 元々のマンションとしての実績が少ないことと、戸建てとしても安価なブランドとして出していることもあり相場より安いですよね。
• 一期一次よりも値下げしているのでしょうか？
  • してないはずですけど…価格変わったんですか？
    • 把握してる限りでは値上がりも値下がりもしてないですよー
      • １期１次から３か月、竣工まで半年あるから値下げするはずない
• 3期で3LDKの部屋ほとんど終わっちゃいますね
  • そうなんですか。ということは、全体ではどのくらい何でしょう？2期9時に3戸、先着順もいつの間にか２戸に減ってますね。
    • 先着は値段から見ると1LDKが売れたみたいです。3期分入れて残り20戸位ですね
      • 残り２０！　もう５０戸くらい売れているんですね。オリンピック前には３０戸くらいだったような。夏の間に着々と売れていたんですね。
        • 2期9次の3戸は全て売れたみたいですね。先着から消えてました。

交通[ ]

構造・建物[ ]

（仮称）グレンドール新宿牛込柳町　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60%
• 容積率：240%
• 敷地面積：1,987.27m2（建築確認申請面積）
• 建築面積：1,146.80m2（建築確認申請面積）
• 建築延床面積：4,798.48m2（建築確認申請面積）
• こちらの現場の場合南向きは急坂かつ道路面より低い部屋が一定数あり、西向きは崖下擁壁になるので、一般的な良方角がイマイチではありますね。デベもそのあたりバランスを取って悪方角は坪単価抑えたり間取りを良くするなど考えますし、物件単体だけでなく将来的な周辺環境の変化も合わせて検討する必要はあるかと。
• 建物の断熱性、星一つの新築マンションを久々に見たのですが、これは戸建てをメインにされているタマホームさんなので、何かしら要因あるのですかね？コスト削減のため、直床にしているマンションでも、断熱性は星三つは基本あるので。
  • 断熱性はよくわからないですが、構造や設備仕様イマイチなんすかね。ディスポーザーあるからそれなりに期待できるのかと思ってました
    • 東京都マンション環境性能表示は2020年度から新基準で評価が厳しくなって、断熱性星３つは激減した。大手でもほとんどが星２つ以下。ただし、星１つは少数派ではある。

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内に2台（平置）
  • カーシェア派としては、駐車場が地上2台のみでその需要層をきっぱり捨てているのは管理費・修繕積立金の観点でむしろ好印象です。ここで作るとしたら立体駐車場になるでしょうし。ゲストが車で来るときは、、どちらにせよコインパーキング利用が前提になるのかなと。
    • 機械式たくさんだと(管理費収入は多くなるかもしれませんが)その分修繕費もかさむことを考えれば、平置き２台だけというのはある意味合理的かもしれませんね。自家用車がある方にとっては厳しいかもしれませんが。
      • 近くにカーシェアあるのかな
• 自転車置場：145台（スライドラック式）
• トランクルーム：49区画
• 月々1000円のトランクルームってどうなんでしょう。大きさからしてこれくらいが相場ですか？収納量少なめの部屋を検討してるので、その場合トランクルームもあった方がいいかなと思っています。
  • ぱっと調べたところ、四谷三丁目のトランクルームの例ですが、幅87センチ、奥行47センチ、高さ104センチで通常10,000円弱というのが出てきました。もっと安いところもあるかもしれませんが、本物件のサイズで1,000円というのは割安なのではないでしょうか。自転車置場と違ってトランクルームは全戸分ないですし、季節物とかしまうのに便利かと思うので、私はトランクルームも申し込もうと思います。
• 駐輪場、トランクルームを契約時に申し込んで、確定されるのはいつになるかご存知でしょうか？引き渡し直前なのでしょうか？
  • 駐輪場は各住戸2台は確約です。3台目以降は空きがあれば、です。トランクルームの抽選がいつかは未定と聞いています。今住んでいるマンションでは竣工後の内覧会のころでしたが。ここは竣工から引き渡しが短いから、直前になっちゃいますね。
    • トランクルーム全戸分無いので、ギリギリになって取れなかったとなるとガッカリしちゃいますね…。

