ブランシエラ道後樋又

2023年11月28日 (火) 10:10時点における最新版

物件概要[ ]

ブランシエラ道後樋又　外観完成予想CG

• 所在地：愛媛県松山市道後樋又1192 番9（地番）
• 交通：伊予鉄道城北線「赤十字病院前」駅徒歩8分　
• 総戸数：149戸（他管理事務室1 戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14 階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022 年10 月
• 売主：株式会社長谷工不動産、四国旅客鉄道株式会社
• 施工：株式会社大京穴吹建設、株式会社穴吹工務店
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

価格・コスト・販売時状況[ ]

【第2期1次先着順販売住戸概要】

• 販売戸数：1戸
• 販売価格：3,060万円
• 間取り：3LDK
• 専有面積：64.11m2（防災備蓄倉庫0.74m2含む）
• アルコーブ面積：2.79m2
• バルコニー面積：11.65m2
• 管理費（月額）：9,340円
• 修繕積立金（月額）：4,490円
• 管理準備金（引渡時一括）：15,000円
• 修繕積立一時金（引渡時一括）：449,000円

【先着順販売住戸概要】

• 販売戸数：17戸
• 販売価格：2,970万円～6,230万円
• 最多価格帯：3,400万円台(3戸)
• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：64.11m2～100.56m2(防災備蓄倉庫0.32m2～1.03m2含む)
• アルコーブ面積：1.84m2～5.72m2
• バルコニー面積：6.66m2～19.00m2
• サービスバルコニー面積：3.62m2～14.15m2
• ルーフバルコニー面積：7.11m2～28.37m2（月額利用料：140円～570円）
• 室外機置場面積：1.27m2
• 管理費（月額）：9,340円～13,720円
• 修繕積立金（月額）：4,490円～7,040円
• 管理準備金（引渡時一括）：15,000円
• 修繕積立一時金（引渡時一括）：449,000円～704,000円

• モデルルームを見学しましたが、相場より高めの理由が納得できる物件でした
• あと半年でどこまで売れるんだろ この調子では相当売れ残る
  • 現在売れ行きがよくなく、売れ残っている状態なんですか？
• 完成したようですね。現在の売れ行きが気になりますが、どんな感じなんでしょうか。
• いい物件だと思うのですが、なんでこんなに残ってるんでしょうね
• 今はどこも高騰で苦戦気味かもしれませんね。それでもぼちぼちと売れている感じはします。落ち着いた環境をお望みの方にはいいかもしれません
• 高級路線なのに売れ残ったマンションってイメージがついてしまった
• そもそも、長谷工って全国首都圏以外どこで出しても売れ残ってイメージが
• その高級路線アピールがあんまり購入者に刺さっていない感じがするな。よそは柔らか地盤に何十メートルも無理に杭打ちしたマンションばかりなんだから、そういう独自性をもっと推していってもいいのにね
• 夜通ると明かりがついている部屋が半分以下なのだが大丈夫なのでしょうか？修繕積立・管理費の計画は見直しが必要なのでは？売主が補填するのでしょうか？それとも長期修繕計画の見直しになうのでしょうか
• ご参考 https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613
  • ならダメやん…
• 「分譲業者であっても、未分譲の区分所有権を所有する以上、共用部分の管理費等を支払わねばならない。」という事だと思われます。長谷工の様な大手だと、通常「分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨は管理規約に入れてません。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200%
• 敷地面積：5,708.10m2
• 建築面積：2,835.35m2
• 延床面積：14,448.65m2

共用施設[ ]

• 駐車場：153 台(屋外平面駐車場／28 台、自走式平面駐車場／125 台)
  • 月額使用料：2,000円～9,500円
• バイク置場：18台
  • 月額使用料：400円・500円
• 大型バイク置場：7 台
  • 月額使用料：700円
• 自転車置場：284 台（平面/16 台、2 段式/13 台、スライド式/255 台）
  • 月額使用料：50円～200円
• 全車平置きで駐車できるので時間がかかりません。。以前、機械式で入れるのも大変でしたが、１台１台の駐車スペースも広いので気に入っています。レディへの専用出入口がめちゃくちゃ便利です。コンシェルジュ、管理人さんもとっても親切でいい雰囲気です。
  • 全社平置き駐車はいいですね。将来、機械のメンテ費用などが気になります。何よりも機械式を出し入れするのが難しいです。
• 買い物も便利ですし、駐車場のシステム、ゴミ出し、宅配ボックスや郵便受けもスムーズです。

設備・仕様[ ]