設備・仕様[ ]

• 設備仕様は悪くないと思いました。
• カラーパターンなど一部のオプション、3・4階以下はそろそろ締め切りみたいですね。キッチンのカップボードは付けた方が良いと営業の方から聞きましたが、その他は皆さんどのようなオプション付けるのがおすすめでしょうか？廊下タイルや壁紙なんかは好みの問題かと思いますが…
  • 私はカップボードとLDKダウンライト、浴室ラックなどを検討しています。エコカラットやバルコニータイル、アクセントクロスなどは個人の好みによりだと思いますが、カップボードは市販のものだと壁との間に隙間ができるので、造作のほうが機能的にも美観的にもよいと思います。
    • カップボードも良さげなのがリーズナブルで嬉しいですね。エコカラットはインテリアオプションですよね？あと、エアイーを検討中です。
      • LDKの壁にアクセントクロスを貼るかエコカラットにするかで悩んでいます。どちらが良いんだろう。
• 3階4階の無償セレクトの期日そろそろですね。契約された方何色にされましたか？？参考までに教えてください。
  • 私は「凛」にしました。モデルルームと同じ色です。
    • 凛、かっこいいですよね。とくにフィオレストーンが素敵。でもわが家は採光豊かではないので、陽にしました。
      • 同じくです。狭めの間取りでもあるので陽にしました。！　以前の書き込みで、オプションが割安とみた気がしますがそうなのでしょうか？他の方はオプションどの程度付けるのか気になっています。
        • 私はカラーセレクト「凛」にしました。少し暗い印象になるかなと思い「陽」と悩んだんですが、明るい照明の下では壁紙もグレーというより白系でライトな色味に見えたので、凛に決めました。
          • 凛かっこいいです。ただ今ある家具が木製でブランベースの方が合いそうで選べなさそうです。今後もカーテンとか入用があるので家具を全部新調する余裕がなくて。
            • 凛にはモノトーン系の家具が合いそうですね。ここの外観デザインやラウンジなど共有部の内装が落ち着きある茶系統です。モデルルームが採用している凛とちょっとテイストが違います。でも専有部と共有部のテイストが別でも違和感ないと思いますから、ご家庭ごとの好みでよろしいのでは。
• 食器棚、ミスト、風呂テレビはお得感あります。ダウンライトは打ち合わせ日数に余裕が必要かと。床タイルや洗濯機上部吊り戸は他デベと同じくらいでしょうが、床タイルは素敵ですよね。食器棚やクロスはインテリアオプションでもできますが高くなるから今がお得ですね。
  • あと、有料オプションの玄関鏡が残念でしたが、インテリアオプションに素敵な選択肢があって嬉しいです。インテリアオプションは先だと思わないで、両方トータルに考えて選んだ方がよさそうですね。
    • インテリアオプションのエコカラットバリエーションすごいです。さすが注文戸建てメーカー。エコカラットまで考えてカラーセレクトがお勧めです

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住戸専有面積：31.52m2～81.47m2
• バルコニー面積：5.20m2～22.98m2
• プライベートテラスがついているタイプもあるので、テラスがついているのはなかなかいいんじゃないでしょうか。１LDKのタイプでもルーバル付きなのは珍しいなと思いました。部屋の広さはあまり広くはありませんが、立地の条件がいいというところはメリットが高そうです。
• 1LDKでもプライベートテラスだったりルーフバルコニーがついていたりするので、間取り以上に広さを感じれそう。これで眺望も良ければさらにいいのですが、見晴らしはいかがでしょうか？
  • 周りは他の物件に囲まれているので、眺望は東側の上層階を除いてほとんどないですね。東側の上層階も都営住宅の屋根越しに外苑東通りの向こうまでくらいかもしれませんが、こちらはまったく見えないわけではないと思います。
    • ルーバル付は終わってるようです　プライベートテラス付きは事実上半地下です
• 一階のプライベートテラス、奥行きはありますけどフェンスはあるし植樹されるみたいですしそれプラス半地下ということですと日当たりに関しては厳しそうですね。せめて風通しがよくないと湿気で困りそうですが囲まれ感がある立地ということだとそちらもどうかなあと思ってしまいました。それでも公式サイトに載ってない庭付きはもう売れてしまったのですかね。人気ありますね。
  • 北西側の1階は日当たりほぼ無いと思います。南東側はいくらかマシかと思いますが。斜面も考慮して個人的には3階以上で検討してます。第1期では各間取りの上の方の部屋から売れたような話を聞いたので、1階はまだ残ってるはずです。営業と先に話ができれば2期以降での販売リストに入れてもらえると思いますので、ご興味あれば一度話を聞いてみることをおすすめします。
    • 北西側は最上階のその下の階に西日があたる住戸があったようですが、もう販売済みだそうです。１LDKは半地下以外は抜け感あるようですが、狭い２LDKは目の前マンションとこんにちはで、日差しも抜け感もないので安いそうです。急な坂に面している南側の２LDKなら日照があるようですが、細い道をはさんでマンションとこんにちはだそうです。
      • 現地見ましたが、南東側は細い道挟んだ向かいのマンションはエントランスから建物まで距離のある構造で且つ窓は向かい合っていないので、ある程度の抜け感ありそうでした。一方で西側は多少距離は取ってるようですが、向かいのマンションからこんにちはというか見下ろされる状態になりそうですね。
• Pgタイプみたいに1LDKでもプライベートテラスがあるだけでだいぶ広々とした開放感がありそうですね。夫婦だとちょっと手狭に感じてしまいそうでしょうか。
  • 大人二人で31m2は狭すぎじゃないですか。柱を除けば30平米ないですよ。
• 間取り図をみていてイマイチピンとこなかったのですが、Fgタイプのプライベートテラスに編みかけの部分がありますが、そこはどういったようになっているのでしょうか？テラスとプライベートテラスの違いが間取り図をみていてイマイチわかりませんでした。
  • 網掛けの部分はタイル張りということかと思います。テラスとプライベートテラスの違いは、モデルルームの模型から見て取れる限りですが、テラスは屋根あり(通常のバルコニーと同じ)でタイル張り、プライベートテラスは屋根なし(建物から外に張り出しているイメージ)で非タイル張りのようです。
    • テラスは磁器質タイルで大きめの正方形です。プライベートテラスはインターロッキングブロックで、長方形のレンガみたいに見えます。色合いはグレー系で、カラーセレクトの粋と一番マッチするかなと思います。マンションの専用庭で、土や芝生の物件もありますが、雑草生えて虫がくるので、管理が大変ですが、ここはその心配がなく、素敵な空間になりそうです。
      • テラスの網掛けの部分はタイル張りを表現していたんですね。知りませんでした。何となくコンクリートの方が掃除が楽な気はしますが、タイル張りだと溝にゴミが溜まったりしないのかちょっと気になります。
        • タイルといっても細かいものではなく大判のものではないでしょうか。
          • そうですね、30cm角くらいの正方形だったと思います。インテリアオプションにバルコニータイルのオプションがあります。違うものでしょうが、イメージはつくかもしれません。

買い物・食事[ ]