• 顔認識のカギってさコロナなのにマスク外さなあかんのは今の時代にあってないな
  • それは嫌だね
  • 家の前で周囲に人もいないでしょうに、ちょっとマスク外すくらい良くないですか？人それぞれですが。
    • 周囲に人がいないとは限らないですよね。今の時代には適していない
      • 認証時にマスク外すことが全く問題ないとは思わないけど、顔認証マンションを肯定する人、否定する人、どちらが時代に適合できてないかと言われると、後者の方が適合できてないとか感じるよ。
      • あなたの周りのエントランスはどれだけごった返してんだか。近所の人がマスク外してこっち向いて密着してくるわけでもないだろうし、数秒外すだけでねぇ。今の時代に適さない人は山奥の戸建てにひっそり住むしかないな。
• 顔認証システムはリース契約でリース料を購入者が毎月の管理費で負担。しかもリース料とは別にシステム運用費が発生し、それも購入者が毎月の管理費で負担。要するに導入費用が殆ど掛からないというからデべにとっては魅力的な商品。だって広告で声高に謳えるのに導入タダからね。導入費用が掛からないということは、顔認証システムは売買金額の中に含まれていないのに。あと、タチが悪いのは一回導入してしまうと中途解約の難易度はとてつもなく高い。メインセキュリティに係る部分の解約を総会で決議とらなきゃいけないからね。ひと昔前は、指紋認証のマンションなんかもあったけど、今は無いなぁ。結局顔認証も同じ道を辿ると思います。車と同じく、各住戸の玄関もエントランスも今は普通のキーレスが主流になってきてます。
  • 新しい技術を先駆けて採り入れると金がかかるのはごく普通だし、かつてのキーレスの普及がそうだったように、生体認証もこれから徐々に浸透してくると思うよ。
    • エントランスは顔認証なのに自宅玄関は今だに鍵ってのはどう！？これが徐々に浸透するって本気で思ってる？
      • だから顔認証とは書いてないでしょう。まだ実用化に至ってない技術も含める意味で生体認証と書きました。あなたが否定してる顔認証の肩を持つつもりはないんですよ。私は顔認証が流行ろうが流行るまいがどっちでもいいし。もう少し穏やかな気持ちで見てください。生体認証導入にはまだデメリットもあるんでしょうけど、一方で普通のキーレスにはないメリットがあると思うから、徐々に普及してくると私は思いました。以上です。
    • ＞かつてのキーレスの普及 って言っても、ここのマンションは未だにそのかつてのキーレス以前の状態です。顔認証すらコスト掛けてないんだから、まあ従来と同じといったところでしょうか。顔認証が有効なら、既存のマンションにまず採用されるでしょうね。キーレスと違って導入コストが掛からない上に後付けできますから。ですがそうした例は聞いたことがありません。実際の使用感は（キーレス＋キーレス）の方が断然楽です。だって（顔認証＋リバーシブルディンプルキー）の場合結局いちいち鍵出さなきゃいけないらね。
  • ＞顔認証システムはリース契約でリース料を購入者が毎月の管理費で負担。＞しかもリース料とは別にシステム運用費が発生し、それも購入者が毎月の管理費で負担。 これってマジですか！？
    • 私が知らないだけでこれって“ごく普通”のことなんですか？車買ったら付属のカーナビがリース契約みたいまもんでしょ。普通には思えません。。
• アンボンド2重床の特徴って、１．直貼り床よりも遮音性が悪い。ボイドスラブ２重床よりも遮音性が悪い。２．直貼り床よりコストが高い。３．簡易なリフォーム性なら直貼りの方が容易。４．メンテナンス性が良い。が、しかしそれを必要とすることがあまりない。５．使用できる床材の材質を選ぶ必要がない。今じゃこれがマンション構造の常識です。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576548/res/976/ ↑この書き込みあたりがおおよその事実です。
• サッシがいいのか、静かで採光もよくとても過ごしやすいです。寒波の際も難なく室内は快適でした。

間取り[ ]

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. くすりのレデイ道後樋又店　　徒歩1分／約30m
2. セブン-イレブン松山大学前　　徒歩3分／約200m
3. サニーTSUBAKI道後店　　徒歩5分／約400m
4. ファミリーマート道後北代店　　徒歩6分／約430m
5. くすりのレデイ道後緑台店　　徒歩10分／約750m
6. スーパーいしまる　　徒歩11分／約810m
7. スーパー日東高砂店　　徒歩12分／約930m
8. スーパーABC上一万店　　徒歩13分／約1,000m
9. 業務スーパー道後店　　徒歩13分／約1,020m
10. サンコー清水町店　　徒歩14分／約1,070m
11. DCMダイキ城北店　　徒歩15分／約1,150m
12. フジ本町店　　徒歩15分／約1,150m
13. 松山三越　　徒歩19分／約1,510m

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. えひめ乳児保育園　　徒歩10分／約約770m
2. 道後聖母幼稚園　　徒歩10分／約780m
3. コイノニア幼稚園　　徒歩13分／約1,000m
4. 東雲保育園　　徒歩13分／約1,000m
5. 松山市立湯築小学校　　徒歩10分／約790m
6. 松山市立道後中学校　　徒歩29分／約2,260m
7. 愛媛県立松山北高校　　徒歩10分／約740m
8. 私立松山大学　　徒歩5分／約360m
9. 国立愛媛大学　　徒歩7分／約490m