• 駅近ではあるものの徒歩圏内に飲食店が少ないようですね。地元の方、近所でおすすめのお店（ランチ・ディナー）ありますか？
• 先日、現地から隣駅の若松河田駅前にあるLIFEまで歩いてみました。個人的には気にならず歩ける距離だったのと、LIFEのフロア面積がよしやより大きく商品が充実していたこと、駅出口の隣にあることなどから、十分普段使いできると思いました。
• 私も牛込柳町の駅前のスーパーなど見ましたが、普段使いはLIFEになるなと思います。お野菜の値段とかもチェックしました。
  • ライフ品揃え良くて毎週利用しています。現地からも自転車で5分かからないですよ。行は上り坂ですが電チャリでなくても立ちこぎしないで上がれます。荷物が増える帰りが下りなので、やや良いですか。駅前のよしやはワインとか野菜の有機とかユニークな品揃えです。ドラッグストアは福太郎が食料品も安いですし、地下にダイソーもあり利用しています。

育児・教育[ ]

• 早稲田小学校良いですよね。マンションから小学校まで歩いてみました。大人の足で5分くらいでした。何度か行きましたが車と1台もすれ違うことなく、安全に通えるとおもいます。
  • 大通りや信号なしで行けるのは安心ですね。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域・第二種高度地区、最高限度20m
• ああ、ここはバブル時代に地上げが途中でポシャって、駐車場と古い民家が散らばってた土地だ。東西線と大江戸線が使えるし、神楽坂へも散歩で行ける距離。外苑東通りが整備中だからいい立地だね。
• 外苑東通りから一本入ったところだから静かなのかな？
  • 緩衝になる建物があるので、少しは静かだと思います。
• 大通りからちょっと入ったところで静かだろうし、目の前コンニチハでなければ特別な眺望までは望まない、最寄りが大江戸線でOKって人なら狙い目な気がする。外苑東通りはそろそろ整備終わっていい感じになっていきそうだし。
  • 入居のころには外苑東通りの整備が終わるのでしょうか。牛込柳町交差点の南側はそろそろ終わりそうですが、現地あたりはさらに数年かかりそうですが
• 目の前が古い都営住宅、駅からの導線にお墓。駅距離は近いですがあまり惹かれません…
  • 都営住宅だけでなく、民家、古いマンション等ほぼ四方囲まれ。安い理由。残念。
    • 確かに周辺環境としてはちょっと基になるところがあるかもしれませんが、駅近ですし、生活する文には全く影響がないという風に個人的には思いますので総合的に考えると悪くないという評価です。
• 外苑東通り（弁天町区間）の拡幅工事が令和9年に完了予定とのことですが、こちらのマンション価値に良い影響はあるものでしょうか？
  • 先行区間（牛込柳町交差点より南）にいますが、工事期間は歩道が右行ったり左行ったり凸凹するからベビーカーとか大変、工事中駅までの動線は面倒でお勧めできません。
    • 先日現地から駅まで外苑東通り沿いを歩きましたが、ほとんど気になりませんでした。整備が完了すれば更に歩きやすくなるのでしょうが、現状でも迂回するほどではないと思いました。道路が綺麗になったり無電柱化されたりと景観的にはプラスだと思いますが、それが直ちにこの物件の価値に影響するかというと、どうですかね。もちろんマイナスではないことは確かだとは思います。
      • 外苑東の整備は薬王寺方面がメインで歩道が何度も変わり今も大変移動しにくい。建設地付近の本格的工事はこれから。入居後数年は辛抱が必要。それが終われば何も問題ないし、もともと渋滞も牛込柳町以南がひどく弁天町付近は車の流れはいいほうだけど。
• 航空写真を見ると、コンフォリアやライオンズが目の前で。同じ5階建て。残念な囲まれ感。
  • 傾斜地で、東側の弁天町アパートは4階建てのようなので、本物件の5階や4階(実質6階・5階)の東向きは多少眺望の抜けがあるのではないかと思います。
    • 東側は外苑東通り。車路の方が高く、現地は窪地のように見えてしまうから、抜け感はないですね。幸い、ハザードはかかっていませんが。
      • 外苑東通りと比べてもこちらのほうが1層分以上高い。当面は視界抜けが確保できるだろう。
• 都営住宅側から見た感じですが、結構開けた敷地ですね。都営住宅との距離も結構あるので東向きは明るくなりそうです。
• ここは前は何があった場所でしょうか？Googleで見たら、傾斜がある部分だったので。
  • グーグルマップやストリートビューで見るとわかりますが、駐車場と戸建て、大木のあった空き地などを取りまとめた感じですね。完成予想パース見ると地盤面も1.5ｍくらい切土してそうです。盛土よりはましでしょうけど。
    • これ、盛土してあったからハザードかかってなかっただけで、完成パースみたいに東側道路とグランドレベル揃えたらハザードかかりそうですね…。
      • もともと窪地ですから
        • この辺りは、もともと川だった場所だから仕方ないよ。
          • 地盤ゆるいんですね。自然災害対策が気になります。
            • この辺り川だったんですね。あまり気にしないタイプではありますが、最近の地震の多さを見てると、、
• 現地を見たら、結構な傾斜地で奥の隣接地との段差は気になりました。2方接道で採光は問題なさそうですが、やや囲まれ感あり眺望は望めませんね。
  • 私も現地を見ました。西側が崖のようになって民家が建っていて、大地震や土砂災害で流れ落ちて来ないか、心配になりました。
    • 私も現地行ってきました。お昼前の時間だったんですが地面まで明るいので1Fまで明るそうでしたが、同じく土砂被害で流れ落ちてこないのか心配でした。
      • 本当に1階まで明るそうです。地震は多くなってきているので、かなり心配ですね…数年前ならそんなに多くなかったのですが、少し大きい地震が頻発しているので気になります。
• デメリットは立地でしょう。西側の崖からの土砂崩れリスク。当地の盛り土のリスク。これらに対して、どんな対策をしてくれているか次第で検討します。
  • 切土ならわかりますが、盛土もしてるのですか？
    • こういったリスクって、何か書類かで残っていたりしますか？初心者でも見たらわかる書類があるといいのに…と思います。地震が多いですし、こういったのってすごく気になりますね…
      • 新宿の土砂災害ハザードマップには該当なしと記載されておりますが、現地の写真にてご確認できるように周りの西側のお家が高いので、皆さんと同じく心配とは思いました。
        • 土砂崩れなどのリスクは考えるべきだという事はわかるんですが、みなさんはその辺もしっかり検討した上で考えられているものなのでしょうか。水害などのリスクは正直どこまで考慮すれば良いものか難しいです。
• 現地行ってみましたが、地上から見ると、隣接地の擁壁が高く感じました。西側戸建てが倒壊ハザードかかっていないのが、信じられないくらいです。
• エリアとしては良いですが、崖下のような建設地が心配です。
• 一番近い駅が牛込柳町の駅なのですが、私はあまり利用したことがなくて。使い勝手はどうなんでしょうか。
  • 牛込柳町駅は、新宿・上野にも簡単にアクセスできるので、便利ですよ。ただ、他路線と違って駅が深いのが難点です。ですが牛込柳町から乗る場合は、朝でも激込みじゃないので、ストレスは感じないです。
• 東西線早稲田も10分かかりませんよ
• 早稲田駅もギリ使えるのがいいですね。丸の内勤務なので東西線は便利。
• 現地歩いてみました。市谷柳町交差点の北西角、ピザ屋の裏あたりに大江戸線の出口があり（雑居ビルとエレベーター共用で隠し出口のよう）、こちらのマンションから大人の足で4分もかからないくらいの距離感でした。大江戸線なので出口からホームまでは地下深く、結構歩きますが。
  • 牛込柳町は大江戸線のわりに出口のホームの高低差少ないですよ
    • 都営交通のあらましによると、牛込柳町駅は地表からホーム面まで21.2メートルで大江戸線平均の22.2メートルよりやや浅いとのことです。実際にかかる時間や、深いと感じるかどうかは個々人によると思いますが、私はそんなに気になりませんでした。