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域
• 目の前の通りは交通量があり危ないしうるさい
• 場所が微妙だよね
• 地元人にはよく知られているとおり、あそこらんへんは大雨がふると水に浸かります。
  • ハザードマップ見ると、ずれてるよ。
    • マンション後ろの大川の評価がハザードマップには入っていない。
      • 大川の評価も入ったMAPだよ。ため池が決壊した際は、0.5ｍ未満の浸水リスクはあるという評価だけど、過去にため池が決壊した事ある？？「大雨がふると水に浸かります。」と状況はずいぶん違うんじゃない。いつ浸水したか過去事例のevidenceあれば示して欲しいけど。新聞記事とか報道とか。
• 業者か何か知らないけれど、かなしい人だな・・・　エビデンスも何も体験者だからね・・・　まあいいや、愛媛県作成の「水害リスクマップ」の当該地域を拡大してよくごらんよ。近傍が過去に浸水した地域として色が塗られてません？
  • 以下では大川の南側、樋又通り側は「過去浸水した地域」の水色にはなってないよ。想定最大規模（L2）地域で、それより市内の広域の方がよりリスクの高い、計画規模（L1）になっているのが気になるけどけど。https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/documents/27-2.pdf
• それから、下の資料の1-3ページにある通り「大川水系は過去において甚大な浸水被害に見舞われており、現在でもその危険性は解消していないため、引き続き治水対策が必要である」「大川流域における浸水被害の直接的な気象要因は、台風や梅雨前線に伴う豪雨であり、溢水や内水による浸水被害が起きている。既往最大被害は、昭和 18 年7 月 22 日の豪雨である」。
• 平成16年当時のやや古い資料だけど、それ以降、あのあたりやあのあたりより上流で特段の治水対策はなされていないので、念のため。
• さらにいえば、あのあたりが大雨時に冠水するのは当たり前すぎて、もはや報道の対象にすらならない。
• そうしたリスクをわかった上で、購入するしないを検討すればよいだけのこと。
• ほれ。https://breaking-news.jp/2014/10/13/012964
  • 河川ではなくて、内水の影響だよね、多分。樋又通りは浸かってないんじゃない。この時も。
• 愛媛大学の前の路上が水につかったとき、溢れたのは大川に繋がる護国神社北の水路ではなく、大学のすぐ北にあるもう一本の水路ではないかとおもうよ。これは宮前川に繋がっているんじゃないかな。途中で蛇行しているからか、溢れることがあるみたい。いまつくってるマンションのあたりまで浸かったかどうかはしらないよ
• 車が裏からしか出入りできないので、護国神社の信号は混むし、上一万や道後方面に抜ける道は離合がおそろしく大変なので、車で出勤する方にはおすすめできません。薬局やスーパーが近く、街や松山城、道後にも比較的近いので、とても良い場所だと思います。平日朝車で出勤しない方にはとてもおすすめです。
  • 入居しましたが、護国神社前の渋滞などありませんね。
• 神社やお寺も近いので、これから桜の季節など、散策がたのしみです。

周辺施設[ ]

• 病院

1. 橋本歯科医院　　徒歩4分／約290m
2. おかだ整形外科　　徒歩6分／約450m
3. いざさ歯科医院　　徒歩7分／約490m　
4. 桑折皮膚科内科　　徒歩7分／約520m
5. 松山赤十字病院　　徒歩8分／約590m
6. かみおか歯科　　徒歩8分／約620m
7. 船津内科胃腸科クリニック　　徒歩9分／約660m
8. 道後一万クリニック　　徒歩10分／約740m
9. むねた内科循環器科　　徒歩10分／約760m
10. 末光耳鼻咽喉科　　徒歩10分／約780m
11. 吉松小児科　　徒歩11分／約850m
12. 眼科さなだ医院　　徒歩12分／約910m
13. 矢野産婦人科　　徒歩14分／約1,060m

• 金融機関

1. 伊予銀行城北支店　　徒歩8分／約590m
2. 松山鉄砲町郵便局　　徒歩10分／約790m
3. 愛媛信用金庫城東支店　　徒歩13分／約980m
4. ＪＡえひめ中央道後支所　　徒歩19分／約1,450m
5. 愛媛銀行湯築支店　　徒歩19分／約1,460m

• 公共・レジャー施設

1. 城北公園　　徒歩5分／約330m
2. 東雲公園　　徒歩13分／約1,000m
3. 道後公園　　徒歩20分／約1,550m
4. 愛媛縣護國神社　　徒歩4分／約290m
5. 愛媛県県民文化会館　　徒歩13分／約980m
6. セキ美術館　　徒歩13分／約1,040m
7. 道後温泉本館　　徒歩17分／約1,320m
8. 松山城　　徒歩29分／約2,290m

その他[ ]

• インターネット使用料（月額）：935円

掲示板[ ]

• 広島県・岡山県・中国四国のマンション口コミ提示板一覧
• ブランシエラ道後樋又についての口コミ掲示板
• ブランシエラ道後樋又ってどうですか？

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