      • 乗降客が大江戸線の中で４番目に少ない。混まなくて良いのか、駅力が。。。なのか。
        • 大江戸線のホームは広くないので、毎朝ホーム上から混雑するよりは、余裕があるほうが個人的には良いと思います。駅力というか、周囲に住宅が多く乗換駅でもないので、単純に居住者以外が利用する要素があまりないだけでは。
          • 大人の私の足では、大江戸線の電車を降りてからマンションまで5分弱でした。新宿、六本木の大江戸線をよく使う身としては、あまり深く感じませんでした。日曜の夜、平日の夜も空いていて私は混んでいるより良いと思います。今度、平日朝ラッシュ時にどの位混むか見てきます！
• アクセスが良いだけでなく、近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や子供がのびのびと遊べる環境は、とても良いなと感じます。日々をどのように過ごせるかがマイホームの条件。その条件に当てはまる感じがします。ただ、これだけ好条件だと価格が気になりますね。
• 割と自然があったりとエリアとしては悪くないような気はしていますが、実際のところ住み心地とはしてはいかがでしょうか？この辺で暮らした事がある方の生の意見があったら気になります。
  • 近くに住んでますが、非常に住みやすいですよ。以下、私の印象です。
    • よしやのほか、徒歩圏内にヨークフーズ、サントクといった中規模のスーパーがあり、自転車10分ほどでライフ、キッチンコートといった大きなスーパーもあります。ドラッグストア等もいくつもあり、日常の買い物には困らないです。
    • 子育て環境でいえば、小学校、中学校まで近く、早稲田小学校は近辺でも人気の学校です。新宿区は中学生まで医療費がかからないなど医療支援も充実していますし、近くに大病院があるのも安心です。徒歩5分位で弁天公園という比較的大きな公園があります。戸山公園という大きな公園までも自転車で10分ほど。
    • 外苑東通りと接している訳ではなく、普段はとても静かなところです。接道している道路はほとんど車が通りません。
    • 飲食店については、徒歩だと少し距離がありますが、大衆系なら早稲田駅エリア、お洒落な店なら神楽坂エリアに多くあるので、困ることはないです。
    • 近くに新宿西口までのバス停留所があり、本数も多くて便利です。新宿三丁目にいくときは大江戸線ではなくバスを使う人も多い印象です。自転車で有楽町線の江戸川橋駅まで出ることもあります。本数は多くありませんが、徒歩10分くらいのバス停から国立競技場や渋谷まで出ているバスもあります。
    • 反面、ハイセンスで洗練されたエリアというよりは、庶民的な雰囲気が残るエリアですね。現地で雰囲気を確認されると良いと思います。
• この地域の個人的なオススメとデメリット紹介するね。
  • オススメなポイント
    • 割と静かで治安良い
    • 新宿に出やすい、バスも本数多くて便利
    • 近くのガファスっていう料理屋さん安くて美味しい。
    • つづくっていうわさび飯屋さんはマスト。
    • 駅前に定額制の整体院がある
  • デメリットなポイント
    • 外苑東通りはいつも混んでる
    • 大江戸線1本だと正直きつい。東西線は悪くないけどやや日常使いだと遠いかな。。
    • 近くにご飯屋さんが本当に少ない。美味しい店は生き残ってるけど再開発で大体なくなった。
    • 駅前のスーパーよしやは高い&品揃え微妙。酒は良い。
      • まぁいい所だよ。地味だけど
• ちょっと歩くけど、大隈庭園、肥後細川庭園、椿山荘など、散歩は楽しいですよ。神田川沿いの桜もおすすめです。
  • かなり歩きますよ。小型犬の散歩では行けない距離ですね。

• 

  都営住宅側から見た現地状況（2021年3月9日撮影）

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  現地状況（2021年4月2日撮影）

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